Cene nekretnina
- Začetnik teme vucko
- Datum pokretanja
milanche
Advanced
- Učlanjen(a)
- 28.05.2011.
- Poruke
- 2.108
- Pohvaljen
- 4.785
Kako se odredjuje cena stanova u novoizgradjenim stambenim zgradama?
Evo kako (uprosceno)
1.Cena izgradnje stanova
2.takse gradu sto je oko 200e/m2 za stanove recimo na vracaru ili NBg-II zona. 300e/m2 je taksa za poslovni prostor /lokale/. Na to dodati razne prikljucke telefon, struja....
Cesto se desava da grad od vas zahteva da vi kao investitor o vasem trosku zameniti celu kanalizaciju u ulici, a naravno posto je prvo raskopate posle i asfaltirate isto o svom trosku. Naravno da nijedan investitor to nece da plati iz svog dzepa vec ce sve da se odrazi na cenu kvadrata.
3.Nabavka lokacije (bilo zakup ako je slobodna bilo od nekih vlasnika kucica koje su predvidjene rusenjem)
Za to se daje 25% od predvidjene kvadrature zgrade, ako je u novcu ili 30% ako cekate stanove na toj lokaciji ili vam daju neke vec izgradjene, koliko god vlasnika ima svi oni zajedno dobijaju toliko.
Zarada je 25%
Najvise su na dobitku vlasnici starih stanova koji prodaju svoje po istoj ceni kao i stanovi u novoizgradjenoj zgradi.
Cene na Vracaru su skuplje ne samo jer je centralna gradska opstina vec i zbog specificnog nacina gradnje. A to je da se parking prostori moraju obezbediti u podzemnim etazama, a zbog vrlo skucenog prostora parcela, moraju se pobijati sipovi da se zemljuste ne bi obrusilo. Takodje na NBg skuplja je sama izgradnja zgrada koje imaju podzemne etaze jer se moraju raditi pod posebnim uslovima zbog podzemnih voda. Treba gledati i kvalitet izgradnje, nivo opremljenosti itd.
U svakom slucaju cena nabavke zemljusta i profit vuku najvecu stavku u formiranju cene kvadrata.
Evo kako (uprosceno)
1.Cena izgradnje stanova
2.takse gradu sto je oko 200e/m2 za stanove recimo na vracaru ili NBg-II zona. 300e/m2 je taksa za poslovni prostor /lokale/. Na to dodati razne prikljucke telefon, struja....
Cesto se desava da grad od vas zahteva da vi kao investitor o vasem trosku zameniti celu kanalizaciju u ulici, a naravno posto je prvo raskopate posle i asfaltirate isto o svom trosku. Naravno da nijedan investitor to nece da plati iz svog dzepa vec ce sve da se odrazi na cenu kvadrata.
3.Nabavka lokacije (bilo zakup ako je slobodna bilo od nekih vlasnika kucica koje su predvidjene rusenjem)
Za to se daje 25% od predvidjene kvadrature zgrade, ako je u novcu ili 30% ako cekate stanove na toj lokaciji ili vam daju neke vec izgradjene, koliko god vlasnika ima svi oni zajedno dobijaju toliko.
Zarada je 25%
Najvise su na dobitku vlasnici starih stanova koji prodaju svoje po istoj ceni kao i stanovi u novoizgradjenoj zgradi.
Cene na Vracaru su skuplje ne samo jer je centralna gradska opstina vec i zbog specificnog nacina gradnje. A to je da se parking prostori moraju obezbediti u podzemnim etazama, a zbog vrlo skucenog prostora parcela, moraju se pobijati sipovi da se zemljuste ne bi obrusilo. Takodje na NBg skuplja je sama izgradnja zgrada koje imaju podzemne etaze jer se moraju raditi pod posebnim uslovima zbog podzemnih voda. Treba gledati i kvalitet izgradnje, nivo opremljenosti itd.
U svakom slucaju cena nabavke zemljusta i profit vuku najvecu stavku u formiranju cene kvadrata.
Nikola '93
Higher intermediate
Moja kuca od 94 kvadrata i na 5 ari placa vredi malo vise od 100 000 evra...
Po meni,sjajna lokacija (pise u potpisu gde sam).Na 10 minuta kolima do TC Usce,25 minuta autobusom.Blizina aerodroma,auto puta,UMP-a,cist vazduh na 10-tak km od centra grada.Gde ces bolje
Po meni,sjajna lokacija (pise u potpisu gde sam).Na 10 minuta kolima do TC Usce,25 minuta autobusom.Blizina aerodroma,auto puta,UMP-a,cist vazduh na 10-tak km od centra grada.Gde ces bolje
Troškovi nabavke lokacijemilanche":20motb12 je napisao(la):
(i) trošak nabavke zemljišta – cena koja se na tržištu traži za određeni deo zemljišta
(ii) zakonske dažbine i troškovi u vezi sa kupovinom zemljišta;
(iii) kamata koja se obračunava na novac pozajmljen radi pokrivanja prethodne grupe troškova,
Građevinski troškovi
(v) troškovi građevinskih radova na lokaciji, kao što su rušenje postojećih objekata, nivelisanje ili popunjavanje zemljišta, testiranje podzemnih površina, ograđivanje i omeđivanje isl.;
(vi) troškovi radova na prilaznim putevima i montaža drenažnih instalacija sa pratećim radovima;
(vii) trošak izgradnje objekata isl.;
(viii) troškovi radova na zemljištu;
(ix) kamata na celokupne sume novca koje su namenjene svim delovima građevinskih troškova, počev od dana njihovog nastajanja pa sve do predviđenog dana kada će se primiti prve naknade od završenog objekta, bilo kroz rentu bilo kroz prodaju.
Honorari i troškovi profesionalne pomoći
(x) troškovi unajmljivanja neophodnih konsultanata koji bi dizajnirali i kompletirali izgradnju, što bi moglo da podrazumeva arhitekte, šefove gradilišta, inženjere na gradilištu, i čitav niz drugih stručnjaka kao što su planeri, elektro-inženjeri, stručnjaci za komunikaciju, grejanje i ventilaciju, unutrašnji dizajn, liftove, konsultante za uređenje okoliša isl. Ako je u pitanju bilo kakav veći projekat onda bi neophodan bio i menadžer projekta;
(xi) kamate na sve fondove koji se koriste za isplatu profesionalaca i konsultanata, počev od dana kada će se ti troškovi najverovatnije pojaviti pa sve do predviđenog dana kada će se primiti prve nadoknade od objekta.
Prateći troškovi
(xii) ovde se mogu pojaviti dažbine marketinških konsultanata, advokata, agenata za nekretnine i troškovi promocije. Ovi troškovi obuhvataju i gradnju objekta kako u svrhu investiranja, tako i u svrhu prodaje, u slučaju da investitor ne namerava da objekat zadrži za sebe;
(xiii) kamate na sve fondove koji se koriste u vezi sa pratećim troškovima kompletnog projekta, počev od dana kada će se oni najverovatnije pojaviti pa sve do dana kada će se primiti prve nadoknade od objekta.
Troškovi prenosa vlasništva
(xiv) prilikom legalizovanja vlasništva lokacije, mogu se pojaviti određeni troškovi, počev od dana kupovine lokacije pa sve do završetka radova ili prodaje završenog objekta. Takvi troškovi obuhvataju poreske i druge slične stope, kao i troškove osiguranja;
(xv) kamate koje će se pojaviti na fondove kojima se plaća svaki deo troškova vlasništva, počev od dana kada je plaćanje izvršeno sve dok ne dođe do povraćaja koji će proizvesti završeni objekat; ove kamate moraju se podvesti pod troškove gradnje.
Razni troškovi
Profit od objekta
(xix) zahtevani profit od objekta se mora ugraditi u finansijske proračune, iako je to stavka koja može varirati u različitim situacijama mada će svi investitori razmatrati isti potencijal. Pojedini investitori mogu računati svoj zahtevani profit kao procenat vrednosti završenog objekta; drugi, kao procenat ukupnih troškova uključenih u sprovođenje ovog projekta, dok treći mogu izračunati sumu proizvoljnim metodom, kako bi je uklopili u sopstvene okolnosti i zahteve. Navedena opažanja po ovom pitanju služe kako bi se pokazala raznolika priroda komponenti vrednovanja objekta.
Brate mili,po ovome sto vi pisete i ono sto ja znam iz 2008 i 2009. cene nisu mnogo makle na dole,svega par procenata,rekao bih,narocito u centru.Pa 2008.si mogao jos na Vracaru i da kupis novogradnju za ispod 2.000,a sad koliko vidim jok. :bash: ocigledno se mnogo manje gradi,pa je i ponuda niza...
Ne bih se složio sa Vama.gygy11":56qfn6qx je napisao(la):
Brate mili,po ovome sto vi pisete i ono sto ja znam iz 2008 i 2009. cene nisu mnogo makle na dole,svega par procenata,rekao bih,narocito u centru.Pa 2008.si mogao jos na Vracaru i da kupis novogradnju za ispod 2.000,a sad koliko vidim jok. :bash: ocigledno se mnogo manje gradi,pa je i ponuda niza...
Ok je,ali ja znam za slucaj iz sredine 2008.i kupljenog stana u novogradnji u Sumatovackoj(blize Branicevskoj) kupio moj poznanik za ~1.750e/m2,2-3 meseca pre zavrsetka,57m2 placeno okruglo 100k..Ja koliko vidim to je sad misaona imenica.guverner":2s4uawxj je napisao(la):Ne bih se složio sa Vama.gygy11":2s4uawxj je napisao(la):
Brate mili,po ovome sto vi pisete i ono sto ja znam iz 2008 i 2009. cene nisu mnogo makle na dole,svega par procenata,rekao bih,narocito u centru.Pa 2008.si mogao jos na Vracaru i da kupis novogradnju za ispod 2.000,a sad koliko vidim jok. :bash: ocigledno se mnogo manje gradi,pa je i ponuda niza...
Pojedinačni slučajevi su mogući ali to ne govori o celom tržištu nekretnina.gygy11":w5x28ig2 je napisao(la):Ok je,ali ja znam za slucaj iz sredine 2008.i kupljenog stana u novogradnji u Sumatovackoj(blize Branicevskoj) kupio moj poznanik za ~1.750e/m2,2-3 meseca pre zavrsetka,57m2 placeno okruglo 100k..Ja koliko vidim to je sad misaona imenica.guverner":w5x28ig2 je napisao(la):Ne bih se složio sa Vama.gygy11":w5x28ig2 je napisao(la):
Brate mili,po ovome sto vi pisete i ono sto ja znam iz 2008 i 2009. cene nisu mnogo makle na dole,svega par procenata,rekao bih,narocito u centru.Pa 2008.si mogao jos na Vracaru i da kupis novogradnju za ispod 2.000,a sad koliko vidim jok. :bash: ocigledno se mnogo manje gradi,pa je i ponuda niza...
Karlo del Ponte
Advanced
@guverner
Хвала на детаљном опису формирања цене стана са аспекта инвеститора, али увек постоји и друга димензија, формирање цене стана са стране тржишта, односно купаца. Ту имамо много фактора.
- Локација у смислу саобраћајне повезаности
- Локација по питању угледа и репутације
- Близина школа, вртића, домова здравља, пијаца и слично.
- Могућности паркирања
- Удобност, функционалност стана. Дневно светло. Пројектовање по мери човека. Поглед кроз прозор.
- Еколошки услови, ниво загађења ваздуха, саобраћајне или индустријске буке, да ли и колико има зеленила.
***
На жалост, прва два највише утичу на цену стана. Стан који има веома високу оцену по прва два критеријума, а веома ниску по последња два има далеко већу цену него стан са ниско оцењена прва два, а високо оцењена последња два
Оно на шта се паметном политиком може утицати је да се граде нова насеља на 10+ километара од круга двојке, саобраћајно их повезати, потпуно комунално опремити, у централном делу тих насеља школу, вртић, пијацу, трговачку зону, спортско-рекреативну зону итд. Или проширивати нека од насеља на 10+ километара од круга двојке.
Својевремено, када је крајем 19-тог века уведен трамвај његов главни ефекат је био смањење густине насељености у централним деловима града, и уопште растерећење града. У западним земљама је најразвијенији субурбани (приградски) модел града, где мање од пола становника гравитационе зоне града живи у самом граду, а већина путује у град са широког подручја аутомобилима и приградском железницом.
Просечно путавање јавним превозом у Београду је око 7 километара, што је последица ниске брзине и ефикасности јавног превоза. Људи поптпуно спонтано теже таквом насељавању и животу да већину својих потреба могу задовољити путовањем до пола сата у једном правцу. Путовања до сат времена се теже прихватају, а преко сат времена врло тешко. Ово је Беобуилд, тако да можемо предлагати и алтернативне концепте, како утицати на цене некретнина у граду.
Хвала на детаљном опису формирања цене стана са аспекта инвеститора, али увек постоји и друга димензија, формирање цене стана са стране тржишта, односно купаца. Ту имамо много фактора.
- Локација у смислу саобраћајне повезаности
- Локација по питању угледа и репутације
- Близина школа, вртића, домова здравља, пијаца и слично.
- Могућности паркирања
- Удобност, функционалност стана. Дневно светло. Пројектовање по мери човека. Поглед кроз прозор.
- Еколошки услови, ниво загађења ваздуха, саобраћајне или индустријске буке, да ли и колико има зеленила.
***
На жалост, прва два највише утичу на цену стана. Стан који има веома високу оцену по прва два критеријума, а веома ниску по последња два има далеко већу цену него стан са ниско оцењена прва два, а високо оцењена последња два
Оно на шта се паметном политиком може утицати је да се граде нова насеља на 10+ километара од круга двојке, саобраћајно их повезати, потпуно комунално опремити, у централном делу тих насеља школу, вртић, пијацу, трговачку зону, спортско-рекреативну зону итд. Или проширивати нека од насеља на 10+ километара од круга двојке.
Својевремено, када је крајем 19-тог века уведен трамвај његов главни ефекат је био смањење густине насељености у централним деловима града, и уопште растерећење града. У западним земљама је најразвијенији субурбани (приградски) модел града, где мање од пола становника гравитационе зоне града живи у самом граду, а већина путује у град са широког подручја аутомобилима и приградском железницом. Просечно путавање јавним превозом у Београду је око 7 километара, што је последица ниске брзине и ефикасности јавног превоза. Људи поптпуно спонтано теже таквом насељавању и животу да већину својих потреба могу задовољити путовањем до пола сата у једном правцу. Путовања до сат времена се теже прихватају, а преко сат времена врло тешко. Ово је Беобуилд, тако да можемо предлагати и алтернативне концепте, како утицати на цене некретнина у граду.
mekbejn
Advanced
Mislim da BG pogotovo prigradska naselja imaju nizak nivo suburbanizacije. Što bi neko iz Zemun polja išao u centarg ili čak i Zemun, ako sve što mu treba ima u svom naselju. Viši nivo suburbanizacije imaju naselja koja su kao takva formirana još dok je BG bio daleko manji (Surčin, Bataja i sl.), zatim naselja koja su planski građena i dograđivana u komunizmu. Najlošija su divlja naselja devedesetih i kasnije, a svi znamo koja su. Tu se može dosta uraditi.
Naravno, bolja saobraćajna povezanost uvek znači.
Naravno, bolja saobraćajna povezanost uvek znači.
Pisao sam o proizvodnoj vrednosti stana kao odgovor na jedan post.Karlo del Ponte":1zcz8clv je napisao(la):
Investitore i njihov profit ne možete izbeći jer bez njih nebi bilo ni ponude stanova.Tržište uvek samo od sebe reguliše prodajnu cenu stana.Postoje tržišta u Srbiji gde je proizvodna cena veća od tržišne što drugim rečima znači da se na takvim lokacijama investitorima ne isplati ulaganje.Nema tog investitora koji će da gradi bez profita a da pritom rizikuje svoje resurse novac i vreme.
guverner":3u9jlhi8 je napisao(la):
Za guverner-a evo interesantnog linka sa realizovanim cenama:
http://forum.b92.net/topic/40977-nekretnine-u-srbiji/page__st__6015
Hmm...ok kazem,ne tvrdim nista ,jer nisam u materiji,ali kazem da na osnovu ovih svih primera ovde koje su ljudi postavili i na osnovu mog licnog iskustva ja zakljucujem ovo sto sam zakljucio.Ti se sa mnom ne slazes i to je ok,ali osim pukog neslaganja nisi mi iskreno ponudio nista opipljivo u smislu nekog konkretnog primera.Na primer,lupam,2008. znam za kupovinu po toj i toj ceni,a danas se to kupuje po toj i toj ceni.To bi ,recimo po meni,bilo mnogo konkretnije.guverner":2q0xt4iu je napisao(la):
Pozdrav
Evo malo definicija o CENI i Vrednosti:
Cena je iznos koji se traži, nudi ili plaća za neku nekretninu.
Usled različitih finansijskih sposobnosti, motivacija ili posebnih interesa određenog kupca ili prodavca, cena koja se plaća se može razlikovati od vrednosti koju drugi mogu pripisati sredstvu.
Vrednost nije Činjenica nego mišljenje o:
(a) najverovatnijoj ceni koja će biti plaćena za nekretninu u razmeni, ili
(b) ekonomskoj koristi od posedovanja nekretnine.
Cena je iznos koji se traži, nudi ili plaća za neku nekretninu.
Usled različitih finansijskih sposobnosti, motivacija ili posebnih interesa određenog kupca ili prodavca, cena koja se plaća se može razlikovati od vrednosti koju drugi mogu pripisati sredstvu.
Vrednost nije Činjenica nego mišljenje o:
(a) najverovatnijoj ceni koja će biti plaćena za nekretninu u razmeni, ili
(b) ekonomskoj koristi od posedovanja nekretnine.