Cene nekretnina

[Suzuman]

Астрономске цене некретнина у Србији – најскупљи квадрат био 10.000 евра, а гаражно место плаћено скоро као стан

Најскупљи квадрат стана у првој половини 2025. године био је 9.805 евра, на локацији Београд на води. Најскупља кућа је 3,8 милиона евра на Савском венцу, а најскупље пољопривредно земљиште 1,2 милиона евра у општини Kула, подаци су Републичког геодетског завода. И најскупља гаража је на Савском...

rts.rs

На питање да ли то продубљује раслојавање, односно неразумевање између богатих и сиромашних, Пашановић каже да су "наше некретнине чудан показатељ".

“Прво, 90 одсто пунолетног становништва у Србији има удео у некој некретнини. Kада се то преведе у новац, ми смо сви овде јако богати. Шта то значи? Значи, када бисмо ми продали нашу имовину, ми бисмо сви имали по више стотина хиљада евра у капиталу. Ми спадамо сигурно међу прве три европске нације које поседују некретнине, то су још Чеси и Албанци. Запад не живи тако већ дуго, већина становника на Западу до краја живота живи као подстанар и нема никакве проблеме са тим”, закључује Пашановић.

 

[super.operater]

Mislim da je tu ipak stvar u tome da je alternativa kupovini gora, tj. onaj koji nema će ili plaćati kiriju (=bacati pare), ili živeti kod roditelja, što je prokletstvo svoje vrste. Zato kupovina za život i ne mora da ima smisla komercijalno.

Postoje mnogo alternative ali sve su vezane za perspektivu. Ako se nastavi kontinualno beznadje u smislu nekog boljitka u drustvu ja ne vidim ni razlog ni povod da neko stvara porodicu ovde. Dali ce da placa stanarinu lokalnom dilbertu koji izdaje neku rupetinu ili korporaciji u EU njemu je svejedno samo nije ista perspektiva. Ovde je generalno problem sto se skoro sve posmatra kroz IT/Mng prizmu ali to je vise anomalija nego reprezentativni deo populacije. Centralizacija nas sahranjuje brze nego sve ostalo, dosli smo u situaciju da je privlacno samo nekih 200 kvadratnih kilometara cele cemlje.

Svakako će ljudi gledati dalje lokacije pod pritiskom budžeta, ali tržište neće stati dokle god banke budu mogle da daju kredite, što vidimo da je dosta zdravo trenutno.

Banka ce da daje kredite sve dok neko moze da ih vraca, briga njih za bilo sta dalje od pozitivne sume u excel tabeli

 

[super.operater]

Koju alternativu ima?

Za sta me konkretno pitas?

 

[sutraw]

Postoje mnogo alternative ali sve su vezane za perspektivu. Ako se nastavi kontinualno beznadje u smislu nekog boljitka u drustvu ja ne vidim ni razlog ni povod da neko stvara poropdicu ovde. Dali ce da placa stanarinu lokalnom dilbertu koji izdaje neku rupetinu ili korporaciji u EU njemu je svejedno samo nije ista perspektiva. Ovde je generalno problem sto se skoro sve posmatra kroz IT/Mng prizmu ali to je vise anomalija nego reprezentativni deo populacije. Centralizacija nas sahranjuje brze nego sve ostalo, dosli smo u situaciju da je privlacno samo nekih 200 kvadratnih kilometara cele cemlje.


Banka ce da daje kredite sve dok neko moze da ih vraca, briga njih za bilo sta dalje od pozitivne sume u excel tabeli

Ok je sve to, ali mislim da oni koji imaju perspektivu da odu preko, to već rade. Ne može svaki radnik da emigrira, nije prosto više takvo vreme, sad i u Evropi se očekuje da znaš nešto da radiš da bi te platili, a troškovi su ogromni. Ako nisi medicinsko osoblje, inženjer, IT i slično, više ni emigracija nije toliko privlačna, jer te fizičke poslove koje su nekad radili Jugosloveni danas rade nekvalifikovani migranti.

Moja poenta sa kreditima je da je stanje dobro jer ima 35% kupovina iz kredita, znači još postoji računica među ovdašnjom radničkom klasom da se plaćaju ove cene, zato ne znam na osnovu čega se ovde projektuje pad cena? Nema razloga da padnu kad je broj kreditnih kupovina veći nego ikad.

 

[super.operater]

Moja poenta sa kreditima je da je stanje dobro jer ima 35% kupovina iz kredita, znači još postoji računica među ovdašnjom radničkom klasom da se plaćaju ove cene, zato ne znam na osnovu čega se ovde projektuje pad cena? Nema razloga da padnu kad je broj kreditnih kupovina veći nego ikad.

Nije to racunica nego tihi ocaj, sindrom (s)kuvane zabe. Ono kad ljudi pocinju da lazu sami sebe da bi opravdali neke odluke.

 

[Salev85]

Slažem se, šta to znači za nekretnine u Srbiji? Kada kreću da padaju?
Posle treba videti koliko dugo će padati da bi mogli onda da na toliko da oročimo novce i kada krenu ponovo u rast da ih kupimo.
Sada im skače vrednost, e dokle će to je isto pitanje

Evo hipotetički. Ako je zaista pukla berza onda pre početka jeseni ne verujem. Mora da prođe neko vreme. Naravno kao i prošli put, smanjiće se dodatno ponuda novih stanova zbog rizika. Pravićemo se da na nas to ne utiče jer niko ne želi da se odrekne profita i imaš 1% kredite plus. Rast za inflaciju u međuvremenu. To je ono realno ako je stvarno pukla berza i ako je ovo samo zezancija market makera. A to ćeš videti u toku 2026.

 

[StevanHN]

Ublažuju malo taj zakon. Mora firma da ima CG državljanina. Prvobitno su htjeli 3.
Sve to će za posljedicu imati migraciju u Srbiju gdje je mnogo lakše doći i do boravka i do državljanstva.
Evo ko razumijen Ruski:

 

[sutraw]

Nije to racunica nego tihi ocaj, sindrom (s)kuvane zabe. Ono kad ljudi pocinju da lazu sami sebe da bi opravdali neke odluke.

Dobro kako god, možda bi bilo i bolje da se uzdržimo od psihologizacije tržišta. Prosto imaš podatke da je aktivno i da su krediti prisutniji nego ikad, zato je realnije da cene skaču nego da padaju uostalom.

 

[Navip]

View this content on Instagram

View this content on Instagram

 

[G.I.Joe]

Ublažuju malo taj zakon. Mora firma da ima CG državljanina. Prvobitno su htjeli 3.
Sve to će za posljedicu imati migraciju u Srbiju gdje je mnogo lakše doći i do boravka i do državljanstva.
Evo ko razumijen Ruski:

Super doci ce jos brace Rusa!

 

[BaneDobriSin]

Nas i rusa 300 miliona

 

[super.operater]

Dobro kako god, možda bi bilo i bolje da se uzdržimo od psihologizacije tržišta. Prosto imaš podatke da je aktivno i da su krediti prisutniji nego ikad, zato je realnije da cene skaču nego da padaju uostalom.

Kao sto rekoh nece padati, napisao sam gore. Stvar je u tome sto je dugorocno sve to veoma lose za zemlju. Vise bih voleo da se polomi beogradsko trziste a da se zemlja razvija ravnomerno nego da se svi nabijemo u 100 kvadratnih kilometara a ostatak da pojede suma (za pocetak a posle neki malo agresivniji narodi iz komsiluka)

 

[Skituljak]

Астрономске цене некретнина у Србији – најскупљи квадрат био 10.000 евра, а гаражно место плаћено скоро као стан

Најскупљи квадрат стана у првој половини 2025. године био је 9.805 евра, на локацији Београд на води. Најскупља кућа је 3,8 милиона евра на Савском венцу, а најскупље пољопривредно земљиште 1,2 милиона евра у општини Kула, подаци су Републичког геодетског завода. И најскупља гаража је на Савском...

rts.rs

На питање да ли то продубљује раслојавање, односно неразумевање између богатих и сиромашних, Пашановић каже да су "наше некретнине чудан показатељ".

“Прво, 90 одсто пунолетног становништва у Србији има удео у некој некретнини. Kада се то преведе у новац, ми смо сви овде јако богати. Шта то значи? Значи, када бисмо ми продали нашу имовину, ми бисмо сви имали по више стотина хиљада евра у капиталу. Ми спадамо сигурно међу прве три европске нације које поседују некретнине, то су још Чеси и Албанци. Запад не живи тако већ дуго, већина становника на Западу до краја живота живи као подстанар и нема никакве проблеме са тим”, закључује Пашановић.

Istina, jedino sto ne stoji u prici je da bi svi imali stotine hiljada evra, to bi imao samo jedan mali procenat. U ovu statistiku ulazi i to da neko ima neku zemlju negde gde ne vredi mnogo. Mana je sto se kapital, vredne nekretnine na boljim lokacijama gomilaju kod manjeg broja ljudi a svi teze ka njima.

 

[chiki]

Za sta me konkretno pitas?

Mislim na to sto prosecan stanovnik ulazi u nekretnine... ne vidim alternativu za prosecnog coveka. Mozda za nadprosecnog da...

 

[chiki]

Istina, jedino sto ne stoji u prici je da bi svi imali stotine hiljada evra, to bi imao samo jedan mali procenat. U ovu statistiku ulazi i to da neko ima neku zemlju negde gde ne vredi mnogo. Mana je sto se kapital, vredne nekretnine na boljim lokacijama gomilaju kod manjeg broja ljudi a svi teze ka njima.

Upravo to... Kad bi imali statistiku na nivou americke onda bi sve bilo lakse objasniti i povezati ...

 

[sutraw]

Kao sto rekoh nece padati, napisao sam gore. Stvar je u tome sto je dugorocno sve to veoma lose za zemlju. Vise bih voleo da se polomi beogradsko trziste a da se zemlja razvija ravnomerno nego da se svi nabijemo u 100 kvadratnih kilometara a ostatak da pojede suma (za pocetak a posle neki malo agresivniji narodi iz komsiluka)

Pa ja se na nekom generalnom nivou i slažem sa tobom, ali to ne mislim da je nešto što država može da spreči, bar ne ovakva kakva je danas. Centralizacija je posledica mnogo faktora i nastaviće se dok bar 50% naroda ne bude živelo u BG.

 

[super.operater]

Mislim na to sto prosecan stanovnik ulazi u nekretnine... ne vidim alternativu za prosecnog coveka. Mozda za nadprosecnog da...

U sadasnjim uslovima bukvalno nema gde da ulaze, sto je samo po sebi veoma lose. Imamo mrtav kapital zarobljen u ciglu. Sve je to posledica izrazito nefunkcionalne drzave.

 

[super.operater]

Pa ja se na nekom generalnom nivou i slažem sa tobom, ali to ne mislim da je nešto što država može da spreči, bar ne ovakva kakva je danas. Centralizacija je posledica mnogo faktora i nastaviće se dok bar 50% naroda ne bude živelo u BG.

Pa generalno se i ja slazem sa tobom samo ne vidim neko racionalno resenje. Faktografija trenutnog stanja nista ne menja, jos gore je pristanak na izopacen sistem. Bojim se da cemo da izumremo kao nacija (mozda ne u broju ljudi ali definitivno kroz razvodnjenu nacionalnu koheziju) pre nego sto se preseli 50% stanovnika u Bg.
S druge strane se ne slazem da nije moguce preopkrenuti procese, pitanje je ima li zelje, volje i pameti da se tako nesto uradi.

 

[StevanHN]

Jedno glupo pitanje. Da li se nešto mijenjalo oko iskazivanja PDV-a u ukupnoj cijeni novoizgrađenog stana?
Nekada znam da je bilo neto cijena stana + 10 % PDV-a na tu cijenu = ukupna bruto cijena stana.
Da li je sada ukupna bruto cijena stana - 10 % PDV-a = neto cijena stana bez PDV-a?

 

[cile93]

I tad ne kreće odmah, već mora da prođe par godina stagnacije da bi prodavci počeli da se lome.

Mi smo toliko daleko od toga da je komično.

U pravu si da se korekcije nikad ne dešavaju sutra u podne. Prvo ide faza ravne linije, gde cene samo prestanu da rastu i tu se svi prave da je to normalizacija. Tek posle dužeg perioda stagnacije (12–36 meseci) kreće realno popuštanje, ali samo tamo gde potražnja oslabi.
Ali poenta mog komentara nije bila da pad počinje danas u 16:30, već da pad uopšte može da se desi tek kad se desi promena u odnosu ponude i potražnje. A trenutno je tačno da smo daleko, jer se svaka malo normalnija nekretnina proda i pre oglasa.
Dakle, tvoja opaska stoji, ali logika ostaje ista, a to je da bez viška ponude nećeš videti ni stagnaciju ni pad. Kad će taj momenat doći, to je već druga priča.

 

[cile93]

Ne mora da je stigne, odnosno ne mora da se fizički uveća, može samo da dođe do šoka na potražnoj strani. Ali te špekulacije ću ostaviti za neki vedriji dan.

Naravno, šok na potražnoj strani je uvek brži okidač nego fizičko povećanje ponude, tu se slažemo. Dovoljno je da se promene uslovi finansiranja, kurs, politika zaduživanja ili da se pogodi neki spoljnopolitički talas i tražnja stane preko noći.
Ali upravo zbog toga sam i napisao da smo trenutno daleko od tog scenarija, jer za sada nema vidljivog faktora koji bi presekao potražnju preko kolena. Sve dok se to ne promeni, tržište će i dalje da radi na istom principu, a to je da dobra nekretnina se proda odmah, a ostalo visi.
Sve dalje od toga već ulazi u domen špekulacije, što si i sam rekao za neki vedriji dan.

 

[cile93]

Psihologija prosecnog Srbende ga proisto tera da utuca poslednji dinar u beogradsku ciglu jer jedino tu ima smisla ulagati. Fora je sto i ovo sto je do sada pokupovano je preplaceno i ako bude neke prodaje sigurno nece prodavati ispod cene sve dok ne budu imali za 'leba. S obzirom da imamo jos uvek Ruse, Ukraince, pritisak iz unutrasnjosti na Beograd, diasporu koja ne zna sta ce pametno sa parama, ekstremnu centralizaciju, nestabilnu politiku, neizvesnu EU buducnost, neizvesno poslovanje ... nece cene da mrdnu nigde (moze da bude samo kratak period stagnacije i to je to).

Realno gledano, kupovina stana u Bg-u se vise ne isplati sa zivotne strane, bolje gledati kuce u prigradskim naseljima ili satelitskim gradovima (ukljucujuci i neke novogradnje). Treba zivot i da se zivi a ne da se robuje kreditima, neizvesnim poslovima i urbanistickom haosu.

Razumem šta želiš da kažeš, trenutno psihologija kupaca i dalje drži potražnju visokim, pogotovo zbog stranaca, dijaspore i migracije ka Beogradu. Ali realno, i sama stagnacija ume da bude signal da se tržište hladi. Videćemo da li će u nekom trenutku pritisak na budžete i manja kreditna dostupnost da promene dinamiku. Za sada deluje da smo, kao što kažeš, još dosta daleko od bilo kakvog ozbiljnijeg pomeranja.

 

[Suzuman]

Stanje duga u kategoriji stanovništva, za gotovinske i stambene.

Gotovinski yoy rast 19%. Stambeni yoy 15%. Stambeni plus gotovinski oko 14.6 milijardi evra zaduženja.


Veoma je zanimljivo kad se posmatra dinamika od recimo oktobra 2019. godine: i stambeni i gotovinski dugovi su skoro duplirani, odnosno rast im je oko 93.5%.

Gotovinski:
2019.10 = 474.111
2025.10 = 917.910
Rast = 443.799

Stambeni:
2019.10 = 409.579
2025.10 = 792.707
Rast = 383.128

Datum	Gotovinski (mil RSD)	Gotovinski (mlrd EUR)	MoM % G	Stambeni (mil RSD)	Stambeni (mlrd EUR)	MoM % S
31.10.2024	771.339	6,592	–	688.437	5,884	–
30.11.2024	776.443	6,636	0.7%	692.390	5,917	0.6%
31.12.2024	779.887	6,665	0.4%	694.672	5,937	0.3%
31.01.2025	782.604	6,688	0.3%	697.497	5,961	0.4%
28.02.2025	790.034	6,752	0.9%	702.655	6,005	0.7%
31.03.2025	798.601	6,825	1.1%	708.196	6,052	0.8%
30.04.2025	823.469	7,038	3.1%	725.414	6,200	2.4%
31.05.2025	839.585	7,175	2.0%	736.504	6,294	1.5%
30.06.2025	855.603	7,312	1.9%	745.758	6,374	1.3%
31.07.2025	865.754	7,399	1.2%	755.240	6,455	1.3%
31.08.2025	878.184	7,505	1.4%	763.290	6,523	1.1%
30.09.2025	895.711	7,655	2.0%	779.877	6,665	2.2%
31.10.2025	917.910	7,845	2.5%	792.707	6,775	1.6%

 

[sutraw]

Stanje duga u kategoriji stanovništva, za gotovinske i stambene.

Gotovinski yoy rast 19%. Stambeni yoy 15%. Stambeni plus gotovinski oko 14.6 milijardi evra zaduženja.

Datum	Gotovinski (mil RSD)	Gotovinski (mlrd EUR)	MoM % G	Stambeni (mil RSD)	Stambeni (mlrd EUR)	MoM % S
31.10.2024	771.339	6,592	–	688.437	5,884	–
30.11.2024	776.443	6,636	0.7%	692.390	5,917	0.6%
31.12.2024	779.887	6,665	0.4%	694.672	5,937	0.3%
31.01.2025	782.604	6,688	0.3%	697.497	5,961	0.4%
28.02.2025	790.034	6,752	0.9%	702.655	6,005	0.7%
31.03.2025	798.601	6,825	1.1%	708.196	6,052	0.8%
30.04.2025	823.469	7,038	3.1%	725.414	6,200	2.4%
31.05.2025	839.585	7,175	2.0%	736.504	6,294	1.5%
30.06.2025	855.603	7,312	1.9%	745.758	6,374	1.3%
31.07.2025	865.754	7,399	1.2%	755.240	6,455	1.3%
31.08.2025	878.184	7,505	1.4%	763.290	6,523	1.1%
30.09.2025	895.711	7,655	2.0%	779.877	6,665	2.2%
31.10.2025	917.910	7,845	2.5%	792.707	6,775	1.6%

Pogledajte prilog 258882

Puca balon