Cene nekretnina

[goran123]

Unete su poslednje kupoprodaje na cenestanova.com

Bas mali promet. Neke opstine nisu jos unele ugovore, ali svakako je mali broj.

 

[BillHicks]

Pa ne nego je resenje jedino ispravno da se kao i svugde po svetu zakonski definise da je kupac taj koji je duzan da plati porez na kupovini stana (osim poreza na kapitalnu dobit sto je druga prica) a ne da se ovako sporazumno to definise. Ovo je maltene samo kod nas u zemljama bivse SFRJ kao nasledje ostalo neko.

Chat GPT mi sumirao statistiu u ovom odgovoru:
U većini zemalja zapadne Evrope i Americi, troškovi i porezi prilikom kupoprodaje stana se obično dele između prodavca i kupca. To znači da i prodavac i kupac imaju svoje finansijske obaveze i troškove prilikom transakcije kupoprodaje stana. Evo kako to obično funkcioniše:

1. Kupac: Obično plaća veći deo poreza i taksi prilikom kupoprodaje stana. Ovi troškovi uključuju porez na promet nepokretnosti (ili ekvivalentan porez), takse za registraciju stana, notarske takse i druge administrativne takse. Kupac takođe može biti odgovoran za plaćanje poreza na kapitalnu dobit ako proda svoj prethodni stan pre kupovine novog.
2. Prodavac: Prodavac obično ima svoje finansijske obaveze, uključujući proviziju agencije za nekretnine (ako koristi agenciju), takse za notara (ako su obavezne), i u nekim slučajevima, porez na kapitalnu dobit ako je prodavac ostvario profit prodajom stana.

jasno, ima smisla to sto kazes.

ono sto meni nema smisla, na socijalnom nivou, sve spada na kupca. prodavac placa agenta ako hoce i deo poreza na dobit, sto je fazon 10% na diff, i ako je kupio sran pre manje od 10 godina, znaci vec je ucarao dobro.

i sada imas drustvo gde bi voleo da house affordabiliry bude ok, a imas jaku cenu stana, agent uzme 2%, notari uzmu fine pare, porez ti uzme 1.5%, ako uzimas kredit, na triskove imas jos 2%, advokat ti uzme isto malo itd

 

[sutraw]

Agenti što uzimaju od kupaca pare mi nikad neće biti jasno. To bih zakonom regulisao kao zabranjeno.

 

[cekicimalj]

Agenti što uzimaju od kupaca pare mi nikad neće biti jasno. To bih zakonom regulisao kao zabranjeno.

Nisu oni krivi što im je država dozvolila da tako posluju. Prilično je neuredjeno sve u vezi sa tržištem nekretnina. Naručito su sporni ugovori koje agencije podmeću prodavcima gde ih im je provizija maltene zagarantovana nakon potpisivanja. Ukoliko prodavac odluci da raskine taj ugovor, on ne moze da proda taj stan narednih godinu dana, a da ne isplati proviziju agenciji. Tek koji je kriminal to što te iste ugovore podmeċu kupcima kako bi naplatili proviziju za uslugu koju nikada nisu izvršili. Opet ponavljam, nisu oni krivi, to im je dozvolila država.

 

[dcubrovic]

Na žalost da ne ulazimo u ono što bi neki nazvali teorije zavere ali države očigledno ne rade na house affordibility već na onom nećete imati sve ali ćete biti srećni...
Kupovina nekretninu više gledaju kao tržište koje treba naduvavati koliko je moguće, kao i bilo koje drugo.
Za agencije koje rade a naplaćuju klijentima se slažem, ko unajmi agenciju da mu proda ili da mu nađe stan taj treba da plaća. Ovako pogotovo kod izdavanja ti tražiš po netu nađeš stan i on ti traži npr pola vrednosti kirije za to što je vlasnik ovlastio agenciju da se ne bi on cimao. Pa majstore onda ti plati. Mislim realno i da vlasnik plati agenciju on bi se opet kompenzovao nešto višom cenom zakupa ali ipak je normalnije. Plus i vlasnik se dodatno motiviše tako da da realan oglas sa vrlinama i manama pošto ako mu se stanari ne zadržavaju dugo ima veće troškove.

 

[Orko]

Predugovor kod stana funkcionise kao ugovor. Sklapa se samo zbog banke. Banka mora da ima osiguranicu da se nesto desava da bi pustila kredit. Neimenovano davanje moze se tumaciti kao avans, ali u tipskim predugovorima stoji vrlo izricito da je davanje na ime kapare kao i da to podrazumeva dvostruku kaparu ako se odustane od strane prodavca.

Izvor: https://www.paragraf.rs/100pitanja/ugovori/predugovor_i_glavni_ugovor.html

Sadržina predugovora​

Ovo je upravo i jedan od razloga zašto predugovor mora da sadrži sve elemente glavnog ugovora. Dakle, predugovor mora biti, kako sadržinski, tako i formalno, perfektan (tako na primer, ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora da sadrži bitne elemente - predmet i cenu ali i da ispuni formu - pismena forma sa potpisima ugovarača overenim kod suda).

Predugovor i kapara​

Takođe, ono što je važno napomenuti jeste i to da se iznos dat na ime kapare prilikom zaključenja predugovora neće smatrati kaparom (iako su ga stranke tako imenovale) ukoliko ne dođe do zaključenja glavnog ugovora ili ukoliko predugovor ne ispunjava zahteve propisane forme, već se ima smatrati samo davanjem dela kupoprodajne cene i može se tražiti povraćaj datog po pravilima sticanja bez osnova i to u jednostrukom iznosu, a ne kao kapara u dvostrukom. Navedeno je iz razloga što se kapara daje prilikom zaključenja ugovora kao sredstvo obezbeđenja izvršenja tog ugovora, te samim tim, „ako ugovor nije nastao, onda se izvršena isplata ne može smatrati kaparom, jer kapara je akcesorna i ne može postojati bez ugovora. Otuda se izvršena isplata jedino može uzeti kao isplata budućeg avansa, a kako do ugovora nije došlo osnov za isplatu se nije ostvario, pa je tuženi dužan da primljeni iznos vrati“ (Iz odluke VSS, Rev. 4347/02 od 13.11.2002. godine).

 

[Mislica]

Izvor: https://www.paragraf.rs/100pitanja/ugovori/predugovor_i_glavni_ugovor.html

Vidim, ovo bi islo u prilog tome sto su ti rekli advokati, ali pretpostavljam da je zato sto pise da je odluka iz 2002. sto je bilo pre obavezne overe kod notara. Sad samo nagadjam sta moze da bude po sredi, jer znam da sada u praksi ne funkcionise ovako, i isto sam imala situaciju gde su se naslednici zalili pred notarom sto je to tako, delovalo im je nefer na citanju predugovora ali im je notarka potvrdila da je to standard. Dodatno, kako bi se otklonile sve nedoimice u predugovoru nije stajalo samo da je to "kapara", vec je i precizirano kad ko kako vraca, vrlo izricito, te kakogod da se zove ta suma obe strane su saglasne pred notarem da prodavac tu sumu vraca dvostruku ako odustane od prodaje.

 

[Sava Sava]

U NS, je veći broj odseljenih i umrlih od pridošlica iz Bih, RS i Cg. Stanovi se sada veoma teško prodaju, oni koji ih prodaju moraju spustiti cenu za 10% (Novo Naselje i Grbavica) do neverovatnih 30% na Adicama. Sve je stalo. Beograd se još uvek drži kako tako.

 

[G.I.Joe]

Unete su poslednje kupoprodaje na cenestanova.com

Bas mali promet. Neke opstine nisu jos unele ugovore, ali svakako je mali broj.

Evo nekih mojih projekcija:
410+40 (Čukarica pola meseca)+20 (NBG 5 dana)+30 (Palilula trećina meseca)+80 (Rakovica ceo mesec)+15 (Savski venac 5 dana)+41 (Stari grad sve)+20 (Voždovac 5 dana)+62 (Vračar ceo mesec)+50 (Zemun pola meseca) + 175 (Zvezdara ceo mesec) = 943

Tako da mislim opet da će se mesec završiti oko 1000 jedinica +/- 50 jedinica.

Ono što isto treba napomenuti, a nije uneto je da je BW Nota RAZGRABLJENA! A tih ugovora nema! 220 stanova prodano u par dana! Od celog BGa BW je i dalje vrlo otporan i na krizu i na zastoj u prodaji. Očigledno imaju dobru cenovnu politiku...

 

[centarfor]

Gospodine Wolf, hvala vam sto postojite.
Vasi Updatovi zeljno se cekaju i prepricavaju u svetu agenta nekretnina.

U NS, je veći broj odseljenih i umrlih od pridošlica iz Bih, RS i Cg. Stanovi se sada veoma teško prodaju, oni koji ih prodaju moraju spustiti cenu za 10% (Novo Naselje i Grbavica) do neverovatnih 30% na Adicama. Sve je stalo. Beograd se još uvek drži kako tako.

Slazem se, ali prodaja jos nekako ide. Bice 950 do 1000 prodaja za oktobar u Beogradu ako ne promasim opet. Mada tesko.
Jedini nacin je aktivan bojkot kupovine na koji pozivam.
Drugi nacin je da se zovu agencije i nudi 20 do 30 % niza cena umesto pristojnih do 10% samo da ne "uvredis domacina". To je najbolje raditi preko mejla ili sms, da ne vidis zivog coveka. Za to treba i nalog na halooglasima registrovati, 2 min posla.
Tako ce agencije i prodavci da se kuvaju jos vise sto kupci tako bijedno i mrsavo nude

 

[nensav]

U NS, je veći broj odseljenih i umrlih od pridošlica iz Bih, RS i Cg. Stanovi se sada veoma teško prodaju, oni koji ih prodaju moraju spustiti cenu za 10% (Novo Naselje i Grbavica) do neverovatnih 30% na Adicama. Sve je stalo. Beograd se još uvek drži kako tako.

Nešto mi je teško poverovati da je u NS stalo. Barem prema agencijama za nekretnine, svuda gde sam proverio, Total, Gold, Be safe, Moj Dom, cene nisu pale nego se drže pa i malo porasle. Gledam jednosobne male stanove. Možda su pali oni veći

Što se tiče Beograda, u profesoprskoj koloniji pre dve nedelje prodat je stan od 50tak kvadrata, koji vapi za renoviranjem, za 140K evra

 

[G.I.Joe]

Nisu oni krivi što im je država dozvolila da tako posluju. Prilično je neuredjeno sve u vezi sa tržištem nekretnina. Naručito su sporni ugovori koje agencije podmeću prodavcima gde ih im je provizija maltene zagarantovana nakon potpisivanja. Ukoliko prodavac odluci da raskine taj ugovor, on ne moze da proda taj stan narednih godinu dana, a da ne isplati proviziju agenciji. Tek koji je kriminal to što te iste ugovore podmeċu kupcima kako bi naplatili proviziju za uslugu koju nikada nisu izvršili. Opet ponavljam, nisu oni krivi, to im je dozvolila država.

Evo par iskustava iz "uređenog tržišta" iz Holandije. Agenta može angažovati i kupac i prodavac. Prodavac obično plaća 1-2% prodajne cene i kad potpiše ugovor s Agentom, NE sme ni da pokazuje svoju kuću ako mu neko dođe na vrata. Ne sme ni da komunicira s kupcima. Kad se kuća ili stan pokazuje - on mora da napusti stan... Isto ako slučajno proda preko veze a imao je ugovor MORA da plati Agenta.
E sad oko kupaca - i u NL je isto da kupac plaća SVE! To znači sledeće, plaća se porez na prenos apsolutnih prava (2% na prvu nekretninu i 8% na svaku sledeću). Plaća se trošak notara (oko 2k eura). Plaća se trošak katastra (oko 300e), plaća se Agent za nekretninu ako ste ga uzeli (opet 2% a nekad imaju i flat rate od 5-10k eura nezavisno da li su ti našli stan ili ne). Ja ih lično nisam nikada koristio, ali su sada toliko monopolizovali tržište da je nemoguće kupiti kuću ili stan ako nemaš svog agenta. To mi pričaju kolege. Bukvalno ne možeš ni da dođeš da pogledaš stan bez agenta - to pričam za velike gradove tipa Amsterdam, Utreht, Roterdam i Hag.
Na to treba dodati još troškove banke za obradu hipoteke opet oko 1% u proseku. Tako da vas troškovi dođu oko 10% na cenu nekretnine!
Kapara - to iznosi 10% vrednosti nekretnine!!! I vraća se samo ako dobiješ 2 ili 3 odbijenice od banke! Znači jedna odbijenica nije dovoljna. Imaš pravo da otkažeš bez ikakvih penala kupovinu u prvih 72 sata. Posle toga nema otkazivanja bez plaćanja 10%.
Pri tome trebate imati u vidu da i USMENA potvrda tipa "sviđa mi se stan, uzeću ga" se računa isto kao da ste potpisali ugovor. Znači NIKAD ne smete reći uzimam ako niste sigurni da hoćete!
Ukratko - vrlo su slični uslovi kao u Srbiji, i agent agentu ne vadi oči već se vrlo dobro čuvaju!

 

[G.I.Joe]

Slazem se, ali prodaja jos nekako ide. Bice 950 do 1000 prodaja za oktobar u Beogradu ako ne promasim opet. Mada tesko.
Jedini nacin je aktivan bojkot kupovine na koji pozivam.
Drugi nacin je da se zovu agencije i nudi 20 do 30 % niza cena umesto pristojnih do 10% samo da ne "uvredis domacina". To je najbolje raditi preko mejla ili sms, da ne vidis zivog coveka. Za to treba i nalog na halooglasima registrovati, 2 min posla.
Tako ce agencije i prodavci da se kuvaju jos vise sto kupci tako bijedno i mrsavo nude

Evo ja sam to probao tu tvoju strategiju da ponudim 30% nižu cenu. Došao mi je odgovor u roku 10 minuta. "Hvala na ponudi. Za tu cenu možemo da vam ponudimo Lekino brdo!)"
Ništa od toga. Svi još čekaju i gledaju šta će biti. Kupovina i prodaja se stabilizovala na 1000 jedinica (+/-10%) i to je to.

 

[Nnn062]

Evo par iskustava iz "uređenog tržišta" iz Holandije. Agenta može angažovati i kupac i prodavac. Prodavac obično plaća 1-2% prodajne cene i kad potpiše ugovor s Agentom, NE sme ni da pokazuje svoju kuću ako mu neko dođe na vrata. Ne sme ni da komunicira s kupcima. Kad se kuća ili stan pokazuje - on mora da napusti stan... Isto ako slučajno proda preko veze a imao je ugovor MORA da plati Agenta.
E sad oko kupaca - i u NL je isto da kupac plaća SVE! To znači sledeće, plaća se porez na prenos apsolutnih prava (2% na prvu nekretninu i 8% na svaku sledeću). Plaća se trošak notara (oko 2k eura). Plaća se trošak katastra (oko 300e), plaća se Agent za nekretninu ako ste ga uzeli (opet 2% a nekad imaju i flat rate od 5-10k eura nezavisno da li su ti našli stan ili ne). Ja ih lično nisam nikada koristio, ali su sada toliko monopolizovali tržište da je nemoguće kupiti kuću ili stan ako nemaš svog agenta. To mi pričaju kolege. Bukvalno ne možeš ni da dođeš da pogledaš stan bez agenta - to pričam za velike gradove tipa Amsterdam, Utreht, Roterdam i Hag.
Na to treba dodati još troškove banke za obradu hipoteke opet oko 1% u proseku. Tako da vas troškovi dođu oko 10% na cenu nekretnine!
Kapara - to iznosi 10% vrednosti nekretnine!!! I vraća se samo ako dobiješ 2 ili 3 odbijenice od banke! Znači jedna odbijenica nije dovoljna. Imaš pravo da otkažeš bez ikakvih penala kupovinu u prvih 72 sata. Posle toga nema otkazivanja bez plaćanja 10%.
Pri tome trebate imati u vidu da i USMENA potvrda tipa "sviđa mi se stan, uzeću ga" se računa isto kao da ste potpisali ugovor. Znači NIKAD ne smete reći uzimam ako niste sigurni da hoćete!
Ukratko - vrlo su slični uslovi kao u Srbiji, i agent agentu ne vadi oči već se vrlo dobro čuvaju!

Ja bih pre rekao da su to takvi uslovi da ti ne pada na pamet da kupiš stan tamo niti da se upuštaš u te robovlasničke uslove u kojima je kupac maksimalno porobljen i unižen hahah

 

[centarfor]

@G.I.Joe Tebe nista nije kostalo, ali on je ostao iznerviran. nije prodao stan, nije zaradio svoju dnevnicu. Jos 10 ljudi treba da ga kontaktira, samo s razlicitim iznosima neko 28% manje, neko 21% manje i tako redom... on treba da ubedi prodavca da spusti s pricom "surova realnost, uzmi ili ostavi" i "budi realan a ne pohlepan"

 

[sutraw]

1000 transakcija je dosta respektabilan broj na ove cene u BG, znači ima još dosta njih koji sede na parama i polako gube strpljenje. Videćemo da li će se ta cifra održati i tokom zimskih meseci.

Inače, cene starogradnje su sve do početka ove godine konstantno rasle, ali izgleda da je to udarilo maksimum. To je možda indikacija boljeg razvoja situacije...

 

[G.I.Joe]

Ja bih pre rekao da su to takvi uslovi da ti ne pada na pamet da kupiš stan tamo niti da se upuštaš u te robovlasničke uslove u kojima je kupac maksimalno porobljen i unižen hahah

Ne to nema veze s robovlasništvom. Uslovi su takvi, cene su takve i kraj. Tvoje je ili da kupiš ili ne. Ja sam kupio dva puta i nisam se pokajao.
Isto kao sada, Srbija - cene su takve kakve jesu, uzmi ili ostavi. Možeš da kalkulišeš i da gledaš ali na kraju tržište je takvo.

 

[Jurken]

Slazem se, ali prodaja jos nekako ide. Bice 950 do 1000 prodaja za oktobar u Beogradu ako ne promasim opet. Mada tesko.
Jedini nacin je aktivan bojkot kupovine na koji pozivam.
Drugi nacin je da se zovu agencije i nudi 20 do 30 % niza cena umesto pristojnih do 10% samo da ne "uvredis domacina". To je najbolje raditi preko mejla ili sms, da ne vidis zivog coveka. Za to treba i nalog na halooglasima registrovati, 2 min posla.
Tako ce agencije i prodavci da se kuvaju jos vise sto kupci tako bijedno i mrsavo nude

Simpa je ideja... ako bi se tome pridodalo i da svako od nas bar jednom nedeljno napise neku "pouzdanu informaciju" ovde kao sto to radi Sava, i jos da pootvaramo po jedan dodartni nalog koji bismo zatvarali kroz par meseci sa konstatacijom da smo kupili gajbu sa 25-30% popusta, mogli bismo možda da utičemo i na sliku koju kupci stvaraju o tržištu... da, jedino bismo u tom slučaju morali nekako da se rešimo ovih sajtova koji vode statistiku

 

[G.I.Joe]

1000 transakcija je dosta respektabilan broj na ove cene u BG, znači ima još dosta njih koji sede na parama i polako gube strpljenje. Videćemo da li će se ta cifra održati i tokom zimskih meseci.

Inače, cene starogradnje su sve do početka ove godine konstantno rasle, ali izgleda da je to udarilo maksimum. To je možda indikacija boljeg razvoja situacije...

Pogledajte prilog 178221

Para u sistemu ima isto kao 2021 i 2022. nisu one nestale ili iščezle! Samo su se ili prebacile u druge sfere ili su se "pritajile" pa čekaju... Nije bio ni jedan veliki udarac da pare nestanu ili se povuku iz države.

 

[Nnn062]

Ne to nema veze s robovlasništvom. Uslovi su takvi, cene su takve i kraj. Tvoje je ili da kupiš ili ne. Ja sam kupio dva puta i nisam se pokajao.
Isto kao sada, Srbija - cene su takve kakve jesu, uzmi ili ostavi. Možeš da kalkulišeš i da gledaš ali na kraju tržište je takvo.

Pa dobro jasno. Svako ima svoje crvene linije koje mu personality ne dozvoljava da pređe. Ne prihvatamo svi stvari koje nam se serviraju na isti način jednostavno…

 

[sutraw]

Možeš da kalkulišeš i da gledaš ali na kraju tržište je takvo.

A i čini se da ljudi imaju tendenciju da potcenjuju žilavost ovog tržišta, valjda podsvesno ga mereći sa domaćim standardom. Mi u vreme ogromne inflacije, bolesno visokih kamata i ogromnih cena imamo u proseku 1000+ transakcija u BG...

 

[Hristiana]

U NS, je veći broj odseljenih i umrlih od pridošlica iz Bih, RS i Cg. Stanovi se sada veoma teško prodaju, oni koji ih prodaju moraju spustiti cenu za 10% (Novo Naselje i Grbavica) do neverovatnih 30% na Adicama. Sve je stalo. Beograd se još uvek drži kako tako.

Adice su, koliko znam, krš naselje, prilično neuređeno, tako da treba da budu srećni ako dobiju i tu cenu.

Ovo za Novo naselje je tačno, do skoro nije moglo da se nađe ispod 2.000, a sad možeš da izdejstvuješ cenu od 1.600 po kvadratu. To je tek početak pada. Moglo se očekivati jer 11 meseci prodaja u Novom Sadu i oborena 40%.

U Beogradu uži centar ide i dalje sasvim solidno, kupuje dijaspora za keš. Naselja daleko od centra idu vrlo slabo.

 

[Nnn062]

A i čini se da ljudi imaju tendenciju da potcenjuju žilavost ovog tržišta, valjda podsvesno ga mereći sa domaćim standardom. Mi u vreme ogromne inflacije, bolesno visokih kamata i ogromnih cena imamo u proseku 1000+ transakcija u BG...

Pa istina je to sto tiče merenja sa standardom. Recimo kao u glavnom gradu Burundija da stavite cenu kvadrata od 3000€ i da se prodaje cirka 1000 jedinica mesečno. Jednostavno zna se da ti ljudi nemaju standard za tu cenu kvadrata a stanovi se i dalje prodaju po toj ceni i u toj količini. Kod nas je naravno cena kvadrata mnogo veća jer nam je i standard veći. Jasno je svima da je situacija i sistem mnogo truo.

 

[centarfor]

Para u sistemu ima isto kao 2021 i 2022. nisu one nestale ili iščezle! Samo su se ili prebacile u druge sfere ili su se "pritajile" pa čekaju... Nije bio ni jedan veliki udarac da pare nestanu ili se povuku iz države.

Pare odlaze u dzep investitora i prodavaca. Oni sada cuvaju lovu jer su prodali u pravo vreme.
Kad padne cena kupice isti ili slican stan za manje para.
Razliku ce da potrose na novi audi a8, odmor na Maldivima i slicne egzotike. Mozda se i caste pokojom vikendicom na Fruskoj gori.
Svako razuman sada kaze "nije vreme za kupovinu". Vreme je za prodaju

 

[Defke]

Svako razuman sada kaze "nije vreme za kupovinu". Vreme je za prodaju

To 'razumni' pricaju od starta ove teme.