Cene nekretnina

[Defke]

Treba malo gledati realno - daleko smo mi od najgorih, sta vise Srbija je dosta dobra za zivot kada se pogleda situacija u svetu. Ali smo to, cist prosek (na svetskom nivou) i nista vise od toga. A u Evropi smo na dnu liste, na zalost

Pa i cenama smo pri dnu, cak i na ovom vrhuncu divljanja istih. Jedino Bugari i Rumuni bolje stoje od nas ekonomski a da su istovremeno i jeftiniji.

E sad glavni momenat trvenja na ovoj temi je sto mnogi misle da treba da budemo jos jeftiniji. Ili su im informacije o cenama preko stare jedno 5 godina, pa pricaju o Becu za 2k.

 

[Skomi]

@Defke Delimično si u pravu ali problem je previše sivih ekonomaša. Narod ne kupuje stanove za keš. Npr. učiteljica ili med. sestra nema ni za iphone 14 na crno sa kp ali pomenuti zubar ima, Između ljudi koji imaju se odvija kupoprodaja i onda ti ljudi imaju keš i za stanove.

 

[goran123]

Ok nerealizovana kredit kupoprodaja je početak lanca. Odgovori mi onda na ovaj scenario. U Srbiji je 2021 bilo npr 30% kreditnih kupaca, u 2022 je bilo 20% kreditnih kupaca, zašto je onda cena skočila dodatno npr. 25%. Po tvojoj kumulativno-lančanoj reakciji to bi dovelo da nekog kakvog takvog pada u 2022 a desilo se suprotno.. A desilo se zato što gledaš matematiku npr Norveške i tamo bi tvoj model funkcionisao, ali taj model nema veze sa Srbijom.

Imao si možda procentualni pad, ali sveopšti rast potražnje, i to drastičan.

Vrlo je prosto. Šta misliš šta će se desiti za 6-12 meseci ako potražnja nastavi da pada 20% yoy svaki mesec?

Kreditni kupci su ovde bitni jer smatram da su oni okidač ovog pada, koji se kao što vidiš dešava u realnosti. Ne samo na forumu.

 

[Skomi]

Evo ove godine će biti novi pad kreditnih kupaca, ja sam poprilično ubeđen da se cene neće promeniti u sledećih 6 meseci. Za 12 meseci očekujem neki blagi pad. Ništa epohalno. 5-10%

 

[goran123]

Evo ove godine će biti novi pad kreditnih kupaca, ja sam poprilično ubeđen da se cene neće promeniti u sledećih 6 meseci. Za 12 meseci očekujem neki blagi pad. Ništa epohalno. 5-10%

Ako su ljudi spremni da čekaju godinama da prodaju svoj stan, tako će biti. To je tržište.

Samo imaj u vidu da, ako se ovakav trend nastavi, na leto/jesen se tržište po prometu resetuje na 2014/15 godinu.

No ipak niko ne zna šta će biti sutra.

 

[Defke]

Ako su ljudi spremni da čekaju godinama da prodaju svoj stan, tako će biti. To je tržište.

Samo imaj u vidu da, ako se ovakav trend nastavi, na leto/jesen se tržište po prometu resetuje na 2014/15 godinu.

No ipak niko ne zna šta će biti sutra.

Koji trend? Imamo tek jedan mesec gde je prodaja YoY padala.

2014/2015 je promet u Februaru bio 500-600 prodaja, ove godine je (sa jos uvek nepotpunim podacima) 1123. Gde vidis i kako racunas trajektoriju gde promet pada jos 50% do leta?

 

[BataDz]

Pa i cenama smo pri dnu, cak i na ovom vrhuncu divljanja istih. Jedino Bugari i Rumuni bolje stoje od nas ekonomski a da su istovremeno i jeftiniji.

Ne gledamo istim ocima na trenutno stanje stvari. Slazem se i ne slazem se. Kada pogledas iznose, u pravu si, cenama je Beograd i ispod Kelna (Nemacka). Ali, ali...

Da li znamo kolika je kupovna moc jednog Nemackog (ili recimo Ceskog, Danskog, Poljskog) domacinstva u odnosu na nase?
Ponovo neuporedivo sa nasim, ali Bugarsku i Rumuniju nekako i mozemo uporedjivati sa nama

 

[Пантограф]

Румуни су ти по куповној моћи испред Хрватске, Русије...

 

[Defke]

Ne gledamo istim ocima na trenutno stanje stvari. Slazem se i ne slazem se. Kada pogledas iznose, u pravu si, cenama je Beograd i ispod Kelna (Nemacka). Ali, ali...

Da li znamo kolika je kupovna moc jednog Nemackog (ili recimo Ceskog, Danskog, Poljskog) domacinstva u odnosu na nase?
Ponovo neuporedivo sa nasim, ali Bugarsku i Rumuniju nekako i mozemo uporedjivati sa nama

Da, da, uvek se vratimo i na to. Stanovi su negde izmedju robe i usluga. Kako roba tamo nije proporcionalno skuplja (cak je cesto i jeftinija), dok usluge cesto jesu, tako su i stanovi skalirani, ali ne onoliko koliko bi zeleli.

 

[Defke]

Румуни су ти по куповној моћи испред Хрватске, Русије...

Ja kad sam Rumuniju ovde navodio kao svetao primer rasta i razvoja dobio sam posprdne komentare.

 

[vradovic]

Sad je krenulo ozbiljno

Ja kad sam Rumuniju ovde navodio kao svetao primer rasta i razvoja dobio sam posprdne komentare.

Realno Rumunija je uhvatila nevidjen zalet i svaka im cast na rezultatima.

 

[goran123]

Koji trend? Imamo tek jedan mesec gde je prodaja YoY padala.

2014/2015 je promet u Februaru bio 500-600 prodaja, ove godine je (sa jos uvek nepotpunim podacima) 1123. Gde vidis i kako racunas trajektoriju gde promet pada jos 50% do leta?

Računam na ozbiljno stopiranje kredita i talas koji to izaziva, zato što je i to postalo opcija. (A i politička situacija je fucked). Cela atmosfera u državi je nekako postala sivlja.

Ali to je sve hipotetički. Rekao bih da su tvoje procene realističnije u ovom sada trenutku.

 

[vradovic]

Da se razumemo niko nije "blesav" ovde niti iskreno "botovi" ucestvuju da bi zagovarali drugaciju situaciju. (realno zna se kapacitet botova po komentarima). Svi mi vidimo da se po svetu nagomilavaju problemi, da je ovo zatezanje sto su krenuli da rade pocelo sve vise da "boli". Kamate rastu i sve ukazuje na to da ce biti sve teze.

To samo u slucaju da nastave da zatezu da bi nastavili sa planom "usporavamo inflaciju".

Problem je sto se u tom planu desavaju i nus pojave koje mogu da dovedu do kraha bankarskog sistema.
Ako se to desi ide masovno stampanje (da bi dali pare bankama da ne propadnu po drugi put) i ako to krene ocekuj da cene nekretnina odu na gore jos vrtoglavije.

A mene ako pitas iskreno nerealno je da ocekujes da se nastavi zatezanje u takvom obimu jer koji je to onda soft landing. Morace da ili uspore ili popuste malo ili neka se spreme da rade bailout. Prosto ja ne vidim tj ne mogu da zamislim nastavak zapadne ekonomije bez inflacije na osnovu onoga sto dozivljavamo trenutno.

https://twitter.com/x/status/1634128666920665090

 

[BataDz]

@vradovic Slazem se, moguce je da se desi. Medjutim iako su krize cesto slicne, one se i dosta razlikuju.
Sada, pre svega, imamo krizu promena sveta u kome smo ziveli zadnjih 30-40god. Ne racunajuci prethodnu covid krizu (koja je zdravstvena pre svega, ali sa debelim uticajem u ekonomiji kao sto znamo) - sada isto imamo svetsku krizu koju je izazvalo pregrupisavanje sveta na nekoliko strana.
Iako je Evropa najpogodjenija ekonomskom krizom, ceo svet se nalazi u krizi za koju ne znamo kako ce se kretati. Svet se definitivno deli na vise polova, a ceo svet je integrisaniji nego ikada. Mi jos uvek i ne znamo da li je ovo samo pocetak krize ili ce se kriza stabilizovati... Ali je skoro pa sigurno da ce trajati sledecih minimum 2god, pa ko zna do kada

 

[gamblerNBG]

Ne postoji ni jedan moguci scenario po kome bi cene mogle da padnu uvek idu na gore. Ako padne prodaja, znaci ima manje "dobri stanova" na trzistu, znate, veci krokodil guta manjeg, a riba ribi grize rep. Znate, 2008. godina je teorija zavere, ta godina se nikad nije desila, mi zivimo u stvari u 2003, ne dajte da vas lazu. ONI...

 

[Defke]

Ja sam iskreno jos 2018. mislio da su cene na vrhuncu. Da jeu. Beogradu jednostavno 2300 kvadrat plafon (a toliko su tada isle neke super lokacije), nema ko da placa vise, sem za neku bas ekskluzivu. Ispostavilo se da gresim, nastavilo je da raste.
Onda je u 2019. pocelo sve vise da se prica o novoj ekonomskoj krizi, stopiranju jeftinog novca itd i pomislio sam ok ovo je to, sad ce krenu opet da padaju. Jok, opet greska.
Zatim je dosla 2020. krenula pandemija, i rezonovanje mene i mnogih je bilo da je to to, bice ozbiljnog udara na ekonomiju i cene moraju ici na dole.
Pa je 2021. bilo ok ako nije krenulo 2020. sada ce se aftershock osetiti sa malim zakasnjenjem i mora da padne.
Pa je 2022. krenuo rat u Ukrajini, pocetak deglobalizacije, dizanje kamata, definitivan znak da bi cene trebalo na dole. Pa umesto toga rekordan skok.

I sada dosta toga upucuje na pad. I naravno da nije nimalo nerealno ocekivati pad. Ali to nije bilo nerealno ni prethodnih 5 godina, pa trziste opet nadje neke nove zalihe i razloge da skoci. Sigurno je da pada u jednom trenutku mora biti, ali treba biti i svestan da smo generalno jako losi (ja prvi, priznajem) u procenama kada je taj trenutak.

Zato manje bombasticnih izjava pre nego sto vidimo podatke koji to potvrdjuju.

 

[Milance011]

Evo ovako..veeeerovatno svako ima nekog prijatelja koji radi u banci..i koji ce mu reci realnu sliku..stambeni krediti se sada skoro pa u opste ne realizuju..
Zadnjih pola god.su cene stanova jako puno skocile i to vestacki od strane agencija i vlasti jer su videli predstojecu krizu,paa ajde da podignemo vestacki da bi se cene kvadrata vratile na od pre pola god.do god.najmanje ako ne i vise dok traje kriza..i nemojte pisati kako je u srb.idealno i bajno..zadjite malo u unutrasnjost zemlje i videcete realnu sliku srb.
Mi se drzimo na staklenim nogama i malo fali da se vratimo u doba 2008..svi to znamo i vidimo i pravimo se englezi..vlast je gurao cene max.koliko je moga ne bi li izvukao i zadnju paru i shvataju da vise ne moze..bila je prica do ore pola god.da su kupci 90% kreditni kupci,pa rusi,gastosi...itd.vise nemaju aduta i sada su ostali tropa..jasno je ko dan sta ce biti sa cenama ove god.ako se nastavi ovaj trend..
Jako je tesko gurati kola uzbrdo ali kada krenu nizbrdo to se ne zaustavlja

 

[Defke]

Ne postoji ni jedan moguci scenario po kome bi cene mogle da padnu uvek idu na gore. Ako padne prodaja, znaci ima manje "dobri stanova" na trzistu, znate, veci krokodil guta manjeg, a riba ribi grize rep. Znate, 2008. godina je teorija zavere, ta godina se nikad nije desila, mi zivimo u stvari u 2003, ne dajte da vas lazu. ONI...

2019. si isto pisao:

Videcemo dokle ce 8) Uglavnom, dokle god za cenu jednog kvadrata u novogradnji mozes da platis skoro godinu dana zakupa za stan, ja im necu davati te pare + pdv :kafa: Gde ce se slomiti, videcemo... Ali trenutna situacija je anomalija, Bg nije svetska metropola u kojoj belosvetski krem kupuje nekretnine. :blah:

Moje misljenje je da u ovom trenutku ne treba zuriti sa kupovinom. Al eto takva su misljenja, svako ima svoje...

Ako se gradi sve vise i vise, ako su prosecne plate u Beogradu 20% posto nize nego u npr Sofiji i Bukurestu, a nekretnine 50ak posto skuplje... Na osnovu cega neki gaje optimizam da ce cena stanova kod nas da raste? Bugari i Rumuni nemaju IT, nemaju sove tajkune, ili sta? Kriza ce doci u nekom obliku, a posledice ne mogu tacno da se procene. Ako se nekome bas, bas zuri i ako misli da je ovo realna cena nek kupuje odmah. Ja cu da sacekam...

2019., kada su cene bile na nivou za koji se sada samo nadamo da ce se ikada ponoviti.
I sad, umesto da te taj reality check natera da razmislis da mozda nisi dobro sagledao celokupnu situaciju, tebi su krivi svi ostali, i nekakav hype koji prave.

 

[Defke]

Evo ovako..veeeerovatno svako ima nekog prijatelja koji radi u banci..i koji ce mu reci realnu sliku..stambeni krediti se sada skoro pa u opste ne realizuju..
Zadnjih pola god.su cene stanova jako puno skocile i to vestacki od strane agencija i vlasti jer su videli predstojecu krizu,paa ajde da podignemo vestacki da bi se cene kvadrata vratile na od pre pola god.do god.najmanje ako ne i vise dok traje kriza..i nemojte pisati kako je u srb.idealno i bajno..zadjite malo u unutrasnjost zemlje i videcete realnu sliku srb.
Mi se drzimo na staklenim nogama i malo fali da se vratimo u doba 2008..svi to znamo i vidimo i pravimo se englezi..vlast je gurao cene max.koliko je moga ne bi li izvukao i zadnju paru i shvataju da vise ne moze..bila je prica do ore pola god.da su kupci 90% kreditni kupci,pa rusi,gastosi...itd.vise nemaju aduta i sada su ostali tropa..jasno je ko dan sta ce biti sa cenama ove god.ako se nastavi ovaj trend..
Jako je tesko gurati kola uzbrdo ali kada krenu nizbrdo to se ne zaustavlja

Kako to vlast gura cene, dodje ti BIA na vrata ako oglasis svoj stan u bloku 30 za manje od 2500e kvadrat?

 

[Milance011]

Kako to vlast gura cene, dodje ti BIA na vrata ako oglasis svoj stan u bloku 30 za manje od 2500e kvadrat?

Ajd ne pravi se ludu..vrlooo dobro ti znas koje nacine oni imaju da sve nameste..paa sta je njima da nameste cene..ajd sine nismo deca

 

[gamblerNBG]

Drago mi je da pratis moja sabrana dela Defke, ali nigde nisam rekao da mi je neko kriv. Ja nisam vidovit da predvidim i kovid i stampanje i pranje u nas. A ovde se konkretno sprdam sa teorijama da je pad apsolutno nemoguc (ako nekome nije bilo jasno). Sta god da se desi, neki ce ovde da objasnite da cene mogu samo gore.

A mislim da BIA ne kuca na vrata na koja bi trebalo, ako me razumete... Nekima ovde tek kad objave ko je, npr. kupio Geneks, bude jasno da nesto skripi.

 

[Defke]

Drago mi je da pratis moja sabrana dela Defke, ali nigde nisam rekao da mi je neko kriv. Ja nisam vidovit da predvidim i kovid i stampanje i pranje u nas. A ovde se konkretno sprdam sa teorijama da je pad apsolutno nemoguc (ako nekome nije bilo jasno). Sta god da se desi, neki ce ovde da objasnite da cene mogu samo gore.

A mislim da BIA ne kuca na vrata na koja bi trebalo, ako me razumete... Nekima ovde tek kad objave ko je, npr. kupio Geneks, bude jasno da nesto skripi.

Pa gledao sam bas skoro kakva su predvidjanja ljudi davali pre X godina, naleteo na par poznatih lica i zapamtio

Ja nikada nisam izjavio ni blizu slicno necemu da cene mogu ici samo gore.

Ajd ne pravi se ludu..vrlooo dobro ti znas koje nacine oni imaju da sve nameste..paa sta je njima da nameste cene..ajd sine nismo deca

Jasno, sta nam rade...

 

[BataDz]

Za investitore sad, malo drugacije vreme.... Ovo je malo nestabilno vreme za ulaganje.
Recimo za nekog ko zeli da igra na sigurno (mada nista nije sigurno) - sada banke vracaju kamate i neke se i utrkuju. Vec imate ponude za 3.15% EKS na eur-e
Tako da za 100k eur imate kamatu od 3150eur, sto na mesecnom nivou iznosi 262.5eur - sto nije lose jer za 100k eur nemate nikakav stan, ne mozete ni garsonjeru uzeti na popularnijim mestima, plus imate cimanje ili za renoviranje ili cekanje da se zgrada zavrsi, plus ostale peripetije
Takodje, pametno, je razdeliti uloge na dve banke (zbog osiguranja depozita) i eto malo se menja pravac
Nisam imao pojma da su kamate na orocenu stednju na 3%

 

[centarfor]

I sada dosta toga upucuje na pad. I naravno da nije nimalo nerealno ocekivati pad. Ali to nije bilo nerealno ni prethodnih 5 godina, pa trziste opet nadje neke nove zalihe i razloge da skoci. Sigurno je da pada u jednom trenutku mora biti, ali treba biti i svestan da smo generalno jako losi (ja prvi, priznajem) u procenama kada je taj trenutak.

U celom gornjem delu teksta sam ti dao ogroman lajk, ali ovde moram da te ispravim, da ti napisem opstepoznate stvari. Rast cena nekretnina u Beogradu, na godisnjem nivou je izmedju 3 i 5%. Znaci, za 2018. i 2019. godinu si mogao ocekivati rast, ako si odlagao kupovinu.
Mi sada mozemo da dodjemo u situaciju da se cene od sledece godine vrate na one koje su bile, ili 10 ili 20% manje. Kako god.
Kad se trziste presabere, i posle dugih godina mirovanja, ono ce nastaviti da raste, verovatno minimalno, 3 do 5%.
Kada stednja na orocenje u banci bude nikakva.

 

[cekicimalj]

Kako to vlast gura cene, dodje ti BIA na vrata ako oglasis svoj stan u bloku 30 za manje od 2500e kvadrat?

Cene se guraju kroz medije, analitičare, novinske članke, portale. Postoji mnogo mekših načina od BIA metoda. Zamisli hipotetičku situaciju da da svi ti mediji, analitičari, stručnjaci, portali pričaju drugu priču. Da je ekonomija u stagnaciji, da opada broj kreditnih kupaca, da kreće recesija, da ljudi treba da štede, a ne da troše... Kakva bi u toj situaciji izgledala cela slika na tržištu i da li bi to poguralo cene na dole? Kome je uopšte u interesu da cene idu na dole, osim onima koji nemaju dovoljno love za nekretninu? Investitorima sigurno nije.