Šta je novo?

Cene nekretnina

Aj sad ozbiljno, koja matematika nam daje za pravo da tvrdimo da ce cene pasti za maksimum 10%, ili za maksimum 30%, il sta god? Mozemo da pratimo sta se desava, na koju stranu trziste ide, itd, al koja matamatika nam pokazuje da ce cene pasti do te i te vrednosti? Pitam ozbiljno, bez nekog sarkazma, vidim da su neki ubedjeni da ima nesto magicno u broju 10.
Ne postoji matematika, nego jednostavno osecaj. Onaj ko smatra da su cene prenaduvane ce isto smatrati i da padnu za 10%, ne menja mu se mnogo situacija. Ali ako padnu za recimo 30%, to je vec znacajniji pad koji moze uticati na to da se neko odluci na kupovinu (iako mozda i dalje smatra da je preskupo, ali je sad ipak dostupnije). Sa druge strane, onaj ko prodaje nekretninu to vidi kao priliku jednom u X decenija da uzme veci iznos kesa odjedno, i tesko spusta cene, pa mu je mnogo da spusti i 10%, i zato se nada da ako bude doslo do pada da nece biti veci od 10-ak%, jer je spreman na recimo maksimalno toliki gubitak.
Realno, zamisli da nadjes stan idealan za sebe, skupio si 100k evra, ali on kosta 110k evra, da li bi odustao od kupovine? Verovatno ne bi, nego bi dodao tih 10k evra kako znas i umes, iako smatras da je cena veca nego realna/normalna, ali si blizu cilja, pa si spreman da kupis. Ali ako imas 100k evra, a idealan stan za tebe kosta 150k evra, ti ne mozes da stvoris 50k ni iz cega, ali kad bi cena pala 30%, sa 150k na 105k, ti bi recimo rado dodao tih 5k evra.
Malo mi je smesno kad recimo neko organizuje prodajni dan, cena m2 3.000 evra, a popust na prodajnom danu 50evra, pa to nije ni 2% popusta. Taj ko ima 2.950, ima i 3.000 evra. Nije ljudima problem da dodaju neki evro vise za stan koji vredi, ali po trenutnim cenama stanovi su jednostavno nedostupni, i kretanja su takva da je vrlo realno ocekivati pad cena.
Nisu u pitanju licne zelje pojedinaca, nego igra velikih brojeva. Jednostavno, po ovim cenama je sve manje ljudi koji mogu da priuste stan, i ako ne budu pale cene u nekom vecem procentu, promet ce toliko opasti da ce trziste postati skoro mrtvo.
Znaci, nema matematike (osim gledanja recimo numbeo sajta i toga koliko plata je potrebno za kupovinu stana za svaki od gradova), nego jednostavno putem tih procenata dajemo procenu u kom pravcu ocekujemo da se krecu cene, i koliko ce iznositi promene.
 
Cene mora da se vrate min 30% , tu je važna i referentna tačka, a to nisu cene koje se oglasavaju trenutno nego cene niže 10-15% od toga, pa dole još 30%, to je dovodjenje tržišta u balans i to ako ne krene neka ozbiljna kriza …ako se USA odluci na resavanje problema novim konfliktom sa Tajvanom onda ode sve u propast…
 
Stvar je jednostavna - sta god da monetarni vlasti SAD i EU urade cene moraju pasti. Zasto?

Ako krenu sa popustanjem mera tj smanjenjem kamata i stampom novca u trenutku kada je inflacija i dalje visoka, to ce samo raspiriti inflaciju i ljudi ce nastaviti da trose na osnovne zivotne potrebe tj vecina ce odloziti prosirenje na veci stan, kupovinu novog ili drugog automobila itd. Smanjice potrosnju i samim tim ljudi ce ostajati bez posla i tako u krug ce se jednostavno smanjiti potraznja za nekretninama. I onda ce opet morati stezati mere pa cemo biti na nekom novom pocetku i bice jos gora situacija za trziste nekretnina.

Ako monetarne vlasti pritegnu jos, narocito ako ECB isprati SAD u podizanju kamatnih stopa, postojeci krediti ce biti jos skuplji za ljude koji otplacuju, malo ce ljudi uzimati nove stambene kredite i neminovno je da ce opasti traznja svega u EU pa i nekretnina u Srbiji. Neko kaze, pa dobro, bice i manje gradnje. Tako je, ali mora se uzeti u obzir negativni prirastaj. Jednostavno neki ljudi umiru, neki odlaze, ostavljaju stanove iza sebe i to izlazi na trziste ili za prodaju ili za rentu.

Koliko bude trajalo pritezanje, najmanje toliko ce trajati i popustanje do nekih razumnih nivoa kamatnih stopa. Verujem da ce u tom periodu biti neki minimum pre nego sto krene oporavak.
Ne verujem da ce biti ludi da opet spuste kamatne stope na ispod nule i da povecavaju novcanu masu ali nikad se ne zna.
 
Stvar je jednostavna - sta god da monetarni vlasti SAD i EU urade cene moraju pasti. Zasto?

Ako krenu sa popustanjem mera tj smanjenjem kamata i stampom novca u trenutku kada je inflacija i dalje visoka, to ce samo raspiriti inflaciju i ljudi ce nastaviti da trose na osnovne zivotne potrebe tj vecina ce odloziti prosirenje na veci stan, kupovinu novog ili drugog automobila itd. Smanjice potrosnju i samim tim ljudi ce ostajati bez posla i tako u krug ce se jednostavno smanjiti potraznja za nekretninama. I onda ce opet morati stezati mere pa cemo biti na nekom novom pocetku i bice jos gora situacija za trziste nekretnina.

Ako monetarne vlasti pritegnu jos, narocito ako ECB isprati SAD u podizanju kamatnih stopa, postojeci krediti ce biti jos skuplji za ljude koji otplacuju, malo ce ljudi uzimati nove stambene kredite i neminovno je da ce opasti traznja svega u EU pa i nekretnina u Srbiji. Neko kaze, pa dobro, bice i manje gradnje. Tako je, ali mora se uzeti u obzir negativni prirastaj. Jednostavno neki ljudi umiru, neki odlaze, ostavljaju stanove iza sebe i to izlazi na trziste ili za prodaju ili za rentu.

Koliko bude trajalo pritezanje, najmanje toliko ce trajati i popustanje do nekih razumnih nivoa kamatnih stopa. Verujem da ce u tom periodu biti neki minimum pre nego sto krene oporavak.
Ne verujem da ce biti ludi da opet spuste kamatne stope na ispod nule i da povecavaju novcanu masu ali nikad se ne zna.

Objektivno još 2-3 godine dok se kamatne stope ne vrate na neki razuman nivo za kreditiranje. Koliko vidim ECB još nije završila sa podizanjem kamatnih stopa.
 
Aj sad ozbiljno, koja matematika nam daje za pravo da tvrdimo da ce cene pasti za maksimum 10%, ili za maksimum 30%, il sta god? Mozemo da pratimo sta se desava, na koju stranu trziste ide, itd, al koja matamatika nam pokazuje da ce cene pasti do te i te vrednosti? Pitam ozbiljno, bez nekog sarkazma, vidim da su neki ubedjeni da ima nesto magicno u broju 10.
Sada oglasi za stanove stoje duplo duže nego pre godinu dana. Ako treba da prodaš prosečan stan biće na oglasima npr. 2 godine.

Svako za sebe neka odgovori za koliko je potrebno spustiti cenu kako bi stan sada prodao za 3-6 meseci.

Eto to je matematika.
 
Pa ja uglavnom cujem jako često da ljudi ostaju bez projekata, bez izgleda za nove projekte, neki su čak i otkaze dobili. U sustini po priči mi se čini da raste broj tih ljudi bez projekata. Naravno, nije sve stalo, i nisu svi sirotinja postali :) ali malo je vremena prošlo od "ima se može se" do, "rata mi za vratom, ostadoh vez posla".
Tako je bre! Idemoo, otkazi, kriza...
 
Pa ja uglavnom cujem jako često da ljudi ostaju bez projekata, bez izgleda za nove projekte, neki su čak i otkaze dobili. U sustini po priči mi se čini da raste broj tih ljudi bez projekata. Naravno, nije sve stalo, i nisu svi sirotinja postali :) ali malo je vremena prošlo od "ima se može se" do, "rata mi za vratom, ostadoh vez posla".
Jesi li srecan, a? :)
 
Aj sad ozbiljno, koja matematika nam daje za pravo da tvrdimo da ce cene pasti za maksimum 10%, ili za maksimum 30%, il sta god? Mozemo da pratimo sta se desava, na koju stranu trziste ide, itd, al koja matamatika nam pokazuje da ce cene pasti do te i te vrednosti? Pitam ozbiljno, bez nekog sarkazma, vidim da su neki ubedjeni da ima nesto magicno u broju 10.
Koja matematika nam daje za pravo da tvrdimo da će berza pasti maksimum 10%, ili 30% ili x%? Isto je i sa stanovima, ne možemo tvrditi bilo šta, ali analizom šireg društvenog i ekonomskog konteksta možemo praviti određene predikcije. Problem ovog foruma je ostrašćenost i navijački naboj, bez razumevanja ili korišćenja elementarnih činjenica. Naravno da ima elemenata za pad cena stanova koji je izazvan relativno nepovoljnim investicionim potencijalom koji stanovi nude. Ako pogledaš cenu stana u kupoprodaji i iznos za koji možeš da ga rentiraš, dovodi do relativno niskog prinosa. Do pre 5-6 godina, svako ko je imao neki kapital u Srbiji je investirao u stanove, sada se pojavljuju neki novi investicioni instrumenti i mislim da će dugoročno kupovina stana kao investiciono ulaganje opasti.
Sa druge strane, Beograd je jako specifičan, a pod tim ne podrazumevam da smo ekonomski tigar, već da smo toliko jadni i bedni da u gradu od skoro 2 miliona stanovnika, mali deo gradske teritorije je urbanizivano i atraktivno za zivot. U velikim gradovima EU postoje luksuzna naselja u širem centru, a mi na 5km od centra imamo Krnjaču koja još nema kanalizaciju, gde još postoje neasfsltirani putevi, i koja vizuelno i infrastrukturno ne deluje da pripada jednom velikom gradu. Naravno, nije to problem samo Krnjače, već 90% gradskih naselja. Što se tiče urbanog jezgra (Vračar, Dorćol, delovi Savskog venca uz obalu i centralni blokovi NBG-21,22,29,30) tu ne očekujem značajniji pad jer je potražnja ogromna. Mi smo "na papiru" veliki grad, ali u suštini smo kasaba koja propada, ali to je priča za neku drugu temu.
 
već da smo toliko jadni i bedni da u gradu od skoro 2 miliona stanovnika, mali deo gradske teritorije je urbanizivano i atraktivno za zivot

Mislim da je ovo u krajnjoj liniji suštinski faktor za rast cena dugoročno u BG i razlog zašto je Property Price Index tako visok u BG. Postoji veliki pritisak na centralizaciju jer je u BG najlakše naći zaposlenje, ali sam grad ima jako malo prostora koji je zapravo poželjan za život od strane ljudi.
 
Koja matematika nam daje za pravo da tvrdimo da će berza pasti maksimum 10%, ili 30% ili x%? Isto je i sa stanovima, ne možemo tvrditi bilo šta, ali analizom šireg društvenog i ekonomskog konteksta možemo praviti određene predikcije. Problem ovog foruma je ostrašćenost i navijački naboj, bez razumevanja ili korišćenja elementarnih činjenica. Naravno da ima elemenata za pad cena stanova koji je izazvan relativno nepovoljnim investicionim potencijalom koji stanovi nude. Ako pogledaš cenu stana u kupoprodaji i iznos za koji možeš da ga rentiraš, dovodi do relativno niskog prinosa. Do pre 5-6 godina, svako ko je imao neki kapital u Srbiji je investirao u stanove, sada se pojavljuju neki novi investicioni instrumenti i mislim da će dugoročno kupovina stana kao investiciono ulaganje opasti.
Sa druge strane, Beograd je jako specifičan, a pod tim ne podrazumevam da smo ekonomski tigar, već da smo toliko jadni i bedni da u gradu od skoro 2 miliona stanovnika, mali deo gradske teritorije je urbanizivano i atraktivno za zivot. U velikim gradovima EU postoje luksuzna naselja u širem centru, a mi na 5km od centra imamo Krnjaču koja još nema kanalizaciju, gde još postoje neasfsltirani putevi, i koja vizuelno i infrastrukturno ne deluje da pripada jednom velikom gradu. Naravno, nije to problem samo Krnjače, već 90% gradskih naselja. Što se tiče urbanog jezgra (Vračar, Dorćol, delovi Savskog venca uz obalu i centralni blokovi NBG-21,22,29,30) tu ne očekujem značajniji pad jer je potražnja ogromna. Mi smo "na papiru" veliki grad, ali u suštini smo kasaba koja propada, ali to je priča za neku drugu temu.
Slazem se za prigradska naselja ali nije Beograd samo tih par centralnih opstina. Ne vidim sta fali naseljima kao sto su Cerak Vinogradi, Bezanijska Kosa, Golf... tj ima tu jos dosta naselja koja su urbanizovana i pristojna mesta za zivot. To sto ce cene u tom centralnom jezgru biti uvek vece, pa tako je uvek bilo. Setimo se cena "kod Arene" pre 10 i vise godina ili dela oko Kneza, Dorcola i Savskog Venca. Sve sto je ima dobru lokaciju ce biti likvidnije odnosno cena ce biti bolja.
 
Već su krenule cene na preko 3k po kvadratu po NBGD, starogradnja, blokovi 38,28,30,33,29. Kao da i dalje podižu...
 
Pisao sam ranije al ajd da ponovim. Primer: Prodajem stan od 36 kv za 116.000 i stoji mi već godinu u oglasima, na preporuku agenta sam digao cenu na 135.000 pošto ne mogu da čekam zovem agenta rešen da prodam što pre stan. Agent zove poslednjeg kupca koji je nudio 105.000 za stan, pošto je kupac spreman da izdvoji te pare, agent zove prodavca stana i kaže da je maksimalno što neko nudi 90.000 eura. Prodavac pristaje i tada agencija otkupljuje stan za 90 i prodaje za 105.000, zato i nemate povoljnih cena u oglasima.
 
Mogu da dignu i na 10k, ionako se jedva prodaju za max 2.5k u proseku za centralne blokove.
Dečko, par postova unazad ti si kategoricki tvrdio da prodavci starogradnje na NBG mogu da pevaju ako dobiju 2000 eur po m2 u najboljem slučaju, onda je neko postavio gomilu realizovanih transakcija gde se vidi da je starogradnja stara 50 godina (na primer u bloku 30) prodata za preko 3000 eur m2, na šta si ti odgovorio "pa eto, možda u tom bloku". Sad pričaš da pridavci dobijaju 2500 eur za krš stanogradnje na NBG. Imaš mišljenje o svemu, a nisi spreman da sagledaš realnost.
 
Koja matematika nam daje za pravo da tvrdimo da će berza pasti maksimum 10%, ili 30% ili x%?
E to, to, bas zato se i pitam kako neki ljudi znaju da ce pasti samo 10% ako bude krenulo da pada? I to onako, puni samopouzdanja, tvrde. Kad pravis kulu od karata, kako da znas do kog sprata ce se srusiti ako krene da pada... Aj da je bar nesto stabilno, nego je u nasoj zemlji sve klimavo.
 
Koliko će pasti cena nekretnina u Srbiji pošto nas međunarodna zajednica izopšti iz svetskih finansijskih institucija kao bezbednosni rizik odnosno rusku satelit državu u Evropi?

Jel ima neka računica?
 
Dečko, par postova unazad ti si kategoricki tvrdio da prodavci starogradnje na NBG mogu da pevaju ako dobiju 2000 eur po m2 u najboljem slučaju, onda je neko postavio gomilu realizovanih transakcija gde se vidi da je starogradnja stara 50 godina (na primer u bloku 30) prodata za preko 3000 eur m2, na šta si ti odgovorio "pa eto, možda u tom bloku". Sad pričaš da pridavci dobijaju 2500 eur za krš stanogradnje na NBG. Imaš mišljenje o svemu, a nisi spreman da sagledaš realnost.
Trebalo bi da pravis razliku izmedju Novog Beograda kao cele opstine, blokova u Novom Beogradu i centralnih blokova u Novom Beogradu. U centralnim blokovima cena mozda jeste 2.500 prosek (juce smo racunali), ali za sve Bg blokove je oko 2.000. To sto se neki stan proda po vecoj ceni, ne menja mnogo cinjenicu, jer imas i stanove koji se prodaju po nizoj ceni, zato se prica o proseku. Plus, ne znamo da li su ti prometovani stanovi renovirani ili ne, i da li je "prava" starogradnja.
U svakom slucaju, poenta price jeste da su cene u oglasima mnogo vece od realizovanih, tako da im dzabe dizanje cena u oglasima.
Kao sto je neko vec napisao, vidjam niz oglasa koji stoje godinama, i onda kad ne mogu da se prodaju, prodavac digne cenu, nigde veze :)
 
Trebalo bi da pravis razliku izmedju Novog Beograda kao cele opstine, blokova u Novom Beogradu i centralnih blokova u Novom Beogradu. U centralnim blokovima cena mozda jeste 2.500 prosek (juce smo racunali), ali za sve Bg blokove je oko 2.000. To sto se neki stan proda po vecoj ceni, ne menja mnogo cinjenicu, jer imas i stanove koji se prodaju po nizoj ceni, zato se prica o proseku. Plus, ne znamo da li su ti prometovani stanovi renovirani ili ne, i da li je "prava" starogradnja.
U svakom slucaju, poenta price jeste da su cene u oglasima mnogo vece od realizovanih, tako da im dzabe dizanje cena u oglasima.
Kao sto je neko vec napisao, vidjam niz oglasa koji stoje godinama, i onda kad ne mogu da se prodaju, prodavac digne cenu, nigde veze :)
Ima po Novom Sadu tih primera dizanja cena na pretek. Nisu prodali za neku cenu a dizu dalje i dalje i dalje...
Recimo (nadam se da mozete da vidite datume oglasa gore desno)...

1.png
2.png
3.png
 
Imate u Milanu - ukrascu hit termin sa foruma, "starudijogradnju" sa energetskim pasosem nivoa "G". Takvi stanovi su izopsteni iz prometa. Mogu ili da se naslede ili da se steknu ugovorom o dozivotnom izdrzavanju. Ne znam koje kategorije su neke od zgrada blokovima ali sigurno su D i ispod. Mislite o tome...
 
Vrh