Savski amfiteatar (Beograd na vodi)

[spatiotecte]

neshaoct » 22 Jun 2016 09:59 pm[/url]":fhae8hcv]

Delija » 12 Jun 2016 02:55 pm[/url]":fhae8hcv]Количина глупости и безобразлука на овој теми по једном посту је неподношљива.

Kao npr. ova glupost:

Delija » 12 Jun 2016 02:55 pm[/url]":fhae8hcv]Дали смо своје земљиште минималне вредности од 700 милиона евра...

viewtopic.php?f=21&t=197&start=16900#p391539

Površina SA = 100 hektara. Da smo isparcelisali i ponudili na prodaju, je l bi mogli da prodamo svih 100 hektara?
Ne možemo jer treba ostaviti deo te površine za ulice, bulevare, trgove, park, za površine na kojima će biti objekti javne namene, treba ostaviti pojas od jedno 50-70 metara od obale kako bi Zuma bio zadovoljan... i sve to nam je onda ''pojelo'' raspoložive hektare na kojima se može graditi. Evo, neka bude da može da se gradi na pola od tih hektara. 50 hektara zemljišta pogodnog za komercijalnu izgradnju nudimo na prodaju.
Cena po hektaru?

belka » 28 Apr 2014 04:12 pm[/url]":fhae8hcv]
...za keš po tržišnoj ceni od oko 55.000 dinara za 1 kvm zemljišta, ja bih rekao i 80.000 dinara (sada ima uslova za to) parcela po parcela i da se gradnju svakog kvadrata plati Direkciji za građevinsko zemljište naknada za uređivanje građevinskog zemljišta i nema nikakvih problema.

viewtopic.php?f=21&t=197&start=3150#p278428
Kada je Belka napisao ovaj post, krajem aprila 2014. godine, srednji kurs evra je bio 115.72.
>>> 55.000 RSD = 475 evra po kvadratu.
475 evra po hvadratu = 47.500 evra za 1a (ar) = 4.750.000 evra za 1 hektar = 237.500.000 evra za 50 hektara.
>>> 80.000 RSD = 692 evra po kvadratu.
692 evra po kvadratu = 69.200 za 1a (ar) = 6.920.000 evra za 1 hektar = 346.000.000 evra za 50 hektara.

Vrednost SA je od 240 do 350 miliona evra, zavisno da li ste optimisti, ili baaaaaaš optimisti.
I, to u varijanti da se sve proda odjednom (u realnosti ne bi imalo šanse), i da se sve proda za tu istu cenu (opet u realnosti ne bi imalo šanse jer bi parcele uz Savsku ulicu bile jeftinije nego one do obale). Ali, evo...sve to zanemarimo i matematikom dođemo do raspona od 240 do 350 miliona evra.

Delija » 12 Jun 2016 02:55 pm[/url]":fhae8hcv]Дали смо своје земљиште минималне вредности од 700 милиона евра...

Kao što sam i ranije pisao, opet će se zanemariti matematika i opet će isti ljudi nastaviti da pišu o minimalno 700, ili minimalno milijardu evra vrednosti zemljišta SA jer...koga briga za činjenice. Politička mržnja ih sprečava da pišu objektivno, pa će zato nastaviti...jer evo, u oktobru 2015. je po prvi put napisana ova računica na forumu, i vidimo da skoro godinu dana kasnije isti ljudi i dalje pišu o onome u čemu ih matematika demantuje.

Neshaoct objasnio.
Plus kao vrata!

 

[milos.tro]

Zuma » Wed Jun 22, 2016 10:39 pm[/url]"
To je malo složenije. Otvoreni i zatvoreni blok sam spomenuo samo zato što je tu najjednostavnije shvatiti kako se oni odražavaju na dostupnost i korist koji većina ljudi ima od gradskog zemljišta, to nije model koji sve objašnjava. Iako je recimo prodavnica otvorena svim građanima, ipak je ono što ona nudi fiksirano voljom privatnika (a ne interesima grada) i obično ograničeno na jednu funkciju. Naprimer, većina ljudi bi na obali reke možda želeli klupu koja gleda na vodu, a neko im nudi prodavnicu cipela. Naravno, privatnik takvim ljudima može ponuditi i restoran sa foteljom, ali onda ih tera da usput jedu ili piju, i zatim plate i tu fotelju i hranu, dok oni žele samo da sede i pričaju. To je neka vrsta silovanja, iznude. U otvorenom bloku poput Novo Beogradskih ljude niko ne sprečava da prostor koriste na bilo koji način. Mogu da sede na klupi, igraju fudbal, piju, pričaju, puštaju zmajeve ili rade bilo šta drugo. Na Novom Beogradu prostor između zgrada ne pripada isključivo zgradama, dakle nije isključivo privatan, što je redovno slučaj u zatvorenom bloku. Takođe, u otvorenom bloku je često svima dostupan čak i jedan deo privatnog zemljišta, onog koji pripada zgradi. Tako da je verovatnoća da će veći deo gradske površine biti pristupačan veća ako se ide na otvorene blokove. A prodavnica je takođe privatan prostor. Problem je ustvari još složeniji od ovoga zato što je glavno pitanje šta treba plaćati kroz porez, a šta direktno prilikom konzumacije, pa onda ko ustvari treba da odlučuje o tome, što je u samim temeljima ideoloških i političkih podela.

Ono što prodavnica nudi je fiksirano voljom stanara i ljudi koji tu cirkulišu,ako nema potrebe za tim što privatnik nudi,zatim kvalitet,pristupačne cene itd. obično se takva prodavnica zatvara.Npr.zašto se zatvorila mesara u onoj crnoj zgradi blok 63? Malo prodatih stanova tj stanara u samoj zgradi (potencijalnih kupaca u mesari),a i konkurencija u okolini.

Zuma u bilo koji restoran da odeš u Beogradu,nećeš moći tek tako da pričaš i ćaskaš,a da ne naručiš nešto,makar za piće.I na novoj promenadi ljudi mogu da sede,igraju odbojku na pesku (umesto fudbala),puštaju zmajeve,a bogami i popiju piće po jako pristupačnim cenama.

Na koje privatno zemljište koje pripada zgradi,misliš da je dostupno svima?

 

[laki72]

Ja bih se zakleo da sam na temi pročitao post "Neše iz BG"...

Sent from my LG-D320 using Tapatalk

 

[razgradjevinar]

kako se dobacuju drugari plusicima ko vrata, sjajno..

po toj naprednoj matematici razlika kod cene zemljista od 300 miliona je velika, doke je razlika izmedju tri milijarde investicija (koje niko drugi nema) i 300 miliona kredita (nije da nema) zanemarljiva

 

[spatiotecte]

A zar ja ne smem da dam plus nekome cije misljenje delim?

 

[Zuma]

milos.tro » 22 Jun 2016 11:16 pm[/url]":r1pryl32]
Ono što prodavnica nudi je fiksirano voljom stanara i ljudi koji tu cirkulišu,ako nema potrebe za tim što privatnik nudi,zatim kvalitet,pristupačne cene itd. obično se takva prodavnica zatvara.Npr.zašto se zatvorila mesara u onoj crnoj zgradi blok 63? Malo prodatih stanova tj stanara u samoj zgradi (potencijalnih kupaca u mesari),a i konkurencija u okolini.

Ideja da tržište može da zameni urbanističko planiranje nema smisla. Ovde se tržištu toliko često pridaju neke skoro magične sposobnosti da to mene neodoljivo potseća na komunističku ideologiju. Teorija se na potpuno jednak način drastično razlikuje od prakse. Jeste, ako nema mušterija, radnja će biti zavorena. Ali zašto u razmišljanju ne nastaviš dalje? KAD neće biti mušterija? Nije to baš tako jednostavno.

Kad mi treba zanatlija, ja idem tamo gde ima puno zanatlija. Kad mi trebaju cipele, idem tamo gde ima puno prodavnica cipela. Tako imam veći izbor uz manje traženja. Što znači da i ponuda formira potražnju, a ne samo potražnja ponudu. Ako urbanista specijalizuje neki kraj grada za jednu vrstu usluga, onda će tamo odlaziti samo ljudi kojima treba takva usluga, a neće dolaziti oni kojima ne treba. Ako promeni vrstu usluge, onda će dolaziti neki drugi. Ako je taj kraj privlaćan i zbog nečeg drugog (obala reke, dobra saobraćajna povezanost) onda će tip radnji koji je tamo najmnogobrojniji uvek imati puno mušterija, maltene bez obzira šta nude. Drugim rečima, dodatnim atrakcijama i specijalizacijom prostora si upravo u velikoj meri ukinuo regulacionu moć ponude i potražnje (u smislu da samo posećenost, tj očekivani komercijalni uspeh nekog tipa prodavnica ili biznisa treba da utiče na urbanističku odluku kako taj prostor urediti i koji biznis tu treba da bude).

Konkretno, na ovoj, izuzetno privlačnoj obali Save, ako napraviš samo kafane, one će uvek biti pune. Ako napraviš rekreacionu zonu, i ona će uvek biti puna. Šta god da napraviš, biće puno. Neće dolaziti isti ljudi, niti je potencijalni broj korisnika isti za svaku moguću namenu obale, ali pošto je obala ipak dovoljno mala i dovoljno privlačna, ona ĆE UVEK BITI PUNA, zato što je potražnja uvek mnogo veća od raspoloživog prostora.

Tako postaje jasno da je na posebno privlačnim gradskim lokacijama regulaciona moć slobodnog tržišta neupotrebljiva kao urbanistički kriterijum. Izborom radnji i opremanjem obale ćeš odrediti koji će podskup građana dolaziti (a ko će izvisiti), i to je jedino što si postigao. A obala će uvek biti posećena. To znači da je potreban drugi, bolji i opštiji kriterijum za izbor šta bi na obali Save trebalo da bude.

Zuma u bilo koji restoran da odeš u Beogradu,nećeš moći tek tako da pričaš i ćaskaš,a da ne naručiš nešto,makar za piće.I na novoj promenadi ljudi mogu da sede,igraju odbojku na pesku (umesto fudbala),puštaju zmajeve,a bogami i popiju piće po jako pristupačnim cenama.

Razlika je što lokalnih restorana ima puno, a Savski amfiteatar sa obalom Save u centru starog grada je samo jedan. Retko će ko iz Miljakovca ići u prodavnicu u Mirijevo, ali će mnogi sa oba mesta povremeno ići u centar grada i na obalu Save. Ona ne teče ni u Miljakovcu ni u Mirijevu. To znači da kad postoji tako raširena i opravdana potreba za nekim gradskim prostorom (društveno korisna potreba) onda grad mora da obezbedi da on bude pristupačan i javan, i da ima DOVOLJNO mesta za očekivanu potražnju. Zašto ne bismo smanjili poreze i ukinuli opštu zdravstvenu zaštitu, pa ko je bolestan, neka plaća ono što se na njega potroši. Ako može. Kao u Americi. To je potpuno isto. Misliš da građani nemaju pravo da budu pored reke zato što ne stanuju pored nje?

 

[neshaoct]

Delija » 12 Jun 2016 02:55 pm[/url]":f02km04b]Количина глупости и безобразлука на овој теми по једном посту је неподношљива.

Kao npr.:

razgradjevinar » 22 Jun 2016 11:26 pm[/url]":f02km04b]...po toj naprednoj matematici razlika kod cene zemljista od 300 miliona je velika, doke je razlika izmedju tri milijarde investicija (koje niko drugi nema) i 300 miliona kredita (nije da nema) zanemarljiva

Izmislio si kredit od 300 miliona evra.
Istina je:

Strategic Partner will extend the following loans to RoS:
a) the loan for the purpose of financing the costs of the Legal Clearance and the Physical Clearance in the amount of EUR 40,000,000 (Euro forty million); and
b) the loan for the purpose of financing the costs of infrastructure necessary for the Project in the amount of EUR 90,000,000 (Euro ninety million); and
c) subject to delivering of the Excess Costs Acceptance Notice, the Excess Cleanup Loan.

Tih 130 miliona vraćamo svi mi, tj. država iz budžeta. To i jeste logično jer ono što će se uraditi od 130 miliona koje uzima država će i služiti svima nama, što se vidi iz opisa. Ali doooobro, šta ima veze...prvo se ''naduva priča'' o minimalno 700 miliona vrednosti zemljišta u SA (nekima na temi je i to bilo malo pa su zaokruživali na milijardu evra)...a, onda se kredit državi od 130 miliona naduva na 300 jer eto...to je valjda objektivno pisanje o projektu.

Isto kao što je ''objektivan'' svaki pokušaj svođenja vrednosti projekta BnV na 300 miliona evra. Kao eto, pisalo se o milijardama, a sad kao 300 miliona.
Svako ko kaže da će čitav projekat BnV (ako se ikada izgradi svaka parcela, svaki objekat na njoj), koštati 300 miliona, nema baš previše kontakta sa realnosti. Koliko to onda košta kvadrat u izgradnji ako se skoro 2 miliona kvadrata BnV može napraviti za 300 miliona evra? To je nekih 150 evra po kvadratu. Pa, jeeeeeeste....vrlo je realno da kvadrat u izgradnji u okviru projekta BnV košta 150 evra...da...da... :roll:
Pošto već vidim odgovor u stilu nismo ni mislili da izgradnja skoro 2 miliona kvadrata BnV ukupno košta 300 miliona evra, nego da će taj početni kapital da vrte u krug idući od faze do faze izgradnje... Pa, šta? Je l to razlog da celokupnu vrednost projekta svodite samo na vrednost njegove prve faze, ili prve A faze (kako li su već krstili ovo što su započeli i najavili da će započeti do kraja godine)?
Nešto ne vidim da u temi o npr. West65 pišete kako ustvari projekat ne vredi onoliko koliko je Grujić rekao, nego vredi samo onoliko koliko ga je koštala prva zgrada jer će on eto da vrti te pare iz faze u fazu izgradnje. Isto tako, nešto ne vidim da vrednost Airport City-a računate samo po prvoj njegovoj zgradi, nego bez ikakvih problema brojite izraelcima vrednost svih kvadrata planiranih u okviru projekta koji se evo pravi već koliko...10 godina. Niste se ni tu setili da kažete ''ma kaaaaaakvi, taj projekat ne vredi toliko koliko kažu izraelci jer oni samo obrću pare od prve zgrade u okviru projekta''. Ovako može da se nabraja još dosta primera, ali je suština da samo za projekat BnV se kao setite da zamerite to što se eto isti početni kapital planira vrteti od faze do faze izgradnje (plus keš dobijen od budućih vlasnika stambenih kvadrata), ali se to ne setite da uradite za bilo koji drugi projekat koji se na isti način pravi u gradu Beogradu.

>>> Vrednost SA od 240 do 350 miliona naduvati na minimalno 700 miliona evra, a poželjno zaokružiti na milijardu evra ''poklonjenog zemljišta našeg grada''.
>>> Kredit državi koji svi mi vraćamo od 130 miliona (40+90), naduvati na 300 miliona evra.
>>> Vrednost prve faze projekta BnV računati kao vrednost čitavog projekta kako bi se iz priče sklonile nekakve milijarde, ali isti takav šablon ne koristiti ni za jedan drugi projekat u gradu (gde se isto tako vrte pare od faze do faze izgradnje).

Ma, objektivne su sve tri stavke, nema šta. Uopšte niste politički motivisani kada ih takve pišete, ma kakvi...

 

[arapski investitor]

da je svako platio po 100 dinara pre nego sto je napisao vec postavljen komentar na ovoj temi, igor bi do danasnjeg dana imao tri milijarde evra da izgradi bnv. ponovo apelujem da se tema prebaci u sekciju relax. aman, ljudi..

 

[Igor]

Neshaoct je pored toga sto je prilicno verodostojno pokazao da bi model za koji se ja zalazem a to je parcelacija i prodaja zemljista i uzimanje para od naknade bilo dosta tanko resenje sa druge strane pokazao da zemljiste nije da ne vredi nista tj 0 kako su politicari izjavljivali.

Zumu bas i ne razumem sa pricom o zatvorenim zajednicama u konceptu koji nije starogradski sa upravo zatvorenim blokovima a jos manje mi je jasno pminjanje trzista cije se poluge i uticaj na planove osporavaju i dovodi u vezu sa komunizmom.

 

[Zuma]

Ma ništa, zaboravi. Sad vidim da bi bio potreban ceo esej i daleko veća koncentracija od one za koju sam trenutno sposoban. Postoji stalna tendencija da se ovo što je ovde urađeno opravda na jedan tobože pragmatičan ekonomski način. Ranije ovde nije bilo ništa, a sada će biti nešto. Pa ako ovde ubduduće bude puno ljudi, a lokali budu uspešni, onda će to tobože biti krunski dokaz da je upravo ovo i trebalo uraditi sa Savskim amfiteatrom. A ako im biznis popadne, tj lokali, prodavnice ili obala budu loše posećeni, tek bi onda to bio znak da projekat nije bio dobar, jer su ljudi nezadovoljni i ne žele to, nego nešto drugo. Ili čak i tada, da je samo ponuda usluga u lokalima neodgovarajuća, a sve ostalo sa projektom u redu. Hteo sam da kažem da takva čisto ekonomska, tržišna logika kao jedina osnova urbanističkih izbora nema smisla, jer uspeh na tržištu ne zavisi samo od potražnje već i obrnuto, dakle od arbitrarnih urbanističkih odluka koje uobličavaju želje potrošača, buduće tržište i definišu buduću ponudu, a da usput na jednostavnom primeru tipa bloka pokažem da "Gated community" = "zatvorene zajednice" predstavljaju više jedan proces ka kome neki grad polako ide, a ne određeno konkretno stanje koje jeste ili nije realizovano u BNVu, tj. da se neki elementi segregacije i političke suštine urbanističkog izbora mogu naći već i u običnom izboru između otvorenog i zatvorenog bloka. Tj da nije slučajno što su u Starom gradu zatvoreni, na Novom Beogradu otvoreni, dok su se projektanti BNV ponovo vratili na nešto što je zbog velikog indeksa zauzetosti parcele (za ovako visoke zgrade i broj ljudi) efektivno zatvoreni blok, iako baš veoma visokim zgradama i velikom broju ljudi, a pogotovo obali reke, DALEKO više odgovara otvoreni blok i veći razmak između zgrada. Ali slažem se da sve to nije dovoljno objašnjeno i to je moja krivica.

 

[stf]

Igor » 23 Јун 2016 03:32 am[/url]":1a0w9yit]Neshaoct je pored toga sto je prilicno verodostojno pokazao da bi model za koji se ja zalazem a to je parcelacija i prodaja zemljista i uzimanje para od naknade bilo dosta tanko resenje sa druge strane pokazao da zemljiste nije da ne vredi nista tj 0 kako su politicari izjavljivali.

Да земљиште не вреди ништа је популистичка политичка изјава, али је чињеница да је то земљиште било и јесте фактички - мртав капитал.

У којој год опцији урбанизације Амфитеатра, трошкови измештања инфраструктуре и чишћења земљишта јако тешко могу да се подмире накнадама за изградњу који би се добили од инвеститора. Neshaoct се потрудио да што тачније срачуна вредност земљишта, а треба се имати у виду да би се та цифра добила од приватних инвеститора ТЕК ОНДА када се Амфитеатар очисти и инфраструктурно опреми.

Значи, на регуларан начин, држава би морала да се подебело задужи у кредитима како би могла да Амфитеатар уопште и припреми за продају. Трошкови који би се у том процесу прикупили би драстично подигли почетну цену земљишта. Та драстично подигнута цена земљишта би инвеститорима даље била исплатива једино изградњом великог броја квадрата - заиста великог броја квадрата.

Код овог пројекта је проблематчно мењање правног система државе и званично, од стране државе прављење једнакијих од једнаких (јер је то дуве на сцени, само се вешто прикрива), и аматерско урбанистичко решење. Све остало би се десило на исти начин у било којој верзији урбанизације овог простора.

Тако да утопистички "Београдски централ парк" у старту није било никада могуће неправити ... сем можда у комунизму.

 

[mekbejn]

Pa cekajte, a Prokop a most Vinca, to placa ko?
Da, znam, to sve nama treba, ali most Vinca ne bismo videli narednih 30 godina da nije BnV. Dakle imamo trosak bar tih pola milijarde evra.
Da je investitor dao taj kes, pa evo mu ceo SA

 

[milos.tro]

Kada se pominje 700 miliona evra "tržišne vrednosti SA" misli se na ovo:
"Ako bi uzeli u obzir da bi se gradilo 1.000.000 kvadrata stambenog i 750.000 kvadrata poslovno-komercijalnog prostora onda bi PRIHOD OD NAKNADI ZA UREDJENJE GRADJEVINSKOG ZEMLJIŠTA IZNOSIO po naknadama iz februara 2015g - 755 MILIONA EVRA,ODN. 780 MILIONA EVRA(po naknadama iz oktobra ove godine). Takodje treba dodati i prihode od poreza na imovinu,pdv-a itd"
viewtopic.php?f=21&t=197&hilit=tr%C5%BEi%C5%A1na+vrednost+savskog+amfiteatra&start=12275

Kalkulacije po tipu prihoda od naknadi i po slovu ugovora sam pravio ranije:
viewtopic.php?f=21&t=197&hilit=tr%C5%BEi%C5%A1na+vrednost+savskog+amfiteatra&start=14800

Ovde treba dodati i "skrivene troškove" koji nisu obuhvaćeni regulacionim planom a jesu nacrtom plana u okviru granica SA (interni šinski sistem,kanalizacioni tunel ispod Save,najava proširenja visokokapacitetnih saobraćajnica,pitanje finansiranja rekonstrukcije SSM,finansiranje studija izvodljivosti linija podzemne železnice kroz SA i eventualno izgradnja pomenutih itd.) koje bi finansirao (Grad,Republika) ili Arapski investitor što bi mu se moralo refundirati npr. smanjenjem udela u profitu RS i tome slično.

 

[Zuma]

stf » 23 Jun 2016 07:00 am[/url]":4x8uwoqx]
Да земљиште не вреди ништа је популистичка политичка изјава, али је чињеница да је то земљиште било и јесте фактички - мртав капитал.

У којој год опцији урбанизације Амфитеатра, трошкови измештања инфраструктуре и чишћења земљишта јако тешко могу да се подмире накнадама за изградњу који би се добили од инвеститора. Neshaoct се потрудио да што тачније срачуна вредност земљишта, а треба се имати у виду да би се та цифра добила од приватних инвеститора ТЕК ОНДА када се Амфитеатар очисти и инфраструктурно опреми.

Значи, на регуларан начин, држава би морала да се подебело задужи у кредитима како би могла да Амфитеатар уопште и припреми за продају. Трошкови који би се у том процесу прикупили би драстично подигли почетну цену земљишта. Та драстично подигнута цена земљишта би инвеститорима даље била исплатива једино изградњом великог броја квадрата - заиста великог броја квадрата.

Strateški gradski projekti, oni od kojih će korist imati ceo grad, plaća CEO grad. Nije neophodno da konačna zarada od nekog zemljišta uvek bude veća od troškova pripreme tog zemljišta za gradnju. Ako će od neke gradnje imati koristi i drugi delovi grada, onda se za tu gradnju može koristiti deo zarade sa drugih delova grada. Grad ima samo jedan glavni račun za prihode i rashode, a ne hiljade računa za svaki gradski plac posebno, i važno je samo da taj jedan račun ima pozitivan bilans. Dakle, ako kažemo da je prostor u granicama projekta BNV posebno značajan za grad (most, metro, tunel, rešenja saobraćajnog čvora u centru, pešačko rekreativna komunikacija obalom reke, silazak grada na reke, oslobađnja i drugih rečnih obala od šina, iseljavanje autobuskih stanica i teretne železničke stanice, iseljavanje industrije, novi centralni kanalizacioni kolektor i bolja komunalna infrastruktura u centralnoj zoni, prostor za reprezentativne zgrade i kulturu, itd, itd) onda ga nije neophodno upropastiti ogromnom količinom komercijalne gradnje samo zbog totalno arbitarne i neopravdane knjigovodstvene odluke da finansijski bilans svake male gradske površine sa slučajnim granicama obavezno mora biti veći od nule. To nema veze sa komunizmom (on se ovde spominje samo zbog plašenja naroda), već jedino sa matematikom i logikom. U tome je greška ovog argumenta.

 

[razgradjevinar]

spatiotecte » 22 Jun 2016 11:43 pm[/url]":lcouo8al]A zar ja ne smem da dam plus nekome cije misljenje delim?

imate vi sva prava, na osnovu onoga sto pisete slutim da par vas ima ili se nada i nekim pravima koja ce zaobici nas obicnu raju i ove botice donjeg nivoa, takozvane sendvicare, te moj post nije u smislu uskracivanja vasih prava vec vise jedan kraci potsetnik slucajnim namernicima na ovom forumu na neke ocigledne cinjenice sa kojih vi bezobrazno skrecete paznju

 

[stf]

Zuma » 23 Јун 2016 09:23 am[/url]":2ogm78ag]Dakle, ako kažemo da je prostor u granicama projekta BNV posebno značajan za grad (most, metro, tunel, rešenja saobraćajnog čvora u centru, pešačko rekreativna komunikacija obalom reke, silazak grada na reke, oslobađnja i drugih rečnih obala od šina, iseljavanje autobuskih stanica i teretne železničke stanice, iseljavanje industrije, novi centralni kanalizacioni kolektor i bolja komunalna infrastruktura u centralnoj zoni, prostor za reprezentativne zgrade i kulturu, itd, itd) onda ga nije neophodno upropastiti ogromnom količinom komercijalne gradnje samo zbog totalno arbitarne i neopravdane knjigovodstvene odluke da finansijski bilans svake male gradske površine sa slučajnim granicama obavezno mora biti veći od nule.

И не кажем да треба бити већи од нуле, али треба да буде барем на нули. А у случају Амфитеатра, да би рачун био на нули, у сваком се случају мора градити много квадрата. По било којој верзији урбанизације. Све остало су влажни снови и утопија без покрића. Амфитеатар је изузетно компликовано и скупо ревитализовати и реурбанизовати јер он није нека ливада иза Медаковића на коју пошаљеш десет булдожера да поравнају мељиште и платиш десетак дневница шљакерима. Предуслови за урбанизацију Амфитеатра су започети још седамдесетих и коштали су нас већ пар милијарди. (нови железнички чвор)

Хипотетички "Београдски централни парк" на подручју Амфитеатра би био најскупљи парк у историји човечанства.

Дакле, не треба пројекат крљати критикама које су утопистичке и нереалне. Овај степен комерцијализације и изградње је био неминован у свакој верзији урбанизације. Проблем је у лошем распореду тих квадрата, односно очајном мастерпану.

 

[razgradjevinar]

neshaoct » 23 Jun 2016 03:08 am[/url]":nc1qnu8l]
Nešto ne vidim da u temi o npr. West65 pišete kako ustvari projekat ne vredi onoliko koliko je Grujić rekao, nego vredi samo onoliko koliko ga je koštala prva zgrada jer će on eto da vrti te pare iz faze u fazu izgradnje. Isto tako, nešto ne vidim da vrednost Airport City-a računate samo po prvoj njegovoj zgradi, nego bez ikakvih problema brojite izraelcima vrednost svih kvadrata planiranih u okviru projekta koji se evo pravi već koliko...10 godina. Niste se ni tu setili da kažete ''ma kaaaaaakvi, taj projekat ne vredi toliko koliko kažu izraelci jer oni samo obrću pare od prve zgrade u okviru projekta''. Ovako može da se nabraja još dosta primera, ali je suština da samo za projekat BnV se kao setite da zamerite to što se eto isti početni kapital planira vrteti od faze do faze izgradnje (plus keš dobijen od budućih vlasnika stambenih kvadrata), ali se to ne setite da uradite za bilo koji drugi projekat koji se na isti način pravi u gradu Beogradu.

ne vidis zato sto niko sa dva grama mozga ne bi poredio komercijalne projekte za koje su investitori kupili zemljiste, platili takse i izasli na trziste sa ovom prevarom u vasoj reziji

 

[dosen]

Park nije skup jer je zajednicko dobro i velika dodata vrednost za grad, na mnogo nivoa, i za mnogo godina. O finansijskim efektima, ne bih jer je vec dosta napisano. Epilog ce se vrlo verovatno desavati na stranim i domacim sudovima i medjunarodnim crvenim poternicama.


Prava pitanja za forum su recimo:

-koliko je kostalo "ciscenje" terena. Po stavkama. I ko je platio. Koje firme su radile.
-koliko kosta stambeno resenje koje su "ponudili" licima na terenu, a koliko otkup. Po stavkama. I ko je platio. Koje firme su radile.
-koliko para je ulozila za potrebe bloka 15 zajednicka firma a koliko drzava-po stavkama. Koliko su dobili za rezervacije. Koje firme su radile.
-koliko je kostalo setaliste sa obaloutvrdom. I ko je platio. Koje firme su zaista radile.

Ako to uspete da iskopate, onda ste carevi.

 

[Zuma]

stf » 23 Jun 2016 10:51 am[/url]":r6b2jubw]
И не кажем да треба бити већи од нуле, али треба да буде барем на нули. А у случају Амфитеатра, да би рачун био на нули, у сваком се случају мора градити много квадрата. По било којој верзији урбанизације. Све остало су влажни снови и утопија без покрића. Амфитеатар је изузетно компликовано и скупо ревитализовати и реурбанизовати јер он није нека ливада иза Медаковића на коју пошаљеш десет булдожера да поравнају мељиште и платиш десетак дневница шљакерима. Предуслови за урбанизацију Амфитеатра су започети још седамдесетих и коштали су нас већ пар милијарди. (нови железнички чвор)

A zašto treba da bude barem na nuli? Zašto ne može biti negativan, a da se taj minus nadoknadi pozitivnim efektima čišćenja SA u drugim krajevima grada (ili čak nematerjalnim pozitivnim efektima)?

Selektivno biraš koje ćeš koristi računati na plus strani ovog knjigovodstva. Ako se ispostavi da je naprimer Beogradu potreban most u produžetku Zorana Đinđića, zar to neće biti ogromna "zarada" ako se taj most MOŽE napraviti zato što recimo nema projekta BNV i kule tamo gde bi on trebao da dođe? Onda se naspram troškova čišćenja SA stavlja ne samo zarada od komercijalnih zgrada u SA, nego i korist što imamo još jedan most koji nam treba. A ti to ne računaš u "zaradu", tj u pozitivne efekte oslobađanja SA. Isto važi i za ostale prenosti oslobađanja SA. Recimo "zarada" je i oslobađanje svih Beogradskih obala od šina. To se takođe mora računati kao zarada ostvarena zahvaljujući investiciji, tj trošku čišćenje SA. A ti ni to ne uračunavaš u bilans projekata čišćenja SA. Itd, ne mogu se sve koristi od čišćenja svesti SAMO na onaj novac koji bi mogao biti zarađen SAMO od gradnje mnoštva komercijalnih objekata u SA. Ako je u bilo kom smislu "korisno" da tu bude nešto drugo, onda je i ta korist efektivno "zarada" koja takođe pokriva deo troškova.

 

[DusanBG]

Uh koliko postova i preračuna vrednosti. Ako baš insistiramo na prostoj matematici (koja je ovde svakako mnogo složenija) evo ukatko mog viđenja.

Kako Miloš napisa, za samo troškove naknade za uređenje GGZ bi bilo potrebno za 1,5 miliona kvadrata (made se meni čini da je priča 3 miliona?) platiti oko 700 miliona evra, ako već ovo vodimo kao ekstra lokaciju što jeste. Sve sa popustima to je minimum 350 miliona. Nisam siguran da li će i ovako uređenje koštati više od toga, mada iskreno nemam pojma koliko košta uređenje ovakvog prostora.

A trenutno za izgradnju bilo koje zgradice u centralnim gradskim opštinama Stari Grad, Vračar, cena zemljišta u cenu kvadrata ulazi sa 500-700 evra. Dakle kada dođete nekome ko ima plac i kažete cenu, može da se napravi 1000 neto kvadrata, čovek kaže min pola miliona i to je to.

Tako da mi tih 700 miliona deluje sasvim realno, sve i da dobiju "cenu na veliko".

Ono što ovde jeste najveći problem je što je neko zavaljao čitav centar grada kao da se prodaje sada i odmah. A onda se ispostavilo, pa nije sada i odmah, biće za jedno 2-3 decenije. zato je sasvim realno da se prostom preparcelacijom/rpdaojom i finansiranjem svih ovih radova samo od grada moglo sigurno proći bolje.

 

[milos.tro]

Zuma » Thu Jun 23, 2016 5:38 am[/url]":2zf55mve] Tj da nije slučajno što su u Starom gradu zatvoreni, na Novom Beogradu otvoreni, dok su se projektanti BNV ponovo vratili na nešto što je zbog velikog indeksa zauzetosti parcele (za ovako visoke zgrade i broj ljudi) efektivno zatvoreni blok, iako baš veoma visokim zgradama i velikom broju ljudi, a pogotovo obali reke, DALEKO više odgovara otvoreni blok i veći razmak između zgrada. Ali slažem se da sve to nije dovoljno objašnjeno i to je moja krivica.

Zuma, nadjoh jedan tekst na ovu temu:
Pogledajte prilog 1
http://www.urbel.com/documents/planovi/ ... 20l%205-07).pdf
i poredjenje sa nacrtom plana BNV-a

 

[neshaoct]

DusanBG » 23 Jun 2016 02:43 pm[/url]":3mmwr3a8]...Kako Miloš napisa, za samo troškove naknade za uređenje GGZ bi bilo potrebno za 1,5 miliona kvadrata (made se meni čini da je priča 3 miliona?) platiti oko 700 miliona evra, ako već ovo vodimo kao ekstra lokaciju što jeste. Sve sa popustima to je minimum 350 miliona.

miloš.tro je to računao za broj kvadrata koji nam je pokazan u postojećem planu za BnV. Međutim, taj plan nije dobar, je l tako? Mi smo ustvari, primera radi, sproveli međunarodni konkurs i prvoplasirano rešenje sa konkursa predviđa drugačija rešenja od postojećeg plana za prostor SA. Ne predviđa ista rešenja, istu gustinu, isti broj kvadrata poslovnog i stambenog prostora. Neeee...mi po tom rešenju u SA imamo još objekata javne namene, npr. zgradu opere, možda i poneki fakultet, npr. BGD filharmoniju smo isto stavili tu, nema tržnog centra, i svašta nešto. Čuvamo vizure Beograda i zato nema posebno visokih zgrada u SA, osim možda 3-4 tamo negde uz Gazelu...
Dakle, sada po takvom planu, po takvom rešenju naplaćujemo takse. I, zato onda više nema kvadrature kao za ovaj aktuelni plan BnV, već ima manje kvadrature. Npr. jedno 35% manje. Realno je da bi bio i veći procenat umanjenja, ali eto.

Zato i prihod po naknadama za sve te kvadrate ne može biti koji se navodi jer sada ima manje kvadrata koji su osnovica za naplatu, i pada na oko 450 miliona evra (onih gore pomenutih 700 miliona minus oko 35%). Plus, popust na plaćanje odjedanput po sadašnjoj uredbi je 30%, a po staroj je bio 50%. Ako nam plate odjednom, mi im po uredbi onda moramo odobriti 30% popusta i na tih 450 miliona evra...Prihodovali bi tako oko 315 miliona (450 minus popust jer su nam platili odjednom), od naknada.

DusanBG » 23 Jun 2016 02:43 pm[/url]":3mmwr3a8]Nisam siguran da li će i ovako uređenje koštati više od toga, mada iskreno nemam pojma koliko košta uređenje ovakvog prostora.

U PPPPN-u piše da infrastruktura neophodna za BnV (unutar SA i van njega), košta 400 miliona evra. Od toga, procena je da u okviru SA košta 275 miliona evra. Nesumnjivo je da bi iznos naknada pokrio trošak infrastrukture u okviru SA. Isto tako je nesumnjivo da prihod od naknada ne bi pokrio trošak od 400 miliona evra za komplet infrastrukturu potrebnu za BnV, tj. u okviru prostora SA i van njega.
Plus bi tada onda sami trebali da finansiramo barem 150.000 kvadrata objekata javne namene (fakulteti, muzeji, opera, BGD filharmonija, škole, vrtići...) u okviru SA. Kažem barem 150.000 kvadrata takvih objekata jer postojeći plan predviđa 62.000 takvih kvadrata, a ovde se priča da to nije dovoljno, da je premalo. Ok, premalo je, evo neka bude onda tek malo jače od duplo preko toga. Plus nam trebaju pare za onaj park od 20 hektara koji je i po postojećem planu predviđen u okviru SA kao deo BnV, a taj neki bolji plan sigurno ne bi izbacio park, ili ga smanjio, plus bi taj novi plan u trošak ukalkulisao i metro liniju kroz SA, ili ukopavanje par postojećih koloseka, ili koje bi se već rešenje izabralo...itd, itd.
Treba imati na umu da je u primeru koji je dat za cenu kvadrata zemljišta u SA računato da je to potpuno gola zemlja. Dakle, računato je da nema potrebne infrastrukture, pa je opet računata cena ista ili veća nego što su cene sada po centralnim gradskim opštinama ali za potpuno infrastrukturno sređenu zemlju.

 

[neshaoct]

razgradjevinar » 23 Jun 2016 10:55 am[/url]":16h7tgj1]

neshaoct » 23 Jun 2016 03:08 am[/url]":16h7tgj1]
Nešto ne vidim da u temi o npr. West65 pišete kako ustvari projekat ne vredi onoliko koliko je Grujić rekao, nego vredi samo onoliko koliko ga je koštala prva zgrada jer će on eto da vrti te pare iz faze u fazu izgradnje. Isto tako, nešto ne vidim da vrednost Airport City-a računate samo po prvoj njegovoj zgradi, nego bez ikakvih problema brojite izraelcima vrednost svih kvadrata planiranih u okviru projekta koji se evo pravi već koliko...10 godina. Niste se ni tu setili da kažete ''ma kaaaaaakvi, taj projekat ne vredi toliko koliko kažu izraelci jer oni samo obrću pare od prve zgrade u okviru projekta''. Ovako može da se nabraja još dosta primera, ali je suština da samo za projekat BnV se kao setite da zamerite to što se eto isti početni kapital planira vrteti od faze do faze izgradnje (plus keš dobijen od budućih vlasnika stambenih kvadrata), ali se to ne setite da uradite za bilo koji drugi projekat koji se na isti način pravi u gradu Beogradu.

ne vidis zato sto niko sa dva grama mozga ne bi poredio komercijalne projekte za koje su investitori kupili zemljiste, platili takse i izasli na trziste sa ovom prevarom u vasoj reziji

Još jednom:

Delija » 12 Jun 2016 02:55 pm[/url]":16h7tgj1]Количина глупости и безобразлука на овој теми по једном посту је неподношљива.

Ovaj tvoj post razgrađevinar koji sam citirao gore je primer toga.

Preduzeće BnV d.o.o. je dobilo u zakup bez naknade zemlju u okviru SA. Vlasništvo se upisuje parcela po parcela tek nakon što se konkretna parcela izgradi, i nakon što izgrađeni objekat na njoj dobije upotrebnu dozvolu. Drugim rečima, vlasnik se postaje tek kad se ulože pare i objekat na konkretnoj parceli završi.
Zbog toga što je zemlja SA data u zakup preduzeću BnV. d.o.o. bez naknade, vlasnik te zemlje, tj. Republika Srbija, vlasnik je 32% preduzeća BnV d.o.o. :

Poslovno ime: REPUBLIKA SRBIJA
Matični broj: 07020171
Udeo: 32 %
Uplaćeni novčani kapital:
1.000.000 RSD 04.09.2015

Poslovno ime: Belgrade Waterfront Capital Investment L.L.C.
Matični broj: CN-1945304
Zemlja: Ujedinjeni Arapski Emirati
Udeo: 68 %
Uplaćeni novčani kapital:
2.644.173,4 RSD 06.08.2015
2.403.758.000 RSD 18.09.2015
2.451.900.000 RSD 29.03.2016

Ustvari, Republika Srbija je vlasnik 32% preduzeća BnV d.o.o. zato što je dala zemlju u zakup bez naknade, i zato što je uplatila skoro 8.500 evra.
Sa druge strane, većinski vlasnik BnV d.o.o. do sada je uplatio oko 40.5 miliona evra.
BnV d.o.o. neće platiti naknade, ali će zato snositi trošak kompletne infrastrukture neophodne za kvadrate koje će izgraditi i prodavati, ali i trošak izgradnje ulica, bulevara, parkova, kao i 62.000 kvadrata objekata javne namene... Inače, ta ''kombinacija'' gde ne plaćaju, ali zato imaju obavezu da sami naprave svojim parama sve (ne samo kvadrate koje će prodavati, nego i izgrade objekte javne namene, srede infrastrukturu i površine javne namene) u SA, a koju si pripisao ''mojoj režiji'':

Delija » 28 Apr 2014 09:32 am[/url]":16h7tgj1]Једини друштвено и законски прихватљив оквир по ком би Арапи градили нешто у СА је:

- Да купе земљиште по тржишној цени
- Да купе земљиште градњом дела неопходне јавне инфраструктуре.

Све остало је чин велеиздаје и тешки криминал.

 

[Karlo del Ponte]

Zuma » 23 Jun 2016 02:40 pm[/url]":1bsyncmr]

stf » 23 Jun 2016 10:51 am[/url]":1bsyncmr]
И не кажем да треба бити већи од нуле, али треба да буде барем на нули. А у случају Амфитеатра, да би рачун био на нули, у сваком се случају мора градити много квадрата. По било којој верзији урбанизације. Све остало су влажни снови и утопија без покрића. Амфитеатар је изузетно компликовано и скупо ревитализовати и реурбанизовати јер он није нека ливада иза Медаковића на коју пошаљеш десет булдожера да поравнају мељиште и платиш десетак дневница шљакерима. Предуслови за урбанизацију Амфитеатра су започети још седамдесетих и коштали су нас већ пар милијарди. (нови железнички чвор)

A zašto treba da bude barem na nuli? Zašto ne može biti negativan, a da se taj minus nadoknadi pozitivnim efektima čišćenja SA u drugim krajevima grada (ili čak nematerjalnim pozitivnim efektima)?

Selektivno biraš koje ćeš koristi računati na plus strani ovog knjigovodstva. Ako se ispostavi da je naprimer Beogradu potreban most u produžetku Zorana Đinđića, zar to neće biti ogromna "zarada" ako se taj most MOŽE napraviti zato što recimo nema projekta BNV i kule tamo gde bi on trebao da dođe? Onda se naspram troškova čišćenja SA stavlja ne samo zarada od komercijalnih zgrada u SA, nego i korist što imamo još jedan most koji nam treba. A ti to ne računaš u "zaradu", tj u pozitivne efekte oslobađanja SA. Isto važi i za ostale prenosti oslobađanja SA. Recimo "zarada" je i oslobađanje svih Beogradskih obala od šina. To se takođe mora računati kao zarada ostvarena zahvaljujući investiciji, tj trošku čišćenje SA. A ti ni to ne uračunavaš u bilans projekata čišćenja SA. Itd, ne mogu se sve koristi od čišćenja svesti SAMO na onaj novac koji bi mogao biti zarađen SAMO od gradnje mnoštva komercijalnih objekata u SA. Ako je u bilo kom smislu "korisno" da tu bude nešto drugo, onda je i ta korist efektivno "zarada" koja takođe pokriva deo troškova.

Шинофобија и ауспухофилија поново харају...

Да предлозимо Французима да обалу Сене и Азурну обалу "ослободе" од шина? Мађарима обалу Дунава у Будимпешти (да подсетимо, обе обале су "оковане").

А да је урбанизација сама по себи прескупа, окачите мачку о реп. Шта смо ту имали од за ову локацију мање вредних садржаја?
- Магацине, и теретну станицу, који се иначе праве на периферији.
- Бетонску базу.
- Социјално становање у нискоетажним објектима.
- Одлагалиште за железничка и речна превозна средства, са којима се није знало шта ће се.
- Техничку станицу и паркиралиште за аутобусе.
Све ово је заузимало највећи део површине, и без проблема се могло радити на, поред свега и високопрофитабилним комерцијалним садржајима, који би враћали новац кроз порезе и накнаде. Везано за друмске везе, најважније би управо најреалније било поставити приближно на локацији Старог савског моста. Са јужне стране би веза требала бити тек на кружном току на доњој етажи петље Радничка, јер све остало (веза са Мостаром, Вишеградском итд) би преоптеретило већ загушену уличну мрежу. За пешачко-бициклистичке везе је могуће правити дуге пасареле, користећи падину брда на ободу Савског амфитеатра, и генерално, цело подручје би се могло планирати у складу са светским трендовима минимализације учешћа аутомобилског саобраћаја у највреднијим зонама града, односно максимализације учешћа бициклистичког и шинског превоза.

 

[milos.tro]

Još malo kalkulacija :


Trenutna situacija na terenu,crveno uokvireno bi bio RAŠČIŠĆEN TEREN U SA (rekao bih oko 50%) ,napravimo medjunarodni konkurs za 875.000 kvadrata stambeno- poslovnog prostora (da ostavimo operu,filharmoniju,zoo-vrt,fakultet itd za neku drugu lokaciju :wink:,ja bih ipak da se držimo prostornog plana za BNV) znači 500.000 kvadrata stambenog i 375.000kvadrata komercijalno-poslovnog prostora,pa da računamo prihod od naknadi za gradjevinsko zemljište za luks zonu. Kao što se sećate pominjao sam naknade za 1.750.000 kvadrata 755 odn 780 miliona evra zavisno o vrednostima naknadi za odredjen period.

Dobro uzeći polovinu od nižeg prihoda od naknadi 755/2=377.5 i predpostavimo da smo našli dobroplatežne investitore koji bi odmah da plate te naknade koristim popust koji je Neša istakao 30% ukupno bi Grad prihodovao 264.25miliona evra.Polovina infrastrukture do granica i unutar granica SA je 200 miliona znači(što bi grad morao da odradi zbog plaćanja naknada od strane investitora), 20miliona(polovina za raščišćavanje zemljišta,eksproprijacija)znači GRAD BI BIO U PLUSU 44.25 MILIONA EVRA,takodje treba dodati i prihode na porez nekretnina,poreze i doprinose u gradjevinarstvu (po nacrtu plana 356 miliona,za ovu kvadraturu 151MILION) ZNAČI UKUPNO BI GRAD BIO U PLUSU 195.25 MILIONA EVRA ZA IZGRADJENIH 850.000 KVADRATA minus parkovi,javne površine,vrtić,škola i vatrogasni punkt.


Prihodi po slovu ugovora(pominjao sam ranije na temi)
viewtopic.php?f=21&t=197&hilit=tr%C5%BEi%C5%A1na+vrednost+savskog+amfiteatra&start=14800

Izgradnjom 500.000 tzv "sigurica" kvadrata stambeno-poslovni-komercijalni prostor (prva linija pored reke,savamala itd) lokacija sa jedne i potrebe tržišta sa druge strane(luks hoteli koji fale Beogradu,potreba za luks stanovima cca 500 stanova ne doživljam kao problem da se to rasproda,po planu za tržni centar plus 3 kule -hotel,stanovi i poslovni prostor na eksluzivnoj lokaciji itd) profit bi iznosio ukupno 113miliona evra objasnio sam kako sam došao do te računice ranije viewtopic.php?f=21&t=197&start=14650 plus kredit 165 miliona evra-(130 miliona od arapskog investitora plus 35 miliona iz drugog izvora ) znači ukupno smo u minusu za 52miliona evra.

Dobro,idemo dalje.Realno je da se ti tzv "sigurica" kvadrati izgrade za 6-7 godina.Ako izuzmemo kataklizmički scenario broj stranih turista se povećava cca 15% godišnje (i dalje postoji potreba za izgradnju hotela,npr potrebe su takve da kad bi se W Hotel,St Regis i ovaj treći hotel otvorili danas mogli bi da zadovolje potrebe za luks hotelima koji Beogradu fale),zatim interesovanje za stanove i poslovni prostor ljudi će videti da se to gradi i da je izgradjeno,pa kreću za kupovinom stanova i iznajmljivanjem poslovnog prostora(za poslovni prostor i nije baš nešto bitno da je pored reke,bitna je lokacija,kvalitet gradnje i dovoljan broj parking mesta).Idemo sa izgradnjom novih 500.000 kvadrata.

Isplaćena je pozajmica Arapskom investitoru tako da dolazimo do 32% profita tj 72 miliona koji je naš deo ( 32% od 225 miliona, ili ti 1/4 od ukupnog broja planiranih kvadrata i ukupnog profita zajedničkog preduzeća po planu cca 900 miliona evra) plus 89 miliona po nacrtu plana (1/4 profita od ukupno planiranog,a odnosi se na porez na promet nekretnina i porez na zarade u gradjevinarstvu što bi ukupno bilo 161milion (kad se odbije ovaj minus iz prethodnog perioda-52 miliona evra) dolazimo do PROFITA OD 1O9 MILIONA EVRA NAKON IZGRADJENIH 1.000.000 KVADRATA.