Šta je novo?
Od:
Filteri

Cene nekretnina

Extroniks je napisao(la):
Jbg svacija prica je drugacija, nekome zivot majka nekome maceha.
Znam i ljude koji su se rodili i vec imali stan spreman za njih a sa druge strane neko stedi 10 godina da skupi za ucesce i inflacija ga ubija.

Znam da je jedan moj drugar se sa sirom familijom bio bas zaduzio i onda vracao kako je znao i umeo, ako nema para isao pomagao im fizikalisanjem gradjevinskim poslovima, i trebalo mu je dosta godina da se raskusura sa celom familijom, ako nista barem ti porodica ne trazi kamatu a ne placas drugome kiriju.
Kliknite za proširenje...
Da, ali ovo je zapravo najgori scenario jer u želji da se skuće mnogi ljudi se preračunaju i onda to ima negativan domino efekat. Samo se stavi u poziciju zajmodavca kome neko ko fizikalise na građevini treba da vrati 13k eur. Uz najbolju volju, biće potrebno mnogo vremena, a život prolazi i inflacija jede taj novac tako da i taj što je pozajmio pare će imati problem da naplati dug i da ih iskoristi za svoju svrhu.
 
Salev85 je napisao(la):
Taj Novi Sad je za tu najskuplju lokaciju (1300) imao cenu malo preko 2000evra 2010 godine.
Filip to isto zna. Moze da potvrdi.
Kliknite za proširenje...
Verujem da bolje znaš od mene. 2010 sam upisao faks. Tih 5-6god zbog faksa nisam uopšte vodio računa o nekretninama i ulaganjem 😂 Kolege su rentale stanove u blizini fakulteta njih 2-3 po stanu ili da kažem neki bogatiji su bili sami u stanu, svi ostali moji Novosadjani su kao i ja živeli kod svojih.
Nakon završetka faksa krećem u ulaganja/renoviranja i moja agenda je od tada da treba da se kupuju nekretnine i da će da raste cena, iskreno nisam znao za taj pad cena, osim da je tada baš bio težak period za privatnike u gradjevinarstvu.
Dolaskom u firmu većina kolega glasno govore kako će pući balon i da ne treba da se uzimaju nekretnine(jer rade projekte i znaju koliko košta izgradnja😉)...Ali tada je i bila da kažem kriza u gradjevinarstvu sa naznakama budjenja tržišta i dolazak stranih Investitora.
Ne sećam se koje je to godine bilo ali imali smo priliku da kupimo odličnu garsonjeru(mislim 28/30m2)za 30000eur na super lokaciji, to je bilo 2013. Keva je uvek bila u nekom paničnom strahu i od banaka i od prevaranata u izgradnji, starogradnju nije htela zbog renoviranja i mišljenja da ne vredi da se cima i nije znala sa podstanarima i to je tada bilo 100eur mesečno izdavanje solidne garsonjere. Starog kova je i do dan danas je mišljenja da samo od plate može da se zaradjuje i da je sve ostalo neka prevara.
Do pre nekoliko godina je i dalje verovatno mislila da se garsonjere izdaju za 100eur i u čudu je kada čuje cifre.
Kada sam prvi mesec dobio 550eur(pre 7-8god) od stana na dan, pitala je moju ženu da li stvarno dobijem te novce od izdavanja garsonjere 😉
Sada kada čuje za koliko izdajem stan u Bloku 65 šapuće takodje mojoj ženi da li je u stanu neki kriminalac ili eskord dama kod mene 😉
 
Extroniks je napisao(la):
To je razlog sto u Hrvatskoj/Nemackoj mozes da dobijes mnogo povoljnije kredite, njihove banke imaju 3 puta manji profit / proviziju od nas.
Kliknite za proširenje...
Info sa Nemačkog terena, ne znam koliko je u globalnoj slici ovo bila dobra odluka, ja svakako imam želju da kupim nekretninu/nekretnine, i onda mi je tzv. Bausparvertrag bio opcija i prelomila sam i iako sam tek došla ovde odmah sam potpisala Bausparvertrag iliti štednju za nekretnine. Koncept je da uplaćuješ do nekog iznosa - 60% od ukupne sume koju želiš moraš da uplatiš i za 40% dobijaš kredit po fixiranoj kamati jako niskoj. Možeš uplate da vršiš kako god ali neki odredjeni period novac mora da bude kod njih. Ja sam želela neku najbržu opciju što je oko 6 godina. I odlučila sam se za sumu od 1.400 EUR mesečno, 6,3 godina i nakon toga će biti uštedjeno 103.500 EUR i kredit ću dobiti od 71.500 EUR po kamati od 1.19%. Obrada je 1.6% od ukupne sume iliti 2.800 EUR. Takodje ponudjeno mi je da potpišem i drugi Bauspar čisto da bih fixirala kamatu od 1.19% naravno platiš taksu na iznos koji se odlučiš ali uplaćuješ kad hoćeš koliko hoćeš npr 10 EUR mesečno u početku i onda ako imaš keš ubaciš i podigneš po fixiranoj kamati. To nisam želela, ali eto opcija postoji. Istina je da “zarobiš” novac na dugo vremena ali opet je fixirana jako niska kamata. Zanima me mišljenje i da li je moguće da kroz 6 godina “standardne” kamate padnu dosta (jeftin keš) ili ipak strategija play safe ima smisla. Takođe, evo na primer ja spadam u dijasporu koja bi kupila stan u Beogradu pre inostranstva koliko god možda bilo iracionalno. Ali pošto ovim putem nije moguće biće nekretnina br.2 ili ako se nesto namesti pre. I jeste mozda nelogicno za neke ali prosto „da imam kad dođem”. Tako da da ja bih upala u tu statistiku dijaspora + prazni stanovi u Bg, a verujem da nisam jedina i mislim da je to objašnjenje nerazumnih cena u Beogradu. Prosto ne razmišljaju svi jedino u sferi šta je profitabilno, koliki je ROI, oće li padati ili rasti, neki gledamo daj da se osiguram pa radim ono što mi godi :-D Izvinjavam se na dužem postu.
 
sutraw je napisao(la):
I dalje postoji manjina koja treba negde da plasira kapital. Lokalni biznismeni, dijaspora, kriminalci, i dalje zarađuju neke pare ove dve godine i moraju negde to da pakuju.

Međutim, očigledno je da se njihov broj polako smanjuje, po obimu prometa novogradnje svakog meseca.
Kliknite za proširenje...

Kako znas obim novogradnje? Imas uvid u to koliki procenat novogradnji prodaje na predugovor?
 
Ne razumem sta ti pada?
 

Prilozi

  • Screenshot_20241001_223004_Chrome.jpg
    Screenshot_20241001_223004_Chrome.jpg
    55,1 KB · Pregleda: 42
Reklo bi se prilicno stabilno zadnjih godinu dana uz naravno povremene manje oscilacije poput npr rasta u 7. meseci ove godine u odnosu na 7. mesec prosle godine. Kad bi se na to dodale i BNV prodaje jer su tek od prosle godine nove zgrade na predugovore, grafik bi znatno drugacije izgledao.
 
MrGood2016 je napisao(la):
Reklo bi se prilicno stabilno zadnjih godinu dana uz naravno povremene manje oscilacije poput npr rasta u 7. meseci ove godine u odnosu na 7. mesec prosle godine.
Kliknite za proširenje...

A reklo bi se i da je nominalno ispod nivoa koji je bio pre inflacije od 30% u 2022. Znači em pare vrede manje, em investitori zarađuju nominalno manje nego što su zarađivali.

To se nadovezuje na ono što sam rekao danas, a to je da statistika pokazuje ogroman broj završenih stanova poslednje 4 godine, ali podaci o prodaji to ne prate. Matematički moramo imati veliki višak novogradnje na tržištu. Samo se o tome ne govori.
 
sutraw je napisao(la):
A reklo bi se i da je nominalno ispod nivoa koji je bio pre inflacije od 30% u 2022.
Kliknite za proširenje...

Aha i dalje nam novembar 2022. reper za sve znaci?

Btw, ako oduzmes BNV ugovore iz te godine iz statistike ako hoces bas tu godinu da poredis, kakav je onda grafik? Ili cemo zauvek da poredimo periode kad je bnv nove zgrade prodavao na ugovore sa periodom kada BNV prodaje na predugovore da bismo dokazali da investitorima sada treba vise vremena da prodaju zgradu nego pre, jer su im cene iste?
 
sutraw je napisao(la):
Matematički moramo imati veliki višak novogradnje na tržištu. Samo se o tome ne govori.
Kliknite za proširenje...

Kako se ne govori ako su ti stanovi u prodaji, samim tim ide i neka reklama ili ostale prodajne aktivnosti?

Ili sada imamo teoriju da ima mnogo neprodate novogradne povucene iz prodaje o cemu niko ne sme da govori ali si ti to provalio i poceo da govoris jer si i hrabar i promicuran?
 
A po tvome nijedna BNV zgrada se nije završila i upisala zadnje dve godine, zbog čega je promet očajan. Ali eto te fantomske zgrade kad se završe to će da lansira promet novogradnje u nebo. Kako da ne.

Inače statistički u zadnje 4 godine bi trebalo da je sagrađeno nekoliko hiljada stanova više u Beogradu nego što je uspelo da se proda. Evo malo napkin math:

Višak.PNG


Pošto me optužuješ za neke teorije zavere... Vidi se da je tržište dobilo u poslednje 4 godine oko 7000 i kusur stanova više nego što je uspelo da nađe kupaca... Računaj i ove godine se završavaju stanovi na nivou kao prošle, a promet nije mnogo bolji. Dokle ovo može da ide, ne znam. Kad kažem da se ne govori, mislim na "analitičare" koji se i dalje foliraju da je tražnja u super stanju po medijima. Ovde na forumu se govori naravno, samo par vas brže bolje skače svaki put kad neko konstatuje da je tržište palo da udarate kontru. Ne daj bože da se pomene tabu o padu nečega. Cene only go up, promet only go up. Best I can do is stagnacija.
 
sutraw je napisao(la):
A po tvome nijedna BNV zgrada se nije završila i upisala zadnje dve godine, zbog čega je promet očajan. Ali eto te fantomske zgrade kad se završe to će da lansira promet novogradnje u nebo. Kako da ne.

Inače statistički u zadnje 4 godine bi trebalo da je sagrađeno nekoliko hiljada stanova više u Beogradu nego što je uspelo da se proda. Evo malo napkin math:

Pogledajte prilog 213501

Pošto me optužuješ za neke teorije zavere... Vidi se da je tržište dobilo u poslednje 4 godine oko 7000 i kusur stanova više nego što je uspelo da nađe kupaca... Računaj i ove godine se završavaju stanovi na nivou kao prošle, a promet nije mnogo bolji. Dokle ovo može da ide, ne znam. Kad kažem da se ne govori, mislim na "analitičare" koji se i dalje foliraju da je tražnja u super stanju po medijima. Ovde na forumu se govori naravno, samo par vas brže bolje skače svaki put kad neko konstatuje da je tržište palo da udarate kontru. Ne daj bože da se pomene tabu o padu nečega. Cene only go up, promet only go up. Best I can do is stagnacija.
Kliknite za proširenje...
@sutraw mislim da su to razlicite dve baze. Jedno je libra odakle se vuku podaci o prodatim stanovima a drugo je katastar sta je uknjizeno. Istina je neke zgrade nisu uknjizene i ne knjize se prvih lupam 2 godine.
 
sutraw je napisao(la):
A po tvome nijedna BNV zgrada se nije završila i upisala zadnje dve godine, zbog čega je promet očajan. Ali eto te fantomske zgrade kad se završe to će da lansira promet novogradnje u nebo. Kako da ne.

Inače statistički u zadnje 4 godine bi trebalo da je sagrađeno nekoliko hiljada stanova više u Beogradu nego što je uspelo da se proda. Evo malo napkin math:

Pogledajte prilog 213501

Pošto me optužuješ za neke teorije zavere... Vidi se da je tržište dobilo u poslednje 4 godine oko 7000 i kusur stanova više nego što je uspelo da nađe kupaca... Računaj i ove godine se završavaju stanovi na nivou kao prošle, a promet nije mnogo bolji. Dokle ovo može da ide, ne znam. Kad kažem da se ne govori, mislim na "analitičare" koji se i dalje foliraju da je tražnja u super stanju po medijima. Ovde na forumu se govori naravno, samo par vas brže bolje skače svaki put kad neko konstatuje da je tržište palo da udarate kontru. Ne daj bože da se pomene tabu o padu nečega. Cene only go up, promet only go up. Best I can do is stagnacija.
Kliknite za proširenje...
A kako se beleže kompenzacije građevinskih radova/ prodaje materijala za stan? Kako uopšte izgleda taj ugovor?
 
Poslednja izmena:
Nisam siguran da se nesto vodi kao kes kupovina ako je u pitanju transakcija izmedju 2 pravna lica. Mozda jeste kes kupovina ako je u pitanju kompenzacija za plac ili eventualno ako je podizvodjac preduzetnik, ali ako su u pitanju pravna lica nisam bas siguran. Zamisli da imas investitora koji zavrsi zgradu i iz nekog razloga odluci da proda svoju firmu i neki drugi investitor kao pravno lice to kupi. Da li ce onda ta kupovina da se vodi negde kao prodaja, ili tek kad taj stan bude prodat? Evo npr. zgrada Skyline, koliko znam, tamo nije bilo stanova za prodaju, a ne secam se da sam video u cenenekretnina.rs da je tamo bilo evidentiranih stanova. Ako firma koja je vlasnik Skyline zgrade, samim tim i stanova, odluci da proda svoj biznis, da li ce te prodaje biti evidentirane?
 
chiki je napisao(la):
A kako se beleže kompenzacije građevinskih radova/ prodaje materijala za stan? Kako uopšte izgleda taj ugovor?
Kliknite za proširenje...

Kompenzacije takođe često izlaze na tržište i prodaju se kupcima po tržišnoj ceni, tako da su prisutne i u gornjim ciframa, naravno ne u potpunosti, ali ne možemo znati tačan broj.

vradovic je napisao(la):
@sutraw mislim da su to razlicite dve baze. Jedno je libra odakle se vuku podaci o prodatim stanovima a drugo je katastar sta je uknjizeno. Istina je neke zgrade nisu uknjizene i ne knjize se prvih lupam 2 godine.
Kliknite za proširenje...

Podaci o prodatim stanovima uključuju i zgrade koje još nisu dobile upotrebnu, kad investitor prodaje putem ugovora, a ne predugovora, to se pojavljuje odmah. Ja sam tako pratio određene zgrade na Wolfovom sajtu iz meseca u mesec da vidim kako ide prodaja za keš.

Ono što ne vidimo u real time je prodaja na predugovor, ali u 4 godine koje sam uzeo se pojavljuju i zgrade koje su sa prodajom počele pre 2020, a uknjižene su u tom periodu. Nedostaju zgrade koje su počele da se prodaju na predugovor u tom periodu i još nisu na 80%. Te dve stvari se u određenoj meri potiru. Ne možemo znati cifre apsolutno tačno jer nemamo pristup svim podacima.

Ako su podaci o završenim stanovima samo ono što je uknjiženo, onda je situacija još gora po tržište jer država potcenjuje broj završenih stanova? Ne verujem da je tako, ali nemam živaca da tražim metodologiju na sajtu RZS šta je završen stan.
 
Suzuman je napisao(la):
Kada bismo mogli da idemo po belom svetu i biramo od svakog šta nam se sviđa, onda bismo verovatno živeli najbolje ikada. Ovako izabereš gde ćeš da živiš i kupiš tu, druge nema...
Kliknite za proširenje...
To je problem kod vecine ljudi da kada kupe prvu nekretninu oni nesvesno gube najvredniju imovinu koju ce u zivotu imati i koju poseduju - slobodu.
 
sutraw je napisao(la):
Kompenzacije takođe često izlaze na tržište i prodaju se kupcima po tržišnoj ceni, tako da su prisutne i u gornjim ciframa, naravno ne u potpunosti, ali ne možemo znati tačan broj.



Podaci o prodatim stanovima uključuju i zgrade koje još nisu dobile upotrebnu, kad investitor prodaje putem ugovora, a ne predugovora, to se pojavljuje odmah. Ja sam tako pratio određene zgrade na Wolfovom sajtu iz meseca u mesec da vidim kako ide prodaja za keš.

Ono što ne vidimo u real time je prodaja na predugovor, ali u 4 godine koje sam uzeo se pojavljuju i zgrade koje su sa prodajom počele pre 2020, a uknjižene su u tom periodu. Nedostaju zgrade koje su počele da se prodaju na predugovor u tom periodu i još nisu na 80%. Te dve stvari se u određenoj meri potiru. Ne možemo znati cifre apsolutno tačno jer nemamo pristup svim podacima.

Ako su podaci o završenim stanovima samo ono što je uknjiženo, onda je situacija još gora po tržište jer država potcenjuje broj završenih stanova? Ne verujem da je tako, ali nemam živaca da tražim metodologiju na sajtu RZS šta je završen stan.
Kliknite za proširenje...
Primer apsolutno tačan...
Nekretnina čeka brojila za apartmane koji nisu uknjiženi..ovih dana....Ugovor na građevinskoj...a poresko poslalo rešenje za 2024 godinu. U RGZ piše 1/2 firma koja pravi i 1/2 vlasnik parcele .
 
G.I.Joe je napisao(la):
A tebi je "sloboda" da si podstanar i da te gazda može izbaciti svaki mesec napolje?! I da se moraš stalno seliti?! Ako jeste onda super.
Kliknite za proširenje...
Da ne pricamo da ako imas stan a radis remote, nista te ne sprecava da odes i zivis / radis po mesec dana u inostranstvu i da si siguran kad se vratis da imas gde i da su ti stvari na mestu i ne razmisljas o stanodavcu, da li ce da ti on ulazi u stan itd itd.
 
Morate se prijaviti ili registrovati da odgovorite ovde.
Vrh