Šta je novo?

Cene nekretnina

Suzuman, ne mogu da te savetujem šta lično da radiš. Ja sam napisao šta ću ja da uradim ako se dogode ili ne dogode neke stvari 😉. Ja sam 100% realista i samo pričam unapred šta će da se dogodi na bazi trenutnih dešavanja i koje implikacije će biti u budućnosti. Ako se menjaju okolnosti, prilagodjavam mišljenje. Ništa pesimizam, ništa optimizam. E sad jbg, što se to ponekad nekom ne sviđa ili želi da to predstavi nešto da je ekstra a nije to je druga stvar 🙃.
Ne pitam ja lično, ja sam samo jedan forumaš u ovoj grupi, što znači već da verovatno živim bolje od drugih i ne moram da žurim sa odlukama 😅
Reci nam ajde šta ćeš ti uraditi, ja nisam čuo to. Koje će biti tvoje odluke. To mene zanima.
 
Saveti (za preživljavanje krize):
  • umesto jela u restoranima, skuvajte nešto kod kuće. Za 22 din možete biti siti ceo dan
  • umesto high-end brendova svratite u LC Waikiki (kad je akcija)
  • nov auto zamenite polovnim ili idite javnim prevozom (posebno za širi centar)
  • umesto all inclusive na Maldivima uzmite samo noćenje sa doručkom ili idite u Vijetnam (jeftino je)
  • umesto skupih ulaznica u Cineplexx idite u Akademiju 28 ili Pozorište Slavija kad imaju akciju
  • popravite kod kuće sami, tutorijali na internetu
  • otpustite kućnu pomoćnicu i počistite sami za sobom
Zapratite me za još ovakvih saveta!
 

Investicioni rejting bi mogao da pogura BDP za jedan odsto i spusti kamatne stope.​

Važan pomak za Srbiju, dobijanje investicionog rejtinga od Standard and Poor’s (S&P), zaista će značiti jeftinije zaduživanje zemlje, a vremenom će se to preliti i na privredu i građane, stav je ekonomista. Ipak, kako dodaju, tržište je to koje će dati poslednju reč u vezi poverenja i interesovanja za hartije koje izdaje Srbija, što će se najbolje videti na sledećoj aukciji obveznica.

“Imaćemo reakciju tržišta na ovu vest. Kada se radi od milijardama evra zaduživanja, onda i smanjenje premije rizika od samo 0,1 ili 0,2 odsto, već znači milione evra uštede za državu. Država će moći zahvaljujući povoljnijim uslovima finansiranja da doda čak jedan odsto bruto domaćeg proizvoda. Ako je planirano da bude poraste 3,5 odsto, sada bi zahvaljujući investicionom rejtigu mogao da skoči 4,5 odsto”, kaže finansijski konsultant Vladimir Vasić za Novu ekonomiju.

Investitori, pogotovo institucionalni, kojima smo do sada bili van vidokruga jer su naše državne obveznice bile u takozvanoj “junk” (smeće) kategoriji, u kakve mnogi od njih ne smeju da ulažu, sada će moći da uzmu u ubzir i hartije od vrednosti koje izdaje Srbija.

“Uže gledano, to nam donosi bolje uslove zaduživanja kroz niže troškove finansiranja, kako za državu tako i za privredu, duže rokove otplate kredita, ali i pristup širem krugu potencijalnih investitora i kreditora. Ulazimo pod radar onima koji do sada nisu mogli ni da razmatraju Srbiju kao zemlju za ulaganje“, kaže Nikola Avramović, viši direktor u kompaniji Alvarez&Marsal koja posluje u oblasti finansijskog konsaltinga.

Ostaje pitanje da li će se investicioni rejting istom brzinom odraziti i na građane i na privredu, dok bi država trebalo da na finansijskim tržištima korist vidi mnogo brže.

“Promena rejtinga, bez obzira od koje agencije, utiče pre svega na državu i državno zaduženje. To je prvi talas, drugi talas je privreda, a treći je stanovništvo. Uvek malo kasni taj talas od jednog do drugog. Banke koje su danas kod nas u 70, 80 odsto slučajeva dolaze iz Evropske unije i njihovi akcionari takođe gledaju rejting zemlje i na bazi toga percipiraju rizik. Jer ako je rejting bolji, premija rizika se smanjuje. Investicioni rejting znači da je država sposobna da plaća svoje dugove, što znači da neće kasniti sa izmirivanjem obaveza prema privredi i građanima“, kaže Avramović.

Za Srbiju je još ostalo da i dve druge agencije (Fitch i Moody’s) pozitivno ocene napredak i dodele joj investicioni rejting. Avramović očekuje da će obe agencije pratiti S&P. Fitch to treba da učini u februaru i kod njih smo samo jedan korak do investicionog ranga. Kod Moody’s treba da prođemo dva razreda da bismo stigli do investicionog nivoa.

Za neke investitore ipak će biti potrebno da bar dve agencije Srbiji dodele investicioni rejting pre nego što nas uzmu u obzir za ulaganje, jer su apetiti kod ulagača različiti i ne vole svi podjednako da rizikuju.

„S&P je jedna od najčešće korišćenih rejting agencija za procenu, a ovo se pre svega odnosi na institucionalne investitore – penzijske i investicione fondove, koji smeju da ulažu samo u hartije zemalja koje imaju investicioni rejting. Tako da na ovaj način ulazimo u radar i takvim investitorima koji bi mogli da ulože u obveznice Srbije što bi moglo da omogući Srbiji da zameni dosadašnje skuplje kredite jeftinijim ili da pospeši javne radove, na primer sistem navodnjavanja u Vojvodini koji je jako bitan“, kaže Vasić.

Nije sve u brojevima, nešto je u poverenju​

To što je Srbija svrstana u grupu zemalja sa investicionim rejtingom odraz je poverenja investitora i kreditora da je nivo javnog duga zemlje umeren i da se vodi kredibilna fiskalna politika, da je investiciona klima generalno bolja i pouzdanija, da je zemlja otpornija na eventualne ekonomske šokove.

„Finanijsko tržište jeste egzaktno u smislu da je svaki aspekt jasno numerički merljiv, ali u ovom slučaju cena zaduživanja reflektovana u kamati kvantifikuje jedan psihološki aspekt, a to je poverenje,“ kaže Avramović.

Prinos na srpske desetogošnje obveznice, prema podacima World Government Bonds (WGB) iznosi 6,975 odsto. Kod obveznica, što je prinos viši to znači da su one rizičnije po ulagače. Obveznice sa visokim prinosom (koje se nazivaju i junk obveznice) su obveznice koje plaćaju veće kamatne stope jer imaju niži kreditni rejting od obveznica investicionog ranga.

„Što se konkretno tiče kamatnih stopa, i dalje će tržište formirati cenu zaduživanja, bolji rejting ne znači po automatizmu i niže kamate. Ako bismo hteli da se bavimo predviđanjima, možemo uporediti srpske 10-godišnje obveznice s rumunskim i mađarskim, kao zemljama s kojima smo sada u istom rangu. Mađarske i rumunske 10-godišnje obveznice nude prinos koji je niži od srpskog za nekih 0,3-0,4 odsto, tako da je to raspon u kom možda treba očekivati pozitivan pomak na našoj strani“, objašnjava Avramović.

Prema podacima WGB, za Mađarsku su prinosi sada na 6,540 odsto, a za Rumuniju 6,700.

Hrvatska je u julu, pre nego što je i sama dobila investicioni rejting izdala desetogoišnje hartije od vrednosti za institucionalne ulagače. Obveznice sa dospećem 2034. godine nose prinos od 3,60 odsto i godišnju kamatnu stopu od 3,50 odsto.

Uprava za javni dug za ovaj mesec nije planirala nove emisije obveznica, ali bi u naredna tri meseca država mogla da proba da se ponovo zaduži na finansijskom tržištu, kada će reakcija tržišta pokazati da li je Srbija zaista zaslužila poverenje investitora.

 
Poslednja izmena:
Imali smo mi takvih i ranije na ovoj temi pa su predlagali da pripremimo parket za potpalu. :)

Nema pesimizma cene mogu da idu na gore iz barem 10 jakih i 100 manje verovatnih razloga. Mogu i na dole ali manje izvesno u kratkom roku. To ti je kao da dodjes na rulet i kazes "jaooo sta cu da radim moze da padne nula" a ti pokrio i crno i crveno. Pa uvek moze i nula da padne ali malo teze.
Ono što znam je da sve ima svoj ciklus pa i nekretnine:
-Akumulacija,
- ekspanzija,
- kontrakcija i
- recesija.
Kod nekretnina je karakteristično da 3/4 vremena u fazi ciklusa cene rastu. To priznajem. Jedan ciklus traje 15-18 godina i najčešće se završava kada se duplira cena nekretnina. Fora je što cene u ciklusu ne rastu ravnomerno i itekako je bitno kada se nekretnina ili bilo koji drugi asset kupi.

Kraj faze ekspanzije:
-prevelika samouverenost kupaca u rast
-investitori ignorišu sve znakove upozorenja zbog potencijalnog gubitka u rastu vrednosti
-efekat krda u fazi nesigurnosti
-emocionalno investiranje bez racionalne analize
-preterana reakcija- pozitivno reagovanje na nebitne vesti i dogadjaje (investicioni rejting Srbije 😂)

Što se tiče faze kontrakcije ona je karakteristična po tome da:
-promene u ceni u % usporavaju
-cena kupovine (kamata + cena nekretnina) je velika
-smanjenje ponude
-neprodate nekretnine na tržištu
-smanjenje rente

Recesija i akumulacija su valjda svima jasne.
 

Očekuje se spuštanje referentne kamatne stope NBS.​

- Centralna banka Srbije u četvrtak odlučuje o kamatama

- Ne očekuje se dodatni pritisak na domaće cene

- Rast kredita stanovništvu beleži stopu od 3,9 odsto

Na ovonedeljnoj sednici Narodne banke Srbije (NBS) očekujemo spuštanje referentne kamatne stope sa 5,75 odsto na 5,50 odsto. Inflacija je u zadatim monetarnim ciljanim okvirima, dok cene nafte na svetskom tržištu nisu značajno reagovale na bliskoistočna previranja i kineski stimulans privredi, tako da s te strane ne očekujemo dodatan pritisak na domaće cene.

Krediti za preduzeća pali su na godišnjem nivou za 12,4 odsto u prvih osam meseci, odražavajući rast kamatnih stopa poslednjih meseci usled monetarne restriktivnosti. S druge strane, rast kredita stanovništvu beleži stopu od 3,9 odsto usled rasta potrošačkih kredita, što se preliva i na rast maloprodaje, ali vidi se i stabilnost stambenih kredita uprkos višim kamatnim stopama, delom i zbog politike ograničavanja kamatne stope.

Što se tiče zaduživanja države, s obzirom na nizak nivo javnog duga (oko 46 odsto BDP-a), snažne direktne strane investicije i solidnu domaću potražnju, kreditna agencija S&P povećala je kreditni rejting Srbije na investicioni rang, što smo i očekivali. Upravo u tom očekivanju, prinos na državne obveznice pao je brže nego što se to dogodilo kod susednih zemalja koje već imaju investicioni rang, poput Mađarske i Rumunije. Optimizam investitora može da se vidi i kroz prizmu da Srbija trenutno može povoljnije da se zaduži nego Rumunija, koja je članica EU i duži niz godina u investicionom rejtingu.

70963_slika-koment_orig.png

 
Elem, izašao RGZ izveštaj za drugi kvartal:

Notable quotes (podaci se odnose na Beograd):
  • zabeležen pad broja ugovora od 1.1% YoY
  • broj kupoprodaja na delimično regulisanom primarnom tržištu manja za 27.9% YoY
  • ukupna vrednost prometa na delimično regulisanom primarnom tržištu manja za 38.83% YoY
  • 28% stanova plaćeno iz kredita
  • Najskuplji kvadrat prodat u BNV po ceni od 9125 EUR/m2

Evo ga :)
 
Pad prometa na tržištu novogradnje za 40 odsto YoY nije malo...

Opet kažem da statistički mi na tržištu novogradnje moramo imati višak stanova, prosto sve cifre ukazuju na to. Cena će sigurno biti pod sve većim pritiskom čisto zbog tražnje ako se ne bude oporavila uskoro.
 
Pad prometa na trzistu novogradnje znaci da stanovi ucestvuju 40% manje u doprinosu gradjevinskog sektora GDP-u. Ali tu je Expo iz duga da zamaskira tu situaciju.
 
Možda trošim 10% mesečno na život(mnogo sam mlad i nemam porodicu). Ostalo ide ide uglavnom na ulaganja u tržišta privatnog kapitala AI sektora i "0 to 1" inovacija u blokčejn industriji.
ETH koji imam mi daje 30% APY, USDC isto toliko..Ne mogu ja ove cigle i 5% godišnje, mnogo je to sporo meni :)

I samo COMPOUNDING
j***š takvu mladost...
 
Pad prometa na tržištu novogradnje za 40 odsto YoY nije malo...

Opet kažem da statistički mi na tržištu novogradnje moramo imati višak stanova, prosto sve cifre ukazuju na to. Cena će sigurno biti pod sve većim pritiskom čisto zbog tražnje ako se ne bude oporavila uskoro.
Ne samo statistički već se vidi i u praksi da ima gotovih novih stanova. Evo par primera: Lastavice, Novi Dorćol (dobra lokacija i ima po meni relativno dosta slobodnih), Airport Garden (nije gotov ali u januaru... što više manje znači kao da je gotov jer ti treba taman 2-3 meseca da sve organizuješ). Ovo su samo neki primeri.
Da li daju popuste gore navedeni - NE. Možda bude nešto za Black Friday:)))
 
Da li daju popuste gore navedeni - NE. Možda bude nešto za Black Friday:)))

To sve tako ide dokle može, ali ne može se u beskonačno graditi, a ne prodavati.

Država će da izvadi operativu Expom, ali investitorima sigurno neće biti drago da imaju dugoročno zarobljene pare koje ne mogu da vrte dalje. Ovi veći i mogu da se drže kroz kompenzacije i sl. ali u Beogradu ima mnogo gradilišta i nisu svi investiori veliki kao Merin, Finvest i Galens.
 
Ne samo statistički već se vidi i u praksi da ima gotovih novih stanova. Evo par primera: Lastavice, Novi Dorćol (dobra lokacija i ima po meni relativno dosta slobodnih), Airport Garden (nije gotov ali u januaru... što više manje znači kao da je gotov jer ti treba taman 2-3 meseca da sve organizuješ). Ovo su samo neki primeri.
Da li daju popuste gore navedeni - NE. Možda bude nešto za Black Friday:)))
Zanimljivo da su ovi iz Airport Gardena izgleda skroz raskrstili sa Kadenom, ne koriste vise njihov softver (Propellyst) za prikaz i prodaju stanova (koji inace naplacuju oko 3000 eur mesecno) vec su presli na obicno Wordpress resenje :)

A i vec neko vreme kontakt vodi direktno do investitora.
 
Pardon, oko 3000 EUR je ulistavanje projekta, mesecno je oko 800-1000 EUR, zavisno od projekta koliko se secam, permutovao sam to :)
 
A za tih 1000 evra rade i prodaju? Ili je to samo softversko rešenje?
 
Jedina prednost što se ne prelaze mostovi pa uštediš vreme u saobraćaju ako radiš na NBG.
Ja moram da se slozim sa kolegama koji preferiraju zivot na NBG-u. Ja koji sam zivot povreo na Zvezdari (blizu Vuka, detinjstvo) i na Kanarevom Brdu (kada sam vec postao odrasla i nezavisna osoba) -> Novi Beograd je dosta bolji za zivot jer je urbanisticki bolje uredjen i infrastrukturno je ispred ostalih delova grada. Sve sadrzaje koji su u starom gradu, nisu sadrzaji koji su nabrojani nisu svakodnevna potreba. Sve ulice su siroke, imas trotoara, parkova i lako se dolazi do reka i keja - plus sto je veliki broj radnih mesta sa te strane reke, pa je i lakse putovati do istih (a to radis svaki dan, jbg)

A ovako Zelis u pozoriste - nije preko sveta, predstave su uvece kada je saobracaj dosta rastereceniji i stignes veoma brzo kolima (a tek metroom :D )
 
Zanimljivo da su ovi iz Airport Gardena izgleda skroz raskrstili sa Kadenom, ne koriste vise njihov softver (Propellyst) za prikaz i prodaju stanova (koji inace naplacuju oko 3000 eur mesecno) vec su presli na obicno Wordpress resenje :)

A i vec neko vreme kontakt vodi direktno do investitora.
Dobro si to uočio. Lagani wp content. Vidim ima da se biraju stanovi svih kvadratura. Lepo, ne mora više da se juri nigde, ima vremena i za razmišljanje.
 
Vrh