Sad sam pogledao, cena od oko 36000e po aru nije uopste mnogo. U gradu cene idu duplo i vise, odnosno kad se radi racunica, racuna se na max 25% od prodajne vrednosti da ide vlasnicima parcele.
U svakom slucaju racunica koju je clan Nikola objavio nije bas tacna. Objasnicu o cemu se radi.
Imamo vise 'vrsta' povrsina koje se izrazavaju:
BGRP po JUS-u (SRPS-u) - bruto povrsina gde ulaze sve prostorije koje se grade, podzemne i nadzemne. Kada investitor objavljuje koliko gradi, prikazuje ovu cifru
BRGP po GP-u - bruto povrsina u koju ne ulaze garaze, magacini, tehnicke prostorije, i sl, gde se redukuje povrsina potkrovlja i suterena. Na osnovu ove povrsine se racunaindeks zauzetosti
BRGP prodajnog prostora - pre svega mislim na stanove i poslovni prostor, racuna se kao 75-80% BRGP cele etaze. Ostalih 20-25% otpada na bruto povrsinu komunikacija.
NETO korisno (prodajno) - se dobija kao 85-90% BRGP prodajno. ostatak otpada na zidove i instalacije
jos ima i NETO korisno (prodajno) -3%- 3% se odbija zbog maltera i trebalo bi da se ova povrsina koristi kao obracunska za kuovinu stana.
povrsina parcele je oko 36.000m2
index izgradjenosti, ne bi trebalo da je preko 3, sto znaci moze da se gradi oko 108.000m2 BGRP po GP-u To u stravi predstavlja sve nadzemne etaze, odnosno etaze sa stanovima i komunikacijama. U ovom slucaju nema redukcija
Medjutim, stvarni izgradjeni BGRP po JUS-u je 137.000m2. Razlika od oko 30.000m2 odlazi na garaze, tehnicke prostorije i sve drugo sto ne ulazi u proracun po GP-u.
Da bi najvernije prikazali realnost, uzecemo da nije ostvaren max koeficijent i da je izgradjeno 107.000 po GP-u
Da bi dobili bruto stambeno, racunacu da je 20% otislo na komunikacije, sto iznosi 85600m2 bruto stambeno.
Dalje, 85600 x 0.9 (najminimalnije) dobija se 77040m2 NETO korisno. Ako bi oduzimali i 3% na malter, kako je po pravilu to je oko 74800m2 NETO prodajno
Dakle od 137000m2 bruto izgradjene povrsine, prodaje se 74800m2 (+ garaze).
Troskovi:
Plac 13mil e na 74800m2 prodajno iznosi 174e/m2
Gradi se 137000m2 x 450e/m2 (ne znam na koju foru sa ovakvom opremom i tempom bi bilo manje) to je 61.65 mil e, odnosno 824e/m2
Troskovi 'opremanja' odnosno naknade Direkciji (uzeo sam cifre od Nikole)
30.000m2 garaze po 60e/2 (50% od 112e sa popustom) je 1.8mil/e (ne uzimam u cenu stana jer bi trebalo prodate garze da isplati tu sumu odnosno da proda min 180garza po ceni od 10.000e)
posto ne znam odnos poslovnog i stambenog prostora, uzecu da je za oba 160e/m2 (srednja vrednost)
Ukupni troskovi po m2 prodajnog prostora iznose : 174+824+160= 1159e/m2
1159e*1.25 (25% profit) iznosi 1449e/m2 ~ 1500e/m2
ovo je detaljnija ali i dlaje gruba racunica, jer se poslovni prostor prodaje skuplje, ali se takodje nikad ne proda sve, pa sam zbog toga uradio kao nivelaciju gde sam racunao da se proda sve i po istoj ceni. Takodje za tacniju analizu trebalo bi da znam tacan boj kvadrata stambenog, poslovnog dela, kao i garaza.
p.s u ovom odnosu povrsina se vidi koliko je zapravo jeftinije kada se negrade podzemne garaze vec nadzemne kao sto je uradjeno u Ivana Ribara, gde je onda i cena niza.
p.p.s Sad sam video da sam pogresio u proracunu za naknadu Direkciji za garaze. Racuna se samo povrsina parking mesta, bez komunikacija, tehnickih prostorija i dr. Mada to nisam ni uracunao u cenu stana
već je započeta izgradnja i dva unutrašnja objekta. Na jednom se rade stubovi za ploču prizemlja, a na drugom već se radi ploča prvog sprata. Veliki objekat u lameli B najvise napreduje, ali on je prvi i započet, pa s obzirom na veličinu, rekao bih da će sva tri biti gotova u slično vreme. A sad malo slika.
