Izdavanje / iznajmljivanje nekretnina (stana, parking mesta...) iskustva i saveti

[Skomi]

Mislim da te popis demantuje! Demografija BG stagnira, ostatak SRB se prazni.

Taj popis ne vredi 5 para. A i popis stanova ništa precizniji nije. U Beogradu po popisu stanova fali ko zna koliko stanova, skoro na svakoj zgradi van NBGD se pravi sprat dva viška. U mom kraju (Zvezdara) su npr planom mahom p+2+pk zgrade,a opet sve ide p+3+pk a ponegde investitor doda 2 sprata na crno. Ti stanovi od fantomskog sprata ne mogu u promet što se tiče prodaje ali su sasvim sigurno većina na renti. Pričam o hiljadama stanova koji se ne vide da postoje trenutno dok čekaju legalizaciju ali su oni svi izdati.

Neka mi neko objasni taj fenomen, popis opisuje stagnaciju, dok sa druge strane legalnih stanova je sve više plus na to imamo i hiljade nelegalnih stanova. Matematika ne dozvoljava tu računicu, i iz toga izvlačim zaključak da popis nema veze sa životom.

 

[Ljuba82]

Ako ima više neregistrovanih stanova, to može samo ponudu da poveća!

Što se demografije tiče, u mom neposrednom okruženju ima baš mnogo ljudi koji su prijavljeni i popisani ovde, a žive u inostranstvu! Toliko je to široka pojava da verujem da nije subjektivni utisak samo. Ova (i svaka druga) vlast ima interes da je demografska situacija što bolja, a ne obrnuto! Isto verujem da su se uplašili rezultatima negativnog priraštaja i emigracije i da su predstavljeni rezultati fingirani, ali tako da precenjuju stvarnost.

 

[Пантограф]

Neka mi neko objasni taj fenomen, popis opisuje stagnaciju, dok sa druge strane legalnih stanova je sve više plus na to imamo i hiljade nelegalnih stanova. Matematika ne dozvoljava tu računicu, i iz toga izvlačim zaključak da popis nema veze sa životom.

Слажем се да попис нема везе са животом и да су га спровели ошљарски - наводио сам и примере - али код више станова/исто становника је посреди повећавање стамбеног простора по глави становника, што је процес који је давно најављиван и који смо одавно очекивали, па зато већ дуго и траје: и даље живимо у просеку у релативно малим становима (дакле, процес би морао да се продужи, што ће са оваквим ценама значити повећан притисак на даљу периферију), а раније су углавном у једном стану живеле по три генерације, што је данас већ нешто ређи случај.

 

[Skomi]

Ako ima više neregistrovanih stanova, to može samo ponudu da poveća!

Tako je, ali zašto su na oglasima cene renti odletele u nebo? Legalizacija tih nekretnina bi proizvela kontra efekat, da mogu u promet što se tiče prodaje to bi izvršilo pritisak da cene idu na dole i to mogu da razumem.

Mene i dalje buni matematika kod izdavanja. Broj stanovnika stagnira?? X novih stanova legalnih, Y novih stanova nelegalnih, svi su na renti, a rente odletele u stratosferu. Logičan zaključak za mene, broj stanovnika je skočio.

 

[sutraw]

Tako je, ali zašto su na oglasima cene renti odletele u nebo?

Ima taj momenat da se povećao objektivni pritisak na tržište Beograda dolaskom Rusa, koji je i pre toga kuburio sa ponudom (prihvatljivih) nekretnina za izdavanje, ali definitivno se i sa jakom inflacijom dešava određeni stepen ispitivanja tržišta od strane zakupodavaca koliko mogu da dignu cene.

 

[Musa_Kesegia]

@vladanet​

sasvim ok ako je opremljen novim namestajem.

 

[Ljuba82]

Tako je, ali zašto su na oglasima cene renti odletele u nebo? Legalizacija tih nekretnina bi proizvela kontra efekat, da mogu u promet što se tiče prodaje to bi izvršilo pritisak da cene idu na dole i to mogu da razumem.

Mene i dalje buni matematika kod izdavanja. Broj stanovnika stagnira?? X novih stanova legalnih, Y novih stanova nelegalnih, svi su na renti, a rente odletele u stratosferu. Logičan zaključak za mene, broj stanovnika je skočio.

Mikrouticaj Rusa, sad se to raščiščava, nema ih ni 50K. Padaju rente, a padaće još više kad skroz odu. Rente su opet direktno korelisane sa cenom!
Ne bih legalizovao ništa što nije smelo na početku da se podigne, srušio bih o trošku investitora!

Matematika je da nije broj stanovnika skočio, nego da je vrednost fiat novca pala drastično (glavni uzrok među drugima) i da se to najviše pokazalo na nekretninama, ali ubrzano poskupljuju i stižu ostale stvari dok se ne uspostavi ta prirodna proporcija!

Kod nas može da se desi savršeni cunami npr, da se paralelno desi svetska recesija i da odu Sloveni. Može da se desi i obrnuto, da centralne banke okrenu ćurak, spuste kamate, nastave sa upumpavanjem love, spašavanjem prevelikih itd. Neke stvari smo imali prilike da gledamo ovih nedelja i plašim se da ćemo tek gledati! Za sada su još uvek realne kamate negativne, inflacija ogromna, a marketi u svetu se svojim rastom upravo ovih dana klade da će CB morati da pivotiraju i to uskoro!

 

[mariks]

Nisi me baš razumeo, ja i jesam i za decentralizaciju i za to da proizvodimo u količinama za samodovoljnost, makar nam bilo skuplje nego da uvozimo! Sve preko toga, moramo da gledamo naše komparativne prednosti u odnosu na druge i da donosimo odluke. Apsolutne prednosti nemamo (malina možda bolja od Poljske, ali obimom ne možemo da se podičimo), sve što pričaš proizvede Nemac, Poljak, Francuz i još ti jeftinije izveze (subvencije). Mi tu ne možemo da se takmičimo, a druge prednosti nemamo. Nemamo energiju, nemamo resurse (nešto malo ruda), nemamo turizam, nemamo ekonomiju obima i velika tržišta. Nešto malo tranzit i traženje šanse u sponi istoka i zapada, mada i tu smo sve više slepo crevo. Jedina šansa je da budemo obrazovaniji, radimo plaćenije poslove, ali to ugl znači da bi morali da privučemo jeftiniju radnu snagu. Nema dobrog rešenja. Alternativa je motanje kablova.

Pola od toga što si naveo nema ni Poljska, a mi možemo ili smo mogli da imamo mnogo toga samo da razvijamo gde treba. Sutra i Bosna može da radi plaćenije poslove, a da cenom bude jeftinija od nas jer su im troškovi manji i opet dolaziš u problem. No nebitno, da ne dužimo dalje. Uglavnom mi sve radimo naopako. Umesto da stimulišemo biznise i raznovrsnost mi stimulišemo monopol. Nije problem, nek se gradi, samo malo destimuliši koncetraciju novca samo u jednom sektoru, niko nije ni rekao da se destimuliše skroz. Milioni evra za subvencije motanja kablova i raznu braću, a za preduzetnike i poljoprivrednike šipak.

Samo kažem. Umesto da država uvodi 1001 harač privatnicima mogla bi malo da zavuče ruke u džep vlasnicima više nekretnina. Umesto da uništava poljoprivredu mogla bi malo da je neguje jer je nemoguće da cela Srbija radi visokotehnološke poslove, na kraju će nas zaista biti za pod šljivu. Izdavanje nekretnina I to je biznis kao i drugi. Rekoh već kad sam tražio stan. To su sve šupe, tavani, obori... Da ima više stanova nego stanovnika pa valjda bi bio i neki normalan stan. Nadam se da je danas situacija malo bolja pa kad odu Rusi ili se opamete, da se može naći normalan stan po pristojnoj ceni. A i to će naterati stanodavce da upristoje svoje stanove umesto što okreče šupu, stave elcede teve i napišu LUX.

 

[Ljuba82]

Hajde da si rekao bilo koju drugu zemlju, nego baš Poljsku. Čuj nema, 40 miliona ljudi koji stvaraju 10x više nego nego mi, dakle duplo su produktivniji i to baš u sektorima koje bi trebalo da budu naše prednosti. Nemamo ni komparativne, ni apsolutne prednosti. Žitarice bukvalno sve, voćarstvo, stočarstvo apsolutno sve pokrili, izvoze i grla, oni jedini nisu imali recesiju u EU 2008. Dalje mašinstvo i delovi za autoindustriju, elektronika tu su pokidali! Brodogradnja, energetika (ugalj doduše), gvožđe, čelik. Jedna apsolutno zaokružena ekonomija.

Ništa ne možemo da im ponudimo, što se vidi i po razmeni sa njima, više se đoramo sa ovim minijaturnim zemljama centralne Evrope nego sa njima. Da ne pominjem ove veće (i dalje ekonomije) poput Nemačke gde ipak možemo da ostvarimo neku razmenu baš zbog njihove specijalizacije! Oni jesu i sami samodovoljni u smislu proizvodnje hrane i to i rade, ali ništa preko toga, a mogli bi, ali zašto bi to i radili kad uz svoje tehnologije prave 10x veće profite na drugoj strani? Strateški proizvede koliko im treba, sve ostale resurse materijalne, ljudske, tehnološke, tamo gde se pravi najveći višak i gde imaš prednost!

Mislim ja se slažem sa tobom za mnoge stvari i razumem šta ti hoćeš da kažeš, pogotovo za preduzetništvo, ali ti ne razumeš mene očigledno. Mi smo već pokrili sve što smo mogli u okruženju, Makedonija, CG, Hrv, Bosna, Mađarska, Rumunija, Bugarska i to nam je neki max tržišta koje možemo da pokrijemo sa nižim transportnim troškovima. Već preko smo totalno nekonkurentni i preskupi!

...i da...to naše građevinarstvo je đoka, sveli smo se na izgradnju najobičnijih zgrada i puteva kroz ravnice, a i to ne radimo sami! Pa ukini i to tako što ćeš reći nekome da izdaje za 200 eur nešto u šta je uložio 200K, pa ćeš da vidiš u kom pravcu će sve da krene kad krenu da se zatvaraju firme i radnje.

 

[Stijak]

Ok, za ljude koji ne kontaju. Stan jeste vaša privatna imovina, ali ako je stan prazan, osim što uzimanjem te nekretnine sa tržišta povećavate cene i rente i prodaje, to je direktan gubitak za grad. U stanu u kome neko živi ti ljudi plaćaju doprinose na platu, pa PDV, pa pomažu domaću ekonomiju koja opet plaća poreze.
U praznom stanu grad ubira samo porez na imovinu koji je nizak i to je direktan gubitak za grad. Gubitak jer vaš stan nije izolovan u pustinji, već u gradu gde grad mora da gradi i održava neku infrastrukturu (saobraćajnice, kanalizacionu, vodovodnu, elektromrežu i sl.) Pa je grad na gubitku jer to ne može pokriti porezima.

U Beogradu je mnogo praznih stanova u starogradnji 10-15% u novogradnji ide i do 30-40%. Neka mi se javi neko ako živi u zgradi sa minimum 20 stanova i u kojoj nema ni jedan stan prazan!

Razlog je što se sve do ove situacije sa Rusima nije ni isplatilo iznajmljivati, prinos je bio baš mali tj dosta manji od poželjnih 7-10% godišnje. Iznajmljivanje može biti rizično i cimanje je - posebno ako ljudi žive u inostranstvu.

Ovo i ekonomisti vide kao problem

The impact of ‘buy to leave’ on prime London’s housing market

Fears are growing about the number of homes being bought by investors and left empty — but what can be done to stop it?

www.ft.com

Rešenje ima raznih - od značajog povećanja poreza na imovinu za stanove u kojima ne živiš (grčka npr. ) do npr obaveze da x godina živiš u stanu koji kupiš (Amsterdam) pre nego ga možeš deponovati ili iznajmiti

 

[mariks]

Hajde da si rekao bilo koju drugu zemlju, nego baš Poljsku.

Mislim na turizam, energiju, resorse... Sve je to slično sa nama, čak bih što se tiče turizma pre posećivao nas nego Poljsku. Za ostalo se slažem, uložili su gde treba i na vreme. Ako je kod nas Poljsko mleko jeftinije nego domaće, zašto to ne bi bio slučaj i u okolnim zemljama i rekli "ok nećemo više Srpsko mleko". Cilj je valjda unapredjivati proizvodnju da ne dodješ u situaciju da izgubiš i to malo tržišta koje imaš, moramo paziti da ne dolazi do takvih slučajeva i da ima za nas i da pretekne za ostale koliko bude. Na to sam mislio. Ne da postanemo glavni izvoznici mleka, grla i žitarica (u budućnosti ko zna) već da ne ubijemo i to malo proizvodnje koju imamo.

 

[Ljuba82]

Naravno, minimum da budemo samodovoljni i da pokrijemo ove komšije koje se time ne bave i to neka košta šta košta, skroz se slažem! To treba gledati kao osiguranje iako bi nam opet bilo jeftinije da čak i to uvozimo i da se specijalizujemo u drugim stvarima. Čak se i ide ka tome u ovom Open Balcan konceptu, bolje da uvezeš paradajz iz Albanije i Makedonije, a ti da radiš za US tržište npr, ali svakako moraš biti strateški spreman sutra da se sve raspadne da ne ostaneš gladan!

Jeftinije poljsko mleko je ovde zato što prvo imaju ekonomiju obima, duplo su produktivniji, a drugo imaju oooogromne subvencije, mi se tu ne možemo takmičiti! Nego daj da vidimo gde mi tu možemo da se nađemo, a rekli smo da apsolutne prednosti nemamo nigde (kao i Poljaci u odnosu na Nemce). Ja jedinu prednost vidim u obrazovanju koje je još uvek dostupnije i relativno jeftinije! Naši tehnički fakulteti, pa i medicinski fakultet, realno su na mnogo višem mestu nego što se kotiraju na svetskim listama!

 

[mariks]

Badava ti fakulteti kada nemaju ljudi gde posle da rade. To što odredjen procenat populacije radi za US tržište ne znači da mogu svi. I dalje smo većinski u neurbanizovanim selima i trebamo to negovati koliko možemo. U suprotnom ćemo samo izvoziti radnu snagu dok ne bude cela Srbija veličine Beograda i to je to. Šta da radimo sa tolikom teritorijom ako sve uvozimo? Mladi koji se obrazuju da rade tehničke ili medicinske poslove više nemaju zašta da ostaju u rodnom kraju, a ni u Srbiji. Sutra kad popijemo neke sankcije nemamo više ni hrane. Onda bolje odmah gasi svetla, (ne)motaj kablove... i kud koji mili moji, dok nas neko ne kupi i to je to. Nemamo subvencije... pa nemamo kad cityexpert dobije 3 miliona evra subvencija ni za šta, a seljak 4000din za gorivo. Pa sad ti zamisli šta bi seljak mogao za 3 mil evra i koliko bi povećao produktivnost.

 

[Igor]

Izdavanje stanova je na ove dve najpopularnije beogradske lokacije bilo bezobrazno skupo, dešava se preokret zbog kojeg podstanari mogu da slave

Nakon velikog i naglog poskupljenja cene izdavanja stanova, čini se da se u pojedinim beogradskim opštinama situacija blago stablizuje. Dve prestoničke opštine koje su zabeležile pad kirija u odnosu na prošli mesec su Savski venac i Stari grad.

nova.rs

 

[PetarPetrovic]

Ovde će pojeftiniti zakup stanova

Posle naglog skoka zakupa izazvanog dolaskom ruskih državljana, rente od početka godine miruju.

www.b92.net

 

[Hristiana]

Pozdrav.

Stče se utisak da je zbog jako slabe prodaje stanova sve veći pritisak na sektor izdavanja. Naprosto oni koji bi u normalnim tržišnim okolnostima odlučili da kupe stan, u ovim nenormalnim okolnostima ipak se odlučuju za rentiranje. Otuda se broj stanova oglašenih na prodaju drastično povećao (sad je 12200), a broj slobodnih stanova za izdavanje je pao na 5.300 (što je opet daleko više nego za vreme dolaska Rusa, kada je slobodnih stanova bilo svega 2000).

 

[PetarPetrovic]

Ja sam odustao od Beograda vezano za kupovinu radi izdavanja.
Sada mi je fokus na Dubaiju.... brži povrat, nema poreza, kirija se plaća godišnje, zakupodavac ima prava da udalji podstanara ako ne plati, svetska turistička metropola, veliki priliv novih stanovnika itd.

 

[direktor]

A koliko kosta gajba tamo reda veličine i kolika je renta

 

[chiller]

Koji delovi grada i mikrolokacije su po vama najhumaniji za zivot u Beogradu?
Zanima me iz perspektive iznajmljivanja stana u takvom kraju. Novogradnja, starogradnja - nebitno.

 

[Дошљак]

Професорска колонија, Баново брдо, Копитарева градина, Западни Врачар, Голф насеље, Земун, блокови 21-22-23-24-25-28-29-30, и ако имаш кола није лош ни Котеж у делу са зградама, као ни блокови 44-45-70, 61-64.

 

[PetarPetrovic]

https://bizlife.rs/porez-izdavanje-stana-vlasnici-stanova-placanje-biznis-elektronska-prijava/

 

[Danny Crane]

Upravo tako, ali ne 10 godina; upravni spor se resava za 2 - 3 godine ako je situacija cista. Mislim da smo vec pisali o tome na drugoj temi pre neku godinu. Greska vlasnika je da su prijavili prebivaliste podstanara na nekretninu koju izdaju, to radi samo neko ko je totalno neinformisan ili zaista id***. U tom trenutku, bez obzira da li ima ugovora i sta pise u ugovoru (otkazni rok, itd.) podstanar dobija veca prava od vlasnika i prakticno stan postaje njegov u smislu uzivanja (naravno ne u smislu vlasnistva). Ukoliko ima dobrog advokata moze da uziva u stanu par godina besplatno. Svako iskljucivanje vode ili struje smatra se smetanjem poseda kao i izbacivanje silom, advokat momentalno predaje zahtev sudu i nakon 48 sati podstanar u pratnji policije ulazi u svoj stan (jer je dobio pravo uzivanja koje je jace od prava vlasnistva) ili sud nalaze da se prikljuci struja, pa ako vlasnik nece onda EDB to radi o trosku vlasnika. Plus krivicna prijava za smetanje poseda. Jedini nacin je da takvog podstanara delozira policija pravosnaznom sudskom odlukom. Obicno on tada napravi i ogromnu stetu jer uglavnom nema nista na svoje ime pa ne moze nista ni da se naplati.

Jedini nacin izdavanja nekretnine u Srbiji koji ne nosi ovakve rizike je 100% sve na crno da ne postoji nijedan materijalni dokaz da osoba zivi u tom stanu (cak ni internet na njegovo ime). Onda se moze izbaciti silom i u slucaju bilo kakvog spora optuziti za pljacku. Teoretski on moze da pokusa da dokazuje da je bio u posedu ali izjava svedoka se lako obara na sudu (rec Pere protiv reci Zike) ali nema osnova da MUP reaguje i silom ga vrati u stan (tzv. privremena mera, to je nabitnije). Takodje je bitno da je bar 1 clan porodice vlasnika prijavljen na toj adresi (prebivaliste) u slucaju spora (mada je verovatnoca mala da do njega uopste i dodje).
Ovde su vlasnici izigrani, podstanar ih je navukao na prijavu prebivalista i tu je game over.

A šta ako zakupac npr na sudu pokaže stotine fotografija sebe i svoje dece koje su sačinjene u spornom stanu i u zgradi i ispred zgrade u poslednjih godinu dana. Ili ako vodoinstalater i električar svedoče da su u poslednjih godinu dana više puta u spornom stanu vršili popravke i da im je zakupac uredno plaćao usluge za koje može priložiti račune itd itd. Ako neće da se iseli reč je o sporu koji treba da reši sud pravosnažnom presudom. Nikakve prečice tu ne dolaze u obzir kao dobro rešenje. Umesto toga treba da uredimo pravosuđe koje bi ovakve slučajeve ekspresno rešavalo. Ali za pravosuđe ovde sve nas boli briga, osim kada nam zatreba. Onda se žalimo. U slučaju lažne optužbe za pljačku tj. razbojništvo odgovaraćete za krivično delo lažno prijavljivanje.

 

[Noki]

A šta ako zakupac npr na sudu pokaže stotine fotografija sebe i svoje dece koje su sačinjene u spornom stanu i u zgradi i ispred zgrade u poslednjih godinu dana.

To zasigurno dokazuje nečiji boravak u tom stanu ali ne i zakup...

Država gleda ovako: Prijava da stanuje na toj adresi + mirna državina, je dovoljno da stanar ostane, pa nek oni sudski reše svoj problem oko osnova boravka, neplaćenih stanarina ili računa i sl.

Mislim, nemam neka neposredna iskustva, ali tako bi trebalo da je...

 

[NRakocevic]

A šta ako zakupac npr na sudu pokaže stotine fotografija sebe i svoje dece koje su sačinjene u spornom stanu i u zgradi i ispred zgrade u poslednjih godinu dana. Ili ako vodoinstalater i električar svedoče da su u poslednjih godinu dana više puta u spornom stanu vršili popravke i da im je zakupac uredno plaćao usluge za koje može priložiti račune itd itd. Ako neće da se iseli reč je o sporu koji treba da reši sud pravosnažnom presudom. Nikakve prečice tu ne dolaze u obzir kao dobro rešenje. Umesto toga treba da uredimo pravosuđe koje bi ovakve slučajeve ekspresno rešavalo. Ali za pravosuđe ovde sve nas boli briga, osim kada nam zatreba. Onda se žalimo. U slučaju lažne optužbe za pljačku tj. razbojništvo odgovaraćete za krivično delo lažno prijavljivanje.

Niste dobro razumeli, kakvo sudjenje?
Procitajte jos jednom drugi pasus mog posta.

Bez prijave stana i ugovora, te usluga na svoje ime nakon sto bude izbacen silom, podstanar ne moze preko svojih advokata obezbediti privremenu meru povratka u stan na osnovu drzavine uz asistenciju policije. Tj. moze traziti ali ne postoji sudija u Srbiji koji bi to potpisao. Nema tu vremena za rocista, svedocenja i slicne gluposti - vazi se samo prijava stana i/ili ugovor i/ili racuni na sopstveno ime.
Poenta je izbeci bilo kakvu mogucnost za dosudjivanje privremene mere koja se sprovodi uz asistenciju MUP-a. Iz razloga sto celokupan proces traje nekoliko dana, i silom izbaceni podstanar se moze snaci za to vreme dok ga MUP ne vrati u stan u kome ostvaruje drzavinu.

Kada izostane privremena mera, onda podstanar prelazi u nepovoljni polozaj, tj. onda je on taj koji mora na sud te da dokazuje svoju drzavinu. Dok traj proces traje (nekoliko godina), taj podstanar mora negde da zivi. Verovatnoca da ce podstanar da se sudi godinama sa vlasnikom pri cemu je na ulici - a pritom ima prakticno nikakve sanse da dobije spor - je ravna nuli.
Taj tip prevaranata ce zapravo, kad im se predoce uslovi iznajmljivanja, odmah reci da nije zainteresovan i da se predomislio jer vrlo dobro znaju sta prolazi a sta ne u pravosudju.
Ukoliko je situacija obrnuta i sve legalno, onda je stanodavac u nepovoljnom polozaju - to jest mora da dokazuje da zakupac ne izmiruje ugovorne obaveze, pri cemu je nemoguce dobiti bilo kakvu privremenu meru i proces traje godinama dok se podstanar baskari u stanu, ne placa kiriju niti racune.

 

[mariks]

Sa ugovorom koji je solemnizovan kod notara i gde je navedeno da ima svojstvo izvršne isprave, kao i ostali detalji, mnogo se lakše izbacuje stanar koji ne ispunjava obaveze. Imaš pravo da ga izbaciš (nakon otkaznog roka definisanog u ugovoru) uz prisutvo izvršitelja ili policije i onda je takodje na zakupcu da dokazuje da li poštuje ugovorne obaveze. Ovo metoda košta malo više od samog potpisa ali itekako vredi jer se zaštićuju i stanar i zakupodavac.