Šta je novo?

Cene nekretnina

Pozdrav svima! Nov sam na forumu ali ga pratim unazad 10+ godina sigurno...
Primetio sam da malo ko traži i gleda starogradnju, već je to isključivo novogradnja...
Ja ću uskoro ući u proces kupovine i ono što primećujem jeste da je novogradnja drastično skuplja od starogradnje (iz "doba Jugoslavije", K-distrikt ne smatram starogradnjom), stoji i to da su stanovi uglavnom u "izvornom" stanju (tj potrebno je komplet renoviranje i opremanje)
Obzirom da je meni zbog porodice bitna veličina, jeftinije mi je da uzmem veći stan iz starogradnje i po potrebi postepeno sređujem jer ne mogu nikako priuštiti novogradnju te potrebne veličine.
Iz razgovora sa nekoliko brokera i advokata vezano za starogradnju, svi su mi rekli da se oglašene cene dosta spuštaju (i preko 10%) jer je promet baš opao...
Dobrodosao.
U istoj smo situaciji, identican je i moj slucaj.
Jedino sto na ne tako malom broju lokacija starogradnja i novogradnja mogu da se razlikuju 5-10%, ako je ruiniran i malo vise. Sto sam vise puta i govorio da je van svake pameti.
Za spustanje cene jos nisam video nista na delu, bar ono sto sam trazio, niko nije bio spreman za korekciju.
 
Samo teren, to "čuo sam, pročitao sam", "drastično jeftinije"... ne znači apsolutno ništa. Tek kad kreneš po terenu da sam gledaš vidiš koliko su razlike male.
 
Ima smisla gledati renoviranu starogradnju jer tu možda može da se ispregovara cifra, a da ne završiš posle sa ruinom u koju treba slupati 20-30k da se dovede u red.

Nažalost, takvih stanova nema puno na tržištu, ljudi uglavnom prodaju dosta zapuštene, a precenjene stanove u koje je potrebno uložiti previše novca da bi to imalo smisla.
 
Za stanove u "izvornom stanju" računaj oko 500e po kvm za renoviranje. I to je neka srednja vrednost.
Upravo zavrsavamo sa potpunim renoviranjem stana koji je bio najgore ruiniran. Da ga dovedemo na nivo novogradnje kostalo nas je oko 270e po m2, bas smo skoro stavljali na papir. I tu racunaj da nismo hoblovali stari parket, nego izbijali skroz, doradjivali kosuljicu pa radili glanc novi, obnavljali sve vodovodne instalacije, u velikoj meri elektro, radili neke gipsane radove - dekorativne spustene plafone u nekim prostorijama, placali dijamantski rez za secenje betona radi pomeranja nekih otvora za vrata, radili novu nadstresnicu i ogradu za terasu, znaci skoro sve sto moze da ti padne na pamet.
 
Ima smisla gledati renoviranu starogradnju jer tu možda može da se ispregovara cifra, a da ne završiš posle sa ruinom u koju treba slupati 20-30k da se dovede u red.

Nažalost, takvih stanova nema puno na tržištu, ljudi uglavnom prodaju dosta zapuštene, a precenjene stanove u koje je potrebno uložiti previše novca da bi to imalo smisla.
Ovo je delimično tačno, ali pre svega zavisi od zgrade. Ljudi su mahom kontradiktorni, jer prvo hoće novogradnju jer je sve kao novo a onda se žale na kvalitet te iste novogradnje. Ovde ne govorim o novogradnji na Mirijevu već o zgradama u BW, K district i slično koje su možda luksuzne na papiru, ali kada uđeš u te stanove izgled je najblaže rečeno prosečan. Ako uzmeš stan u izvornom stanju i uložiš 400-500 eur/m2 u renoviranje imaćeš bolje opremljen stan sa lepšim brodskim podom, kvalitetnijom keramikom i završnom obradom nego većina "lux" novogradnji. Međutim, lokacija primarno diktira cenu, tako da neki stan u izvornom stanju u predratnoj zgradi na gornjem Dorćolu će te koštati više nego isti takav stan u K districtu ili Novom Dorćolu koji su geografski blizu, ali ipak "u rupi".
 
Upravo zavrsavamo sa potpunim renoviranjem stana koji je bio najgore ruiniran. Da ga dovedemo na nivo novogradnje kostalo nas je oko 270e po m2, bas smo skoro stavljali na papir. I tu racunaj da nismo hoblovali stari parket, nego izbijali skroz, doradjivali kosuljicu pa radili glanc novi, obnavljali sve vodovodne instalacije, u velikoj meri elektro, radili neke gipsane radove - dekorativne spustene plafone u nekim prostorijama, placali dijamantski rez za secenje betona radi pomeranja nekih otvora za vrata, radili novu nadstresnicu i ogradu za terasu, znaci skoro sve sto moze da ti padne na pamet.

Ja be vidim razlog zašto bi menjao elektro instalacije osim sitnih korekcija i dodavanja utičnica ili rušio zidove ako je zgrada iz 80ih ili 90ih. imas zgrade i iz 2000ih i ljudi seku beton, ruše sve itd besmisleno.
 
Ja be vidim razlog zašto bi menjao elektro instalacije osim sitnih korekcija i dodavanja utičnica ili rušio zidove ako je zgrada iz 80ih ili 90ih. imas zgrade i iz 2000ih i ljudi seku beton, ruše sve itd besmisleno.
Problem je kada ljudi seku noseci betonski, da bi dobili recimo prozor, i slicno, sto je neodgovorno, opasno, i treba da bude kaznjivo.
U svakom drugom slucaju - svako nek kroji stan po sebi i svom ukusu, ionako ce najvise vremena tu provesti.
 
Upravo zavrsavamo sa potpunim renoviranjem stana koji je bio najgore ruiniran. Da ga dovedemo na nivo novogradnje kostalo nas je oko 270e po m2, bas smo skoro stavljali na papir. I tu racunaj da nismo hoblovali stari parket, nego izbijali skroz, doradjivali kosuljicu pa radili glanc novi, obnavljali sve vodovodne instalacije, u velikoj meri elektro, radili neke gipsane radove - dekorativne spustene plafone u nekim prostorijama, placali dijamantski rez za secenje betona radi pomeranja nekih otvora za vrata, radili novu nadstresnicu i ogradu za terasu, znaci skoro sve sto moze da ti padne na pamet.
Sve je relativno, koja stolarija, koji parket, koje sanitarije, materijali za zidove... I kad sve završiš pa nek te je koštalo i 300-400e opet si u ruiniranoj zgradi punoj miomirisa.
 
Niko, apsolutno niko, nece spustiti cene zbog toga sto je pao promet / traznja. Iako je tacno da kad bi svi spustili cene, promet bi se povecao, apsolutno niko to nece uraditi ako ne mora.

Zar ovo nije kontradiktorno? I taj investitor ima troskove: ljude, kredite, zarobljen kapital... Nije baš da je neko toliko glup da prodaje projekat 10 godina, a mogao je taj kapital da okrene 5-6 puta i zaradi mnogo više. Čak i da se svi zainate i drže cenu, jedan će da spusti i tada će morati i drugi.
 
Hajde prvo da se pojavi neki projekat koji je useljen a da je ostalo neprodato vise od par stanova, pa tek onda da se prica o prodaji od 10 godina.
 
petica ti je primer toga, da je useljeno a nije prodato sve btw
 
Zar se tamo može kupiti stan? Znam da su mnogi pitali ali da nisu prodavali.
 
moze, samo iskreno mislim da ih zabole da prodaju. Drzavna firma boli ih patka
 
Za stanove u "izvornom stanju" računaj oko 500e po kvm za renoviranje. I to je neka srednja vrednost. Tako da i to moraš da dodaš. A smanjenje od 10% ti je isto što i dobiješ PDV nazad a prodavci starogradnje smatraju da su ti dali max popust!! Probaj vidi. Moraš na teren jer forum je za početak ok.
Imam već iza sebe jedan renoviran stan (daleeeko gori je bio od ovih u izvornom stanju, bukvalno oglodano do betona pa sve na novo od ravnajućeg do plafona) i jedva da je bilo 2/3 te sume po kvadratu, ta suma inače zavisi od mnogo faktora pa i ličnih preferencija... smanjenje od 10% meni lično nije isto pošto ja nemam pravo na povraćaj pdv-a, jedino ako bi išlo na suprugu samo ali ni tu ne znam da li bi mogao taj povraćaj u celosti, uglavnom na staru je 2,5% porez (gde se isto dobija neki povraćaj koliko sam čuo)
Sve u svemu i ja bi novogradnju možda ali nemam te pare i da, cene jesu dosta niže kod stare tako da mi za opštinu nbg na primer u tom cenovnom rangu i za tu veličinu jedino od novogradnje izbacuje ledine...
 
Poslednja izmena:
Problem je kada ljudi seku noseci betonski, da bi dobili recimo prozor, i slicno, sto je neodgovorno, opasno, i treba da bude kaznjivo.
To i jeste krivično delo, i ide se u zatvor za rušenje nosećeg zida! Plus što vas komšije mogu prijaviti u svakom trenutku pa se od vaših para radi ispravka, a to je verovatno veoma skupa operacija.
 
Dobrodosao.
U istoj smo situaciji, identican je i moj slucaj.
Jedino sto na ne tako malom broju lokacija starogradnja i novogradnja mogu da se razlikuju 5-10%, ako je ruiniran i malo vise. Sto sam vise puta i govorio da je van svake pameti.
Za spustanje cene jos nisam video nista na delu, bar ono sto sam trazio, niko nije bio spreman za korekciju.
Za opštinu nbg mi bukvalno ništa ne izlazi te veličine za sumu koju ja imam na raspolaganju (osim ledina što ne dolazi u obzir) tako da to je to što se tiče novogradnje za mene...
Kako pratim oglase aktivno unazad nekoliko meseci, za nekoliko stanova za koje sam se rapsitivao a da su prodati, ugovorena suma je stvarno išla u proseku oko 10% niže od one u oglasima...
 
1704494815149.png

1704494839268.png

1704494872877.png

1704495234563.png

1704495251501.png

izvor: https://www.bpa.edu.rs/FileDownload...bbc-20dc56282283.pdf&originalName=4NJ-LJM.pdf

Kupovina nekretnina služi za:
1. upotrebu-stanovanje
2. investiciju

Očigledno je da nekretnine imaju obe prirode, tj ponašaju se i kao elastična i kao neelastična tražnja. Upotrebne kupovine su relativno neelastične tražnje. Investicione kupovine su elastične tražnje. Obizirom na usporenu prodaju, investicionih kupovina bi trebalo da bude sve manje, ali je očigledno da su alternativne investicione opcije nedovoljno atraktivne, a keša ima.
 
Poslednja izmena:
Slazem se da je to igra ko moze duze da izdrzi, s tim sto prodavac zna da u narednih nekoliko godina cene moraju opet krenuti da rastu jer je to generalni trend u glavnim evropskim gradovima, a kupac ne moze biti siguran da ce ako saceka cene da padnu jer je to daleko redja pojava, istorijski gledano. Tako da je jednima lakse da cekaju nego drugima.
Dzabe i prodavac (investitor) zna da ce cene u buducnosti da rastu ako nema para da izdrzi dok cene ne krenu nagore. Morace da prodaje po nizim cenama kad mu bude zafalio kes. I zato ima smisla cekati taj trenutak ako je neko u mogucnosti.
Zar ovo nije kontradiktorno? I taj investitor ima troskove: ljude, kredite, zarobljen kapital... Nije baš da je neko toliko glup da prodaje projekat 10 godina, a mogao je taj kapital da okrene 5-6 puta i zaradi mnogo više. Čak i da se svi zainate i drže cenu, jedan će da spusti i tada će morati i drugi.
Dobro, a sta je sa gradjevinskom operativom, ako inzenjeri ne rade nista, ako mesalice stoje, kamioni itd...to je sve ogromni gubitak.
Ne moze da se sve to hibernira i kao cekas godinu, dve dana. A oni ako ne prodaju ovo, nema smisla da grade novo, jer ce samo jos vise povecati ponudu bez potraznje.
Sta briga investitora za radnike, otpustice radnike, uvek moze da nadje nove kad ponovo bude trebalo. Sad sto ce u siroj slici to da produbi krizu to je druga prica. Mislim, slazem se skroz sa tim da ne moze bas sve da stoji, ali kazem da investitori verovatno misle da ce kriza prodaje trajati samo par godina i da im je ovo strategija na koju idu. Neki ocigledno imaju dovoljno para da i kad prodaja ne ide bas najbolje pocinju cak i nove projekte. Racunaju da ce uz sporiju prodaju i dalje sve uspeti da prodaju. Oni idu na kartu da ce umesto za 1-2 godine prodati sve za 3-4. Ako prodaja bude bila toliko losa da ne mogu ni za tih 3-4, onda ce definitivno morati da spustaju. To je ono o cemu pricam.
Ja zelim pad cena i verujem da ce se desiti, samo kazem da to sto se jos uvek nije desio ne znaci da nece. Niko nece spustiti cenu zato sto je cuo da je pao promet. Ali ce spustiti kad i sam bude osetio da je pao promet, i kad mu bude trebao kes. Samo je pitanje koliko dugo mogu da izdrze. Ako prodaja bude isla lose, morace da spustaju, nikakva kupovina vremena ih nece spasiti. Sama cinjenica da sve cesce imaju popuste, koliko god mali bili, znaci da im je ipak bitno da prodaju, i da ce morati da spustaju jos mnogo vise ako se "kriza" bude produzila.
 
Dzabe i prodavac (investitor) zna da ce cene u buducnosti da rastu ako nema para da izdrzi dok cene ne krenu nagore. Morace da prodaje po nizim cenama kad mu bude zafalio kes. I zato ima smisla cekati taj trenutak ako je neko u mogucnosti.


Sta briga investitora za radnike, otpustice radnike, uvek moze da nadje nove kad ponovo bude trebalo. Sad sto ce u siroj slici to da produbi krizu to je druga prica. Mislim, slazem se skroz sa tim da ne moze bas sve da stoji, ali kazem da investitori verovatno misle da ce kriza prodaje trajati samo par godina i da im je ovo strategija na koju idu. Neki ocigledno imaju dovoljno para da i kad prodaja ne ide bas najbolje pocinju cak i nove projekte. Racunaju da ce uz sporiju prodaju i dalje sve uspeti da prodaju. Oni idu na kartu da ce umesto za 1-2 godine prodati sve za 3-4. Ako prodaja bude bila toliko losa da ne mogu ni za tih 3-4, onda ce definitivno morati da spustaju. To je ono o cemu pricam.
Ja zelim pad cena i verujem da ce se desiti, samo kazem da to sto se jos uvek nije desio ne znaci da nece. Niko nece spustiti cenu zato sto je cuo da je pao promet. Ali ce spustiti kad i sam bude osetio da je pao promet, i kad mu bude trebao kes. Samo je pitanje koliko dugo mogu da izdrze. Ako prodaja bude isla lose, morace da spustaju, nikakva kupovina vremena ih nece spasiti. Sama cinjenica da sve cesce imaju popuste, koliko god mali bili, znaci da im je ipak bitno da prodaju, i da ce morati da spustaju jos mnogo vise ako se "kriza" bude produzila.
Kakve crne 3-4 godine, kapiras da svi projekti za koje se prica da je 'losa prodaja' nisu jos ni zavrseni?
 
Kakve crne 3-4 godine, kapiras da svi projekti za koje se prica da je 'losa prodaja' nisu jos ni zavrseni?
Pricao sam generalno, nisu bitne brojke, nego sustina. Nisu ni svi projekti isti, neki su bolji na boljim lokacijama, trazeniji, pa cak i u uslovima sporije prodaje nece biti mnogo ugrozeni kao sto bi bili neki drugi projekti, losiji, na losijim lokacijama, gde je prodaja bila sporija cak i u vreme najvece traznje.
 
Pricao sam generalno, nisu bitne brojke, nego sustina. Nisu ni svi projekti isti, neki su bolji na boljim lokacijama, trazeniji, pa cak i u uslovima sporije prodaje nece biti mnogo ugrozeni kao sto bi bili neki drugi projekti, losiji, na losijim lokacijama, gde je prodaja bila sporija cak i u vreme najvece traznje.

To što pričaš nema ekonomnske logike i nije moguće.
 
To što pričaš nema ekonomnske logike i nije moguće.
Da li bilo sta u Srbiji ima ekonomske logike? To o cemu pricas postoji na zapadu. Oni kad im opadne promet mnogo lakse spustaju cene. Nasi pohlepni investitori traze nacin da ne spuste.
 
Da li bilo sta u Srbiji ima ekonomske logike? To o cemu pricas postoji na zapadu. Oni kad im opadne promet mnogo lakse spustaju cene. Nasi pohlepni investitori traze nacin da ne spuste.
:) :) na zapadu investitori rade za slavu a.ne za pare :) :)
Na zapadu su investitori više opterećeni kreditima...
 
:) :) na zapadu investitori rade za slavu a.ne za pare :) :)
Na zapadu su investitori više opterećeni kreditima...
tacno tako. Vode se onom logikom “ako uzmem 100 m od banke, to onda postaje bankin oroblem a ne moj”. Mada, pre par meseci je jedan poznanik u nemackoj bankrotirao i izgubio i svojih 100m EUR…ostalo mu nesto sa strane i sakriveno, nije na ulici, ali bas gadne novce izgubio - ovde cene tonu i dalje (nekih 15ak meseci rone). Berlin se poceo oporavljat, jer imaju vecu traznju od ostalih gradova, ali bas je velika nelikvidnost.
 
Da li bilo sta u Srbiji ima ekonomske logike? To o cemu pricas postoji na zapadu. Oni kad im opadne promet mnogo lakse spustaju cene. Nasi pohlepni investitori traze nacin da ne spuste.

Ma, bilo je i kod nas isto tako 2012-2013... Nekretnine koje su bile po 2200-2300 su prodavane po 1350-1400 eura. Generalizuješ stvari.
 
Vrh