Cene nekretnina

[kolombaja]

E da, ne slažem se ni sa time da cena gradnje po kvadratu (sa zemljištem, taksama, dozvolama, mitom) može da bude 600e u Beogradu a da bude legalna, dobrog kvaliteta i sa svim sadržajima na koje većina potencijalnih kupaca ovde obraća pažnju.

 

[direktor]

Moze za 800 evra srednja klasa a da nije dedinje i da ne mora u garazu klackalice ili -3 da se radi

 

[kolombaja]

800e sa zemljištem, taksama itd, i svim završnim radovima, keramikom, stolarijom, priključcima i projektima?

 

[direktor]

Da kljuc u ruke sve preko tog je čista zarada investitora.Znam pouzdano za jednu zgradu od 500 m2 ukupne površine sva sa garazom na -1 rampom Prosto ubija se cene majstora ako tebi radi kupatilo za 15 e po m2 vamo ide 10e po m2 i tako na svemu po malo vratima, parketu ,itd

 

[sutraw]

Priuštivost je problem jer je ponuda i dalje preslaba u odnosu na tražnju. Mora da se gradi više, veliki kompleksi sa stotinama stanova i da se gradi infrastruktura uz to. Tek kad ponuda apsorbuje tražnju u dovoljnoj meri, investitori će biti prinuđeni da spuštaju cene.

Ovde se filozofira o svemu osim o suštinskom problemu, a to je da nemamo dovoljno ponude u gradu koja može da usisa tražnju. Prave se neki lux kompleksi za 3-4k evra kvadrat za lokalne krimose, biznismene i dijasporu, a narod koji može da priušti niže cene nema šta da kupi osim delova grada koji u 2024. čekaju kanalizaciju.

Država mora da se dohvati gradnje opet jer ovi privatnici po gradu doziraju kako i koliko im treba, drže tržište u šaci i sve se gradi na sitno.

 

[Filip 01]

Ključ u ruke se naziva izgradnja, da Izvodjač izvede to. Tu ne spada zemljište, nameti, projekti itd...

 

[direktor]

Izvini stan kljuc u ruke je gotov useljiv stan o postoji jasna definicija toga
U to spada sve osim overe kod notara i takse katastru i cene samog stana i poreza

 

[kolombaja]

Pa šta je to 500 kvadrata, to je 6-7 stanova možda? To je projekat skoro radjen, posle korone? Ne sporim, možda je tu moglo 800e, mala parcela, lokacijski uslovi dozvoljavaju visoku gradnju i veliku zauzetost... Mada u 500 kvadrata (ne znam jel bruto ili neto) i nema nešto mnogo keramike za bogzna kakav rabat na količinu u ceni. Ne znam kako su uspeli za 800e da završe sve spremno za useljenje, svaka čast.

Da bi se realno uporedila neka dva projekta trebalo bi sagledati sve od cene parcele, troškova projekta, papira, materijala, položaja, specifičnosti projekta (npr pomenuo sam ranije da li su potrebi šipovi, nasipanja, veliki iskopi, dinamit)... Pa tek onda reći ima li razlike u ceni izgradnje ili ne, šta su razlozi, koliko se investitor ugradio... Ali sve to je akademska priča, cene trenutno ne padaju pa koliki god da je profit investitora.

 

[Filip 01]

Kada Investitor dogovara izgradnju objekta sa Izvodjačem po principu ključ u ruke.
To znači da je Investitor vlasnik parcele, odradio projekte i da će platiti sve takse.
Ključ u ruke se dogovara nakon projekata sa Izvodjačem kako se ne bi vodile gradjevinske knjige i tačan predmera radova.
Izvodjač vidi i sagleda projekat i da tačnu cenu da se to odradi u odredjenom periodu.

 

[direktor]

Parcela uzeta pre korone dozvole u koroni useljeno prošle godine 8 stanova cak je otišlo nekih 80 m2 za proširenje ulice trotara
Ovde keramika 8 kupatila do plafona i kuhinja ona 2 reda plus balkoni plus stepenište u zgradi i ulaz ukupna površina stanova je 500 m2 dodaj tu jos stepnisni deo
Razlike se prave na
1.ceni stolarije nije bosal vec hram033
2.ceni unutrašnje stolarije nije bosal nego nn
3.ceni plocica nije španska vec domaća
4.ceni parketa nije 1 klasa nego 2
5.ceni sanitarija nije ugradni vodkotlic
6.ceni galanterije ....
7....
Sve to kad se preda dodje na svoje

 

[Filip 01]

Pa šta je to 500 kvadrata, to je 6-7 stanova možda? To je projekat skoro radjen, posle korone? Ne sporim, možda je tu moglo 800e, mala parcela, lokacijski uslovi dozvoljavaju visoku gradnju i veliku zauzetost... Mada u 500 kvadrata (ne znam jel bruto ili neto) i nema nešto mnogo keramike za bogzna kakav rabat na količinu u ceni. Ne znam kako su uspeli za 800e da završe sve spremno za useljenje, svaka čast.

Da bi se realno uporedila neka dva projekta trebalo bi sagledati sve od cene parcele, troškova projekta, papira, materijala, položaja, specifičnosti projekta (npr pomenuo sam ranije da li su potrebi šipovi, nasipanja, veliki iskopi, dinamit)... Pa tek onda reći ima li razlike u ceni izgradnje ili ne, šta su razlozi, koliko se investitor ugradio... Ali sve to je akademska priča, cene trenutno ne padaju pa koliki god da je profit investitora.

Pa u tom slučaju bi neko imao zaradu preko 100% ali mislim da se nije dobro razumelo.

 

[direktor]

Kada Investitor dogovara izgradnju objekta sa Izvodjačem po principu ključ u ruke.
To znači da je Investitor vlasnik parcele, odradio projekte i da će platiti sve takse.
Ključ u ruke se dogovara nakon projekata sa Izvodjačem kako se ne bi vodile gradjevinske knjige i tačan predmera radova.
Izvodjač vidi i sagleda projekat i da tačnu cenu da se to odradi u odredjenom periodu.

Obično kod manjih projekata je firma i izvođač i prodavac stanova
On je kupio parcelu ili dogovori za procenat kvadrata pribavlja papire i dozvole placa takse
A kljuc u ruke se odnosi na kupce stanova

 

[Filip 01]

Ok ako se u tu cenu uračunala taksa za uredjenje gradjevinskog zemljišta(vazdušara) koja se plaća opštini ili gradu po m2 izgradjenog zemljišta? U NS-u su oko 60-70eur po m2(otprilike).
Neka je za neke smešne pare kupljen plac pa da to ne igra ulogu.
Da kažem da nije sredio ni spoljno uredjenje.
Projekti, Nadzor isto skoro dzabe i to razumem.
Priključci neka su isto ilegalni ili samo osnovni.
Razmišljam možeš sve i bez dozvola pa da kao podneseš legalizaciju kasnije.
Ispadne da je uspeo za 700eur izgradi bruto m2 ili neto što mi je još ludje.
Nikad nisam računao koliko te samo materijal izadje.
Ne moraš ni da legalizuješ, sa time nek se zezaju kupci.
Ok slažem se da može, jer jedino što moraš da platiš je materijal, mada i to možeš na stovarištu uz kompenzaciju.

 

[Filip 01]

https://bizlife.rs/rusi-vise-nisu-bitan-faktor-na-trzistu-nekretnina-u-beogradu/

 

[sutraw]

https://bizlife.rs/rusi-vise-nisu-bitan-faktor-na-trzistu-nekretnina-u-beogradu/

Ovu dvojicu kad pitaju, uvek ista priča. Već dve godine iste rečenice iz njihovih usta.

 

[Analitičar]

Parcela uzeta pre korone dozvole u koroni useljeno prošle godine 8 stanova cak je otišlo nekih 80 m2 za proširenje ulice trotara
Ovde keramika 8 kupatila do plafona i kuhinja ona 2 reda plus balkoni plus stepenište u zgradi i ulaz ukupna površina stanova je 500 m2 dodaj tu jos stepnisni deo
Razlike se prave na
1.ceni stolarije nije bosal vec hram033
2.ceni unutrašnje stolarije nije bosal nego nn
3.ceni plocica nije španska vec domaća
4.ceni parketa nije 1 klasa nego 2
5.ceni sanitarija nije ugradni vodkotlic
6.ceni galanterije ....
7....
Sve to kad se preda dodje na svoje

Znači zidovi, temelj, krov, fasada bilo koje zgrade se napravi za 800 eur m2? Pa zašto onda ne bi još stavio Bosal vrata, sedmokomornu nemacku stolariju, italijansku keramiku prve klase, hrastov brodski pod sa oborenom ivicom i ostale gluposti i napucao objekat kao lux luxova i umesto za 2,5k eur prodavao za 4k eur po m2?

 

[direktor]

Lokacija Lokacija Lokacija ar zvezdara ar dedinje i kod zidanja ima uštede
Zasto nisi investitor ko ti brani da probas
Da je lako investitor bi bio svako

 

[gamblerNBG]

Znači zidovi, temelj, krov, fasada bilo koje zgrade se napravi za 800 eur m2? Pa zašto onda ne bi još stavio Bosal vrata, sedmokomornu nemacku stolariju, italijansku keramiku prve klase, hrastov brodski pod sa oborenom ivicom i ostale gluposti i napucao objekat kao lux luxova i umesto za 2,5k eur prodavao za 4k eur po m2?

Ma najbolje da ulozi 4000 u gradnju, pa da proda za 10000. Onim AjTi strucNjacima sto ustede 50k godisnje. I ne brinem za onog investitora na Ledinama, on je to izgradio za mnogo manje od 800 evra po kvadratu, inace bi prodavao za mnogo jacu cifru.

Da se ne ponavljamo, al cenu proizvoda odredjuju pre svega ponuda i potraznja, niko ne pita malinare koliko ih je kostala proizvodnja, niti je iko pitao IMT koliko im je trebalo da proizvedu traktor. Ne treba da nas zanima koliko kosta gradnja kvadrata, nismo gradjevinci.

 

[Salev85]

Ma najbolje da ulozi 4000 u gradnju, pa da proda za 10000. Onim AjTi strucNjacima sto ustede 50k godisnje. I ne brinem za onog investitora na Ledinama, on je to izgradio za mnogo manje od 800 evra po kvadratu, inace bi prodavao za mnogo jacu cifru.

Da se ne ponavljamo, al cenu proizvoda odredjuju pre svega ponuda i potraznja, niko ne pita malinare koliko ih je kostala proizvodnja, niti je iko pitao IMT koliko im je trebalo da proizvedu traktor. Ne treba da nas zanima koliko kosta gradnja kvadrata, nismo gradjevinci.

Samo što malinarima kažu, definisana cena je 400rsd I klasa, 250rsd druga. Ovu od 250rsd placate u prodavnici 1400rsd po kg. Od braće burazera zavisi cena otkupa.
Traktor ako je skup, pravi neko jeftiniji u Italiji, Holandiji, Belgiji, Kini pa može i da se uveze. Globalno tržište. Donekle samo određena cena od braće burazera. Hoćeš-nećeš.
Normalno da treba da gledaš cenu kvadrata kao što gledaš i cenu automobila, garderobe, namirnica itd. Na ovu ponudu koja je smešna i dozirana, i ovim brojem mesečnih kupovina, ja iskreno ne vidim šta sprečava cene da budu i 5k Zemun, 10k BGH20 i NBG.
Novi Beograd koji ima 200k+ ljudi, sa maltene najvećim standardom ima poslednjih godinu dana samo 120-170 prodaja mesečno!!!!! Neka bude 150 prosek.
Mesečni broj kupaca 150/200.000=0.00075
Godišnji broj kupaca je ispod 1% populacije NBG. A gde je ostatak Beograda. A Srbije. A Dijaspore i regiona . Procenat postaje promil.
I da je 6-10k, isto bi bilo kupaca kao sad. Možda 10-20% manje. Tržište je mrtvo i paralizovano. Ponuda jedna velika 0.
Jun mesec. NBG. Samo 23 stana u novogradnji prodato. Sramota.
Koja bi bila razlika da se proda 15 stanova po 7000e po m2? Nikakva

 

[sutraw]

Ne vidi se novogradnja jer ide na predugovor, vidi se samo šta je upisano, tj. ono što je preko 80% završenosti

 

[mariks]

I onda se sedne u starbaks i plati kafa i koka kola 1000din Naravno, možeš i na Ledinama da sediš u kafiću i to isto platiš 300din ali lokacija, lokacija, lokacija...

 

[Salev85]

Ne vidi se novogradnja jer ide na predugovor, vidi se samo šta je upisano, tj. ono što je preko 80% završenosti

Ok, onda je još gore. Okvirno pre godinu dana je u junu 2023 kada su cene bile niže 5-7% je prodato 23 stana u novogradnji. Sa smešnim prometom tačno možeš da vidiš šta je i prometovano ručno.
Bel mondo 6 stanova 3800-4300
Wellport 1 stan 3000e
Pupinova palata 2 stana po 3700-3800
Kosa kvart 3 stana 2800-3100
Lastavice 7 stanova 3100-3800
I to je to.
Lastavice su sada od 3600-4100 . Kosa kvart 3300 ako ne grešim.
15 stanova mesečno bi lagano moglo da se proda i da koštaju 7-10k. Uglavnom bi bili prazni i čekali bi da se prodaju posle 10 godina sledećem iz društva.

 

[LudaAmeba]

Meni i dalje izlaze reklame za lastavice, koliko dugo oni planiraju da prodaju to?

 

[sutraw]

Imaju još 30ak stanova u ponudi na sajtu, a dosta su redovni u ažuriranju. oko 3600 kvadrat je za stanove ispod 80 kvadrata, preko te kvadrature može da se dobije neki popust.

Svakako kad uspeju da prodaju tih preostalih 30 će početi prodaju druge faze, skoro ista zgrada dijagonalno pozicionirana koja tek treba da se gradi.

 

[BataDz]

Niko ne bi da je profit samo 10%, čak mi je to i nerealno, bolje da orocis onda novce pa reorocis itd..

Upravo to, rizik je poveliki za zaradu od samo 10%... Da smo neka razvijenija i sigurnija (pravno) zemlja onda može da se ide sa manjim procentima.

Zaradu investitora niko ne računa lepo - zarada treba da se računa na godišnjem nivou (ne na nivou celog projekta), plus moraju da se uzmu faktori kao što je dužina trajanja projekta (naravno i plaćanja kupaca u izgradnji). Da li neko računa celokupno angažovanje investitora, plus raznorazne akrobacije sa raznoraznim inspektorima i nadležnima na nivou opštine (sve to košta) i onda sve to kad staviš u jednačinu sigurno je da su dobri poprilično, ali daleko od toga da imaju zaradu 100% kao što običan narod to misli.
Da li neko računa, da ako nisi iz kriminalnog miljea, koliko košta svo to vreme i napori da sve živo raščivijaš sa našom administracijom, onda sa svim izvođačima, sa kupcima, sa raznoraznim korumpiranim činovnicima (koji mogu da ti stopiraju projekat na neodređeno), pa post prodajne obaveze?

Znate šta - nije sve u tome da se kupi Mercedes G klasa i da se parkiraš u Galeriji i da ceo dan provodiš u razgovoru (što telefonom, što uživo) sa raznoraznim ljudima (a znate kakvih sve ljudi ima u građ. sektoru), plus sve vas to čeka i vikendima i na proslavama i na letovanjima. Ne možeš isključiti telefon, outlook ni kada si na odmoru... Sve je to vreme koje ulažeš da bi zaradio, plus rizici koji u Srbiji nikako nisu mali (pogledajte samo kašnjenja nekih projekata zbog čekanja da državne institucije premeste nešto ili izdaju uverenje za nešto)