Cene nekretnina

[Nnn062]

Slažem se, ali smo prvi put posle mnogo mnogo godina u BG u situaciji da završeni projekti masovno imaju slobodnih stanova mesecima nakon useljenja. Investitori su u jako dobroj finansijskoj poziciji trenutno i može im se da polako rasprodaju inventory dok usporavaju novi ciklus gradnje.

to je tačno, ima stanova da se kupe i ako je zgrada završena što je do skoro bilo nezamislivo. samo, ono što je najbitniji ekonomski momenat tu jeste činjenica da i pored toga što stanovi stoje neprodati, cena ne pada, čak šta više ne bi me iznenadilo ni da je podignu dodatno. to je upravo momenat koji je obeshrabrujuć za kupce, jer bi po pravilu nešto što ne može da se proda trebalo da pojeftini, a ovde imamo slučaj da se još više prkosi od strane investitora u fazonu evo nisam prodao, ali ni ne moram da ti dam popust jer će se kad tad već naći neko ko će ovo kupiti, a meni par meseci gore dole ne znače mnogo.
priznaću da se menja situacija kada se ove dve kombinacije ostvare - neprodati stanovi + pad cene zbog smanjene potražnje.

 

[Extroniks]

Kod nas mnogo toga zavisi od gradjevine, gradjevina ima i tu vrednost da se narodu pokaze kako se "gradi", dok se istovremeno taj isti narod pljacka, a gradi cak i mnogo manje nego sto bi trebalo.

U drugim zemljama ne zavise ljudi od gradjevinskog sektora? I ne vole da vide da se grade stvari?

 

[sutraw]

Sektor usporava, to je evidentno, prvenstveno zbog usporene prodaje stanova što dovodi do usporene izgradnje stanova.

Pored izuzetne inflacije, obim tržišta novogradnje klizi na nivo obima iz 2020, što je potpuno poražavajuće kad se uporede cene stanova danas i pre 4 godine. Očekujem da će se ponuda dodatno pogoršati u narednih 24 meseca, što će paradoksalno nastaviti da nabija cene starogradnje.

to je tačno, ima stanova da se kupe i ako je zgrada završena što je do skoro bilo nezamislivo. samo, ono što je najbitniji ekonomski momenat tu jeste činjenica da i pored toga što stanovi stoje neprodati, cena ne pada, čak šta više ne bi me iznenadilo ni da je podignu dodatno. to je upravo momenat koji je obeshrabrujuć za kupce, jer bi po pravilu nešto što ne može da se proda trebalo da pojeftini, a ovde imamo slučaj da se još više prkosi od strane investitora u fazonu evo nisam prodao, ali ni ne moram da ti dam popust jer će se kad tad već naći neko ko će ovo kupiti, a meni par meseci gore dole ne znače mnogo.
priznaću da se menja situacija kada se ove dve kombinacije ostvare - neprodati stanovi + pad cene zbog smanjene potražnje.

Onaj agent što prodaje BNV je rekao prošle godine u nekim novinama da ljudi imaju preterana očekivanja od pada tražnje, jer je investitoru dovoljna dinamika da proda 3-4 stana mesečno od početka prodaje da bi ostao likvidan. Tj. potrebno je da tražnja padne daleko više nego što je pala u 2023. da bi investitori bili u problemu.

Mi imamo "višak" stanova na tržištu, ali dokle god oni mogu da se reše tog viška dovoljnom brzinom, nije neophodno da spuštaju cene. Dovoljno je samo da se uspori gradnja sledećeg projekta ili da se pređe na nešto drugo (tipa Expo).

 

[Defke]

Kod nas mnogo toga zavisi od gradjevine, gradjevina ima i tu vrednost da se narodu pokaze kako se "gradi", dok se istovremeno taj isti narod pljacka, a gradi cak i mnogo manje nego sto bi trebalo.

A tamo nista ne zavisi od gradjevine i i Nemci bas ne vole da se gradi?

I sta sad, jel nam sve zavisi od gradjevine, ili se gradi manje nego sto bi trebalo?

 

[Guest7788]

Izgleda da u Bg vise nema periferije, sve je siri centar i sve je lux. Siri centar Bg-a se konstantno siri, to znamo na osnovu doplerovog efekta, poplavis dok dodjes do nekih lokacija prevozom, al i dalje si u sirem centru.

Medak padina 2.5k
I posle kazu idite na periferiju

 

[goran123]

strašno je šta se ovde radi. živeo sam par godina u inostranstvu i vratio se jer volim ovu zemlju, ovde su mi svi i sve što imam, ali ova moja zemlja je upala u ruke nekih ljudi koji joj žele sve samo ne dobro tako da sam ponovo u razmišljanju da pakujem kofere jer jednostavno ovde inteligencija samo može da ti propada od svakodnevnog vređanja.

bilo ko bi na osnovu ovoga mogao da kaže samo jedno - proizvodi na tržištu koje nema ko da kupi ne bi li se prodali moraju da pojeftine, a kod nas umesto toga idu eksponencijalno gore sa cenama...izgleda da opasno prkosimo dobroutemeljenom ekonomskom principu po kom radi odnos ponude i tražnje

Mrzitelj i anti-Srbin

 

[centarfor]

Nisi ni trebao da se vracas. Jedino ako imas ozbiljan stek. Ja ga nemam, planiram da idem iz ove zemlje (u kojoj sam rodjen) posto apsolutno nista ne moze da se ustedi. Jedino ako imas jako dobru platu (ili si sns/sps/zavetnici jaci bot, ne slabiji bot) da mozes da opstanes u ovom brnabizmu od drzave

 

[MrNash]

strašno je šta se ovde radi. živeo sam par godina u inostranstvu i vratio se jer volim ovu zemlju, ovde su mi svi i sve što imam, ali ova moja zemlja je upala u ruke nekih ljudi koji joj žele sve samo ne dobro tako da sam ponovo u razmišljanju da pakujem kofere jer jednostavno ovde inteligencija samo može da ti propada od svakodnevnog vređanja.

bilo ko bi na osnovu ovoga mogao da kaže samo jedno - proizvodi na tržištu koje nema ko da kupi ne bi li se prodali moraju da pojeftine, a kod nas umesto toga idu eksponencijalno gore sa cenama...izgleda da opasno prkosimo dobroutemeljenom ekonomskom principu po kom radi odnos ponude i tražnje

U slicnoj situaciji, bio u inostranstvu, radio u regionu kao konsultant, vratio se u Beograd i izneverovao. Radim u IT-u, ustedeo dovoljno da kupim i stan u novogradnji ali mi ne pada na pamet. Zena rodjena Beogradjanka pre mesec dana otisla u Austriju da radi, ja idem za nekih 6 meseci za njom.

Kljuc cele price je BnV, javno objavljeni finansijski izvestaji govore sve sto treba da se zna. Prosecna cena je 4500 e po kvadratu, od toga je 80% proizvodna cena ??? U stvari izgradnja kosta blize 1000e, a preko 2000e od svakog kvadrata ide na ruke... Niko ne sme da spusta cene i pravi im konkurenciju, odmah dobiju poziv sa odgovarajuceg mesta. Jezda i Dafina jasu ponovo, samo u drugom obliku...

 

[sutraw]

Mrzitelj i anti-Srbin

V Radović na aparatima, Šolak počeo da hvata i povratnike pod svoje.

Ovim tempom će prave patriote ostati samo u BNV-u.

 

[goran123]

U slicnoj situaciji, bio u inostranstvu, radio u regionu kao konsultant, vratio se u Beograd i izneverovao. Radim u IT-u, ustedeo dovoljno da kupim i stan u novogradnji ali mi ne pada na pamet. Zena rodjena Beogradjanka pre mesec dana otisla u Austriju da radi, ja idem za nekih 6 meseci za njom.

Kljuc cele price je BnV, javno objavljeni finansijski izvestaji govore sve sto treba da se zna. Prosecna cena je 4500 e po kvadratu, od toga je 80% proizvodna cena ??? U stvari izgradnja kosta blize 1000e, a preko 2000e od svakog kvadrata ide na ruke... Niko ne sme da spusta cene i pravi im konkurenciju, odmah dobiju poziv sa odgovarajuceg mesta. Jezda i Dafina jasu ponovo, samo u drugom obliku...

Bolje briši ovo. Po novom krivičnom zakonu će da te terete za širenje panike

 

[Nnn062]

a ni preko ne cveta cveće...koliko god radio i trudio se bićeš bubašvaba u društvu, nikad prihvaćen, stranac, izopšten...ukoliko nemaš porodicu tamo, to te onda tera da budeš homesick i malo po malo kažeš sebi ma batali ovo, idem kući gde su moji ljudi. a kad se vratiš shvataš da valjaju samo ti tvoji ljudi sa kojima živiš neki svoj mikrosvet i da je sve van tog tvog mehura mnooooogo teška priča...teško je do kraja reći šta je ispravno i kako treba postupiti

 

[Defke]

to je tačno, ima stanova da se kupe i ako je zgrada završena što je do skoro bilo nezamislivo. samo, ono što je najbitniji ekonomski momenat tu jeste činjenica da i pored toga što stanovi stoje neprodati, cena ne pada, čak šta više ne bi me iznenadilo ni da je podignu dodatno. to je upravo momenat koji je obeshrabrujuć za kupce, jer bi po pravilu nešto što ne može da se proda trebalo da pojeftini, a ovde imamo slučaj da se još više prkosi od strane investitora u fazonu evo nisam prodao, ali ni ne moram da ti dam popust jer će se kad tad već naći neko ko će ovo kupiti, a meni par meseci gore dole ne znače mnogo.
priznaću da se menja situacija kada se ove dve kombinacije ostvare - neprodati stanovi + pad cene zbog smanjene potražnje.

To sto ranije nije bilo stanove da se kupe nakon sto se zgrada zavrsi samo pokazuje koliko je ponuda bila jaca od potraznje, to ne bi trebalo da bude regularno stanje.

Tek kada stanovi u novogradnji pola godine - godinu stoje neprodati mozemo pricati o nekom 'upornom drzanju cene' ovo sada je manje vise kako bi trziste trebalo da izgleda.

 

[Defke]

Kljuc cele price je BnV, javno objavljeni finansijski izvestaji govore sve sto treba da se zna. Prosecna cena je 4500 e po kvadratu, od toga je 80% proizvodna cena ??? U stvari izgradnja kosta blize 1000e, a preko 2000e od svakog kvadrata ide na ruke... Niko ne sme da spusta cene i pravi im konkurenciju, odmah dobiju poziv sa odgovarajuceg mesta. Jezda i Dafina jasu ponovo, samo u drugom obliku...

Sve to pise u javno objavljenim finansijskim izvestajima?

 

[MrNash]

Sve to pise u javno objavljenim finansijskim izvestajima?

Ko zna da ih cita, radim 20 godina u Fintech-u. Vrlo je jednostovano, npr za 2023 u bilansu uspeha je ukupan prihod 31.923.170 hiljada dinara, a proizvodni troskovi 23.351.811 hiljada dinara. Sto znaci ako im je prosecna cena 4500e po kvadratu bila u 2023, onda su proseku platili oko 3500e proizvodne usluge. Zemljiste je besplatno, grad Beograd se odrekao naknade za konverziju itd. Danas ako hoces kucu da pravis, dobices ponudu kljuc u ruke za 900-1000e po kvadratu od malih gradjevinskih firmi. Ne treba puno da se sabere dva i dva.

 

[Defke]

Pogledajte prilog 216599

Ovo je trenutni ranking. Inace, najveca razlika u odnosu na 2019 i ranije godine je ta sto je sad sve u centru tada su lokacije tipa Konjarnik, Karaburma, dozvoli Mirijevo, bile mnogo jeftinije nego pravi centar. Sad nekako deluje sve podjednako nepristupacno. Zlatno doba su bile godine pre 2019, vec 19/20 krece zurka.

Nije ovo bas tacno. Evo po cenama nekretnina:

Opstina | 2019 | 2024 | % rast | delta
Novi Beograd | 1565 | 2620 | 67% | 1055
Savski Venac. | 2504 | 3695 | 47% | 1191
Rakovica | 919 | 1729 | 88% | 810
Cukarica | 1155 | 2176 | 88% | 1021

Procentualno periferija jeste poskupela nesto vise, ali u apsolutnim iznosima ta razlika je opet manja, a razlika izmedju periferije i centra i dalje poprilicna.

 

[Extroniks]

Svi izignorisali tabelu % ucesca gradjevinskog sektora u BDP u drugim zemljama i nas, ne odgovara narativu da nam cela zemlja zavisi od gradjevine

 

[G.I.Joe]

U slicnoj situaciji, bio u inostranstvu, radio u regionu kao konsultant, vratio se u Beograd i izneverovao. Radim u IT-u, ustedeo dovoljno da kupim i stan u novogradnji ali mi ne pada na pamet. Zena rodjena Beogradjanka pre mesec dana otisla u Austriju da radi, ja idem za nekih 6 meseci za njom.

Kljuc cele price je BnV, javno objavljeni finansijski izvestaji govore sve sto treba da se zna. Prosecna cena je 4500 e po kvadratu, od toga je 80% proizvodna cena ??? U stvari izgradnja kosta blize 1000e, a preko 2000e od svakog kvadrata ide na ruke... Niko ne sme da spusta cene i pravi im konkurenciju, odmah dobiju poziv sa odgovarajuceg mesta. Jezda i Dafina jasu ponovo, samo u drugom obliku...

Tačno je da BW diktira cene za ceo BG, to sam video prvog dana. I ne samo cene, već način prodaje (deo po deo zgrade), uslove prodaje, ugovore, apsolutno sve. Drugi veliki projekti su ih iskorpirali, a oni mali mogu da rade šta hoće jer im je uticaj na tržište nula ili blizu nule.
Ali zašto mislite da drugi ne spuštaju zbog poziva? Evo i kolega je rekao da kompleks mora da prodaje 1 stan nedeljno i do kraja projekta imaju sve prodano ili 90%. To što je pre bilo zlatno doba pa se prodavalo pre nego se zakopa ašov je druga priča.
Evo ja sam iz farmaceutskog sektora, isto kad je Korona počela NIKO nije pitao za cene, za tenderen, nista, jedino kad možeš da dostaviš i koliko komada?!
Sada tako nije, ideš na tenderu, zatežu oko cene ali da li kompanije spuštaju cene - NE! Čak nekad odustanemo i od tendera skroz ali cenu ne spuštamo! I to tako velike multinacionalne kompanije rade. Znači radije izgube ceo tender i zaradu nego da spusti cenu. Pa zašto bi onda građevinske firme spuštale?!
Poslušajte novi intervju Žike Vasića (vlasnika Kađenje) on kaže NIKADA se ne sme spuštati cene za kompleks jer to je jako lose i šalje lošu poruku! Tako da za glavne projekte zaboravite na to.
A da spuštanje cena nije "zabranjeno" eto juče sam podelio da Airport Garden daje popust do 23k eura na trosobne stanove. I nisu im zabranili...
Ko misli da će da kupi stan u BGu za 1000 e može da zaboravi. Pogledajte samo cene stanova po manjim gradovima u Srbiji. Svi su preko 1000 e po kvm!!! A to hoćete u BGu?!? Gledajte realno. Proizvodna cena i prodajna cena su sasvim dve različite kategorije! Pa i Mercedes košta proizvodnja oko 7-10k eura a prodaje se za preko 100k. Imate na netu milion računica da iPhone košta oko 250 e proizvodnja a prodaje se za 1200+ eura!! I primera je milion. Stanovi su isto roba, bez ikakve uvrede nekome. Ko hoće jeftino eno Krkobabić i njegov program! Za dz kuća sa placem na selu, uz uslov da 10 god živite tamo! Ali sve za dz!

 

[Salev85]

Ko zna da ih cita, radim 20 godina u Fintech-u. Vrlo je jednostovano, npr za 2023 u bilansu uspeha je ukupan prihod 31.923.170 hiljada dinara, a proizvodni troskovi 23.351.811 hiljada dinara. Sto znaci ako im je prosecna cena 4500e po kvadratu bila u 2023, onda su proseku platili oko 3500e proizvodne usluge. Zemljiste je besplatno, grad Beograd se odrekao naknade za konverziju itd. Danas ako hoces kucu da pravis, dobices ponudu kljuc u ruke za 900-1000e po kvadratu od malih gradjevinskih firmi. Ne treba puno da se sabere dva i dva.

A sad hoće i deo bivših i budućih kupaca da amnestiraju i zaštite izmenom krivičnog zakona

 

[Salev85]

Bolje briši ovo. Po novom krivičnom zakonu će da te terete za širenje panike

Zezaš ? To za situacije kao za Koronu ili poplave u Obranovcu ili mogu za sve?

 

[Defke]

Ko zna da ih cita, radim 20 godina u Fintech-u. Vrlo je jednostovano, npr za 2023 u bilansu uspeha je ukupan prihod 31.923.170 hiljada dinara, a proizvodni troskovi 23.351.811 hiljada dinara. Sto znaci ako im je prosecna cena 4500e po kvadratu bila u 2023, onda su proseku platili oko 3500e proizvodne usluge. Zemljiste je besplatno, grad Beograd se odrekao naknade za konverziju itd. Danas ako hoces kucu da pravis, dobices ponudu kljuc u ruke za 900-1000e po kvadratu od malih gradjevinskih firmi. Ne treba puno da se sabere dva i dva.

Mislio sam na ovaj deo gde investitor 'dobije poziv koji se ne odbija' ako slucajno zeli da spusti cene (za stanove koji su se do skoro prodavali pre nego sto se zgrada zavrsi). Porediti izgradnju kuce sa kompleksom za koji ti treba nekoliko biroa arhitekti, podizvodjaca, prodaja, marketing, itd. nije bas ozbiljno.

 

[keks]

Mrzitelj i anti-Srbin

Ne baš. Ako pogledaš šta je tačno napisao, konkretnu determinišuću rečenicu:

ali ova moja zemlja je upala u ruke nekih ljudi koji joj žele sve samo ne dobro

gde govori da se ne smatra da partije na vlasti rade u skladu sa njegovim očekivanjima, i to je ok, ako tako misli.

Ali pisati, kako su Srbija nikako ne valja, da su Srbi večiti problem, kako postoje "normalne zemlje", i slično, to je već mržnja bez osnova, nacizam. To je naučeno od malih nogu, i ima za cilj više bez rada, više lažnog prestiža, više mišljenje(lažno naravno) o sebi. Dakle, sve neki lični motivi.

Takođe, isto tako postoje Srbi i ostali u Srbiji koji gaje nacionalni narativ, a sve radi takođe i vajde.

 

[Salev85]

Nisi ni trebao da se vracas. Jedino ako imas ozbiljan stek. Ja ga nemam, planiram da idem iz ove zemlje (u kojoj sam rodjen) posto apsolutno nista ne moze da se ustedi. Jedino ako imas jako dobru platu (ili si sns/sps/zavetnici jaci bot, ne slabiji bot) da mozes da opstanes u ovom brnabizmu od drzave

Pa šta da uštediš iskreno . Sve što uštediš ima 60-70% manju kupovnu moć u odnosu na 2020. Treba 2-3 puta više novca da štediš da bi imalo efekta. A inflacija nastavlja da gricka svake godine kumulativno. Povećanja nema na vidiku do kraja 2026 osim ako nisi državni ili radiš za minimalac.

 

[Extroniks]

Pa šta da uštediš iskreno . Sve što uštediš ima 60-70% manju kupovnu moć u odnosu na 2020. Treba 2-3 puta više novca da štediš da bi imalo efekta. A inflacija nastavlja da gricka svake godine kumulativno. Povećanja nema na vidiku do kraja 2026 osim ako nisi državni ili radiš za minimalac.

Celom svetu je opala kupovna moc, nije to lokalizovano u Srbiji.

 

[MrNash]

Mislio sam na ovaj deo gde investitor 'dobije poziv koji se ne odbija' ako slucajno zeli da spusti cene (za stanove koji su se do skoro prodavali pre nego sto se zgrada zavrsi). Porediti izgradnju kuce sa kompleksom za koji ti treba nekoliko biroa arhitekti, podizvodjaca, prodaja, marketing, itd. nije bas ozbiljno.

Sad se ne bas i ne prodaju, prodavali su se dok su bili do 3000e... Ja sam cuo govorkanja ali nemam dokaze, no indikitavno je da su neki projekti u tipa Galens, Zelena Avenija itd. digli cenu za 20% i vise u odnosu na prethodne faze iako imaju odavno kupljeno i pripremljeno zemljiste, dozvole i sve ostalo.

Ako ne zelis da poredis cenu izgradnje kuce (pri cemu svaki stan u zgradi ne treba svoj temelj i krov i tipska gradnja sprat po sprat znatno umanjuje troskove), onda da uporedimo cene gotovih stanova u Indjiji, Kragujevcu itd. Ako se investitorima isplati da prodaju po 1300 e kvadrat novogradnje u Indjiji ili 1600e u Kragujevcu sto ukljucuje i cenu zemljista i dadzbine gradu i profit investitoru, onda je jasno koje su okvirno troskovi samo gradnje.

 

[Salev85]

Celom svetu je opala kupovna moc, nije to lokalizovano u Srbiji.

Ma važi. Svuda ne valja kao kod nas. U stvari ne, gore je bla bla bla. I onda pogledaš na netu Beč i uporediš sa Beogradom.
Prosečna plata 2550 evra, BG 860e. Mediana je i tamo i ovde 70% prosečne plate. Tamo je to onda 1800e a kod nas 600. Pa onda pogledaš porodičan stan za rentu van centra. Beograd 900e, Beč 1350e. I onda ne moraš više ništa da gledaš.
Uplati preko agencije ili idi sam bilo gde van Srbije. Udji u prvi market i videćeš naš bull u Srbiji. Udji u bilo koju prodavnicu, tehnike, garderobe, bilo šta .
Alternativna realnost. Nego makar znamo krajnji target a to je 5k Mirijevo .