Cene nekretnina

[sutraw]

Sve je to ok i deo posla, ali stvarno po vašim pričama ispada da su ti investitori najnapaćenija grupa ljudi u celom lancu.

Da se ne lažemo, to je grupa koja u celom ovom haosu tržišta najviše profitira i koja se najmasnije oparila zadnje 3 godine, a to što moraju nekad da se jave na telefon posle 5, suze mi zbog toga ne kreću. Radio sam svako veče 3 nedelje prošlog meseca pa me žali samo rođena žena, a ovde se pišu traktati o tome kako je investitorima teško.

 

[BillHicks]

Samo što malinarima kažu, definisana cena je 400rsd I klasa, 250rsd druga. Ovu od 250rsd placate u prodavnici 1400rsd po kg. Od braće burazera zavisi cena otkupa.
Traktor ako je skup, pravi neko jeftiniji u Italiji, Holandiji, Belgiji, Kini pa može i da se uveze. Globalno tržište. Donekle samo određena cena od braće burazera. Hoćeš-nećeš.
Normalno da treba da gledaš cenu kvadrata kao što gledaš i cenu automobila, garderobe, namirnica itd. Na ovu ponudu koja je smešna i dozirana, i ovim brojem mesečnih kupovina, ja iskreno ne vidim šta sprečava cene da budu i 5k Zemun, 10k BGH20 i NBG.
Novi Beograd koji ima 200k+ ljudi, sa maltene najvećim standardom ima poslednjih godinu dana samo 120-170 prodaja mesečno!!!!! Neka bude 150 prosek.
Mesečni broj kupaca 150/200.000=0.00075
Godišnji broj kupaca je ispod 1% populacije NBG. A gde je ostatak Beograda. A Srbije. A Dijaspore i regiona . Procenat postaje promil.
I da je 6-10k, isto bi bilo kupaca kao sad. Možda 10-20% manje. Tržište je mrtvo i paralizovano. Ponuda jedna velika 0.
Jun mesec. NBG. Samo 23 stana u novogradnji prodato. Sramota.
Koja bi bila razlika da se proda 15 stanova po 7000e po m2? Nikakva

pravis racunicu kao da za svakog kupca postoji jedan stan na trzistu. ne znam koliko ukupno ima stanova na nbg?

edit: ponuda na nbg je bila krs i pre 4 godine kada sam ja kupovo. jednostavno zaj**** vreme

 

[Analitičar]

Samo što malinarima kažu, definisana cena je 400rsd I klasa, 250rsd druga. Ovu od 250rsd placate u prodavnici 1400rsd po kg. Od braće burazera zavisi cena otkupa.
Traktor ako je skup, pravi neko jeftiniji u Italiji, Holandiji, Belgiji, Kini pa može i da se uveze. Globalno tržište. Donekle samo određena cena od braće burazera. Hoćeš-nećeš.
Normalno da treba da gledaš cenu kvadrata kao što gledaš i cenu automobila, garderobe, namirnica itd. Na ovu ponudu koja je smešna i dozirana, i ovim brojem mesečnih kupovina, ja iskreno ne vidim šta sprečava cene da budu i 5k Zemun, 10k BGH20 i NBG.
Novi Beograd koji ima 200k+ ljudi, sa maltene najvećim standardom ima poslednjih godinu dana samo 120-170 prodaja mesečno!!!!! Neka bude 150 prosek.
Mesečni broj kupaca 150/200.000=0.00075
Godišnji broj kupaca je ispod 1% populacije NBG. A gde je ostatak Beograda. A Srbije. A Dijaspore i regiona . Procenat postaje promil.
I da je 6-10k, isto bi bilo kupaca kao sad. Možda 10-20% manje. Tržište je mrtvo i paralizovano. Ponuda jedna velika 0.
Jun mesec. NBG. Samo 23 stana u novogradnji prodato. Sramota.
Koja bi bila razlika da se proda 15 stanova po 7000e po m2? Nikakva

Trziste mrtvo? A koliko je bilo kupaca do pre Korone? Kakva je ponuda novogradnji bila 2020, ili možda 2010? Ili da se vratimo još malo u prošlost početkom 2000? Ovo što se sada nudi u smislu kvaliteta gradnje, prateće infrastrukture i uređenja mikrolokacije je neuporedivo sa ponudom od pre 20+ godina, a Beograd je i tada imao stanovnika koliko ima sada. Dakle, mnogo toga se promenilo na bolje, naravno.

 

[Salev85]

Ulažu i drugi mnogo veći novac i imaju daleko više muka i rizika na tržištu za mnogo komplikovanije proizvode i za vas nezamislive drzavne propise.
Ulože 200miliona svog novca u 4 godine, zaposle 1000 ljudi pa je profitna stopa 5-7% po godini. I to je ekstra. Zadovoljni su.

Ovde je trenutno toliko namerno mrtva ponuda da svaka šuša kojoj se dozvoli i koja ima 1 milion evra moze da uradi kompenzaciju za plac, uradi kompenzaciju za grejanje i stolariju na objektu i da 45-50 stanova od 60m2 pusti u prodaju. Neka prodajna cena bude minimalnih 2200evra po m2.
Trošak izgradnje 3.6 miliona tj 1200e po m2.
On ulozio milion. Ako svi kupci kupuju na kredit i daju samo 30% učešća na predugovor to je 2200x50x60x30%= 1.98 miliona.

Ne smem da računam u % kolika je zarada iskreno....ne postoji bolji legalni biznis pri ovim cenama trenutno. Makar ja ne znam. Dinar za tri.

 

[Salev85]

Trziste mrtvo? A koliko je bilo kupaca do pre Korone? Kakva je ponuda novogradnji bila 2020, ili možda 2010? Ili da se vratimo još malo u prošlost početkom 2000? Ovo što se sada nudi u smislu kvaliteta gradnje, prateće infrastrukture i uređenja mikrolokacije je neuporedivo sa ponudom od pre 20+ godina, a Beograd je i tada imao stanovnika koliko ima sada. Dakle, mnogo toga se promenilo na bolje, naravno.

Jeste mrtvo. Evo bacio sam pogled na 2015-2016 godinu. Od 2018 je ponuda mizerija i zato imamo ovo što imamo danas.

 

[Suzuman]

@Salev85 evo nešto statistike. Ne znam kako ide knjiženje, ali meni deluje slabo dosta da od juna 2023. godine nije zabeleženo više od 52 prodaje novogradnji mesečno. Od januara 2023. do danas vidimo 803 realizovane prodaje. Koliko bi to zgrada moglo da pokrije, krajnje paušalno određeno?

 

[sutraw]

Nisu ovo ni toliko loše cifre za Beograd, jedna opština u godinu i po dana da proda 800 novih stanova sa prosečnom cenom 3200 kvadrat, to je bolje nego što bih očekivao.

 

[Suzuman]

Nisu ovo ni toliko loše cifre za Beograd, jedna opština u godinu i po dana da proda 800 novih stanova sa prosečnom cenom 3200 kvadrat, to je bolje nego što bih očekivao.

Godinu i po. Ne znam iskreno, čas mi deluje puno, čas malo Gotovo tri puta manje od starogradnje, što mi je čudno. A ako uzmeš, krajnje, kranje hipotetički, da je to moglo da bude samo 400 imućnih ljudi koji su na dve različite lokacije kupili po dva stana, onda mi to deluje kranje bedno.

 

[sutraw]

Pa dobro da, ali to je jedna opština, kupuju drugi imućni na drugim opštinama

 

[Suzuman]

Pa dobro da, ali to je jedna opština, kupuju drugi imućni na drugim opštinama

Svakako, ali računaš kao da je Nbg možda najpopularnija opština sa najviše novogradnje, ako izuzmeš Bnv. Ne tvrdim ništa, jer prodaja ide očigledno fino ovim tempom i ne uznemirava nikog previše, samo mi ponekad deluje sve to nekako "mlakše nego što sam zamišljao", da se tako izrazim. Ne deluje mi kao neki standard da 800 ljudi kupi novogradnju na Nbg za godinu i po dana. Samo naši ljudi koji rade preko mogu to da apsorbuju laganica, rekao bih.

 

[Salev85]

Pogledajte prilog 207416Pogledajte prilog 207417
@Salev85 evo nešto statistike. Ne znam kako ide knjiženje, ali meni deluje slabo dosta da od juna 2023. godine nije zabeleženo više od 52 prodaje novogradnji mesečno. Od januara 2023. do danas vidimo 803 realizovane prodaje. Koliko bi to zgrada moglo da pokrije, krajnje paušalno određeno?

Paušalno......8 lamela po oko 90+ stanova.
Npr u proseku 4-5 lastavica godišnje (racunamo veci promet jer su te kupovine od pre godinu dana zapravo bile pre 2 godine).
Po ovom prometu oko 3 lamele godišnje. A to ćemo uskoro i da vidimo. Dalje smanjenje ponude. Drugačije cene ne mogu da se održe

 

[Salev85]

Pa dobro da, ali to je jedna opština, kupuju drugi imućni na drugim opštinama

Medaković rules

 

[Suzuman]

Medaković rules

Medak je kul. Tu sam odrastao.

 

[sutraw]

NBG je u proteklih 18 meseci učestvovao u prometu novogradnje sa 8.87% na nivou Beograda. Sa prosečnom cenom 3200 EUR/m2.

Dodaj na to skupu starogradnju u centralnim blokovima + Belvil i ostale skupe "starogradnje" jer imućni tu kupuju zbog lokacije.

 

[Suzuman]

NBG je u proteklih 18 meseci učestvovao u prometu novogradnje sa 8.87% na nivou Beograda. Sa prosečnom cenom 3200 EUR/m2.

Dodaj na to skupu starogradnju u centralnim blokovima + Belvil i ostale skupe "starogradnje" jer imućni tu kupuju zbog lokacije.

8.87%? Onda je ukupan promet novogradnje na nivou Bg-a za 18 meseci bio oko 9 hiljada. Zanimljivo.

 

[sutraw]

8.87%? Onda je ukupan promet novogradnje na nivou Bg-a za 18 meseci bio oko 9 hiljada. Zanimljivo.

A u BG se navodno oko trećina godišnjeg fonda završenih stanova izgradi (u 2023. ukupan broj na nivou države 35k novih stanova).

Znači da bi u teoriji trebalo da imamo višak novih stanova na tržištu koji uopšte ne uspevaju da nađu kupca, i to ne mali broj. Ali nemam taj utisak gledajući oglase.

 

[Suzuman]

A u BG se navodno oko trećina godišnjeg fonda završenih stanova izgradi (u 2023. ukupan broj na nivou države 35k novih stanova).

Znači da bi u teoriji trebalo da imamo višak novih stanova na tržištu koji uopšte ne uspevaju da nađu kupca, i to ne mali broj. Ali nemam taj utisak gledajući oglase.

Gledajući oglase ja nemam utisak da se bilo šta prodaje, ali to očigledno nije tačno
Videćemo šta će nam doneti vreme pred nama. Ako se pojavi višak stanova, veoma brzo će ga eleminisati doziranjem novih projekata. Svakako se očekuje recesija, tako da...

 

[Salev85]

Znači da bi u teoriji trebalo da imamo višak novih stanova na tržištu koji uopšte ne uspevaju da nađu kupca, i to ne mali broj. Ali nemam taj utisak gledajući oglase.

Kako nemaš ?
Imaš prvi put na tržištu od 2013 da su zgrade gotove a da nisu sve rasprodale u izgradnji. Trebaju da krenu sledeće lamele a imaju lager. To kazem za NBG. Cena se ne spušta još su podigli

U Zemunu npr imaš 15tak zgrada koje su maltene gotove, imaju stanove koji stoje nerasprodati. Cena stoji. 2700 pa na gore.

Gledao sam Novi Sad. Isto nerasprodati stanovi. Svih kvadratura na svim lokacijama.

Gledao sam Kragujevac. Manji stanovi do 60m2 su slabije u ponudi ali ih ima. 60+ mozes da biras. Ima 30+investitora

A da, prvi put posle 3 godine mozes i da nadješ neku starogradnju na NBG na oglasima.

Da se razumemo, toliko su para uzeli da ne moraju da spuštaju cene. Ne znači im ništa. Mogu i da podignu pošto je promet novogradnje mizerija. 15 stanova mesečno može da se proda i po 7k mesečno.

Sad, za pad trebaju da se dese 3 stvari. Da opadne kupovina novogradnje, da se poboljša ponuda starogradnje i da padnu zakupnine. Prvo ce veliki stanovi biti na promotivnim ponudama.

 

[Suzuman]

Da opadne kupovina novogradnje i da se poboljša ponuda starogradnje.

Šta može da dovede do bolje ponude starogradnje?

 

[Salev85]

Šta može da dovede do bolje ponude starogradnje?

Da broj kupaca za stan iz 1968 u izvornom stanju po 2.8+k po m2 bude manji od broja prodavaca koji se vremenom povećavaju. Pad zakupnina bi isto uništio investicionu kupovinu.

 

[Extroniks]

Po meni novogradnja ocigledno ide OK i dalje, mislim da investitoru nije problem da se poslednjih 10% stanova sporije proda.

Starogradnja je delulu za NBGD po ovim cenama.

 

[mariks]

Sve je to ok i deo posla, ali stvarno po vašim pričama ispada da su ti investitori najnapaćenija grupa ljudi u celom lancu.

Da se ne lažemo, to je grupa koja u celom ovom haosu tržišta najviše profitira i koja se najmasnije oparila zadnje 3 godine, a to što moraju nekad da se jave na telefon posle 5, suze mi zbog toga ne kreću. Radio sam svako veče 3 nedelje prošlog meseca pa me žali samo rođena žena, a ovde se pišu traktati o tome kako je investitorima teško.

Pa nije najpaćenija ali posao kao i svaki drugi. Možda se previše i nipodoštava tudj posao kao npr kad bih ja rekao "Šta hoće ovaj programer, kuca tu 2 sata dnevno na tastaturi pod klimom i traži 3k platu, a nije uložio dinar."

Ulažu i drugi mnogo veći novac i imaju daleko više muka i rizika na tržištu za mnogo komplikovanije proizvode i za vas nezamislive drzavne propise.
Ulože 200miliona svog novca u 4 godine, zaposle 1000 ljudi pa je profitna stopa 5-7% po godini. I to je ekstra. Zadovoljni su.

Ovde je trenutno toliko namerno mrtva ponuda da svaka šuša kojoj se dozvoli i koja ima 1 milion evra moze da uradi kompenzaciju za plac, uradi kompenzaciju za grejanje i stolariju na objektu i da 45-50 stanova od 60m2 pusti u prodaju. Neka prodajna cena bude minimalnih 2200evra po m2.
Trošak izgradnje 3.6 miliona tj 1200e po m2.
On ulozio milion. Ako svi kupci kupuju na kredit i daju samo 30% učešća na predugovor to je 2200x50x60x30%= 1.98 miliona.

Ne smem da računam u % kolika je zarada iskreno....ne postoji bolji legalni biznis pri ovim cenama trenutno. Makar ja ne znam. Dinar za tri.

Sve je to lepo ali ako imaš npr objekat vredan 3 miliona, vrednost izgradnje 2 miliona. Ti imaš milion i ostalo sve na kompenzaciju to znači da ćeš 1m ode na kompenzaciju u stanovima, tebi ostaje vrednost 1m na uloženih milion plus stanovi u kompenzaciji se daju dosta jeftinije nego regularnom prodajom samo što ne ulažeš svoj kapital i to je prednost. Tu dolaziš do računice da 1m vrednosti u kompenzaciji dodje i na 1,5m u prodajnom delu i opet si na istom u zaradi (50%). Tako da sve zavisi od količine stanova, vrednosti objekata, kompenzacije... Nije baš da je pravilo na uložen dinar imaš tri. Ima sada velike zarade nije da nema, ide im pod ruku tražnja i cene.

 

[Filip 01]

Šta može da dovede do bolje ponude starogradnje?

Metro, bolji javni prevoz i povezanost sa ,,periferijom,,.
Opala bi tada zarada od izdavanja loše starogradnje koju izvlači samo lokacija.
Kada opadne zarada od izdavanja tada bi se i povećala ponuda starogradnje za prodaju.

 

[Salev85]

Pa nije najpaćenija ali posao kao i svaki drugi. Možda se previše i nipodoštava tudj posao kao npr kad bih ja rekao "Šta hoće ovaj programer, kuca tu 2 sata dnevno na tastaturi pod klimom i traži 3k platu, a nije uložio dinar."


Sve je to lepo ali ako imaš npr objekat vredan 3 miliona, vrednost izgradnje 2 miliona. Ti imaš milion i ostalo sve na kompenzaciju to znači da ćeš 1m ode na kompenzaciju u stanovima, tebi ostaje vrednost 1m na uloženih milion plus stanovi u kompenzaciji se daju dosta jeftinije nego regularnom prodajom samo što ne ulažeš svoj kapital i to je prednost. Tu dolaziš do računice da 1m vrednosti u kompenzaciji dodje i na 1,5m u prodajnom delu i opet si na istom u zaradi (50%). Tako da sve zavisi od količine stanova, vrednosti objekata, kompenzacije... Nije baš da je pravilo na uložen dinar imaš tri. Ima sada velike zarade nije da nema, ide im pod ruku tražnja i cene.

3 miliona samo objekat. Kompenzacija samo zemljište i jos 2 stvari za koje dajes stanove.
Ali dobro i pri minimalnoj prodajnoj ceni u Zemunu od 2200 evra (koja ne postoji) neka bude da investitor ima za uložen dinar, dva.

 

[Suzuman]

Metro, bolji javni prevoz i povezanost sa ,,periferijom,,.
Opala bi tada zarada od izdavanja loše starogradnje koju izvlači samo lokacija.
Kada opadne zarada od izdavanja tada bi se i povećala ponuda starogradnje za prodaju.

Da čekamo metro onda