Tržišna vrednost se definiše kao novčani iznos za koji imovina može biti razmenjena, na otvorenom i konkurentnom tržištu, pod normalnim okolnostima i dobrovoljnim putem (odsustvo bilo kakvih koncesija ili prinude), u transakciji između zainteresovanih strana, koje poseduju razuman stepen informisanosti o relevantnim činjenicama.
Cene nekretnina
- Začetnik teme vucko
- Datum pokretanja
toshke
Beginner
mene zanima da li će u skorijoj budućnosti uticati izgradnja mosta preko Ade na cene nekretnina na Topčideru?
astrodule
Professional
Poslednja dva meseca gledam jednosobne stanove (40kv +- 3) u okolini Fontane (NBGD). Spratnost 1-4 sprat i svima su pocetne cene ~1700e/kv!?!? Da li su im agencije napunile glavu kako ce se kupci pojaviti, ne znam?
Cinjenica je da je jedini stan koji sam gledao a prodat je imao normalnu pocetnu cenu od ~1600e/kv.
Cinjenica je da je jedini stan koji sam gledao a prodat je imao normalnu pocetnu cenu od ~1600e/kv.
JohnyBgood
Advanced
astrodule":1dnas2es je napisao(la):
Po meni treba ako ti se nesto svidja ponuditi neku razumnu cenu koju bi platio pa ako hoce, hoce. Ako nece naka im stan stoji neprodat mesecima ili godinama. A drzanje stana tek tako postaje sve skuplje, treba placati porez i drugo, tako da je samo pitanje vremena kad ce neko ko ima visak prostora da se opameti.
Osnovni razlog sto su cene stanova enormno visoke cak i kada nema kupaca je taj sto investitori ulazu kapital iz sopstvene aktive, pa tu nema obracuna povracaja investicije ni rizika od sporog tempa prodaje. Jednostavno, kad prodaju prodace i omastice se vise nego da su dati iznos orocili u banci ili ne daj Boze, spekulisali na berzama. Imamo paradoks da dok traje kriza u Bg, pa i u mnogim gradovima u unutrasnjosti se gradi vise nego ikada pre...pogledajte Vracar, okolinu Djerma, Knezevac u Rakovici, Mirijevo, Vojvode Stepe,,svuda su gradilista, izmedju ostalog jer su mnogi bas zbog krize preusmerili svoje investicije iz drugih izvora prema nekretninama.
Uz sve ovo, svaki investitor ce pre useljenja vec uspeti da proda nekoliko stanova, recimo, ako zgrada ima 20 stanova on ce prodati sigurno 4-5 pre uselenja, a kao sto rekoh, vecina je gradila iz sopstvene aktive i ne cekaju ih nikakve glavnice ni kamate, a kako bi tek bilo da nema Dulvila i Ivana Ribara?
Uz sve ovo, svaki investitor ce pre useljenja vec uspeti da proda nekoliko stanova, recimo, ako zgrada ima 20 stanova on ce prodati sigurno 4-5 pre uselenja, a kao sto rekoh, vecina je gradila iz sopstvene aktive i ne cekaju ih nikakve glavnice ni kamate, a kako bi tek bilo da nema Dulvila i Ivana Ribara?
tragac":1mo7iijk je napisao(la):
Ovo je i moj utisak.Ja zaista imam utisak da se te cene nisu ni makle sa onih iz 2007,2008.Mislim na ove tzv realizovane cene,ne mislim na one trazene.I sad se ja pitam,kako ce te cene da idu dole danas ,kada se za sledecu godinu najavljuje izlazak iz krize,a nisu otisle dole za ove 4 godine teske krize?koji je motiv nekog ko prodaje stan da ga proda za nize,ako zna da ce sledece godine moci lakse da ga proda po skupljoj ceni nego ove.OK,znam,prodace onaj koji mora,ali zar to nije premali broj u odnosu na one koji traze stan?
JohnyBgood
Advanced
tragac":2p2ntwzi je napisao(la):
Pa onda to znaci da treba JOS VISE da se gradi pa ce cene na kraju da krenu da padaju prema ceni izgradnje, valjda su to ekonomski zakoni. Znaci obezbediti lako i transparentno dobijanje dozvola za gradnju pa da vidis kako ce ti koji rezonuju po sistemu "prodace se kad se proda" da daju snizenja pre nego sto novi stanovi udju u ponudu.
Pa gde su se makle 25%?Gde je to na Vracaru 2008.godine prodato za 2.000evra/m2 a danas mozes da na istoj toj lokaciji kupis za 1.500 evra/m2?Gde na Banovom Brdu gde je 2008.prodato po 1.600evra/m2,danas mozes da kupis za 1.200evra/m2?gde mozes danas u Mirijevu kupis stan po 900 evra/m2,a da je 2008. prodato po 1.200 evra/m2?gde na Dorcolu mozes da kupi stan po 1.350 evra/m2,a da je 2008. prodato po 1.800 evra/m2?guverner":3hr9b4rh je napisao(la):
OK,koliko vidim jedino su kod Arene pale cene u tom procentu,na ostalim lokacijama,kao sto vidis iz mojih primera,nigde.
Varam li se?
Ma nemoj molim te,ja sam ozbiljno pitao za konkretne primere,i namerno sam naglasio tzv realizovane cene,da mi da konkretan primer,na toj i toj lokaciji prodato po toj i toj cena 2008,a danas toliko i toliko,a ne ove bezvredne tabele,da izvines na izrazu.Ove tabele je neko vec postavljao i nisu uopste relevantne.Tu je suma svega i svacega,a kupca stana interesuju samo stanovi u kojima moze ljudski da se zivi,a ne nekakve,nelegalne,memljive rupe,itd,itd,koje takodje ulaze u ove tabele.To nije realno i mene to ne interesuje.Evo ti konkretan primer,u ovoj tvojoj tabeli pise da je cena u Zelezniku 851evro/m2,a ja skoro svaki dan prolazim pored crkve na Banovom Brdu i tamo imas reklamu za one stanove u Zelezniku koji se prodaju po ceni od 1070 evra/m2.To su normalni stanovi ,a njihova cena je po ovoj tvojoj tabeli daleko iznad prosecne.
Ok,hvala na pokusaju,ali ove tabele meni nista ne govore.
Ok,hvala na pokusaju,ali ove tabele meni nista ne govore.
Ovo je nekakav pokazatelj cena, kako ti kažeš "svega i svacega", a ti nemaš nikakav statistički pokazatelj (osim pojedinačnih slučajeva koji nisu merodavni).
U Železniku je cena 1020 €/m2 i to je novogradnja gde je cena istih uvek veća nad polovnim stanovima 10-50%.
Cene su pale oko 30% u proseku, a negde npr. nisu toliko (tamo gde nije bilo naglih skokova u 2008)
U Železniku je cena 1020 €/m2 i to je novogradnja gde je cena istih uvek veća nad polovnim stanovima 10-50%.
Cene su pale oko 30% u proseku, a negde npr. nisu toliko (tamo gde nije bilo naglih skokova u 2008)
Pa upravo si potvrdio da su cene u realnosti vece od ovih sto su ti prikazane u ovim tabelama.Kupca ne interesuje stan u Zelezniku od 500-600 evra/m2 jer to nije stan to su rupe i supe ,a jos su i nelegalne.Problem sa ovim tabelama su sto prikazuju prosek i "pravih" nekretnina, i onih koje to nisu,i nema razloga da se ljutis na mene samo zato sto to konstatujem.svsavic":13v2v06t je napisao(la):
Meni su jedino merodavne samo cene za koje znam da se neka nekretnina kupila ili prodala,ove cene iz tabela su bezvredne,jer se kose sa realnoscu,a rekao sam iz kog razloga(zato sto u sebi daju prosek baba i zaba).
Onaj pre tebe rece da su cene pale 25%,ti si dosao do 30%,ali pri svemu tome ne mozete da mi navedete ni jedan jedini primer na kome se to jasno vidi.
Evo ti recimo jos jedna primer sa ovog threada,kaze covek trazi stan kod Fontane na NB i kaze sve je oko 1.700evra/m2,a on zna da se jedini koji se prodao ,prodao po ceni od 1.600 evra/m2.E sad,po onim tvojim tabelama prosecna TRAZENA cena za stan kod Fontane je 1579 evra/m2,dakle niza od REALIZOVANE cene prosecnog stana kod Fontane danas.Dakle realizovana cena prosecnog stana je veca od prosecno trazene cene iz tabele.
Jednostavno, zato sto neko ko hoce da gradi iz kredita, nece moci dovoljno brzo da proda stanove da bi otplatio isti. A spekulativnog kapitala u srbiji i dalje ima mnogo, kako od raznih kriminalnih aktivnosti,m pranja novca, tako i od plasmana imucnijih gastarbajtera i nesto malo domacih firmi. Oni koji su pokusali da u tom mutnom sistemu dosledno primene postulate moderne ekonomije su zavrsili kao Koling. Izlaz iz ove situacije ce biti kada vecina stanova bude prodavana na kredit, nezaposlenost opadne dosta ispod 10% i kad radna mesta budu mnogo sigurnija. U Srbiji kreditni kupci jos uvek nisu vecina kao u normalnim zemljama. Druga stvar, u Bg se najvise grade LUX stanovi sa cenom oko 2000 eur, gde je broj kreditnih kupaca zanemarljiv.
mekbejn
Advanced
Ovo je baš povoljno. To je cena realizovane prodaje?guverner":ulj1fpgf je napisao(la):
Nešto je stala diskusija.
blok 45/ III/Cg/ solidno stanje/60 m2/ 70.000 eura
astrodule
Professional
Gledajuci stanove poslednji meseci dosao sam do zakljucka (do koje se moglo doci i ranije) da na cenu utice toliko mnogo faktora, da jedan primer realizovane prodaje ne moze mnogo da pomogne.
Evo neke moje liste faktora koje se moraju uzeti u obzir kad hocemo da uporedimo.
Lokacija, kvalitet zgrade (cistoca ulaza, godina izgradnje, investitor), kvalitet stana (parket, drvenarija), orijentacija stana, raspored prostorija, spratnost zgrade, sprat, papiri...
Tako da kad se kaze
Sta znaci solidno stanje? Pretpostavljamo da parket skripi, ali ne svuda, prozori dihtuje, ali ne svuda isto. Cevi nisu menjane, ali nigde ne curi. Svaka od tih stvari dize/spusta cenu.
Imao sam primere ljudi koji se prave pametni pa mi kazu da je neko kupio stan na Fontani za 1300e/kv, ali niti znaju spratnost, niti stanje stana, pa mi takva informacija nista ne znaci.
Kad bi u ovom postu bilo vise detalja (gore navedenih) u vezi svake prodaje, bilo bi mnogo korisnije.
Naravno nekome ne smeta da je stan na 16. spratu, da je u prizemlju, da ima lokal ispod, da gleda na sever, da ima GSP koji prolazi ispod prozora... ali sve to itekako bi trebalo da utice na cenu.
Evo neke moje liste faktora koje se moraju uzeti u obzir kad hocemo da uporedimo.
Lokacija, kvalitet zgrade (cistoca ulaza, godina izgradnje, investitor), kvalitet stana (parket, drvenarija), orijentacija stana, raspored prostorija, spratnost zgrade, sprat, papiri...
Tako da kad se kaze
Ne znamo koliko zgrada ima spratova - naime stan u cetvorspratnicama vise vredi nego u soliterima
Sta znaci solidno stanje? Pretpostavljamo da parket skripi, ali ne svuda, prozori dihtuje, ali ne svuda isto. Cevi nisu menjane, ali nigde ne curi. Svaka od tih stvari dize/spusta cenu.
Imao sam primere ljudi koji se prave pametni pa mi kazu da je neko kupio stan na Fontani za 1300e/kv, ali niti znaju spratnost, niti stanje stana, pa mi takva informacija nista ne znaci.
Kad bi u ovom postu bilo vise detalja (gore navedenih) u vezi svake prodaje, bilo bi mnogo korisnije.
Naravno nekome ne smeta da je stan na 16. spratu, da je u prizemlju, da ima lokal ispod, da gleda na sever, da ima GSP koji prolazi ispod prozora... ali sve to itekako bi trebalo da utice na cenu.
na cene stanova utiče to što je to tržište pod šapom kriminogenih investitora i opštinskih moćnika koji vole visoke cene zato što onda mogu bolje da se omaste za manje rada.
glavni problem je što kod nas stanogradnjom ne može da se bavi svako ko ima pare, nego se time bave ljudi koji su dobro povezani, a dosta često i bez para, ili sa parama sumnjivog porekla, podmazujući opštinare i gradeći šta i kako žele i tako drže visoke cene.
tržište bi se moglo za kratko vreme srediti tako što bi se uradila prava reforma građevinskih propisa, tako da svako može da dobije dozvolu za razumno vreme bez podmazivanja, i uvesti porez na udžerice po gradu da se na udžerice plaća porez prema onome šta je predviđeno da se gradi u DUP-u, a ne prema kvadraturi udžerice.
to bi dovelo do povećanja gradnje, samim tim i ponude i samim tim i pada cene. moja pretpostavka je da bi u centru za bolje lokacije trebalo dati ispod 1700 eura, a za kotež bi bilo toliko jeftino da se ne bi ispaltilo da se gradi.
jer stvarno zašto da gradimo prigradska naselja kad nam centar grada zvrji u udžericama i praznim napuštenim fabričkim lokacijama.
glavni problem je što kod nas stanogradnjom ne može da se bavi svako ko ima pare, nego se time bave ljudi koji su dobro povezani, a dosta često i bez para, ili sa parama sumnjivog porekla, podmazujući opštinare i gradeći šta i kako žele i tako drže visoke cene.
tržište bi se moglo za kratko vreme srediti tako što bi se uradila prava reforma građevinskih propisa, tako da svako može da dobije dozvolu za razumno vreme bez podmazivanja, i uvesti porez na udžerice po gradu da se na udžerice plaća porez prema onome šta je predviđeno da se gradi u DUP-u, a ne prema kvadraturi udžerice.
to bi dovelo do povećanja gradnje, samim tim i ponude i samim tim i pada cene. moja pretpostavka je da bi u centru za bolje lokacije trebalo dati ispod 1700 eura, a za kotež bi bilo toliko jeftino da se ne bi ispaltilo da se gradi.
jer stvarno zašto da gradimo prigradska naselja kad nam centar grada zvrji u udžericama i praznim napuštenim fabričkim lokacijama.