Cene nekretnina

[guverner]

Gledajuci stanove poslednji meseci dosao sam do zakljucka (do koje se moglo doci i ranije) da na cenu utice toliko mnogo faktora, da jedan primer realizovane prodaje ne moze mnogo da pomogne.

Evo neke moje liste faktora koje se moraju uzeti u obzir kad hocemo da uporedimo.

Lokacija, kvalitet zgrade (cistoca ulaza, godina izgradnje, investitor), kvalitet stana (parket, drvenarija), orijentacija stana, raspored prostorija, spratnost zgrade, sprat, papiri...

Tako da kad se kaze

blok 45/ III/Cg/ solidno stanje/60 m2/ 70.000 eura

Ne znamo koliko zgrada ima spratova - naime stan u cetvorspratnicama vise vredi nego u soliterima

Sta znaci solidno stanje? Pretpostavljamo da parket skripi, ali ne svuda, prozori dihtuje, ali ne svuda isto. Cevi nisu menjane, ali nigde ne curi. Svaka od tih stvari dize/spusta cenu.

Imao sam primere ljudi koji se prave pametni pa mi kazu da je neko kupio stan na Fontani za 1300e/kv, ali niti znaju spratnost, niti stanje stana, pa mi takva informacija nista ne znaci.

Kad bi u ovom postu bilo vise detalja (gore navedenih) u vezi svake prodaje, bilo bi mnogo korisnije.

Naravno nekome ne smeta da je stan na 16. spratu, da je u prizemlju, da ima lokal ispod, da gleda na sever, da ima GSP koji prolazi ispod prozora... ali sve to itekako bi trebalo da utice na cenu.

Slažem se sa primedbama ali me mrzelo da pišem opširan opis stana.
Inače po meni na vrednost stanova utiče 18 faktora koje sam opisao u svojoj knjizi.

 

[Felix55]

blok 45/ III/Cg/ solidno stanje/60 m2/ 70.000 eura

Požeška/ III/Cg/ bez parketa, potrebno ulaganje/49 m2/ 70.000 eura

 

[GOJE]

Lokacija, kvalitet zgrade (cistoca ulaza, godina izgradnje, investitor), kvalitet stana (parket, drvenarija), orijentacija stana, raspored prostorija, spratnost zgrade, sprat, papiri...

Da, dodao bih i još 2 tržišna faktora:

1. Kretanja na tržištu. Agenti često savetuju kupce/prodavce da u skladu sa kretanjima formiraju cene, i tako utiču na tržište, u skladu sa nekim svojim interesima.

2. Razlog i hitnost prodaje/kupovine, koji su interesantni na pojedinačnim primerima, gde cena često može da varira čak i preko 10%, jer nekome hitno trebaju pare a nekome stan.

 

[astrodule]

1. Kretanja na tržištu. Agenti često savetuju kupce/prodavce da u skladu sa kretanjima formiraju cene, i tako utiču na tržište, u skladu sa nekim svojim interesima.

2. Razlog i hitnost prodaje/kupovine, koji su interesantni na pojedinačnim primerima, gde cena često može da varira čak i preko 10%, jer nekome hitno trebaju pare a nekome stan.

1) Nije mi jasno koji je interes agenta da savetuje par hiljada visu cenu stana, kad on dobija 3% kojih se najcesce podeli izmedju 2 agencije. Pa te agencije bi imale vecu zaradu kad bi zivnulo trziste i kad bi se cesce prodavalo. To je vec ovdasnji problem (bolje da prodam nesto skupo manje puta, nego nesto jeftino vise puta)

2) Istina, ali na zalost za te hitne prodaje morate biti povezani sa dosta agencija. Tu idu cene na dole samo tako. Na zalost (kupaca), najcesce nije hitno i spremni su da cekaju i po godinu dana dok se ne neko ne upeca...

 

[GOJE]

Agenti generalno savetuju prodavce da spuste, a kupce da podignu cene, i često navode neke parametre u tom smislu (skorašnje prodaje, kreatanje i trendovi i slično). Naravno da im je cilj da pokupe 3%, zato i utiču.

 

[gygy11]

Evo nesto o realizovanim cenama prosle godine
http://www.b92.net/biz/vesti/srbija.php?yyyy=2012&mm=03&dd=19&nav_id=592390
Zna li se kako je ovo izgledalo prethodnih godina?

 

[JohnyBgood]

na cene stanova utiče to što je to tržište pod šapom kriminogenih investitora i opštinskih moćnika koji vole visoke cene zato što onda mogu bolje da se omaste za manje rada.

glavni problem je što kod nas stanogradnjom ne može da se bavi svako ko ima pare, nego se time bave ljudi koji su dobro povezani, a dosta često i bez para, ili sa parama sumnjivog porekla, podmazujući opštinare i gradeći šta i kako žele i tako drže visoke cene.

tržište bi se moglo za kratko vreme srediti tako što bi se uradila prava reforma građevinskih propisa, tako da svako može da dobije dozvolu za razumno vreme bez podmazivanja, i uvesti porez na udžerice po gradu da se na udžerice plaća porez prema onome šta je predviđeno da se gradi u DUP-u, a ne prema kvadraturi udžerice.

to bi dovelo do povećanja gradnje, samim tim i ponude i samim tim i pada cene. moja pretpostavka je da bi u centru za bolje lokacije trebalo dati ispod 1700 eura, a za kotež bi bilo toliko jeftino da se ne bi ispaltilo da se gradi.

jer stvarno zašto da gradimo prigradska naselja kad nam centar grada zvrji u udžericama i praznim napuštenim fabričkim lokacijama.

:kk: :kk: :kk:

PS Ali da li bi onda ortoped mogao da proda one stanove po ceni koju je naumio? A i resenje stanova za "mlade naucnike" bi se otkrilo u svom pravom licu kao obican gradjevinski reket. Oslobodi trziste gradnje (pre svega lakim i transparentnim dobijanjem svih dozvola) pa ce cene da padnu. A onda, ako ti je stvarno stalo do "mladih naucnika", povecaj plate na univerzitetu i u institutima.

 

[guverner]

Lokacija, kvalitet zgrade (cistoca ulaza, godina izgradnje, investitor), kvalitet stana (parket, drvenarija), orijentacija stana, raspored prostorija, spratnost zgrade, sprat, papiri...

Da, dodao bih i još 2 tržišna faktora:

1. Kretanja na tržištu. Agenti često savetuju kupce/prodavce da u skladu sa kretanjima formiraju cene, i tako utiču na tržište, u skladu sa nekim svojim interesima.

2. Razlog i hitnost prodaje/kupovine, koji su interesantni na pojedinačnim primerima, gde cena često može da varira čak i preko 10%, jer nekome hitno trebaju pare a nekome stan.

Ima još 11 faktora.

 

[Pegasus]

@ guverner Na kojih 18 faktora mislish?

 

[guverner]

@ guverner Na kojih 18 faktora mislish?

Pogledajte :METODE PROCENE VREDNOSTI NEKRETNINA

 

[guverner]

:kk:

 

[ljubaw]

Siguran sam da na cenu nekretnina utiču i predrasude (hvala bogu da je tako) inače nikad ne bih mogao da kupim 80m2 + 15m2 ostave u potkrovlju gratis + preko 200 parking mesta na 200 stanova + mirno ugaono dvorište + odlično ozelenjeno mladim platanima + dokumentacija potpuno ispravna + trospratne zgrade sa po 12-15 stanova + ukupno 16 zgrada izgradjeno za 1,5 godinu + 4 sobe, 2 kupatila, terasa + 15 min od trga, 10 od vuka 5 od pionira i sve to proslog leta na subvencionisani kredit. A da i to bez globe od 3%. Sve to zato što je lokacija na lošem glasu, naravno stan sam kupio, ne u Dunavskom cvetu (pokušaj da se zobidje predmet predrasude) nego u Krnjači iza Metroa. Oaza mira, gradnja više nego solidna, testirano pri raznim vremenskim uslovima. Cena 982 e/m2, a pdv povracen do cene od 910e/m2. A firma je morala da plati i izradu plana i svu infrastrukturu. Vi sad vidite gde je 1390 e/m2 za V.Stepe naselje, gde je kao vojno zemljište.

P.S. Sto se univerzitetskih stanova tiče, ponovo su nešto započeli da grade oko Merkatora (opet izbori), za konkurs iz 2003. Hvala bogu što nisam prosao na tom konkursu, jos bi čekao stan.

 

[mekbejn]

Ljubo, ima li još tih stanova? Može i na pp

 

[ljubaw]

Što se predrasuda tiče treba dobro proveriti situaciju može čovek odlično da prodje, ali može da se ispostavi i da su predrasude u stvari opravdane. Ne znam da li smem da pominjem od koga sam kupio stan-direktna prodaja. Ipak kratki komentar, pa ako je zabranjeno molim admina da obriše post. Stanovi koje je gemax grtadio prosle godine je rasprodao, možda može nešto da se nadje od prvih vlasnika, sada zida novi blok sa isto 16 trospratnica, ali nemam pojma kada će to biti na prodaju.
Još jedan savet vidite vašu potencijalnu lokaciju na www.bing.com/maps opcija bird's eye i skroz zumirajte kao na primer ovaj Kališ
http://binged.it/HmUqz2
Pozdrav

 

[guverner]

Velizara Kosanovića,Zvezdara,Novogradnja,korektna,II sprat,50 m2,EG,garažno,mesto,bez lifta,
1310eura/m2

 

[guverner]

 

[guverner]

65 + 55 m2 terasa,Dvoiposoban,Prizemlje,CG, sređen,nova gradnja 2004, Kod hotela M,Voždovac
112.000 eura

 

[gygy11]

65 + 55 m2 terasa,Dvoiposoban,Prizemlje,CG, sređen,nova gradnja 2004, Kod hotela M,Voždovac
112.000 eura

Pa kako bre terasa 55m2,sta je ovo?

 

[guverner]

Pa lepo,prizemna dvorišna,ogromna terasa.popločana betonskim pločama,žardinjere i td.

 

[gygy11]

Pa lepo,prizemna dvorišna,ogromna terasa.popločana betonskim pločama,žardinjere i td.

OK ,to onda nije prodato,vec se koristi od strane tog stana?Pretpostavljam da ta terasa od 55m2 nije uknjizena kao terasa tog stana od 65m2?Jesam li u pravu?Ili bar nije uknjizeno svih 55m2?Koliko te terase je uknjizeno na ime vlasnika stana?

 

[guverner]

Pa lepo,prizemna dvorišna,ogromna terasa.popločana betonskim pločama,žardinjere i td.

OK ,to onda nije prodato,vec se koristi od strane tog stana?Pretpostavljam da ta terasa od 55m2 nije uknjizena kao terasa tog stana od 65m2?Jesam li u pravu?Ili bar nije uknjizeno svih 55m2?Koliko te terase je uknjizeno na ime vlasnika stana?

Terasa je uknjižena kao 23 m2 pa ceo stan po katastru ima 88 m2.

 

[gygy11]

Pa lepo,prizemna dvorišna,ogromna terasa.popločana betonskim pločama,žardinjere i td.

OK ,to onda nije prodato,vec se koristi od strane tog stana?Pretpostavljam da ta terasa od 55m2 nije uknjizena kao terasa tog stana od 65m2?Jesam li u pravu?Ili bar nije uknjizeno svih 55m2?Koliko te terase je uknjizeno na ime vlasnika stana?

Terasa je uknjižena kao 23 m2 pa ceo stan po katastru ima 88 m2.

E tako vec moze,ali ja mislim da je i sad to dosta povoljno?Ili gresim?

 

[guverner]

samo realno

 

[gygy11]

samo realno

U pravu si,sad sam video u oglasima,to je ta cifra,za tu lokaciju, +-10%.

 

[guverner]

samo realno

U pravu si,sad sam video u oglasima,to je ta cifra,za tu lokaciju, +-10%.

:kk: