milanche":20motb12 je napisao(la):
Kako se odredjuje cena stanova u novoizgradjenim stambenim zgradama?
Evo kako (uprosceno)
1.Cena izgradnje stanova
2.takse gradu sto je oko 200e/m2 za stanove recimo na vracaru ili NBg-II zona. 300e/m2 je taksa za poslovni prostor /lokale/. Na to dodati razne prikljucke telefon, struja....
Cesto se desava da grad od vas zahteva da vi kao investitor o vasem trosku zameniti celu kanalizaciju u ulici, a naravno posto je prvo raskopate posle i asfaltirate isto o svom trosku. Naravno da nijedan investitor to nece da plati iz svog dzepa vec ce sve da se odrazi na cenu kvadrata.
3.Nabavka lokacije (bilo zakup ako je slobodna bilo od nekih vlasnika kucica koje su predvidjene rusenjem)
Za to se daje 25% od predvidjene kvadrature zgrade, ako je u novcu ili 30% ako cekate stanove na toj lokaciji ili vam daju neke vec izgradjene, koliko god vlasnika ima svi oni zajedno dobijaju toliko.
Zarada je 25%
Najvise su na dobitku vlasnici starih stanova koji prodaju svoje po istoj ceni kao i stanovi u novoizgradjenoj zgradi.
Cene na Vracaru su skuplje ne samo jer je centralna gradska opstina vec i zbog specificnog nacina gradnje. A to je da se parking prostori moraju obezbediti u podzemnim etazama, a zbog vrlo skucenog prostora parcela, moraju se pobijati sipovi da se zemljuste ne bi obrusilo. Takodje na NBg skuplja je sama izgradnja zgrada koje imaju podzemne etaze jer se moraju raditi pod posebnim uslovima zbog podzemnih voda. Treba gledati i kvalitet izgradnje, nivo opremljenosti itd.
U svakom slucaju cena nabavke zemljusta i profit vuku najvecu stavku u formiranju cene kvadrata.
Troškovi nabavke lokacije
(i) trošak nabavke zemljišta – cena koja se na tržištu traži za određeni deo zemljišta
(ii) zakonske dažbine i troškovi u vezi sa kupovinom zemljišta;
(iii) kamata koja se obračunava na novac pozajmljen radi pokrivanja prethodne grupe troškova,
Građevinski troškovi
(v) troškovi građevinskih radova na lokaciji, kao što su rušenje postojećih objekata, nivelisanje ili popunjavanje zemljišta, testiranje podzemnih površina, ograđivanje i omeđivanje isl.;
(vi) troškovi radova na prilaznim putevima i montaža drenažnih instalacija sa pratećim radovima;
(vii) trošak izgradnje objekata isl.;
(viii) troškovi radova na zemljištu;
(ix) kamata na celokupne sume novca koje su namenjene svim delovima građevinskih troškova, počev od dana njihovog nastajanja pa sve do predviđenog dana kada će se primiti prve naknade od završenog objekta, bilo kroz rentu bilo kroz prodaju.
Honorari i troškovi profesionalne pomoći
(x) troškovi unajmljivanja neophodnih konsultanata koji bi dizajnirali i kompletirali izgradnju, što bi moglo da podrazumeva arhitekte, šefove gradilišta, inženjere na gradilištu, i čitav niz drugih stručnjaka kao što su planeri, elektro-inženjeri, stručnjaci za komunikaciju, grejanje i ventilaciju, unutrašnji dizajn, liftove, konsultante za uređenje okoliša isl. Ako je u pitanju bilo kakav veći projekat onda bi neophodan bio i menadžer projekta;
(xi) kamate na sve fondove koji se koriste za isplatu profesionalaca i konsultanata, počev od dana kada će se ti troškovi najverovatnije pojaviti pa sve do predviđenog dana kada će se primiti prve nadoknade od objekta.
Prateći troškovi
(xii) ovde se mogu pojaviti dažbine marketinških konsultanata, advokata, agenata za nekretnine i troškovi promocije. Ovi troškovi obuhvataju i gradnju objekta kako u svrhu investiranja, tako i u svrhu prodaje, u slučaju da investitor ne namerava da objekat zadrži za sebe;
(xiii) kamate na sve fondove koji se koriste u vezi sa pratećim troškovima kompletnog projekta, počev od dana kada će se oni najverovatnije pojaviti pa sve do dana kada će se primiti prve nadoknade od objekta.
Troškovi prenosa vlasništva
(xiv) prilikom legalizovanja vlasništva lokacije, mogu se pojaviti određeni troškovi, počev od dana kupovine lokacije pa sve do završetka radova ili prodaje završenog objekta. Takvi troškovi obuhvataju poreske i druge slične stope, kao i troškove osiguranja;
(xv) kamate koje će se pojaviti na fondove kojima se plaća svaki deo troškova vlasništva, počev od dana kada je plaćanje izvršeno sve dok ne dođe do povraćaja koji će proizvesti završeni objekat; ove kamate moraju se podvesti pod troškove gradnje.
Razni troškovi
Profit od objekta
(xix) zahtevani profit od objekta se mora ugraditi u finansijske proračune, iako je to stavka koja može varirati u različitim situacijama mada će svi investitori razmatrati isti potencijal. Pojedini investitori mogu računati svoj zahtevani profit kao procenat vrednosti završenog objekta; drugi, kao procenat ukupnih troškova uključenih u sprovođenje ovog projekta, dok treći mogu izračunati sumu proizvoljnim metodom, kako bi je uklopili u sopstvene okolnosti i zahteve. Navedena opažanja po ovom pitanju služe kako bi se pokazala raznolika priroda komponenti vrednovanja objekta.