Cene nekretnina

[Salev85]

Paušalno i netačno. Kao što reče Filip 01 zavisi od dosta faktora uključujući i kvalitet gradnje. Da ne pominjem koliko se uštedi rizikujući pa na primer ne obezbediti temeljnu jamu npr šipovima (jer, jelte, skupoe) pa se uruše okolni objekti. A gde je podzemni parking? Samo ta stavka kad se uradi valjano je izuzetno skupa. Itd...

E tako, uglavnom može biti i 600-800, pa i ispod toga, a može i preko 1500 ako se malo potrudis

Može i 3k ali u crtaću.
Uzmite neko manje mesto van Beograda gde se novogradnja prodaje za 1000-1300evra.
Dobija se i zidana tuš kabina sa pločicama umesto kade, pvc sa alu pokrivkom sa roletnama, podno grejanje tarkett ili granitne pločice na gas ili toplotne pumpe za svaki pojedinačni stan, klima, komarnici itd itd. Istu tu podzemnu garazu ima.
On je isto kupio plac i platio takse i sve što treba + ima svoju zaradu. I sad njemu se isplati i ima finu zaradu a ovaj siromah iz Beograda propade načisto.
Zato mi ne pada trenutno napamet da plaćam Zemun 2740-3300 gde je kvalitet gradnje ispod tog nivoa (2700 ili Neimar sa 3k ili Zelena Avenija 3200) ili gde je u malo većem nivou završne obrade fasade za 3200. Prodaju ljudi za 3k a nemaju ni medjuspratnu izolaciju.....
Iskren da budem, trenutne cene u veććim gradovima omogućavaju svakoj šuši da gradi koja ima keša.

 

[kolombaja]

Kupuj ili ne kupuj šta hoćeš samo vidi se da nisi u materiji pa paušalno izvodiš zaključke. Nesporno je da svaki investitor radi za profit ali ako misliš da je taj profit 50% ili više od prodajne cene - toga ima samo u crtaću.

 

[Filip 01]

Može i 3k ali u crtaću.
Uzmite neko manje mesto van Beograda gde se novogradnja prodaje za 1000-1300evra.
Dobija se i zidana tuš kabina sa pločicama umesto kade, pvc sa alu pokrivkom sa roletnama, podno grejanje tarkett ili granitne pločice na gas ili toplotne pumpe za svaki pojedinačni stan, klima, komarnici itd itd. Istu tu podzemnu garazu ima.
On je isto kupio plac i platio takse i sve što treba + ima svoju zaradu. I sad njemu se isplati i ima finu zaradu a ovaj siromah iz Beograda propade načisto.
Zato mi ne pada trenutno napamet da plaćam Zemun 2740-3300 gde je kvalitet gradnje ispod tog nivoa (2700 ili Neimar sa 3k ili Zelena Avenija 3200) ili gde je u malo većem nivou završne obrade fasade za 3200. Prodaju ljudi za 3k a nemaju ni medjuspratnu izolaciju.....
Iskren da budem, trenutne cene u veććim gradovima omogućavaju svakoj šuši da gradi koja ima keša.

Ok razumem te. I gledaš one stvari koje se vide, logično.
Njemu su nameti za državu dosta jeftiniji(to zavisi od grada, i zone gradnje).
Sigurno mu nije iskusni projektant radio, izvodjač radova, kao ni nadzor, o bezbednosti i zdravlju na radu, gradnji i poštovanju tih propisa u velikoj većini slučajeva se ne vodi računa.
Zemljište naravno da mu je baš jeftinije.
Itd...
Da li i isplati sve radnike i firme koje mu tu grade?
Kako god, ni meni nije jasna ta cena, ali evo dao sam neke primere zbog čega je ta cena.
Uostalom probaj sam da izgradiš kuću za te novce, a da nije osnovna montažna kuća.
Mislim da ni nju ne bih mogao kompletno da odradiš za te novce.
Drugar mi je trenutno davao ponudu za izvodjenje ok montažne kuće pa ću okačiti ovde kada mi pošalje, jer i mene zanima(pošto se i to naravno jako razlikuje).

 

[Salev85]

Kupuj ili ne kupuj šta hoćeš samo vidi se da nisi u materiji pa paušalno izvodiš zaključke. Nesporno je da svaki investitor radi za profit ali ako misliš da je taj profit 50% ili više od prodajne cene - toga ima samo u crtaću.

Profit je konkretno za Zemun oko 800evra vise od profita investitora u ostatku Srbije.
Ako ćemo u %. Nije 50%, nego 300%. Makar 40% projekta finansiraju kupci kroz fazno plaćanje. 10-15% rade na kompenzacije. Ostalo je njegov keš.
Jedina briga investitora je da gradnja teče nesmetano tj da ga neko ne blokira u gradnji

 

[Pera Zdera]

Mogu "oni" da se pruckaju koliko hoce, evo vam Galens sto je prodavao u pocetku na Zvezdari za 1550+pdv. Najveci deo radova su odradili za vreme najvece skupoce materijala i radne snage i opet su dobri.

 

[kolombaja]

Nije mi jasna računica koju si izveo. Kako 300% za Zemun?

 

[sutraw]

Svi ti što su kupili zemljište i počeli gradnju pre inflacije (uključujući Zelenu aveniju) su se sad masno oparili.

 

[Filip 01]

Nesporno je da svaki investitor radi za profit ali ako misliš da je taj profit 50% ili više od prodajne cene - toga ima samo u crtaću.

Mislim da su neki imali 50%, ako ne računamo inflaciju, to jest zbog inflacije su imali tu zaradu.
Ako su bili dovoljno veliki i jaki i sa kešom kupili zemljište i finansirali gradnju.
Ili da su dovoljno veliki i jaki da im banka daje po mizernoj kamati da grade.
Pogotovo ti veliki kompleksi koji se grade po nekoliko godina i u više faza.
Najveći Investitori imaju pravilo da grade poslovne objekte i rentiraju(tržni centri na primer) jedino ako će vratiti uloženo za manje od 8god.

 

[Salev85]

Ok razumem te. I gledaš one stvari koje se vide, logično.
Njemu su nameti za državu dosta jeftiniji(to zavisi od grada, i zone gradnje).
Sigurno mu nije iskusni projektant radio, izvodjač radova, kao ni nadzor, o bezbednosti i zdravlju na radu, gradnji i poštovanju tih propisa u velikoj većini slučajeva se ne vodi računa.
Zemljište naravno da mu je baš jeftinije.
Itd...
Da li i isplati sve radnike i firme koje mu tu grade?
Kako god, ni meni nije jasna ta cena, ali evo dao sam neke primere zbog čega je ta cena.
Uostalom probaj sam da izgradiš kuću za te novce, a da nije osnovna montažna kuća.
Mislim da ni nju ne bih mogao kompletno da odradiš za te novce.
Drugar mi je trenutno davao ponudu za izvodjenje ok montažne kuće pa ću okačiti ovde kada mi pošalje, jer i mene zanima(pošto se i to naravno jako razlikuje).

Nameti jesu jeftiniji kao i zemljište. Zato sam uračunao da ga izgradnja košta čak 600-700 evra više po kvadratu od finalne prodajne cene investitora u ostatku Srbije. 800evra je čist ekstra profit preko zarade investitora u ostatku Srbije. Ili ako uzmemo npr Zelenu Aveniju 1200evra više po m2.
Drugo, nadam se da se šališ o projektantima, nadzoru i izvodjaču radova......
Ako neko od investitora nešto sklepa i fušari u manjem gradu on je gotov. Bije ga loš glas i to svi znaju. U BGu ima toliko ljudi da možeš da fušariš koliko hoćeš i uvek ćeš imati kupce. (Poslednja oluja i uništene fasade zgrada po Zemunu, kvalitet 0 a cena od 2700 pa naviše).
Treće, u Beogradu i NS grade Turci, Nepalci itd zbog uštede u ljudima. U ostatku Srbije rade domaći gradjevinci. Nema više neplaćenih stvari, nepoštovanja propisa itd. Nedostaju svuda ljudi. Pa drugi investitor bi te odmah prijavio da bilo šta nije kako treba .
Kuću ne možeš ispod 900. Zgradu možeš. Ekonomija obima. Što više kvadrata, ispadne jeftinije. Meni za 150m2 pločica majstor izme npr 12evra po m2. Zgrade se rade po 6-7. Itd itd itd.

 

[Salev85]

Nije mi jasna računica koju si izveo. Kako 300% za Zemun?

Pa lepo. Ne radi sa svojim parama. Uzima od kupaca, radi kompenzacije.
On uloži 30% svojih para, ostalo pristiže samo. Na kraju kad rasproda sve iako je ukupna zarada 30% od prodajne cene kvadrata npr. On je uložio stvarno samo 30% od tog iznosa. Na dinar zaradi tri.

 

[Filip 01]

Ako ćemo tako može i 1000% ako uspeš sve da organizuješ i unapred prodaš stanove i sa svakim odradiš kompenzaciju.
Ok @Salev85 ja sam manje na stambenoj gradnji, ali svakako vidim da se na nekom ozbiljnijem gradilištu ipak vodi računa, dok na manjem vidim svašta, ali naravno i ja samo gledam pojedina gradilišta, tako da nije ovo reper i svako je za sebe gradilište, ipak sam malo subjektivan
Ima i dalje neplaćenih stvari to ti potpisujem, pogotovo od manjih Investitora.
Za kuću i cenu pločica se apsolutno slažem jer se to dogovara po količini posla.

 

[Salev85]

Ako ćemo tako može i 1000% ako uspeš sve da organizuješ i unapred prodaš stanove i sa svakim odradiš kompenzaciju.
Ok @Salev85 ja sam manje na stambenoj gradnji, ali svakako vidim da se na nekom ozbiljnijem gradilištu ipak vodi računa, dok na manjem vidim svašta, ali naravno i ja samo gledam pojedina gradilišta, tako da nije ovo reper i svako je za sebe gradilište, ipak sam malo subjektivan
Ima i dalje neplaćenih stvari to ti potpisujem, pogotovo od manjih Investitora.
Za kuću i cenu pločica se apsolutno slažem jer se to dogovara po količini posla.

Onda možemo da se složimo da je trenutna zarada za novogradnju standardnog kvaliteta u Zemunu na prosečnoj lokaciji po 2700evra po m2 trenutno sa profitom od minimalnih 900evra . Za fušeraj ide preko 1000evra.

 

[kolombaja]

Radi kompenzacije, misliš daje stanove za usluge? Pa onda ti kvadrati nisu profit nego uloženi kapital. Teoretski ne moraš da uložiš ni dinar nego sve da uradiš na "dodjem ti". Ali koji je procenat tako visprenih investitora?

 

[Salev85]

Radi kompenzacije, misliš daje stanove za usluge? Pa onda ti kvadrati nisu profit nego uloženi kapital. Teoretski ne moraš da uložiš ni dinar nego sve da uradiš na "dodjem ti". Ali koji je procenat tako visprenih investitora?

Svi tako funkcionišu . 100 od 100. Znam ih dosta (2-3 izvodjača i 3-4 investitora...valjda je to dosta). Više ti znači dodjem ti nego keš. Samo da se radi a lova obrće i da pristiže. Svaka naredna zgrada, sve su više uigrani.

 

[kolombaja]

Ma naravno da ima kompenzacija ali u kom procentu od ukupno izgrađenih kvadrata u proseku? Ja nemam ideju da li ode obično npr 5 ili 15% ukupne kvadrature. Ali kako god, eto nek profit investitora bude recimo 30%. Kad uračunam moguće rizike čija se količina povećava sa dužinom trajanja projekta (a svedoci smo šta se može desiti preko noći, od pandemije do rata), količinu potrebnog kapitala, konekcije da se realizuju veći projekti + sigurno mito da se projekat dovede do kraja, sigurno ne bih ulazio u takvu avanturu za 10% profita da sam investitor.

 

[Salev85]

Ma naravno da ima kompenzacija ali u kom procentu od ukupno izgrađenih kvadrata u proseku? Ja nemam ideju da li ode obično npr 5 ili 15% ukupne kvadrature. Ali kako god, eto nek profit investitora bude recimo 30%. Kad uračunam moguće rizike čija se količina povećava sa dužinom trajanja projekta (a svedoci smo šta se može desiti preko noći, od pandemije do rata), količinu potrebnog kapitala, konekcije da se realizuju veći projekti + sigurno mito da se projekat dovede do kraja, sigurno ne bih ulazio u takvu avanturu za 10% profita da sam investitor.

Prelistaj temu i videćeš da je samo dovoljno da uradi kompenzaciju za zemljište + depoziti kupaca i to prelazi 60% cene izgradnje.

Opet mašiš poentu. 30% od prodajne cene zgrade kao neki minimum. Nije on od uloženog novca zaradio 30%

 

[beli labud]

Balkan Sqare Zlatibor ...
Verujem da će uspeti da sa ovim stave tačku na ovaj grad. Koliko brzo grade i prodaju apartmane vidim se da će projekat uspeti..
Komentari ...hvala

MrGood kao obično ponavlja ko papagaj o soc, lower end glupostima! Naravno da ovaj objekat ne spada u tu kategoriju, nije ni čisti premijum iako je na takvoj lokaciji, što je naravno velika šteta, i uvek se tu zeznu naši investitori. Tu je možda trebalo da bude nešto kao zeleni pojas, parkić ili sl.
A što se tiče razvoja biće tako dobar da ga nećemo prepoznati, naročito kad krene kriza i produbi se ratna kriza biće primamljiv,...čist vazduh, zdrava hrana i voda itd

 

[Filip 01]

Niko ne bi da je profit samo 10%, čak mi je to i nerealno, bolje da orocis onda novce pa reorocis itd..
Neki naravno i krenu i bez dovoljnih novaca ,,na dodjem ti,, i raznim kombinacijama pa na kraju beže iz države, dok neki uspeju, rizik je to...
Ima ranih slučajeva. Postavio sam ovde tabelu u kojoj je neki profit ako se sećam bio zamišljen 30-35% na 2-3god. Rizik uvek postoji i trebaš to sprovesti u delo i da ti se svi činioci poklope i da imaš sposobnosti to ispuniti.
Čak sam i pitao ovde na forumu kolika je to neka realna zarada Investitora, kada bi to moglo da se izračuna.

 

[kolombaja]

Problem sa gradnjom je što projekti dugo traju i svašta može da se desi za to vreme. Ogromni rizici, neki lični a neki eksterni.

 

[Extroniks]

20-30% ukupne cene da je profit je skroz ok, i po meni jedini razlog sto se ljudi zgrazavaju je odnos kupovne moci i cene.

Da su nam 3x vece prosecne plate ne bi toliko ljudima smetalo sto investitor na 3000 eura u dzep stavi 800-1000.

 

[kolombaja]

Slučajno kliknuh post a nisam završio misao. Minimalna dužina nekog projekta gradnje je oko tri godine. Merimo od trenutka kad investitor krene da traži plac. Ima pare da uloži, stoje na gomili, vreme teče. Dok nadje plac, reši papire, kupi, napravi projekat, dobije dozvole i počne izgradnju to je barem godinu a realno godinu ipo dana. Izgradnja neka bude isto godinu ipo. I nek bude da je odmah prodao sve stanove u izgradnji. Dakle on je xa tri godine ostvario neki profit. Niko normalan, uzevši u obzir sve rizike i dužinu investicionog ciklusa, ne bi ulazio u takav posao za profit od recimo 10%. Ali isto tako profit nije ni 300%, pa to bi bilo onda isplativije od prodaje oružja ili droge.

Znam za par manjih projekata u Beogradu, profiti su u rangu 20-25%. Po meni skroz razumno uzevši u obzir sve rizike i okolnosti.

 

[Filip 01]

20-30% ukupne cene da je profit je skroz ok, i po meni jedini razlog sto se ljudi zgrazavaju je odnos kupovne moci i cene.

Da su nam 3x vece prosecne plate ne bi toliko ljudima smetalo sto investitor na 3000 eura u dzep stavi 800-1000.

Ali zamisli tek onda potražnju za stanovima, kada je i sada prevelika...
Tada bi došlo ponovo do skoka cene nekretnina. I tako u krug u kojem je sada narod.

 

[Salev85]

Slučajno kliknuh post a nisam završio misao. Minimalna dužina nekog projekta gradnje je oko tri godine. Merimo od trenutka kad investitor krene da traži plac. Ima pare da uloži, stoje na gomili, vreme teče. Dok nadje plac, reši papire, kupi, napravi projekat, dobije dozvole i počne izgradnju to je barem godinu a realno godinu ipo dana. Izgradnja neka bude isto godinu ipo. I nek bude da je odmah prodao sve stanove u izgradnji. Dakle on je xa tri godine ostvario neki profit. Niko normalan, uzevši u obzir sve rizike i dužinu investicionog ciklusa, ne bi ulazio u takav posao za profit od recimo 10%. Ali isto tako profit nije ni 300%, pa to bi bilo onda isplativije od prodaje oružja ili droge.

Znam za par manjih projekata u Beogradu, profiti su u rangu 20-25%. Po meni skroz razumno uzevši u obzir sve rizike i okolnosti.

Pa to se radi za vreme gradnje tekuće zgrade. Pripremaš sve, od placa do dozvole da bi odmah krenuo sa izgradnjom naredne zgrade. Ne čekaš da završiš zgradu pa da vidiš šta ćeš.
Pa šta misliš što ljudi iz telekomunikacija, proivodnje nameštaja, mesa, prehrambenih proizvoda, garderobe itd itd ulaze u posao sa nekretninama . Zbog 10% godišnje zarade?

 

[Extroniks]

Zgrazavaju se svi a isto bi gledali da izvuku da grade zgrade...

Lako je zaraditi kada cene only go up naravno. Ljudi isto ulaze u posao sa nekretninama zbog lovackih prica, a svi manji investitori su podlozni brzoj likvidaciji u slucaju ekonomske krize npr.

 

[kolombaja]

Nesporno je da je izgradnja profitabilna kao biznis. Niko to ne radi u dobrotvorne svrhe. Kažem da nije realno očekivati da će se pojaviti investitor koji će raditi sa svega 10% profita pa će on ponuditi stanove po manjoj ceni, niti se slažem s time da je profit 300% pa da u trenutnim cenama ima lufta da idu dole 50%. Prema onome što znam, profit ide retko kad do 25% nakon svih plaćenih poreza na dobit, a u većini slučajeva je manje od toga.

To što ti kao investitor u toku jednog projekta pokreces drugi ne smanjuje trajanje pojedinačnog projekta. To smao znači da si vrlo solventan i da imaš nekoliko projekata aktivnih u paraleli ali svaki nezavisno traje barem tri godine i ima svoj budžet.