Cene nekretnina

[Filip 01]

istina, tako je. hajde samo da prođemo kroz primer ovo što bi predseccnik reko da zna narod.
pre korone, wellport 3 faza je recimo mogla da se kupi za 2700-3000 eur/m2 i onda je posle 2 godine izgradnje mogla da se preproda za 3800-4000 eur/m2.
danas, 4.faza se pre nego što se zakopao ašov prodavala za 3700 eur/m2 a kad se igradi realno je da neće oći da se očekuje više od 4000-4200 eur/m2.
znači da je na trećoj fazi kupac mogao da zaradi oko 1000eur/m2, a danas ako izvuče 300-400 eur/m2 treba da nakrivi kapi i peva.
poenta ovde mi je da nema više porosotra za kupce da zarađuju na preprodaji jer su u međuvremenu investitori taj deo kolača uzeli za sebe i kupcu bukvalno ostavili mrvice i mačku u džaku

Uvek se zaradi najviše na prvoj fazi nekog velikog/većeg projekta.
Bilo to West 65, pa BNV ili po meni budući IMT, kada je i najveći rizik.

 

[Analitičar]

Drzava bi i trebalo da obezbedi da nema lake love, akumulacije minulog rada, naravno da je najteze zaraditi ulaganjem u znanje i biznis koji poznajes. Ali to je najkorisniji nacin za drustvo da ulozis i potencijalno najvise i dobijas. Kiyosaki, Tony Robbins i slicni su Gen Z generaciji usadili u mozak da svi treba da investiramo u pasivni kesh, bez proizvodnje, bez inovacije, bez razmisljanja, only fools and horses work i sl... Ali da li je to odrzivo? Zasto se sada svi oni, koji su outsorsovali proizvodnju, grcevito trude da je vrate u svoje zemlje?

Problem je u autmatizaciji poslovnih procesa. Kao što si nekada, na početku industrijske revolucije, imao radnike na proizvodnoj traci koji su dodavali svaki po jedan deo na predmet proizvodnje, tako je danas struktiran rad u korporacijama gde se radi u prilično izolovanom i visoko sistematizovanom okruženju. Ne znam za tebe i posao koji se baviš, ali iz mog dvodecenijskog rada u tech indistriji mogu da zaključim da nikada nisam ni dobio priliku da budem posebno inovativan. Takodje, smatram da je razlog mog relativnog karijernog uspeha upravo u tome što nisam neko ko talasa i ima ne znam kakve ideje, već se fokusira na ostvarenje zadatog. U takom poslovnom ambijentu, zaista nemam elementarna znanja niti sposobnosti da vodim sopstveni biznis, na neki način ta ideja je zamrla tamo nakon 35. godine. Mogu da nastavim ovo što radim to što oligledno umem i to za pristojan novac i da mi primarni motivator u disciplinovanoj štednji i ulaganju upravo bude opcija sticanja finansijske nezavisnosti kako ne bih morao da se bavim ovim poslom do svoje 70. godine (ili koje već kada moja generacija bude sticala uslov za penziju).

 

[Extroniks]

Ok, tebi je smešno da tvoj stan za koji misliš da vredi 250k gubi 15-18k evra godišnje. Meni nije i to je to.

Samo Sale da smo mi zivi i zdravi, vrednost necega je svakako samo u oku posmatraca.

Sve zavisi od prihoda na kraju dana, ako krenu stanovi da padaju u vrednosti i to je OK za nekoga, npr nekoga ko stedi dosta godisnje pa moze sad da jeftinije kupi jos koji stan.
A to sto ce da padne na par godina mozda, ko gleda dugorocno briga ga.

 

[G.I.Joe]

Kod S&P500 ROI bez inflacije je oko 10% u proseku, zato pitam.

Ali je to uproseceno na vise od 20 godina. Ako gledas jako kratkorocno (<5god) moze biti i vrlo negativno cak i -60%.

 

[sutraw]

Može i sa stanovima.

 

[Suzuman]

Da li postoji opcija da budeš srećan ako ne ulažeš ni u šta? Ili da smatraš da si karijerno uspešan a ne zarađuješ iznad proseka?
Ma šalim se, to je luzerska priča, vratite se ROI-u.

 

[gamblerNBG]

Problem je u autmatizaciji poslovnih procesa. Kao što si nekada, na početku industrijske revolucije, imao radnike na proizvodnoj traci koji su dodavali svaki po jedan deo na predmet proizvodnje, tako je danas struktiran rad u korporacijama gde se radi u prilično izolovanom i visoko sistematizovanom okruženju. Ne znam za tebe i posao koji se baviš, ali iz mog dvodecenijskog rada u tech indistriji mogu da zaključim da nikada nisam ni dobio priliku da budem posebno inovativan. Takodje, smatram da je razlog mog relativnog karijernog uspeha upravo u tome što nisam neko ko talasa i ima ne znam kakve ideje, već se fokusira na ostvarenje zadatog. U takom poslovnom ambijentu, zaista nemam elementarna znanja niti sposobnosti da vodim sopstveni biznis, na neki način ta ideja je zamrla tamo nakon 35. godine. Mogu da nastavim ovo što radim to što oligledno umem i to za pristojan novac i da mi primarni motivator u disciplinovanoj štednji i ulaganju upravo bude opcija sticanja finansijske nezavisnosti kako ne bih morao da se bavim ovim poslom do svoje 70. godine (ili koje već kada moja generacija bude sticala uslov za penziju).

Ok jasno je sve. Nezgodno je u IT, ali ako bi se malo jace oporezovalo gomilanje nekretnina, to bi te nateralo da promenis plan, mozda ulazes u deonice firme u kojoj radis, IT startupe za koje mislis da ce imati buducnost, mozda cak da ulazes u izgradnju... itd. Gomilanje novca u gotove nekretnine, sta reci... Zasto bi drzava podgrevala balon i pravila novu elitu na taj nacin? (Znam zasto, samo se ne slazem, retorsko je pitanje)

 

[chiki]

Konstruktivno je da su pojedini ljudi ubedjeni u neke stvari dok ih ne ošamari tržište. Trenutno preovladavaju oni koji su malo u deluziji da njihova imovina vredi više nego što treba. Ako vam ovih 1% učešća nije signal za prodaju onda ne znam. Jedino Tito da se digne i da donese neki ludi novac i da subvencioniše i učešće i 80% rate . Signal jednom u 15 godina.
Što se tiče mene privatno, ništa posebno. Moraš da imaš novac i da znaš ljude i da čekaš. Već smo došli u situaciju da će svakim danom biti teže skloniti čak i par stotina evra sa strane na mesečnom nivou.
Bogataši ne vole buy high , zato ekonomija ima cikluse.

Ovih 1% mu dođe kao top ciklusa nekretnina

 

[G.I.Joe]

Može i sa stanovima.

Ne ide baš 60% na dole. Obično ide max 30%. E jedino što zna biti problem kad je kriza jeste likvidnost i prodaja sve odjednom za keš. Ali ako ne prodaješ onda nema problema. Kriza dođe i prođe.

 

[Suzuman]

Kriza dođe i prođe.

Tako i mladost. Pa i život

 

[Salev85]

Prošli put je išlo 50% u evrima i trajalo je 5-5.5 godina. Naravno ne računam tu ekstremne i APP oglase već realizovane kupoprodaje. I današnje ekstreme ne treba uzimati u obzir.
Zavisi od situacije u svetu i kod nas u zemlji. Može 20% a može i 70%. To niko ne zna.
Dont catch the falling kažu mangupi.

 

[Suzuman]

i trajalo je 5-5.5 godina.

A reci mi Sale, može to nešto kraće da se sredi? Već sam umoran od čekanja, a i godine me stižu.
Ruka lomna, telo izmoždeno, a kleca mi slabačko koleno, što bi rek'o neki folker naš.

 

[Filip 01]

Drzava bi i trebalo da obezbedi da nema lake love, akumulacije minulog rada, naravno da je najteze zaraditi ulaganjem u znanje i biznis koji poznajes. Ali to je najkorisniji nacin za drustvo da ulozis i potencijalno najvise i dobijas. Kiyosaki, Tony Robbins i slicni su Gen Z generaciji usadili u mozak da svi treba da investiramo u pasivni kesh, bez proizvodnje, bez inovacije, bez razmisljanja, only fools and horses work i sl... Ali da li je to odrzivo? Zasto se sada svi oni, koji su outsorsovali proizvodnju, grcevito trude da je vrate u svoje zemlje?

Barem na ovoj temi vidim ljude koji su poprilično uspešni u svom poslu i na neki način ulažu izmedju ostalog u nekretnine kako bi zaštitili svoj stečeni kapital pa ok i rentali kao neki dodatak na prihode.
Nisam čuo da neko samo od toga živi.
Bolje mi je i to nego da čuvaju pare u slamarici i u ćup sa zlatom.
To da li će da neko maksimalno iskoristi da podiže rente i izbacuje dobre stanare zarad bogatih Rusa je već individualna stvar. Uglavnom sam video kod ostvarenih ljudi da hoće normalne stanare i da su voljni da daju niže rente od tržišnih.
Neka vrsta pasivnog keša je kada se uloži u velike korporacije(tu podrazumevam i banke, oročena štednja).
Ako nisi u mogućstvu da otvoriš sam biznis i vodiš, ali si možda video priliku uložiš nekim talentovanim ljudima kojima treba taj kapital , po meni odlično, tako da ,,pasivno ulaganje,, može biti mnogo bolje i korisnije od našeg pojma ,,rada,, koji se podrazumeva da se ide na posao i kao radi 8h.
Slažem se itekako za proizvodnju i voleo bih da to i sami možemo na većem nivou da radimo/proizvodimo a ne da moraju stranci da nam dolaze, ali ne bih o tome jer idemo offtoic.
Za zlato iskreno ne vidim neku dobrobit za društvo u ulaganje i zlato čak ne možeš ni izdati(možda neke nakite itd...).
Za izgradnju se slažemo jer su potrebni stanovi u BG-u i NS-u i to bi bilo lepo kada bi se više ljudi udruživalo i gradilo(vidjam sada češće ovo ), ali i to je prilično komplikovano, pogotovo za nekog ko nije u tim vodama ili u gradjevini(organizacija, ulaganje, itd...), pa i ko je spreman u rizik.

 

[Salev85]

A reci mi Sale, može to nešto kraće da se sredi? Već sam umoran od čekanja, a i godine me stižu.
Ruka lomna, telo izmoždeno, a kleca mi slabačko koleno, što bi rek'o neki folker naš.

E kolega forumašu napaćeni. Državna gradnja. 20k stanova u planskom naselju, veliki parkovi, nekoliko škola i vrtića, bolnica i veza sa metroom do centra. Grejanje na gas. 20-tak minuta do centra. Po pristojnoj ceni. Mogu čak i Ledine.
Meni prvom na pamet ne bi palo na pamet da gledam centar. Samo zelenilo i što čistiji vazduh a da ispred kuće od sadržaja ne bude njiva.
Fora je što je ovo lako ostvarivo. Mnogo lakše nego BNV.
Realnost je suprotna nažalost. Nemoj ništa da se nadaš od ove države.

 

[Analitičar]

E kolega forumašu napaćeni. Državna gradnja. 20k stanova u planskom naselju, veliki parkovi, nekoliko škola i vrtića, bolnica i veza sa metroom do centra. Grejanje na gas. 20-tak minuta do centra. Po pristojnoj ceni. Mogu čak i Ledine.
Meni prvom na pamet ne bi palo na pamet da gledam centar. Samo zelenilo i što čistiji vazduh a da ispred kuće od sadržaja ne bude njiva.
Fora je što je ovo lako ostvarivo. Mnogo lakše nego BNV.
Realnost je suprotna nažalost. Nemoj ništa da se nadaš od ove države.

20k stanova? posebna linija nepostojećeg metroa? Lako ostvarivo? Pa ceo BNV koji ima duplo manje stanova prezentuje se kao najveći građevinski projekat u jugositočnoj Evropi i nešto na čemu se radi već više od 10 godina, a tek je možda malo više od polovine planiranog urađeno! Daj primer da je neka država izvela takav poduhvat u ovom veku bilo gde- Sofija, Bukurešt, bilo koji grad sa kojim se ovde merimo.
Sa druge strane, ne znam šta ti znači "državna gradnja". Projekti koje je radila GDS poput Zemunskih kapija su skupi kao otrov, to što država gradi ne znači da je za pruištivo.

 

[Suzuman]

Lako ostvarivo?

Bitno je imati velike snove. Realizacija stiže tek nakon snova. Dobro, nekad i ne stigne, ali to je sad manje važno.
Kada bih ja pravio neki novi politički pokret, nadenuo bih mu neko inspirisajuće, pompezno ime. Recimo: Učinimo Srbiju ponovo velikom. (Ali ne "Velikom", da se razumemo. Ta ideja već postoji, a ja nisam neki tamo copycat. )

 

[Salev85]

20k stanova? posebna linija nepostojećeg metroa? Lako ostvarivo? Pa ceo BNV koji ima duplo manje stanova prezentuje se kao najveći građevinski projekat u jugositočnoj Evropi i nešto na čemu se radi već više od 10 godina, a tek je možda malo više od polovine planiranog urađeno! Daj primer da je neka država izvela takav poduhvat u ovom veku bilo gde- Sofija, Bukurešt, bilo koji grad sa kojim se ovde merimo.
Sa druge strane, ne znam šta ti znači "državna gradnja". Projekti koje je radila GDS poput Zemunskih kapija su skupi kao otrov, to što država gradi ne znači da je za pruištivo.

Egipćani prave novu prestonicu za više miliona ljudi sa kompletnom infrastrukturom pa se ne hvale toliko kao mi . Uzrli kredit od Kineza, pokazali im pustinju i rekli pravi tu.
Valjda je nama lakše od njih.
Sofija i Bukurešt nemaju potrebu za tim jer su im nekretnine jeftinije 30+%. Stambeni kredit u bugarskoj (kamata+ provizija banke) je između 2 i 3%.a imaju i metro .
Pošto je kod nas to otišlo u neku krajnost, nameće se potreba da država interveniše.
BNV neka ostane, to je druga klijantela. Nemam ništa protiv. Ali ovo je realna potreba a i lakše bi se sagradilo jer nemaš podzemne vode i 101 problem koji bnv ima.
Pa neka budu stanovi u centru i 20k, nemam ništa protiv ali ovako nešto je potrebno ako hoćemo da zadržimo stanovništvo.

 

[Defke]

Egipćani prave novu prestonicu za više miliona ljudi sa kompletnom infrastrukturom pa se ne hvale toliko kao mi . Uzrli kredit od Kineza, pokazali im pustinju i rekli pravi tu.
Valjda je nama lakše od njih.

Au brate dal si mogao pogresniji primer da nadjes. Bukvalno grad pravljen da se elita skloni od besa rulje koji je usisao milijarde i milijarde bez kraja na vidiku.

 

[Salev85]

Au brate dal si mogao pogresniji primer da nadjes. Bukvalno grad pravljen da se elita skloni od besa rulje koji je usisao milijarde i milijarde bez kraja na vidiku.

E kod nas bi bilo kontra. Skloni rulju tj običan narod da ne besni na elitu koja je isisala milijarde bez kraja na vidiku. Efekat je na kraju isti zar ne?

Bolje nego da samo elitu skloniš u bnv Kairo 2.1 . Ili pak nije?

 

[sutraw]

Da je pameti, država ne bi uopšte ni gradila ni subvencionisala stanove, već bi gradila i razvijala infrastrukturu u nerazvijenim delovima grada, pa bi investitori sami došli i gradili stambenjake.

Iz nekog razloga se kapitalni infrastrukturni projekti u Beogradu uopšte ne grade. Spucaće milijarde na Expo, nacionalni stadion, subvencionišu stambenu gradnju itd., a npr. sistem za prečišćavanje otpadnih voda i dalje nije gotov, kanalizacije u 25% grada nema, tramvajsku mrežu smanjuju, nisu izgradili jedan jedini most...

 

[Salev85]

Da je pameti, država ne bi uopšte ni gradila ni subvencionisala stanove, već bi gradila i razvijala infrastrukturu u nerazvijenim delovima grada, pa bi investitori sami došli i gradili stambenjake.

Iz nekog razloga se kapitalni infrastrukturni projekti u Beogradu uopšte ne grade. Spucaće milijarde na Expo, nacionalni stadion, subvencionišu stambenu gradnju itd., a npr. sistem za prečišćavanje otpadnih voda i dalje nije gotov, kanalizacije u 25% grada nema, tramvajsku mrežu smanjuju, nisu izgradili jedan jedini most...

Meni je ipak veći hit subvencionisanje izgradnje hotela za koje država posle daje vaučere

 

[Defke]

Da je pameti, država ne bi uopšte ni gradila ni subvencionisala stanove, već bi gradila i razvijala infrastrukturu u nerazvijenim delovima grada, pa bi investitori sami došli i gradili stambenjake.

Iz nekog razloga se kapitalni infrastrukturni projekti u Beogradu uopšte ne grade. Spucaće milijarde na Expo, nacionalni stadion, subvencionišu stambenu gradnju itd., a npr. sistem za prečišćavanje otpadnih voda i dalje nije gotov, kanalizacije u 25% grada nema, tramvajsku mrežu smanjuju, nisu izgradili jedan jedini most...

Od cuvenih 17 milijardi (sad vec 21) za Expo, samo 1,2 je za samu izlozbu, sve ostalo je infrastruktura (pri tom je dobar deo te izlozbe stambene zgrade i infrastruktura do njih koje ce ostati posle).

Sad opet moram da budem djavolji advokat, ali sad je otvorena nova glavna autobuska, otvoren je Prokop, gradi se novi Savski most, pusten Soko, obilaznica, sta su to ako ne kapitalni projekti? Mozemo mi sad rasprsavljati da li su ti projekti uradjeni kako treba al ne mozemo reci da se ne grade.

 

[sutraw]

Od cuvenih 17 milijardi (sad vec 21) za Expo, samo 1,2 je za samu izlozbu, sve ostalo je infrastruktura (pri tom je dobar deo te izlozbe stambene zgrade i infrastruktura do njih koje ce ostati posle).

Pogledajte prilog 226629
Sad opet moram da budem djavolji advokat, ali sad je otvorena nova glavna autobuska, otvoren je Prokop, gradi se novi Savski most, pusten Soko, obilaznica, sta su to ako ne kapitalni projekti? Mozemo mi sad rasprsavljati da li su ti projekti uradjeni kako treba al ne mozemo reci da se ne grade.

Prvo, moj komentar se odnosi striktno na Beograd. Svestan sam da je bilo infrastrukturnih projekata (uglavnom putne i železničke infrastrukture kroz kineske kredite) u Srbiji, ali u Beogradu je investiranje u infrastrukturu izostalo poslednjih 12 godina. Stvarno je urađeno minimalno.

(Prokop nije SNS projekat, i oni su ga samo pod pritiskom delimično dovršili (još nije gotov) jer su morali da ugase glavnu železničku zbog BNV. Isto važi za autobusku stanicu, gde nije sagrađena stanična zgrada, već samo parking.)

Drugo, papir trpi sve. Oni mogu (i jesu mnogo puta) da napišu šta god u svojim budžetima i proračunima, pa da opet ništa od toga ne bude izgrađeno. Ja sam svojevremeno pratio budžet zbog posla, i redovno u njega stavljaju gomilu infrastrukturnih projekata, a onda te iznose preusmere u rebalansu ili da prosto ne izvedu projekat, iako je budžetiran.

Obrati pažnju šta su zaista počeli da grade u vezi sa Skokom u budućnost. Hale za Ekspo i nacionalni stadion. Većinu ovoga što vidiš na listi nećemo dočekati, to je sve SNS marketing. Oni prosto u BG ne grade infrastrukturu.

 

[Suzuman]

Gledam sad baš situaciju u Hrvatskoj; njima samo Hrvatska poštanska banka odjednom daje fiksnu kamatu od 3% na ceo period otplate. Recimo da tako žele da stimulišu tržište. Ali zato sve ostale banke drže malo iznad 4%. Zašto bi iko otišao u drugu banku kad nisu konkuretni sa ponudom od čitavog procenta iznad.
Zanimljiva situacija.

 

[mariks]

E kolega forumašu napaćeni. Državna gradnja. 20k stanova u planskom naselju, veliki parkovi, nekoliko škola i vrtića, bolnica i veza sa metroom do centra. Grejanje na gas. 20-tak minuta do centra. Po pristojnoj ceni. Mogu čak i Ledine.
Meni prvom na pamet ne bi palo na pamet da gledam centar. Samo zelenilo i što čistiji vazduh a da ispred kuće od sadržaja ne bude njiva.

Generalno se slažem samo mi nije jasno, a to sam i već više puta pitao, kako to veliko zelenilo ali da ispred kuće ne bude njiva već sadržaji? Sadržaji umanjuju i zelenilo i parkove... Svi bi da žive u čistom vazduhu, tišini i zelenilu ali da im autobuska stanica bude ispred zgrade, kao i market i škola i vrtić i voz i teretana i automehaničar i bazen i sport i...