Šta je novo?
Od:
Filteri

Cene nekretnina

Hristiana je napisao(la):
Mene zanima šta se radi u toj situaciji: neko je kaparisao stan, banka odbije da mu da kredit. Da li se kapara vraća ili ne? Obično ta suma novca nije manja od 5.000 EUR.
Kliknite za proširenje...
Zavisi šta piše u predugovoru/ugovoru. Obično prodavci vraćaju kaparu osim u slučaju otkazivanja kupovine od strane kupca gde se kapara vraća 50% ili ne uopšte, dok u slučaju otkazivanja od strane prodavca vraća se duplirana kapara. Ali opet kažem, zavisi šta piše. Ako banka ne odobri kredit može se postignuti dogovor sa prodavcem o vraćanju cele kapare ili njenog dela.
 
To vracanje duple kapare od strane prodavca nije po zakonu. Svaki ozbiljan notar prilikom potpisivanja predugovora ce obavestiti i kupca i prodavca da to "vracanje duple kapare" ne moze da prodje na sudu i da je prodavac duzan samo da vrati kaparu. Notari ne traze da se to izbaci iz predugovora, samo vas obaveste da ta stavka nije validna pred sudom.
 
mariks je napisao(la):
Zavisi šta piše u predugovoru/ugovoru. Obično prodavci vraćaju kaparu osim u slučaju otkazivanja kupovine od strane kupca gde se kapara vraća 50% ili ne uopšte, dok u slučaju otkazivanja od strane prodavca vraća se duplirana kapara. Ali opet kažem, zavisi šta piše. Ako banka ne odobri kredit može se postignuti dogovor sa prodavcem o vraćanju cele kapare ili njenog dela.
Kliknite za proširenje...
Bas tako. Za oba stambena kredita smo insistirali da postoji klauzula u koj pise da ako ne dodje do realizacije kredita zbog odbijanja banke kapara se u celosti vraca. U slucaju kupovine ovog stana smo dogovorili da cak novac od depozita ne stoji kod vlasnika jer ih je bilo vise, vec da agencija potpise da ce stajati kod njih deponovan u sefu. I tako je bilo, kad je pusten kredit tek onda je tehnicki isplacen depozit prodavcima zajedno sa ostatkom.
 
Orko je napisao(la):
To vracanje duple kapare od strane prodavca nije po zakonu. Svaki ozbiljan notar prilikom potpisivanja predugovora ce obavestiti i kupca i prodavca da to "vracanje duple kapare" ne moze da prodje na sudu i da je prodavac duzan samo da vrati kaparu. Notari ne traze da se to izbaci iz predugovora, samo vas obaveste da ta stavka nije validna pred sudom.
Kliknite za proširenje...
Ovo nije tacno. To je ono sto razlikuje avans od kapare. Ukoliko ne dodje do realizacije kupoprodaje ili nekog ugovora avans se vraca, a kapara se duplira, za kupovinu stana ili neceg drugog. Mi smo cak polemisali to kod notara jer su prodavci bili stranci pa su zeleli da razumeju kako funkcionise, i funkcionise bas tako- oni vracaju duplo (tj. Tehnicki vracaju jednu tvoju kaparu i dodaju jednu svoju).
 
^isti slucaj sam imao, i uopste nisu pominjali to da je nevalidno na sudu. cak se i ovaj prodavac zalio kao sto on duplo, ali je ok da mi kupci damo duplo...

mnogo mi je neverovatno kako sve stvari pirlikom kupovine pada na kupca, znaci prodavac je zasticen medved tu sto se tice svih troskova, dosta suludo. cak i ono sa prenosom apsolutnih prava po zakonu je da prodavac placa ali ti se kao odrices toga i preuzimas na sebe. gde mi zivimo
 
@Mislica
Ja sam imao situaciju gde je to pisalo u predugovoru. Notar me je obavestio da to nece biti moguce izdejstvovati pred sudom ako dodje do suda. Ali nije zahtevao da se to brise iz ugovora. Ja sam posle konsultovao i svog advokata oko toga. On mi je rekao da je notar tehnicki u pravu, ali da ipak zadrzim to u ugovoru. Srecom nije doslo do potrebe da testiram to u praksi. Samo prenosim licno iskustvo gde su mi i notar i advokat potvrdili istu stvar.
 
To je važilo ranije, kada se predugovori nisu overavali ili su davani avansi. Ako se ugovor ne overi, kapara koju si dao smatra se avansom i vraća se samo iznos avansa. Kada se da kapara koja je definisana u ugovoru i koju overava nadležni organ imaš pravo da zahtevaš naknadu štete zbog otkazivanja ugovora.
 
mariks je napisao(la):
To je važilo ranije, kada se predugovori nisu overavali ili su davani avansi. Ako se ugovor ne overi, kapara koju si dao smatra se avansom i vraća se samo iznos avansa. Kada se da kapara koja je definisana u ugovoru i koju overava nadležni organ imaš pravo da zahtevaš naknadu štete zbog otkazivanja ugovora.
Kliknite za proširenje...
Necu da tvrdim da sam u pravu jer nisam advokat.
Ali me zanima da li je ovaj tekst jos uvek validan ili je zastareo:
www.paragraf.rs

Kapara i avans

Pročitajte korisne i zanimljive tekstove iz naše rubrike 100 pitanja 100 odgovora.
www.paragraf.rs

Sudeci po njemu, meni deluje da su mi notar i advokat dali tacnu informaciju. Osim ako se od izlaska ovog teksta nesto nije promenilo.
U svakom slucaju, ko god se upusta u sve ovo dobar advokat je obavezan.
 
ccc je napisao(la):
Šta je u 2 dana izašlo od promo tekstova:

www.ekapija.com

Ovako izgleda jedan elegantan stan u kuli West65 (FOTO)

Ovako izgleda jedan elegantan stan u kuli West65 (FOTO)
www.ekapija.com www.ekapija.com
www.ekapija.com

Voždove kapije - harmonija privatnosti i udobnosti na jednoj lokaciji

Voždove kapije - harmonija privatnosti i udobnosti na jednoj lokaciji
www.ekapija.com www.ekapija.com
www.ekapija.com

Wellport - savremeni koncept stanovanja na odličnoj lokaciji

Wellport - savremeni koncept stanovanja na odličnoj lokaciji
www.ekapija.com www.ekapija.com
Kliknite za proširenje...

Jel se u sva 3 kompleksa i dalje prodaju stanovi? Imao sam utisak da su Voždove Kapije rasprodate.
 
Orko je napisao(la):
Necu da tvrdim da sam u pravu jer nisam advokat.
Ali me zanima da li je ovaj tekst jos uvek validan ili je zastareo:
www.paragraf.rs

Kapara i avans

Pročitajte korisne i zanimljive tekstove iz naše rubrike 100 pitanja 100 odgovora.
www.paragraf.rs

Sudeci po njemu, meni deluje da su mi notar i advokat dali tacnu informaciju. Osim ako se od izlaska ovog teksta nesto nije promenilo.
U svakom slucaju, ko god se upusta u sve ovo dobar advokat je obavezan.
Kliknite za proširenje...
Tekst jeste i dalje tacan: "Funkcije kapare su višestruke: ona je znak da je ugovor zaključen, predstavlja sredstvo obezbeđenja ispunjenja ugovora, njome se vrši svojevrstan vid psihološkog pritiska na davaoca kapare da svoju obavezu ispuni kako mu kapara ne bi propala ali i na primaoca kako ne bi vratio DVOSTRUKI iznos kapare i može imati i značenje delimičnog ispunjenja ugovorne obaveze."
 
Orko je napisao(la):
Necu da tvrdim da sam u pravu jer nisam advokat.
Ali me zanima da li je ovaj tekst jos uvek validan ili je zastareo:
www.paragraf.rs

Kapara i avans

Pročitajte korisne i zanimljive tekstove iz naše rubrike 100 pitanja 100 odgovora.
www.paragraf.rs

Sudeci po njemu, meni deluje da su mi notar i advokat dali tacnu informaciju. Osim ako se od izlaska ovog teksta nesto nije promenilo.
U svakom slucaju, ko god se upusta u sve ovo dobar advokat je obavezan.
Kliknite za proširenje...
Validan je i to je ono što pričamo. razlike izmedju ugovora i kapare/avansa. Sam predugovor nije ugovor.

Momenat davanja kapare. Zakon o obligacionim odnosima (dalje: ZOO) predviđa da se kapara daje u trenutku zaključenja ugovora. Tako se, na primer, kod ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kod kojeg se zahteva stroža forma (pismena forma i overa potpisa ugovarača pred sudom) kapara daje u momentu overe ugovora. Dakle, svako davanje izvršeno pre nego se ispune uslovi za zključenje ugovora se ni u kom slučaju ne može smatrati kaparom, pa sve i da su same stranke to davanje imenovale kao kaparu. Naravno, negativne posledice su neminovne. Ukoliko je određeni iznos novca dat pre zaključenja ugovora, a do zaključenja ugovora i ne dođe, strana čije je pravo povređeno neće moći u sudskom postupku zahtevati da joj se vrati dvostruki iznos kapare odnosno, neće moći da primljeni iznos zadrži, jer se tako unapred dat iznos novca ne može smatrati kaparom i svako ima vratiti ono što je dao po pravilima sticanja bez osnova:


„Pošto predugovori o kupoprodaji stana nisu overeni od nadležnog organa, ne mogu proizvoditi pravno dejstvo ugovora o prometu nepokretnosti, pa se u reviziji neosnovano navodi da tuženi nisu dužni da primljeni iznos vrate. Tačno je da je članom 454 Zakona o obligacionim odnosima predviđeno da se ugovor o kupoprodaji zaključuje u pismenoj formi. Međutim, ovo je opšti propis, a on ima slabiju pravnu snagu od posebnog propisa iz člana 4 Zakona o prometu nepokretnosti po kome ugovor o prometu nepokretnosti mora biti i overen od nadležnog organa. Bez overe nema ugovora, a kad nema ugovora, nema ni kapare koja nastaje u trenutku zaključenja ugovora. Čim nema kapare, postoji obaveza vraćanja primljenih iznosa." (Rešenje Vrhovnog suda Srbije, Rev. 3990/01 od 27.9.2001. godine)
Kliknite za proširenje...
 
To nije sporno. Sporan je deo da li je pri potpisivanju predugovora kapara zaista kapara ili je ipak samo avans:

"Kapara je znak da će ugovor biti izvršen, a ne da će tek biti zaključen. Probem koji kapara najčešće zadaje u praksi jeste taj da strane u pravnom poslu kaparu shvataju ne kao znak da će ugovor biti izvršen već, pogrešno, kao znak da će ugovor biti zaključen. Na taj način, davanje koje stranke imenuju kao kaparu može predstavljati jedino avans odnosno, neimenovano davanje ali ne i kaparu. Cilj kapare je obezbeđenje izvršenja, što podrazumeva da je ugovor već zaključen da bi se mogao izvršiti. Suprotno, ne može se obezbediti ugovor koji nije ni zaključen, te iz tog razloga svako prethodno davanje ne može predstavljati kaparu. Iz ovoga prizlazi jednostavan i logičan princip: zaključenje ugovora-davanje kapare-izvršenje ugovora. "

@mariks
Ja sam mislio da pricamo o davanju kapare prilikom potpisivanja predugovora (i njegove overe kod notara).
Ako sam pogresno razumeo o cemu se prica, onda se izvinjavam.
 
Predugovor kod stana funkcionise kao ugovor. Sklapa se samo zbog banke. Banka mora da ima osiguranicu da se nesto desava da bi pustila kredit. Neimenovano davanje moze se tumaciti kao avans, ali u tipskim predugovorima stoji vrlo izricito da je davanje na ime kapare kao i da to podrazumeva dvostruku kaparu ako se odustane od strane prodavca.
 
Mislica je napisao(la):
Ne nude fiksnu uopste. Nude kombinovanu - 3 godine fiksna stopa pa ostatak varijabilna. Samo to je bila opcija kod njih i pre i posle ove nove odluke. Ponuda im je ista koa pre par meseci kad smo mi uzeli. Za varijabilnu 2.81 plus sestomesecni euribor. Za fiksnu nisam sigurna kolika je kamata u vreme fiksnog dela ali ona u vreme varijabilnog je 3.1 plus setomesecni euribor. S tim sto je period do kraja 2024. godine ogranicen da ne moze da im raste dalje. Da su uzeli kombinovanu do kraja 2024. godine bi im se primenjivala ona maksimalna propisana fiksna, a onda fiksna od koja je propisana njihovim ugovorom do sredine 2027. pa onda ova varijabilna koju sam pomenula.

Ucesce im je bilo oko 34k i na to su dodali 3k zbog toga sto su bili na granci.
Kredit je bez osigranja NKOSK.
Kliknite za proširenje...
Znači 4.08 % i do kraja sledeće godine i onda po formuli ?
 
chiki je napisao(la):
Znači 4.08 % i do kraja sledeće godine i onda po formuli ?
Kliknite za proširenje...
Ne, 4.08 je ogranicenje za varijabilne kredite odobrene do jula 2022.
Ovo je za nove:
Za stambene kredite koji se odobravaju nakon stupanja na snagu Odluke u periodu njene primene propisana su sledeća ograničenja:

  • Kod stambenih kredita s promenljivom kamatnom stopom banka je dužna da fiksni deo nominalne kamatne stope (marža banke) utvrdi u procentu koji nije viši od 1,1% do 31. decembra 2024. godine, a nakon tog perioda u procentu koji bude utvrđen ugovorom o tom kreditu;
  • Kod stambenih kredita s fiksnom kamatnom stopom banka može odobravati stambeni kredit uz nominalnu kamatnu stopu do 5,03%.

Izvor: https://nbs.rs/sr/scripts/showcontent/index.html?id=19203
 
BillHicks je napisao(la):
^isti slucaj sam imao, i uopste nisu pominjali to da je nevalidno na sudu. cak se i ovaj prodavac zalio kao sto on duplo, ali je ok da mi kupci damo duplo...

mnogo mi je neverovatno kako sve stvari pirlikom kupovine pada na kupca, znaci prodavac je zasticen medved tu sto se tice svih troskova, dosta suludo. cak i ono sa prenosom apsolutnih prava po zakonu je da prodavac placa ali ti se kao odrices toga i preuzimas na sebe. gde mi zivimo
Kliknite za proširenje...
To za apsoluna prava je zbog toga sto koliko sam shvatio mi u ex yu smo retke zemlje gde to zakosnski pada na prodavca a u praksi je besmisleno pa se sporazumno prebacuje na kupca.
To je zato sto bi prodavci npr samo podigli cene za toliko koliko je porez i morali oni da placaju porez. Gde to komplikuje stvar? Pa npr kod oslobadjaja poreza za kupce prvog stana. Ti bi onda imao situaciju da u stvari prodavac profitira od tvoje kupovine prvog stana i da bude motivisan da prodaje samo "prvokupcima" ili da ima dve cene stana u oglasima pa je jedna ako je prvi stan a druga za ostale... Vidite gde to ide.
 
kako moze da profitira - logika nije na mestu, jer bih tada ukinuo oslobadjanje ja kao kupac prvog stana opet placam porez veliki iako sam oslobodjen. Meni kao kupcu je ista cena kao kada bi prodavac podigo za toliko, a pritom ne moram da gubim vreme sa papirima u poreskoj.
 
BillHicks je napisao(la):
kako moze da profitira - logika nije na mestu, jer bih tada ukinuo oslobadjanje ja kao kupac prvog stana opet placam porez veliki iako sam oslobodjen. Meni kao kupcu je ista cena kao kada bi prodavac podigo za toliko, a pritom ne moram da gubim vreme sa papirima u poreskoj.
Kliknite za proširenje...
Pa ne nego je resenje jedino ispravno da se kao i svugde po svetu zakonski definise da je kupac taj koji je duzan da plati porez na kupovini stana (osim poreza na kapitalnu dobit sto je druga prica) a ne da se ovako sporazumno to definise. Ovo je maltene samo kod nas u zemljama bivse SFRJ kao nasledje ostalo neko.

Chat GPT mi sumirao statistiu u ovom odgovoru:
U većini zemalja zapadne Evrope i Americi, troškovi i porezi prilikom kupoprodaje stana se obično dele između prodavca i kupca. To znači da i prodavac i kupac imaju svoje finansijske obaveze i troškove prilikom transakcije kupoprodaje stana. Evo kako to obično funkcioniše:

  1. Kupac: Obično plaća veći deo poreza i taksi prilikom kupoprodaje stana. Ovi troškovi uključuju porez na promet nepokretnosti (ili ekvivalentan porez), takse za registraciju stana, notarske takse i druge administrativne takse. Kupac takođe može biti odgovoran za plaćanje poreza na kapitalnu dobit ako proda svoj prethodni stan pre kupovine novog.
  2. Prodavac: Prodavac obično ima svoje finansijske obaveze, uključujući proviziju agencije za nekretnine (ako koristi agenciju), takse za notara (ako su obavezne), i u nekim slučajevima, porez na kapitalnu dobit ako je prodavac ostvario profit prodajom stana.
 
Morate se prijaviti ili registrovati da odgovorite ovde.
Vrh