Cene nekretnina

[MrGood2016]

Bela labudica

 

[Jovan90]

Pregledao sam halooglase detaljnije i dalje mislim da su cene stanova prenaduvane i nije logicno da je na primer cena kvadrata u bloku 70 - 3000e jer u lastavici koja je samo malo nize cena kvadrata od 3100e - 3370e sa ukljucenim PDV-om u zavisnosti od sprata.
Renoviranje stana kompletno kosta oko 300e po kvadratu to znam jer sam skoro renovirao (U Beogradu verovatno i skuplje ) i to bez nekih luksiznih elemenata + zivci sa majstorima a da pritom opet koliko god da renoviras stan i dalje sve ostalo je staro pocevsi od lifta pa do hodnika i zajednickih prostorija.
Smatram da stanovi za koje je neophodno potpuno renoviranje na cenu kvadrata mora da se doda bar 300e za renoviranje.
Izdvoji sam neke oglasene stanove koji u smislu pozicije, kvadrature i same zgrade su ok ali s obzirom da skoro svi zahtevaju renoviranje bez nekog spustanje cene mislim da su i dalje precenjeni.

Hotel YU 74kv/2851e - ovaj stan mislim da je u zgradama preko puta hotela i mislim da je od svih najbolji
Hotel YU 73kv/2877e - slicna lokacija kao prethodni ali zahteva renoviranje
Sava centar 78kv/2923e - lokacija dobra pa i zato jaca cena i ne zahteva potpuno renoviranje
Sava centar 70kv/2643 - zahteva renoviranje (ocaj od plocica imitacije kamena)
Blok 23 66kv/2848 - zahteva delimicno renoviranje
Blok 23 75kv/2600e - mozda i najrealnija cena od svih
Hotel YU 78kv/2756e - zahteva kompletno renoviranje
Blok 22 68kv/2838e - zahteva kompletno renoviranje
Hotel YU 67kv/2984e - zahteva delimicno renoviranje
Blok 23 76kv/2565e - ne zahteva veca ulaganje a ima i garazu (ovde je uracunata u cenu) ali je u soliteru na 3 od 17 spratova
Sava centar 89kv/2573e- zahteva renoviranje i stan je veci ali mislim da je u bloki 19a koji je na losem glasu
Blok 23 69kv/2855e - zahteva renoviranje

Ovo je trenutno ponuda koju sam ja uspeo da filtriram na halooglasima i mislim da je za nijansu ponuda u smislu stanova bolja nego pre 1-2 godine.
Bacite pogled na oglase koje sam izdvojio i recite mi vase komentare.

ovaj si propustio:

Blok 23, 70m2, 2.5

Hodnik, wc, dnevna soba, trpezarija, kuhinja, lođa, terasa, predsoblje, kupatilo, dve spavaće sobe. Stvarna površina-70m2 , ugovorna površina-66.00m2, Izuz

www.halooglasi.com

U bloku 23 su najbolje manje zgrade od 5 spratova.

 

[Analitičar]

Prosecna neto plata u Stokholmu oko 3200, kod nas je nesto iznad 800 eur, mada mozda moze i da se spusti. Ako je poslodavac vest pregovarac.

Upravo tako, čovek ode u jednu od najrazvijenijih zemalja sveta i hvali se jer mu je krajnji domet kupovina stana za 2200 eur po m2. Pri tome ismeva ljude koji kupuju po rubnim delovima Beograda, a svi oni raspolažu većim budžetom od onoga što on namerava da kupi u Stocholmu.

 

[gamblerNBG]

Prevedi mi ovo molim te, ne'am pojma kakve veze ima sa ovim sto sam ja napisao. 2200 na periferiji u Stokholmu, je oko 0.7 prosecne plate za jedan kvadrat. Preracunato na Srpske uslove, ta periferija Bg bi trebalo da kosta oko 600 evra. E to je poenta. Sto je kod nas tako skupo? Ocigledno imamo neku novu 'elitu'.

 

[Analitičar]

Prevedi mi ovo molim te, ne'am pojma kakve veze ima sa ovim sto sam ja napisao. 2200 na periferiji u Stokholmu, je oko 0.7 prosecne plate za jedan kvadrat. Preracunato na Srpske uslove, ta periferija Bg bi trebalo da kosta oko 600 evra. E to je poenta. Sto je kod nas tako skupo? Ocigledno imamo neku novu 'elitu'.

Imamo novu elitu koja kupuje po periferiji Beograda za 2k eur/m2. Ne bih rekao. Isto tako, ne bih da budem grub, ali pročitaj ponovo šta si napisao pa reci da li tvoja analogija ima smisla? Da li misliš da je ostvarivo da stan bilo gde košta 600 eur po m2? Evo, daću ti jedan konkretan primer. Ja sam nedavno kompletno renovirao stan. Lokacija potpuno nebitna jer ne utiče na trošak. Dakle, zamenio sam sve, od košuljice i poda, preko svih instalacija (vodovodne, kanalizacione, strujne, keramike i sanitarija, PVC stolarije, sobnih i ulaznih vrata. Ništa luksuzno, mada jesam kupio špansku keramiku prve klase, hrastov brodski pod sa oborenom ivicom, sedmokomorna PVC stolarija, Bosal sobna I sigurnosna vrata, itd. Celokupan trošak tog temeljnog renoviranja sa troskom materijala koji su blago iznad proseka I troskom rada je izašao na 500 eur po m2. Dakle, samo renoviranje moje stambene jedinice gde ništa nije rađeno na fasada, krova niti bilo kom delu zgrade. I sada zar zaista veruješ da je moguće da bilo koku stan može da se izgradi I proda na tržištu za tih 600 eur koje spominjes.

 

[Jurken]

Prevedi mi ovo molim te, ne'am pojma kakve veze ima sa ovim sto sam ja napisao. 2200 na periferiji u Stokholmu, je oko 0.7 prosecne plate za jedan kvadrat. Preracunato na Srpske uslove, ta periferija Bg bi trebalo da kosta oko 600 evra. E to je poenta. Sto je kod nas tako skupo? Ocigledno imamo neku novu 'elitu'.

Pa očigledno da imamo... Potražnja je dovoljno jaka i za ovakve cene. Ili nije. Pošto se samo deo oglašenih prodaje po tim cenama. Ostali su prosto "vlažni snovi".

Teoretski, kad bi svi hteli da pobegnu iz Beograda, kvadrat ne bi bio bi 600EUR, zar ne?

 

[Salev85]

Radio sam jednu temeljnu analizu. Trebalo mi je više dana. Poredjenje više asset klasa.
Ovde pišem samo za ljude koji hoće nešto da kupe na kredit.
Analiza je bila samo izolovana na Stari grad starogradnju pa to mozete da uporedite sa ostalim delovima grada.
ATH je bio u Q4 2023.
Ovog trenutka je trenutna precenjenost tj premium cena oko 22%. Toliko je nekome ko ima viška keša potrebno da obori cenu da bi kupovina imala smisla. Sa 3320e na 2650e. Da li je to u ovom trenutku realno je druga priča. Ovde računam samo čist keš. Npr vr ima 650k sto mu smrde na racunu, za jedan deo kupiće stan.
Ko kupuje na kredit potrebno je dodatno da time-uje market imajući u vidu da ukoliko se ne produži uredba, rata ide gore 15%.
E sad tricky deo, ako nas stvarno očekuje recesija, pad ostalih asset klasa (zlato,spx etc)....drzite gaće. Ne postoji sila, čak i sa smešnim prometom od 0,016, ni expo, ni krediti, ni rudnici, ni poklanjanje Kosova koja može da zadrži cene kod nas duže od 2-3 godine. Jednostavno, preskupo je.
Ako neko proda stan (ukaki ga da stan iz primera proda po 3300) pa ima malo keša pa digne kredit npr 50k i kupi drugi a ima fine prihode je ok donekle. U suprotnom.....
Da daš 3300 sa 20-30% učešća na 30 godina a ostale klase krenu da padaju.....ne znaš gde je dno i koliko će korekcija da traje. A stanovi su isto asset klasa koja mora naći balans.
Toliko od mene. Pre Q1 2025 ne preporučujem nikako kupovinu.
Ako druge asset klase imaju korekciju 30-40% i tu se zadrze imaće i stanovi. Ako sve nastavi da raste, pratice i stanovi i to je to.

Ovo pišem samo da neko ne dodje u situaciju kao 2011. Digneš kredit po 6.25% (od 1 januara) po premijum ceni od 3300 (fer vrednost je 2650). Bude korekcija svega 30-50% i zadrzi se na -20% duze od 2 kvartala (20% u odnosu na vrednost 2650) to je 2150. Banke npr za 3-4 godine daju 2-3% kamate npr opet da bi oživele ekonomiju jer keša nema.
Ti si se upropastio onda za ceo život ili najbolji deo života.
Drugačija je kupovina na kredit.
Kome je neverovatno da je moguća tolika korekcija to je njegov problem. Asset klase uvek nadju ravnotežu. Mi smo specifični bla bla truć. Samo pratite cene ostalih asset klasa.

 

[Extroniks]

Kako si dosao do ovih brojki u svojoj analizi, jel moze neki opist postupka nesto ili je samo trust me bro

 

[Salev85]

Kako si dosao do ovih brojki u svojoj analizi, jel moze neki opist postupka nesto ili je samo trust me bro

Napisao sam već gore. Čitaj detaljnije.

 

[Extroniks]

Napisao si procente neke ali nisi napisao cime si dosao do njih.

Koji indikator, na osnovu cega?
Ako si radio tehnicku analizu trebao bi imati neki grafikon ili neke indikatore, moving average nesto.

 

[Analitičar]

Analiza je bila samo izolovana na Stari grad starogradnju pa to mozete da uporedite sa ostalim delovima.

Za početak kako si dosao do cifre od 3300 eur po m2 na Starom gradu. Za taj novac normalnog stana u starogradnji, mozda neke ruine u izvornom stanju, stan u kući i slično gde je potrebno investirati još desetine hiljada EUR da se stan dovede u habitabilno stanje.

 

[G.I.Joe]

Radio sam jednu temeljnu analizu. Trebalo mi je više dana. Poredjenje više asset klasa.
Ovde pišem samo za ljude koji hoće nešto da kupe na kredit.
Analiza je bila samo izolovana na Stari grad starogradnju pa to mozete da uporedite sa ostalim delovima grada.
ATH je bio u Q4 2023.
Ovog trenutka je trenutna precenjenost tj premium cena oko 22%. Toliko je nekome ko ima viška keša potrebno da obori cenu da bi kupovina imala smisla. Sa 3320e na 2650e. Da li je to u ovom trenutku realno je druga priča. Ovde računam samo čist keš. Npr vr ima 650k sto mu smrde na racunu, za jedan deo kupiće stan.
Ko kupuje na kredit potrebno je dodatno da time-uje market imajući u vidu da ukoliko se ne produži uredba, rata ide gore 15%.
E sad tricky deo, ako nas stvarno očekuje recesija, pad ostalih asset klasa (zlato,spx etc)....drzite gaće. Ne postoji sila, čak i sa smešnim prometom od 0,016, ni expo, ni krediti, ni rudnici, ni poklanjanje Kosova koja može da zadrži cene kod nas duže od 2-3 godine. Jednostavno, preskupo je.
Ako neko proda stan (ukaki ga da stan iz primera proda po 3300) pa ima malo keša pa digne kredit npr 50k i kupi drugi a ima fine prihode je ok donekle. U suprotnom.....
Da daš 3300 sa 20-30% učešća na 30 godina a ostale klase krenu da padaju.....ne znaš gde je dno i koliko će korekcija da traje. A stanovi su isto asset klasa koja mora naći balans.
Toliko od mene. Pre Q1 2025 ne preporučujem nikako kupovinu.
Ako druge asset klase imaju korekciju 30-40% i tu se zadrze imaće i stanovi. Ako sve nastavi da raste, pratice i stanovi i to je to.

Ovo pišem samo da neko ne dodje u situaciju kao 2011. Digneš kredit po 6.25% (od 1 januara) po premijum ceni od 3300 (fer vrednost je 2650). Bude korekcija svega 30-50% i zadrzi se na -20% duze od 2 kvartala (20% u odnosu na vrednost 2650) to je 2150. Banke npr za 3-4 godine daju 2-3% kamate npr opet da bi oživele ekonomiju jer keša nema.
Ti si se upropastio onda za ceo život ili najbolji deo života.
Drugačija je kupovina na kredit.
Kome je neverovatno da je moguća tolika korekcija to je njegov problem. Asset klase uvek nadju ravnotežu. Mi smo specifični bla bla truć. Samo pratite cene ostalih asset klasa.

Kad akcije padaju 50%, stanovi padaju max 30%. Kad se oporavljaju akcijama treba oko 3 godine u proseku a stanovima oko 5 godina u proseku. Nisu akcije i stanovi vezani 1-1.

 

[gamblerNBG]

Imamo novu elitu koja kupuje po periferiji Beograda za 2k eur/m2. Ne bih rekao. Isto tako, ne bih da budem grub, ali pročitaj ponovo šta si napisao pa reci da li tvoja analogija ima smisla? Da li misliš da je ostvarivo da stan bilo gde košta 600 eur po m2? Evo, daću ti jedan konkretan primer. Ja sam nedavno kompletno renovirao stan. Lokacija potpuno nebitna jer ne utiče na trošak. Dakle, zamenio sam sve, od košuljice i poda, preko svih instalacija (vodovodne, kanalizacione, strujne, keramike i sanitarija, PVC stolarije, sobnih i ulaznih vrata. Ništa luksuzno, mada jesam kupio špansku keramiku prve klase, hrastov brodski pod sa oborenom ivicom, sedmokomorna PVC stolarija, Bosal sobna I sigurnosna vrata, itd. Celokupan trošak tog temeljnog renoviranja sa troskom materijala koji su blago iznad proseka I troskom rada je izašao na 500 eur po m2. Dakle, samo renoviranje moje stambene jedinice gde ništa nije rađeno na fasada, krova niti bilo kom delu zgrade. I sada zar zaista veruješ da je moguće da bilo koku stan može da se izgradi I proda na tržištu za tih 600 eur koje spominjes.

Malo vise paznje, molicu lepo. Samo koncentrisano. Uporedjujem kako bi zvucale Svedske cene na Srprskom. Nisam rekao - e, realno je da u Bg bude 600 evra! Pera sve vreme pokusava da vam docara koliko je Bg preskup u odnosu na nas standard. Potpuno je suludo na post da u Swedskoj ima stanova za 2200, odgovaras sa - e ima i kod nas!

 

[Analitičar]

Malo vise paznje, molicu lepo. Samo koncentrisano. Uporedjujem kako bi zvucale Svedske cene na Srprskom. Nisam rekao - e, realno je da u Bg bude 600 evra! Pera sve vreme pokusava da vam docara koliko je Bg preskup u odnosu na nas standard. Potpuno je suludo na post da u Swedskoj ima stanova za 2200, odgovaras sa - e ima i kod nas!

Ovo je argumentacija na nivou- Zemlja je okrugla. Ne treba nam neko iz Švedske da dočarava nešto što svi znamo, naručito ne na način kojim omalovažava ljude koji kupuju stanove za taj novac u Beogradu. Živimo u globalnom vremenu gde je tražnja za radnom snagom prisutna i nikad nije bilo lakše otići inostranstvo i raditi i ne vidim ništa sporno u tome. Međutim, neki su očigleno frustrirani što ni na uređenom tržištu kao što je svedsko ne mogu da zarade za stan u nekom pristojnom delu grada, pa onda nam ovde sole pamet kako smo glupi što plaćamo tržišne cene u Beogradu.

 

[gamblerNBG]

Pa ocigledno neki i ne znate, jer mu je lik bukvalno poslao stan u Bg sa istom cenom po kvadratu. Nekome nije jasno da 2000 u Svedskoj i Srbiji nisu isto, ne zvuce isto. A mi i globalna radna snaga idemo u poznatom smeru...

 

[Salev85]

Ovo je argumentacija na nivou- Zemlja je okrugla. Ne treba nam neko iz Švedske da dočarava nešto što svi znamo, naručito ne na način kojim omalovažava ljude koji kupuju stanove za taj novac u Beogradu. Živimo u globalnom vremenu gde je tražnja za radnom snagom prisutna i nikad nije bilo lakše otići inostranstvo i raditi i ne vidim ništa sporno u tome. Međutim, neki su očigleno frustrirani što ni na uređenom tržištu kao što je svedsko ne mogu da zarade za stan u nekom pristojnom delu grada, pa onda nam ovde sole pamet kako smo glupi što plaćamo tržišne cene u Beogradu.

Šta si ti kupio konkretno po ovim cenama hajperu?

 

[Filip 01]

Jeste, poslao sam taj stan jer sam u roku od par minuta nasao na oglasima sličan stan na ok lokaciji u BG-u po toj strukturi i ceni.
To je poslato jer je receno da sa tim novcima ne bi moglo ništa da se nadje osim u Jarkovu.
Sa takvim pricama se i pravi okruzenje i počinju da kruže priče kako ne može ništa da se nadje u Beogradu po toj ceni, a realno je da može. Čak bude i bolji efekat po skok cena nego koji proizvode agenti za nekretnine Investitori itd...
Tako je i meni u NS-u kada krenu priče da ne može da se nadje stan ispod 2000eur, dam im par kontakta i kažem gde mogu, e pa tada ne odgovara lokacija, u izgradnji je itd...
Uglavnom takvi ljudi nisu u stvarnoj potrazi za stanom ili gledaju samo jednu do dve lokacije koje im se svidjaju, ali generalizuju cenu u celom gradu.
Slao sam ovde i buduce novogradnje u Beogradu sa cenom od 2000-2500eur gde su neki članovi ušli u kontakt sa Investitorom...

 

[blokbratebruklin]

Може ли неко од вичнијих људи да ми објасни зашто свака рачуница која има за циљ да обесмисли цене некретнина у Београду за илустративни пример узима најмање дозвољено учешће и максимални период отплате од 30 година? Ово питам пре свега јер још увек нисам упознао, па чак ни чуо из друге руке за такав случај.

 

[Salev85]

Napisao si procente neke ali nisi napisao cime si dosao do njih.

Koji indikator, na osnovu cega?
Ako si radio tehnicku analizu trebao bi imati neki grafikon ili neke indikatore, moving average nesto.

Znaš kako. Meni su trebale godine da nadjem hedge. Konačno sam našao. Imaš hintove u postu pa mozgaj analiziraj. Ne pada mi napamet da tek tako serviram na gotovo . Ovo sam napisao za ljude koji kupuju na kredit. Sirotinju.Vi i ovako imate svi toliko keša, nasledili ste komunjarske stanove pa izdajete Rusima, radite i vodite biznise i imate mesečno 5-15k tako da vam nije problem da platite bilo koju cenu.
U svakom slučaju više mi forum nije potreban za tržišnu valuaciju .

 

[iv4n]

Може ли неко од вичнијих људи да ми објасни зашто свака рачуница која има за циљ да обесмисли цене некретнина у Београду за илустративни пример узима најмање дозвољено учешће и максимални период отплате од 30 година? Ово питам пре свега јер још увек нисам упознао, па чак ни чуо из друге руке за такав случај.

Ako neko ima dovoljno veliki kes da mu treba samo 30% ucesca i ako ima dovoljno velike prihode da taj kredit moze da otplati za 5 godina, onda bi takva kupovina bila bliza kupovini za kes nego kupovini na kredit, iako je tehnicki kredit.
Velikom broju ljudi je problem da skupe novac za ucesce, a rata kredita im je, reda velicine, jednaka kiriji koju placaju, pa se zato radi racunica za onog ko uspe da skupi novac za ucesce i oslobodi se placanja kirije time sto uzme kredit. Ako neko ima novac za ucesce zasto bi i dalje placao kiriju ako moze da uzme kredit, makar bio i sa 20% ucesca i na 30 godina?
Nemaju svi nasledjen stan pa da im fali samo neki manji kes kredit na 2 godine da bi kupili to sto zele.
Uostalom, na zapadu se uglavnom i kupuje na kredit uz relativno malo ucesce, cak i manje nego kod nas.

 

[Extroniks]

Znaš kako. Meni su trebale godine da nadjem hedge. Konačno sam našao. Imaš hintove u postu pa mozgaj analiziraj. Ne pada mi napamet da tek tako serviram na gotovo . Ovo sam napisao za ljude koji kupuju na kredit. Sirotinju.Vi i ovako imate svi toliko keša, nasledili ste komunjarske stanove pa izdajete Rusima, radite i vodite biznise i imate mesečno 5-15k tako da vam nije problem da platite bilo koju cenu.
U svakom slučaju više mi forum nije potreban za tržišnu valuaciju .

Znaci trust me bro

Gorcina izbija iz tebe, ja sam pitao validno pitanje, jer ja mogu da isti tvoj komentar ostavim samo u bull tezi i apsolutno je jednako validan bez dokaza da zapravo jesam odradio analizu.

Kolicina gorcine u ovoj temi od strane ljudi koji hoce da kupe stan a ne valja im nista osim tacnih parametara koji su zacrtali je neverovatna.

Edit: dok si ti trazio hedge godinama, ljudi si obrnuli milione na berzi, ali trazi ti i dalje hedge.

 

[sutraw]

Може ли неко од вичнијих људи да ми објасни зашто свака рачуница која има за циљ да обесмисли цене некретнина у Београду за илустративни пример узима најмање дозвољено учешће и максимални период отплате од 30 година? Ово питам пре свега јер још увек нисам упознао, па чак ни чуо из друге руке за такав случај.

ja sam taj slučaj, položiću 20% i na 30 godina kad budem kupovao.

 

[Extroniks]

Може ли неко од вичнијих људи да ми објасни зашто свака рачуница која има за циљ да обесмисли цене некретнина у Београду за илустративни пример узима најмање дозвољено учешће и максимални период отплате од 30 година? Ово питам пре свега јер још увек нисам упознао, па чак ни чуо из друге руке за такав случај.

Zato sto ljudi koji imaju finansija za vece ucesce i manji period otplate su vec kupili stan i nisu u ovoj temi uglavnom.

 

[sutraw]

Kolicina gorcine u ovoj temi od strane ljudi koji hoce da kupe stan a ne valja im nista osim tacnih parametara koji su zacrtali je neverovatna.

samo da se osvrnem na ovo, mnogo je bolje ne kupiti ništa nego kupiti nešto što ti se ne dopada samo da bi kupio.

imam u okruženju jednu porodicu koja je kupila iz straha da ih skok cene ne izbaci sa tržišta. Uzeli su nešto što je predstavljalo kompromis jer nisu imali dovoljno novca da kupe šta žele. Sad kukaju da su napravili grešku, da im se ne sviđa ni kraj ni stan, i razmišljaju o prodaji posle dve godine.

Kupovina stana je velika stvar u životu i mislim da niko ne bi trebalo da uleće u to tek tako jer moguće je lako zažaliti, završiš sa stanom koji ti se ne dopada i dugom na 20-30 god.

 

[Extroniks]

samo da se osvrnem na ovo, mnogo je bolje ne kupiti ništa nego kupiti nešto što ti se ne dopada samo da bi kupio.

imam u okruženju jednu porodicu koja je kupila iz straha da ih skok cene ne izbaci sa tržišta. Uzeli su nešto što je predstavljalo kompromis jer nisu imali dovoljno novca da kupe šta žele. Sad kukaju da su napravili grešku, da im se ne sviđa ni kraj ni stan, i razmišljaju o prodaji posle dve godine.

Kupovina stana je velika stvar u životu i mislim da niko ne bi trebalo da uleće u to tek tako jer moguće je lako zažaliti, završiš sa stanom koji ti se ne dopada i dugom na 20-30 god.

Da nisu kupili nista pre 2 godine mogli bi da se slikaju sa idejom da slican stan kupe danas jer kvadrat je dosta skuplji nego pre 2 godine, ovako kada prodaju taj stan ako nista isto ce biti pozicionirani kao pre 2 godine.

Slazem se da treba pametno sa parama, ne treba sad kupovati ni prvi stan koji izleti na oglasu, ali ako 99% oglasa ne odgovara onda ocigledno da za tu cenu za koju neko gleda nema toga sto on trazi i treba praviti kompromis ili po pitanju cene ili kriterijuma koji su postavljeni.