Evo ga jedan duzi tekst pa koga mrzi da cita neka preskoci. Defke isto preskoci
. Funkcionalna analiza je u pitanju pa nema grafika za tebe.
Već sam pisao, jedinu korist od daljeg porasta cena ili nepromenjene cene imaju vlasnici kapitala. Trenutne cene u centalnim opštinama moze da priusti oko 10-20k ljudi sa raznim kombinacijama. Oni i ovako ne znaju sta ce sa parama. Ovi sto su nasledili, ustedeli, hoce da prodaju pa da kupe nesto, oni su povukli rucnu zbog porasta cene (primer, ranije im je trebalo 50k da doplate za novi stan a sada 90k. Plus je rata otisla 30-40%). Dijaspora se polako hladi. Nema vise panicne kupovine da ne propadne novac. Prisetimo se da imamo par miliona ljudi u dijaspori. Samo 1% ako zeli da kupi nekretninu to je ogroman broj. A cak i obicni radnici koji su otisli pre 20-30 godina sada imaju par stotina k evra uštedjevine.
Drugi aspekt je porast kamatnih stopa. Kamatne stope su bitne u smislu da mozes po tekucim cenama da uzmes sto veci kredit. Zato je i drzava donela uredbu o smanjenju kamate.
1. Da ljudi i dalje mogu da podignu kredit veci nego sto bi mogli po trzisnim uslovima.
2. Da ljudi ne budu prinuđeni da prodaju po nizim cenama zbog velike rate.
Država se zadužuje po većim kamatama u odnosu na kamatu na stambeni kredit u banci. Veliki pad prometa se dogodio sa tendencijom pogorsanja i investitori i vlasnici stanova su dobili zastitu drzave. Da nije usledila uredba, sad bi polako krenulo sa sve vecim padom cena.
Dodatno, zbog neosnovanog porasta cene hrane i donekle energenata u daleko vecoj meri u odnosu na EU, povecava se bez ikakvog razloga plata drzavnim cinovnicima dok privatni sektor gleda kako da smanji troskove. Nekih novih investicija trenutno nema. U planu su ali nema jos uvek realizacije. Nisu usle pare u sistem.
Moje trenutno mišljenje i implikacije: znamo da je gradjevina kartelska stvar. Tako se i uredjuje cena. Sa tolikom dijasporom, ljudi sa kombinacijom, tenderima, doprinusu drzave itd ne verujem u neki nominalni pad. Nažalost, živimo u zemlji gde je ponuda stanova netržišna kategorija već strogo kontrolisana. Ovo ce naravno doprinete daljem iseljavanju stanovništva koje ce zameniti Nepalci, Filipinci itd. Dolazi do daljeg sunovrata institucija itd.
Smatram da neki investitori i ne smeju da spuštaju cenu zbog drugih investitora i drugih faktora (onih koji su im dozvolili da grade).
To sve vazi do kraja 2024. Ne verujem u neku drasticnu promenu cena. Ako se poklope kockice nakon toga, imacemo nazalost dalji rast od npr 2026.
Medjutim, ako se nesto dogodi sto ne treba, recesija, juzna pokrajina, sankcije, suspenzija viza, smanjenje doznaka i sdi, neprihvatljiv spoljnotrgovinski deficit itd, ode nama kurs gore a cene dole. Ja iskreno ni u ludilu ne bih uzeo sada stan dok ne vidim sta ce da se desava sa naftom u narednih 5-6 meseci. Ide dole=recesija, ide gore=inflacija.
Ako je neko propustio kupovinu od 2015-2019 i docekao 40-70% vece cene, nista mu sada ne znaci da kupi zbog eventualnog porasta od par %. Pa bolje i 10% vise da plati kada bude izvesno sta ce se desiti na trzistu nego da rizikuje npr:
1. Smanjenu realnu zaradnu ili gubitak posla
2. Porast kursa od 20-30%
3. Nominalni pad od 20-30%
4. Nepromenjene kamate vise godina
Samo kombinacija 2 navedene stavke moze da utice da preplatite stan min 30% kao sto je to bio slucaj 2008-2009.
