Savski amfiteatar (Beograd na vodi)

[GOJE]

Нико од нас није био у свим градовима, зато ... постављајте људи. Ко је где био, нека опише утисак.

Možda ne sve, ali Google street view je uslikao bogaoca gradova. Ne moramo da opterećujemo temu dodatnim slikama, koje nam neće ni milimetar pomeriti namere investirora.

 

[Zuma]

Već smo više puta pričali zašto urbanistička rešenja u jednim gradovima nisu direktno prenosiva u druge. Urbanista je vezan istorijskim nasleđem, davno usvojenim opštim planovima i principima, kao i desetinama drugih, sasvim lokalnih, pravnih, komercijalnih, saobraćajnih, estetskih, kulturnih i političkih ograničenja. Plus mora da podrži usvojene opšte pravce planiranih ekonomskih aktivnosti u tom delu grada kao i želje moćnih grupacija. Ne postoji univerzalna i svuda jednaka ekonomija iz koje bi proizašla univerzalna urbanistička pravila o "efikasnosti korišćenja zemljišta", koja mi možemo bukvalno iskopirati. Plus što trenutna rešenja odražavaju nekadašnja urbanistička razmišljanja koja nisu ono što bi isti taj urbanista DANAS izabrao. Kad bi mogao, naravno.

Međutim Beograd je poseban zato što ovde još uvek MOŽE da se uradi ono što tamo ne može, ili nema ekonomskog smisla. Beograd je jedinstven zato što ima ne samo dve velike reke, nego praktično slobodnu KOMPLETNU obalu tih reka. Plus ima potpuno jedinstvene prirodne resurse koje bi bio zločin ne istaknuti do kraja. Pa onda reljef koji sve to (slobodne obale, reke i prirodu) posebno ističe i čini vidljivim. Isto kao i neverovatnu mešavinu arhitektonskih stilova i dinamičnog terena koju će, kad se zgrade ofarbaju i srede, drvećem zaklone jedne, a farbom i svetlom istaknu druge, biti milina gledati. Pa se onda ta arhitektura, dakle sam grad, još posebno ističe zbog dvadesetak brda koja kreiraju mnoge vidikovce i neobične pejsaže. Pri čemu je upravo ovaj projekat u sred terena oblika Grčkog amfitetra, pa šta god se napravi na njegovoj "pozornici", tj u sredini, biće vidljivo dobrom delu grada. Prva stvar koju će ljudi sa svojih prozora videti kad se probude. Bilo bi suludo spustiti zavesu na grad građenjem neprovidnog betonskog zida u središtu amfitetra.

Pa zatim ti gradovi nemaju saobraćajni kolaps u središtu koji se, kao nasleđe turske kasabe, ne može bitno popraviti, može se samo držati pod kontrolom novim mostom i metroom. Što znači da kod nas, za razliku od NJIH, ne dolazi u obzir masovni i klasični biznis u starom delu grada. Dake bilo šta što zahteva veliki transport robe ili ljudi. Most i metro će pomoći NORMALNI ekonomski razvoj, onaj koji je prilagođen ovom delu grada (male usluge, turizam, razonoda, kultura, javne ustanove i slično), ali neće pomoći ako ovde počnemo graditi Menhetn ili gigantsko stambeno naslje zato što to rade negde drugde, gde je saobraćaj dobar, ili gde sve ono što mi nemamo oni imaju. Trebaju nam neke saobraćajunice, veliki trg, kulturni centar, niz javnih ustanova koje ili nemaju smeštaj ili je neodgovarajući. Ne smemo zauzeti mesto za veliki automobilski most niti za njegove pristupne ulice. To oni takođe imaju, a mi nemamo.

Zatim, ako oni naprave niz niskih zgrada na 15 - 20 metara od obale, to onda znači da ista ideja o korišćenju zemljišta preneta na naš slućaj znači da XX puta više zgrade na obali SA moraju biti XX puta dalje, pa OPET stižemo do recimo 60 ili 80 metara razmaka od obale.

Itd, itd, mogao bi se napisati ceo esej u čemu se sve Beograd razlikuje od tih gradova na zapadu i zašto ne možemo bez podrobne analize preneti kod nas bilo šta što tamo vidimo. Već sam napisao da potpuno novi gradovi, oni koji se planiraju ispočetka (ili bar veoma velike nove četvrti na praznom zemljištu) imaju najviše izgleda da nam posluže za ugled i učenje. Mada i tu ima čitav niz suštinskih razlika u odnosu na naš slučaj, ali tamo bar urbanisti nemaju niz ograničenja koje inače imaju.

A kod takvih gradova ili zaista velikih naselja opšti plan se maltene svuda ponavlja na isti način. Veoma visoka i gusta poslovna četvrt, bitno niže i humanije (ali ipak bez traćenja prostora) stambene četvrti, i ogromna, kompaktna i povezana zelena zona. I skoro redovno kroz sredinu te zelene oblasti teče neka reka ili veštački kanal kao logični fokus i središte eko zone. Na obali reke se grade samo reprezentativne zgrade posebne drzavne, kulturne ili poslovne vrednosti, nešto što treba da se ističe, bude usamljeno i da se dobro vidi sa raznih strana. Nikako ne ceo zid od zgrada. Za razliku od drugih gradova Beograd srećom još uvek može da ostvari neke elemente ovog modernog pristupa, a neke MORA da ostvari zato što nema izbora (nemogućnost masovnog biznisa zbog loše mreže ulica u centru), pa MORA da se u centru osloni na ekonomiju baziranu na elitnim uslugama, razonodi i turizmu, dakle korišćenju prirodnih i istrijskih prednosti. Što onda znači čuvanje proporcionalno većeg procenta javnih površina koje nam je ostavio socijalizam (još jedna razlika u našu korist) od onog što sebi mogu da dozvole gradovi na zapadu gde je ili biznis model drugačiji, ili žele strogo da slede tradicionalni izgled starog dela grada, ili gde je planiranje rađeno pre nego što je do kraja shvaćeno koliko su važni zelenilo, odnosno javni prostori uopšte.

Itd, itd, ovo je isuviše opširna oblast. Ali pre svega drugog mislim da treba odgovoriti na sledeće pitanje, od čega bi stari deo Beograda ubuduće trebalo da živi? Šta ima kao prednost? U čemu je taj deo bolji od drugih gradova koji su mu konkurencija? Isto tako, šta su mu mane? Gde NE MOŽE biti bolji od drugih, već samo gori? Tamo gde smo loši ne treba ni da pokušavamo da se takmičimo, već treba isticati prednosti, tamo gde imamo šanse, a mane samo držati pod kontrolom. To je osnova svega. Pa ONDA da vidimo kako urbanizam može da pomogne da se to ostvari. Ako neka zgrada smeta isticanju ambijenta koji je primarna prednost i osnova privređivanja u toj okolini, onda je ne treba praviti na tom mestu ili u tom obliku. Bez opširne analize, bukvalno kopiranje izgleda pojedinih gradskih četvrti sa zapada ne znači nista, isto kao ni kalkulacija zarade po kvadratu zauzetog zemljišta. Niti su gradovi isti, niti je svaki deo grada isti, i nikako ne mogu zarađivati na isti način.

 

[Zuma]

.. ili ukratko, u središtu Savskog amfiteatra su veliki koeficijent izgrađenosti, velike visine, i zgrade pored same obale duboko pogrešan i štetan pristup iz niza različitih razloga.

 

[stf]

.. ili ukratko, u središtu Savskog amfiteatra su veliki koeficijent izgrađenosti, velike visine, i zgrade pored same obale duboko pogrešan i štetan pristup iz niza različitih razloga.

Али су нужно зло које мора бити изграђено да би се отплатио новац уложен у рашчишћавање земљишта.

Људи, не граде се по свету велика зграде из нечијег хира, или зајебанције. Гради се у висину из више разлога и сви су економске природе. Дакле, куле у Савском амфитеатру су нужно зло и једини начин на који се може уопште урбанизовати ово подручје. У ствари, није једини. Или у висину, или са екстремним коефицијентом заузетости парцела.

Урбанистички конкурс је морао бити спроведен ради професионалне организације урбане матрице и мудријег позиционирања кула. У овом случају се поптуно слажем са Делијом. Кластер кула је морао бити позициониран у 1/3 Амфитеатра и то оном према мосту Газела, а да се спратност од Савамале (пр+4) постепено повећава на Пр+20, 30 ...

 

[Drakche]

Bec na vodi

Celom duzinom obala nalazi se venac parkova sa pesackim / biciklistickim stazama. Ne samo zbog rekreacije, to su zapravo nasipi zbog sezonskog podizanja novoa vode koja moze da potopi staze pored obale, bez obzora sto se novo vode kontrolise branama sa oba ulaza u grad (u zoni grada novo reke je znatno nizi nego u svom prirodnom koritu).
Nijedna zgrada nije na samoj obali.

 

[dosen]

@ stf
Da se pita trziste, znaci u uslovima jednakih parametara, te kule bi nikle na drugom mestu, ali tek onda kada bi postojala realna potreba za njima. Trenutno ne postoji. One su tu jer je investitor dobio dzabe zemljiste, subvenciju, oslobodjen je bilo kakvog plana, oslobodjen je rizika i pravne odgovornosti. I ja bih gradio pod takvim uslovima, cak i u Krnjaci. Sa takvim uslovima i STR bi nasao pare da gradi grad.

Gledajuci ovu sliku priobalja Beca...
Jedan vazan razlog zasto Beograd istorijski nije sisao na reke je i hidroloski. Za nasipanje isusivanje i uredjenje infrastrukture potrebna su sredstva, dobro vodstvo i koncentracija znanja. Beograd to u svom formativnom periodu nije imao u potrebnoj meri.
Druga stvar su recimo komarci ili kanalizacija. Mozete imati sve nabrojeno, ali ako je zivot nepodnosljiv na obalama Save, Dunova, ritovima i u skupim stanovima, onda pravimo jos jedan slam. Za to je takodje potrebno para, uprave, organizacije i znanja.

Zajednicki imenilac su pare, uprava, organizacija, znanje.
Cak i da se ceo BnV izgradi sledece godine, to ce biti jos jedno divlje naselje, znaci bespravno, nez infra. i neuslovno, jer nismo uradili domaci zadatak za koji su potrebni sastojci iz prethodne tvrdnje. Beograd je jedini veliki grad u Podunavlju koji ne suzbija komarce BTI sredstvima/metodama, vec hemijskim sredstvima zaprasujue gradjane i oranice PKB- dakle njihovu hranu. Komarcima naravano nista.

Mislim da su u nasem slucaju pare - najmanji problem.

 

[Zuma]

.. ili ukratko, u središtu Savskog amfiteatra su veliki koeficijent izgrađenosti, velike visine, i zgrade pored same obale duboko pogrešan i štetan pristup iz niza različitih razloga.

Али су нужно зло које мора бити изграђено да би се отплатио новац уложен у рашчишћавање земљишта.

Људи, не граде се по свету велика зграде из нечијег хира, или зајебанције. Гради се у висину из више разлога и сви су економске природе. Дакле, куле у Савском амфитеатру су нужно зло и једини начин на који се може уопште урбанизовати ово подручје. У ствари, није једини. Или у висину, или са екстремним коефицијентом заузетости парцела.

U visinu se može ići i na drugim mestima, pa sem ako ne misliš da apsolutno ceo grad ima ekonomsku obavezu da bude visok, onda očigledno negde moraju postojati i njegovi niski delovi. Tako da se pitanje svodi na to gde je najbolje da budu izrazito visoke zgrade, i pri tome se ništa ne gubi u isplativosti o kojoj pričaš. Jedino pitanje je samo prostorna raspodela visina u okviru CELOG grada.

Pošto se ista greška u razmišljanju ovde već mali milion puta ponovila, evo malo detaljnijeg obrazloženja. Ne mora baš svako parče zemljišta da direktno izdržava samo sebe, a pogotovo ne na isti način. U suprotnom ne bi smeo da postoji ni jedan park, već bi svaki od njih morao da ima svoju sopstvenu malu industriju ili trgovinu, drugim rečima da direktno zarađuje NOVAC kao zaokruženo i ekonomski nezavisno preduzeće. Ili naprimer da se obavezno naplaćuju ulaznice u svaki park u gradu. Koja je onda najmanja površina zemljišta u gradu koja mora zarađivati sama za sebe? Sto kvadratnih metara? Jedan kvadratni metar? Svaki trotoar? Grad je jedna jedinstvena i nedeljiva ekonomska celina. Važno je da on kao celina bude profitabilan, a svaki njegov deo uspehu grada doprinosi na različiti način. Poželjno tako da su u njemu najviše dešava baš ono za šta je on najbolje prilagođen, jer je tako najlakše iz tog dela grada izvući najveću korist. Poslovna četvrt je tamo gde ima puno prostora, gde su široke ulice i lak saobraćaj, neki veći park je tamo gde je slučajno zaostalo bogato i kvalitetno zelenilo, istorijska četvrt je tamo gde ima puno istorije ili stare arhitekture. Neki deo grada zarađuje tako što je to mesto gde se ljudi opuštaju skupljajući snagu da efikasnije rade na drugim mestima. Upravo zbog takvih specijalizacija, tj optimizacije korišćenja gradskog prostora i postoji "centar grada", elitne ustanove, veliki centralni trgovi ili popularne pešačke zone. Svaki od tih delova "zarađuje" na svoj sopstveni način. To ne znači uvek da se tu direktno ili odmah stvara neki keš, da su troškovi i zarada balansirani uvek i obavezno na svakom malom parčetu gradskog zemljišta, već prosto, svaka gradska četvrt gradu doprinosi drugačije. Negde se popravlja opšti kvalitet života celine grada, negde se nalaze specijalizovane ustanove ili prostori, ili se ostvaruju neke druge, tek dugoročno korisne funkcije.

Savski amfitetar je u samom centru grada. To je jedina moguća ravna veza (nema uspona) dela grada prema Adi Ciganliji i dela ka Ušću. Što znači da recimo tu mora da se odvoji široki prostor za glavnu gradsku pešačku i biciklističku magistralu. Ne samo stazu, nego MAGISTRALU, u oba slučaja (plus što uži pojas svih obala gradskih reka ionako mora biti deo posebnih projekata, i bar u osnovi, konzistentno rešen, uz poštovanje nekih opštih principa modernog urbanizma). Ove dve komunikacije u SA bi TAKOĐE zarađivale, kao deo osnovne infrastrukture grada, ali se to ne vidi tako lako kao što bi ti želeo u nekom imaginarnom lokalnom opštinskom bilansu troškova i zarade pojedinih gradskih četvrti. Takođe, ja mislim da će obale reka postati buduća Knez Mihajlova ulica. Sa istom gužvom, živošću i bogatstvom događanja koja sada postoji u Knezu. Ali samo AKO se na obali ostavi dovoljno mesta, ako je ne zauzmu privatne zgrade ili sebični privatni interesi. I Knez Mihajlova ulica zarađuje. Ona vraća gradu vrednost zemljišta koje zauzima. Ali kako bi ti sa tvojom bukvalnom novčanom filozofijom izračunao koliko to ona zarađuje u evrima? Ne kažem da je to nemoguće, ali je veoma daleko od nečega što se lako može analizirati. Ili, koliko bi gradu evra doneo novi most koji izlazi negde u SA?

Ukratko, Savski amfiteatar je prostor sa posebnim vizuelnim ograničenjima i posebnim mogućnostima raznih vrsta, jedini koji je preostao gde se još mogu smestiti razne gradske ustanove i razne neophodne funkcije koje Beogradu fale. Utrošiti ga kao sasvim uobičajeni komercijalni prostor, isti kao bilo koje polje u Bežaniji, ili računati njegovu pravu vrednost na isti taj način, po krajnje suženoj i ograničenoj tržišnoj metodologiji cena kvadrata / cena zemljišta, je apsolutno pogrešno i stručno neprihvatljivo.

 

[RioBL]

Savski amfitetar je u samom centru grada. To je jedina moguća ravna veza (nema uspona) dela grada prema Adi Ciganliji i dela ka Ušću. Što znači da recimo tu mora da se odvoji široki prostor za glavnu gradsku pešačku i biciklističku magistralu. Ne samo stazu, nego MAGISTRALU,...

Koliko bi ta magistrala, Zuma, morala biti siroka u prosjeku? Imas li negdje primjer takve jedne magistrale koja bi bila u prvom redu do obale?

 

[Zuma]

To je važno pitanje koje zaslužuje dobro argumentovan odgovor. Nažalost, veoma je teško samo rečima objasniti koliko je to važno. Biće mi potrebne dobre slike. Mislim da nije problem razumeti da su te dve veze potrebne, ali kvantitativni deo, tj koliko su važne, i koliko bi kao posledica te važnosti trebala da bude širina obale, to je na nesreću već mnogo teže. Kad budem imao više vremena i skupio slike koje mislim da će mi biti potrebne, možda napisem jednu ili dve duže poruke samo o tome. Što se tiče primera iz drugih gradova ima ljudi koji to poznaju bolje od mene, pa slobodno šaljite. Ja bih voleo da se za sada skoncentrišem na Beograd i jedinstvene potencijale Beogradskih obala. Nema potrebe da ličimo na druge. Bar uz tome možemo biti bolji i napredniji od njih, i tako bar donekle kompenzovati mnoge mane koje mi imamo a oni nemaju. Ali kako sad stvari stoje, mnoge od njih bi morali prvo da stignemo da bi mogli bar nečemu sitnom biti bolji. Tu su negde i nesrećne Evropske ekološke preporuke i planovi od kojih smo beskrajno daleko iako ćemo ih uskoro morati sprovesti, pa će nam svaki mali plus puno značiti.

 

[Zuma]

Ako za sad privremeno ostavimo po strani koridore, detalje uređenja same obale i razdaljinu zgrada od reke, evo par primera za nešto drugo. Par ilustracija opšteg urbanističkog trenda koji se ogleda u abnormalnim količinama para koje veliki gradovi danas smatraju da se isplati utrošiti na revitalizaciju zelenila, obala reka i samih reka. Inače, standardni, ravan betonski kej i široko šetelište pored obale (što je za nas još uvek pojam i nešto za šta se čak i ovde treba boriti), su stvar davne prošlosti. Danas se razgovara samo o restauraciji čitavih eko područija, plavnih zona i čitavih prirodnih sredina u okviru grada. Ne smatram da mi ovo treba da bukvalno ponavljamo, nego ih navodim kao primer onoga što se DANAS smatra poželjnim, u meri u kojoj se to može postići sa raspoloživim investicijama. A u Beogradu možemo bar da ne dižemo zgrade na par metara od potpuno slobodne reke i da za to utrošimo nula dinara. Evo nekoliko ilustracija opšteg trenda u pogledu tretmana rečnih obala u urbanom područiju koje je lako naći i sasvim površnim pregledom trenutnog stanja. Razlika je samo u potencijalima nasleđenog stanja i količini para koje predlagač ima, a ne u pravcu i principima onoga što se predlaže.

----------------------------------------------
Hjuston - 400 kilometara neprekidne zelene trake koja će se pružati duž obala svih vodenih tokova u čitavoj oblasti, plus 50 novih parkova. 495 miliona dolara.
----------------------------------------------

Bayou Greenway master plan announced
250 miles of linear parks
Jon Boyd, Jul 21, 2010.

The Greater Houston Partnership and the Quality of Life Coalition endorsed “The Bayou Greenway,” a plan to develop a 250-mile system of “new or upgraded hike-and-bike trails, not to mention canoe trails and more than 50 new parks that would do double duty as flood-retention basins or wetlands that improve the quality of the city’s groundwater” along ten bayous in Harris County, as reported by Lisa Gray of the Houston Chronicle:

How much would it all cost? Roksan Okan-Vick, executive director of the Houston Parks Board, offers a rough estimate in “big round numbers:” $255 million to acquire land for the trails, build them and landscape them with native trees and plants, plus $240 million to add the 50 parks.
http://www.houstontomorrow.org/livabili ... ster-plan/

June 26, 2013 -- Mayor Annise Parker, the Houston Parks Board and the Houston Parks and Recreation Department (HPARD) announced the start of the $205 million Bayou Greenways 2020 initiative designed to create a 150-mile greenway system within the city limits. The project is a result of the 2012 proposition B bond election passed this past November with overwhelming voter support (68% voting margin).

"Thank you Houston! Because of your support the Bayou Greenways 2020 project will create a 150-mile system of parks and trails within the city limits on the banks of our bayous," said Mayor Annise Parker.

----------------------------------------------
Los Andjeles - Jedna milijarda dolara na proširenje reke, kreiranje močvarne zone i biciklističkih staza
http://www.latimes.com/science/la-me-la ... story.html
----------------------------------------------

Army Corps to recommend $1-billion L.A. River project

The U.S. Army Corps of Engineers said it has decided to recommend approval of an ambitious, $1-billion proposal to restore habitat, widen the river, create wetlands and provide access points and bike trails along an 11-mile stretch north of downtown through Elysian Park.

The city sees those 11 miles as the starting point for a project that will eventually revitalize all 51 miles of the river, from the San Fernando Valley to Long Beach

City officials estimate that revamping the entire river could create recreational opportunities — kayaking, fishing, bicycling — and attract more than $5 billion in investment over the next 10 to 15 years, generating up to 18,000 jobs. Communities along the river south of Los Angeles to Long Beach have already begun putting in riverside parks and wetlands.

Advocacy groups and elected officials led by Garcetti stepped up their campaign for the broader proposal, also known as Alternative 20. It would restore 719 acres, tear out three miles of concrete and widen the river to provide terracing along its eastern banks.

---------------------------------------------
Dalas
---------------------------------------------

This city of Dallas plan for the Trinity River Corridor includes ecosystem restoration and recreation actions that are evaluated in the Final EIS. These include creating meanders within the Trinity River, restoring, protecting and expanding the riparian corridor, improving aquatic habitat, creating riffle-pool complexes, and constructing wetlands. Recreation measures that will be evaluated include the West, Natural and Urban lakes, terraced playing fields, multipurpose trails, whitewater facilities, pedestrian bridges, utilities, parking facilities, amphitheaters, promenade, concession pads, boat/canoe access points and passive recreation features, such as interpretive guidance, media and picnic areas

---------------------------------------------
Madrid Rio
---------------------------------------------

In the 1970’s Madrid was cut off from the Manzanares river by construction of the M30 ring motorway. Madrid’s “waterfront” flowed through the middle of the city, not at the edge and so Madrid lost not only its river… it was cut in two. Neighborhoods once just over the river were instantly relegated to the periphery — to “the other side of the tracks,” as is said in the U.S.

The M30 motorway now rests out of view and underground. The Madrid Rio project, a six-kilometer linear park spanning the sunken motorway is the finalization of a plan created a decade ago to reconnect the city center and adjacent neighborhoods to the river.

 

[milos.tro]

Iskoristio sa ovu Zuminu fotku,kako bi mogla da izgleda obala BNV (leva strana) ,naravno isključujući saobraćajnicu paralelnu sa rekom. Sasvim prihvatljiva širina obale,zelenilo,spratnost,čak me i pečački most podseća doduše u manjem gabaritu na predlog grupe Imamo Plan

Sve to lepo izgleda na fotkama ali postavlja se pitanje kakvu mi to danas obalu SA imamo? Zapuštenu,neodržavanu bahatost i nemar na svakom koraku. Bahato parkirana vozila,verovatno se ugledaju na bahato parkirana policijska vozila ,gomila korova koji je vrlo komplikovano pokositi obala prepuna djubreta pored onih brodova,zgrade napola porušene kao iz nekog ratnog perioda,bunker iz drugog svetskog rata - depo krša i djubreta (kako jednom "ponosno" reče Gradonačelnik -ustupićemo ga investitoru,jer je mnogo komplikovano počistiti djubre,okrečiti bunker,uključiti vodu i struju i napraviti npr muzejsku postavku itd).

Kakvu mi to obalu očekujemo i kakvu magistralu pored obale? Obalu koji treba da nam uredi investitor iz tamo neke do pre par decenija pustinjske vukoje*******...., nauči kako se ta obala održava,kako da se zaštitimo od komaraca,kako da sadimo i održavamo zelenilo,kako i gde da se parkiramo,kako da čistimo djubre i još mnogo,mnogo toga i to je previše jer bojim se bolje i nismo zaslužili. :rant:

 

[RioBL]

Pohvale za trud Zuma
ali evo nisam ni ja bio lijen.

Nacrtao sam tri tipa obala na koja, cini mi se mozemo najcesce naici...

pored tipa obale napisao sam i nazive gradova gdje se one mogu naci. Naravno postoje brojne varijacije u smislu sirine prostora za setaliste, saobracaj ili zgrade ali ovo bi trebali biti neki osnovni principi.

S obzirom da je SA ostao do danas neizgradjen Beograd je mogao birati bilo koji od ova tri tipa za svoj buduci izgled. Meni se licno najvise svidja tip C.

 

[milos.tro]

Update makete :mrgreen:

 

[kopmania]

Evo gradova odakle imam slike priobalja
Budimpešta.

Hangzhou, Kina

Šangaj, Kina

Doha, Katar iz aviona

New York

Washington

London

I gondola iz Londona

 

[stf]

U visinu se može ići i na drugim mestima, pa sem ako ne misliš da apsolutno ceo grad ima ekonomsku obavezu da bude visok, onda očigledno negde moraju postojati i njegovi niski delovi. Tako da se pitanje svodi na to gde je najbolje da budu izrazito visoke zgrade, i pri tome se ništa ne gubi u isplativosti o kojoj pričaš. Jedino pitanje je samo prostorna raspodela visina u okviru CELOG grada.

Потпуно погрешан, тј. утопистички исправан, а у пракси аполутно немогућ поглед на урбанизам града. То о чему ти причаш једноставно није могуће јер сваки град има зоне атрактивности на основу којих се, на крају крајева и рачунају порези и дажбине држави, цене квадрата станова, па и сама надокнада за његово изнајмљивање.

Тако имамо крш новоградњу на Врачару са 1800 евра квадрат и лукс градњу на Видиковцу са 1000 евра квадрат. Порез на стан од 100 квадрата на Врачару је већи него порез на стан исте квадратуре у Лазаревцу. То је реалност у апсолутно сваком граду на свету и нема везе чак ни са друштвеним уређењем.

Савски амфитеатар је целина и као такав он мора да се урбанизује еконоски одрживо. Како је у питању највредније земљиште у граду, а његова урбанизација изискује изузетно велике трошкове, једини начин да се поврате уложена средства јесте да се изгради довољан број квадрата на основу којих ће град убирати приходе на неки начин.

Савски амфитеатар и Лука Београд су земљишта на којима се налазе капитални инфраструктурни објекти од државног значаја. Није то плац пропале фабрике каквих има на стотине (Беко, ИКЛ, ИМТ....) Измештање капиталне инфраструктуре је за разику од поменутих фабрика, задатак државе, и то екстремно скуп.

Да се разумемо, уговор овакав, какав јесте, потпуно обесмишљава целокупну причу, али хипотетички, да је све рађено "by the book", опет бисмо имали сличан степен изграђености Амфтеатра јер је то по економским рачуницама - нужно зло. Реалност. Ми више не живимо у времену социјал-комунизма када су улагане милијарде туђих долара у мега-комплексашке капиталне објекте без икакве економске рачунице.

 

[RioBL]

Danas sam naletio na profil direktora Londondkog RTKL-a na Linkedin-u koji je u spisak svojih referenci uvrstio BNV.
Covjek se zove Mahmoud Faruqi...

a evo ga i na RTKL-ovoj stranici.

http://www.rtkl.com/people/mfaruqi/

Cini mi se da je ovaj lik glavni i odgovorni za dizajn BNV-a

 

[Aleksandar1]

Toliki publicitet makete, a ne znamo ko je uopste osmislio, ili ovako nagadjamo.

 

[milanche]

.. ili ukratko, u središtu Savskog amfiteatra su veliki koeficijent izgrađenosti, velike visine, i zgrade pored same obale duboko pogrešan i štetan pristup iz niza različitih razloga.

Али су нужно зло које мора бити изграђено да би се отплатио новац уложен у рашчишћавање земљишта.

Људи, не граде се по свету велика зграде из нечијег хира, или зајебанције. Гради се у висину из више разлога и сви су економске природе. Дакле, куле у Савском амфитеатру су нужно зло и једини начин на који се може уопште урбанизовати ово подручје. У ствари, није једини. Или у висину, или са екстремним коефицијентом заузетости парцела.

Урбанистички конкурс је морао бити спроведен ради професионалне организације урбане матрице и мудријег позиционирања кула. У овом случају се поптуно слажем са Делијом. Кластер кула је морао бити позициониран у 1/3 Амфитеатра и то оном према мосту Газела, а да се спратност од Савамале (пр+4) постепено повећава на Пр+20, 30 ...

Stf, ja bi samo da podsetim da se Beograd od 2000-tih gradio tako sto su privatni investitori koji imaju daleko manje kapitala od invetitora iz UAE, placali taksu gradu naknadu za zemljiste gradu 3x vece nego sto ce invetotor iz UAE, da su zemljiste, odnosno plac placali do 25% kvadrata, sto je do 50% profita bilo u kvadratima bilo u novcu, da su gradili obicno Pr+6+Ps i da su pored toga bili u dobitku, pogotovu dok nije dosla ekonomska kriza.

Drugo, grad je taj koji dovodi svu potrebnu infrastruktutu do placa invetitora zato se i placa ta naknada, tako da investitor obicno nema nista sa tim. Grad bi imao ekonomske isplativori i racunucu da se cak i zaduzi i da to odradi da nisu drakonski smanjene takse o cemu je Milos.tro pisao ovde.

Trece, po svetu, pogotovo u Evropi, ciji smo civilizacijiski deo valjda, ne moze investitor gde mu padne na pamet da gradi kule koliko god hoce. Zna se gde se moze a gde ne i zbog cega.

 

[direktor]

Nerki od planova za sa dobih na mjel pa da podjelim da vidmo zna li neko nesto o istim

 

[stf]

Миланче,

као што сам написао, потписани уговор обесмишљава сваку могућу логику, то смо апсолвирали и ја то не негирам. Међутим, овде се потеже прича да је "Београд на води" као пројекат у потпуности крив за све и свашта а притом се губи из вида читав низ чињеница о специфичности те градске целине.

Како је у овој држави сваки систем престао са функционисањем деведестих, а од двехиљадитих анархија фактички попримила легалне димензије, што траје и до дан данас, тешко је више изнети било какав разуман став који систем већ није у потпуности обесмислио.

Тачно је да су приватни инвеститори одлично зарађивали са већим накнадама и мањом спратношћу, али су то чинили напумпавајући цену квадрата ван сваке могуће реалности а квалитет градње срозали на најниже могуће гране ... да не причамо о већ подразумеваних пар спратова вишка на 90% новоградњи ... дакле, лако је зарађивати када систем не функционише.

Сећам се предавања са прошлог Миксера, о пројекту реконструкције Београдске задруге. Испитивања стања конструкције су дала резултате по којима је армирани бетон у подруму, који је потопљен непрекидно већ 50 година изгубио на квалитету и данас је у рангу МБ45. Човек који је држао предавање је истакао да данас квалитетна новоградња има квалитет бетона МБ40. О чему онда ми овде причамо? О држави? Систему? Контроли квалитета? Чему? Која је поента било чега и било какве дискусије?


Дакле, као што написах, да је у случају Амфитеатра све рађено "by the book", опет би била неопходна поприлично већа дозвољена квадратура. Да се не лажемо, у накнаду за уређење градског грађевинског земљишта у случају АМфотеатра треба урачунати целокупне трошкове изградње комплетног новог железничког чвора поред изградње локалне инфраструктуре након измешатања железнице и екстерне енергетске инфраструктуре. То су жешће велики трошкови. Кад се све срачуна, накнада би била толика да би се инвеститори могли привући само жешће дозвољеном квадратуром.

Дакле, на шта тачно то ја указујем? На чињеницу да и у случају било које друге верзије урбанизације Амфитеатра (међународни конкурси, професионални планови, парцелација, лицитације, продаје, штагод) ми не можемо избећи куле у Амфитеатру јер су, као што рекох - нужно економско зло. Ако су куле уопште зло ....

 

[Aleksandar1]

Obnovljena recna obala u Detroitu:

Na stubovima je nesto kao jednokolosecna tramvajska pruga.

 

[Aleksandar1]

Sangaj:

 

[milos.tro]

Kako bi to trebalo da se urbanizuje SA ? 2miliona kvadrata odn. 1/2 tj MILION KVADRATA STAMBENOG PROSTORA. U redu,ako pogledate maketu u tim 20,30,40-spratnicama bi trebalo da budu stanovi (barem u polovini zgrada,mada postoji mogućnost i kombinovano stambeno-poslovnog prostora u jednoj zgradi,open space varijanta prve 2 zgrade u SA).

Broj stanova,struktura,cena? 6.000 STANOVA PROSEČNE KVADRATURE 130 KVM I CENE POLA MILIONA EVRA. SF, koliko je u ponudi stanova za prodaju u celom Bgd vrednosti 500.000 evra i nešto preko toga? Oko 40-tak (tako sam pronašao na netu),koliko se takvih luksuznih stanova proda u Bgdu godišnje? Nekoliko,desetak, možda malo jače,prodaju se ali ne u velikom broju. Ne kažem da neće biti interesovanja za takve luksuzne stanove (svaka roba uostalom nadje svog kupca),ali 6.000 kupaca stanova prosečne cene pola miliona evra SF.

Poslovni prostor? 750.000 kvadrata....hm.Negde sam pročitao da je Airport City 190.000 kvadrata, setite se koliko je vremena trajala izgradnja i kako se popunjavao,danas tamo radi oko 3.800 ljudi.

Nije sporno da je izgradnja u visinu ekonomski isplativa,ali je potrebno da se proda VEĆI DEO STAMBENOG I IZDA VEĆI DEO POSLOVNOG PROSTORA.

Ako Milanče ima neke sveže informacije vezano za ove 2 zgrade,može da podeli sa nama. Ono što imamo kao informaciju da će to biti open space varijanta? Interesuje me da li je nekada u Beogradu bila u ponudi open space varijanta stambeno - poslovnog prostora?

Malo o investitoru? "Projekti u najavi" u zemljama sa visokom stopom korupcije(Nigerija,Egipat,Srbija), dobio je zemljište za dž... u narednih 100godina,maksimalno rastegljive rokove izgradnje 20,30 godina,ustupanje izgradnje drugom investitoru itd,dinamika izgradnje po projektu ne po maketi itd.

Prva zgrada,koja bi trebalo da počne da se gradi za par meseci i još se ne zna ni broj ni struktura stanova,raspored,poslovni prostor ukupna površina u ponudi,broj lokala,kvadrature itd. Investitor će imati jedinu soluciju da se prilogodjava i cenom i kvadraturom interesovanju kupaca,zakupcima poslovnog prostora što bi značilo značajno manju spratnost i BOLJE URBANISTIČKO REŠENJE SA od SF makete,jedna od retkih pozitivnih stvari čitave priče.

Postoji i druga solucija (nadam se da se to neće desiti) tipa Jezda-Dafina varijanta "gde je odlepršao keš avansnih kupaca stanova", i nezavršene zgrade.

Što se same rekonstrukcije Zadruge tiče drago mi je da je neko od političara ili barem njihovih savetnika pročitao Beobuild i da su popravili onaj zardjali krov na zgradi "doduše bez ikakve pompe,da se ne blamiraju".

 

[milanche]

...Тачно је да су приватни инвеститори одлично зарађивали са већим накнадама и мањом спратношћу, али су то чинили напумпавајући цену квадрата ван сваке могуће реалности а квалитет градње срозали на најниже могуће гране ... да не причамо о већ подразумеваних пар спратова вишка на 90% новоградњи ... дакле, лако је зарађивати када систем не функционише.

Ako je 1800e/m2 nerealna cena, sta je tek onda 3000-4000e/m2 sto pretpostavljaju za SA?
Elem, imas obicaj za neke teme da kazes da nam je socijalizam jos u glavama. Slazem se. Upravo kukanje da je 1800e mnogo za cenu kvadrata u centralnim delovima grada je socijalizam u glavi. Ovde su stanovi deljeni besplatno, pa se ocekuje ako vec ne moze besplatno onda makar moze simbolicno, za 500e/m2 da se kupi stan u centu. Malo sutra. Pisao sam u temi o ABloku, kako se kreira cena, na koliko profit racuna investitor i dr. Zaista ne mogu da ponavljam to sve.

Za krsenja propisa se slazem da sistem kontrole ne funkcionise.

Сећам се предавања са прошлог Миксера, о пројекту реконструкције Београдске задруге. Испитивања стања конструкције су дала резултате по којима је армирани бетон у подруму, који је потопљен непрекидно већ 50 година изгубио на квалитету и данас је у рангу МБ45. Човек који је држао предавање је истакао да данас квалитетна новоградња има квалитет бетона МБ40. О чему онда ми овде причамо? О држави? Систему? Контроли квалитета? Чему? Која је поента било чега и било какве дискусије?

Pobogu Stf, pa ovo nema veze ni sa drzavom ni sa sistemo. Ovo se tice struke i proracuna. Nekada se dosta manje armirao beton. Kolika ce marka betona da bude se radi na osnovu proracuna i bez ikakvih problema sa potrebnom armaturom je dovoljan beton MB30 za stambene zgrade, koliko se sada i koristi i koji se koristio i za vreme SFRJ, tako da su to nebuloze. Pilon mosta na Adi, koji trpi ogromna opterecenja je radjen sa MB55. Ne lici na tebe da u svemu vidis poliku.

Дакле, као што написах, да је у случају Амфитеатра све рађено "by the book", опет би била неопходна поприлично већа дозвољена квадратура. Да се не лажемо, у накнаду за уређење градског грађевинског земљишта у случају АМфотеатра треба урачунати целокупне трошкове изградње комплетног новог железничког чвора поред изградње локалне инфраструктуре након измешатања железнице и екстерне енергетске инфраструктуре. То су жешће велики трошкови. Кад се све срачуна, накнада би била толика да би се инвеститори могли привући само жешће дозвољеном квадратуром.

Дакле, на шта тачно то ја указујем? На чињеницу да и у случају било које друге верзије урбанизације Амфитеатра (међународни конкурси, професионални планови, парцелација, лицитације, продаје, штагод) ми не можемо избећи куле у Амфитеатру јер су, као што рекох - нужно економско зло. Ако су куле уопште зло ....

Prvo ne mozes da ocekujes da se obilaznice, mostovi i drugi drzavni infrastrukturni objekti grade samo od naknade koju ce invetitor da platgi da bi gradio stambene zgrade. I to je socijalizam u glavi. Milos.tro je dao podatak da se nije spistala cena naknade, da bi grad samo po tom osnovu, na osnovu postojeceg projekta inkasirao 900mil.e. Recimo po nekom drugom prihvatljivijem projektu sa manjom spratnoscu, recimo da bi grad inkasirao 450mil.e, i to bez dodatnih prihoda od prodaje zemljista investitoru. Te pare su sasvim dovoljne da se zavrsi kopletna infrastruktura potrebna za SA i sire.

@Direktor: deluje je predlog Milosa Perovica, koji je on objavio i u knjzi Iskustva proslosti. Na zalost nemam celu knjigu skeniranu, a knjiga mi trenutno nije dostupna. Ako te vise zanima idi do AF u biblioteku mozes knjigu da uzmes sa licnom kartom i ako nisi student.

@Milos.tro: Raspitacu se pa ako nesto saznam novo javljam Inace stanovi koliko je meni poznato do sad kod nas, se nisu nikad radili po principu "open space" pa naknadnog pregrdjivana, dok je kod poslovnog prostora to postao standard.

 

[direktor]

Hvala milance pogledacu i u knjizarama