Kupovina nekretnine, stana, kuće (pitanja i saveti)

[BillHicks]

Mozes izmedju istih banki, tipa OTP->OTP racun, ne mozes OTP->Inteza

Tako mi je receno u samoj banci kada sam uplacivao po predugovoru.

ovo nije tacno. tj mi smo uplacivali intesa -> raiffeisen bez problema (znaci drugom licu, ne na svoj racun)
edit: samo naravno trazili su razlog uplata, ugovor itd itd

 

[Extroniks]

ovo nije tacno. tj mi smo uplacivali intesa -> raiffeisen bez problema (znaci drugom licu, ne na svoj racun)
edit: samo naravno trazili su razlog uplata, ugovor itd itd

EUR prenos? Ne znam, meni su tako rekli na salteru, ako ja lazem to je jer su mene slagali

EDIT:
EUR prenos kod nas koliko znam ide preko IBAN sto opet znaci velika provizija jer pare napustaju zemlju, ja sam pricao o uplati sa racuna banke na racun drugog lica bez IBAN-a, to su mi rekli da moze samo izmedju istih banki.

 

[BillHicks]

dada evri

 

[Extroniks]

dada evri

Sa EUR racuna Inteze fizickog lica na EUR racun Raiffeisen drugog fizickog lica? Bez IBAN-a? Prosto ne vidim kako bi to neko izveo.

 

[BillHicks]

Sa EUR racuna Inteze fizickog lica na EUR racun Raiffeisen drugog fizickog lica? Bez IBAN-a? Prosto ne vidim kako bi to neko izveo

e sada, kada pominjes, u pravu si, koristili smo iban, tj islo je preko medjubanke
u svakom slucaju drugo lice je imalo para na racunu posle 3h.
bilo bi mi ludje da moram da otvaram novi racun u drugoj banci i da onda prebacujem

 

[mariks]

Pa pričali smo na prošloj strani da može samo je provizija veća nego kad je ista banka-banka jer ide kao medjunarodni transfer.

 

[kukupitku]

Za neki dan se sastajemo sa prodavcima iz Merina, vezano za stan u Silva projektu. S obzirom da je ovo prvi put da radimo tako nesto, znacile bi nam neke smernice.

Na sta treba da obratimo paznju i koja pitanja o bi valjalo da pitamo, tj sta bi vi pitali?

 

[Filip 01]

Za neki dan se sastajemo sa prodavcima iz Merina, vezano za stan u Silva projektu. S obzirom da je ovo prvi put da radimo tako nesto, znacile bi nam neke smernice.

Na sta treba da obratimo paznju i koja pitanja o bi valjalo da pitamo, tj sta bi vi pitali?

Ako se niste još odlučili, mikrolokacija samog stana je veoma važna. Ja lično biram da sam okružen sa što manje komšija, sa dobrim pogledom, dalje od bučne ulice i da nisam iznad nekog lokala(viši sprat).
Pitati koji lokali komercijalnog sadržaja će biti u prizemlju(zgradi).
Vrsta grejanja/hladjenja, materijalizacija izmedju stanova i hodnika, kako su rešili zvučnu izolaciju.
Da li u Ugovoru stoji da ćete platiti stvarnu izgradjenu kvadraturu ili će stojati +-3% od projektovane.
Energetski razred zgrade, koju klasu planiraju da dobiju?
Tip stolarije, koliko slojeva stakla planiraju(dvoslojno ili troslojno).
Da li imaju izložbeni salon da se vide pločice za odabir kupatila i kuhinje i parket, da li postoji opcija više parketa i pločica da se bira?
Visina stana, kao i veličina prozora.
Da li mogu u dwg-u sa dimenzijama da pošalju predmetni stan.
Da li su odradili sličnog kvaliteta već neku zgradu koju možete pogledati kao primer.
Da li možete tokom izgradnje da im dostavite svoj projekat izmena pa da oni to urade u toku izgradnje(ako su male izmene ne treba da se plati ako su veće onda vam naplate)...

 

[kukupitku]

Ako se niste još odlučili, mikrolokacija samog stana je veoma važna. Ja lično biram da sam okružen sa što manje komšija, sa dobrim pogledom, dalje od bučne ulice i da nisam iznad nekog lokala(viši sprat).
Pitati koji lokali komercijalnog sadržaja će biti u prizemlju(zgradi).
Vrsta grejanja/hladjenja, materijalizacija izmedju stanova i hodnika, kako su rešili zvučnu izolaciju.
Da li u Ugovoru stoji da ćete platiti stvarnu izgradjenu kvadraturu ili će stojati +-3% od projektovane.
Energetski razred zgrade, koju klasu planiraju da dobiju?
Tip stolarije, koliko slojeva stakla planiraju(dvoslojno ili troslojno).
Da li imaju izložbeni salon da se vide pločice za odabir kupatila i kuhinje i parket, da li postoji opcija više parketa i pločica da se bira?
Visina stana, kao i veličina prozora.
Da li mogu u dwg-u sa dimenzijama da pošalju predmetni stan.
Da li su odradili sličnog kvaliteta već neku zgradu koju možete pogledati kao primer.
Da li možete tokom izgradnje da im dostavite svoj projekat izmena pa da oni to urade u toku izgradnje(ako su male izmene ne treba da se plati ako su veće onda vam naplate)...

Definitivno nisam razmisljao o pola ovih stvari. Hvala na opsirnom odgovoru!

 

[Filip 01]

Definitivno nisam razmisljao o pola ovih stvari. Hvala na opsirnom odgovoru!

Nema na čemu, evo još nekih stavri kojih sam se setio prilikom zadnje kupovine mog porodičnog stana
Takodje i da li se zna ko će održavati kompleks i cena po m2( neko zna unapred, dok neko kaže po tržišnim cenama).
Da li ima smart sistem u stanu i da li možete da ga unapredite(uglavnom stave osnovnu verziju), ali mogu da vas spoje sa tom firmom i da onda platite razliku za bolji, ako vam to igra ulogu
Takodje pitam da li ima centralni osigurac za vodu i struju u stanu.
Da li će plafon biti obložen gipsom i ta svetla visina od poda do plafona(ili gipsa).
Ukoliko imate klima uredjaje da li će biti dekorativno sakriveni na terasi...
Koliko liftova imate po lameli i da li je jedan teretni lift?

 

[Skyrunner]

Sve su ovo veoma logična pitanja i odgovori bi za racionalnog čoveka pravili razliku u odluci da li kupiti takav stan.

Ono šta je problem je da postoji tolika potražnja da će oni dati osnovne podatke, a za sve ostalo će već imati drugog kupca koji čeka u redu.
Meni kad sam se interesovao za stan u Beogradu na vodi, nisu hteli da kažu ništa vezano za energetski pasoš zgrade. Uvek koriste izraze poput "vrhunski kvalitet" "moderna gradnja" i slično.
Za stan koji je na poslednjem spratu nisu hteli da kažu kako je rešena izolacija krova.

Tako da ...

 

[Filip 01]

Sve su ovo veoma logična pitanja i odgovori bi za racionalnog čoveka pravili razliku u odluci da li kupiti takav stan.

Ono šta je problem je da postoji tolika potražnja da će oni dati osnovne podatke, a za sve ostalo će već imati drugog kupca koji čeka u redu.
Meni kad sam se interesovao za stan u Beogradu na vodi, nisu hteli da kažu ništa vezano za energetski pasoš zgrade. Uvek koriste izraze poput "vrhunski kvalitet" "moderna gradnja" i slično.
Za stan koji je na poslednjem spratu nisu hteli da kažu kako je rešena izolacija krova.

Tako da ...

Energetski razred zgrade teško da mogu da kažu, pošto se izrada Energetskog pasoša - sertifikata radi nakon izgrađenosti objekta, ali svakako se može znati ukoliko ne bude izmena od projektovanog.
Za Beograd na vodi je upravo kao što se i napisali, osnovne informacije znaju i svakako sve ove detalje prodavci ne znaju, osim kao što ste naveli vrhunski kvalitet je i to je Beograd na vodi
Zbog toga je meni jednim delom bila odbojna kupovina, jer su me na neka od ovih pitanja gledali prilično zbunjeno i sam taj pristup prodavcu na koji ja nisam navikao.
Kod trenutnog stana u izgradnji sam na sve ove odgovore dobio odgovor, pa da kažem i više od toga.
Imaju izložbeni salon sa 3 vrste kupatila koje mogu da biram, podne, zidne i dekorativne pločice, kao i 4-5 vrsta parketa. Takođe imaju i 3D naočare u prodaji sa kojima možeš da šetaš po svom budućem stanu(nisam isprobao još uvek)...
Ne očekujem da će se dobiti odgovor na sva pitanja, ali eto lepo mi je kada vidim takvu želju i promociju i ozbiljnost prodavca, to je iskreno i zapečatilo moju kupovinu u tom kompleksu i neko oduševljenje prilikom prodaje.
Pitao sam i za detalj između terase i velikih portala koji idu od poda po plafona i kako će taj prelaz uraditi, pa su zvali arhitektu koji mi je i poslao detalj i objasnio u roku od odmah.
Moje sugestije su bile upućene šta sve treba da se pita prilikom kupovine stana, a naravno da i bez svih odgovora da ne treba odustati od kupovine stana, ovo je samo neki veći nivo prodaje i prezentacije objekta.
Kako sam u ovom poslu, ja takođe i Izvođače radova pitam za kvalitet, električare za kvalitet ugrađenih instalacija, to jest sistema itd... U većini slučajeva mogu dobiti i sam projekat objekta, ali ne treba baš ni sve gledati, jer zbog toga su mi neke kolege, koji su vrhunski inženjeri, nikad nisu kupili stan i podstanari su 20god. Uvek nađu zamerku, neverovatno
Na APR-u ukoliko ne znam Investitora proverim njegove reference i likvidnost(koliko mogu) i na brzinu proverim njegove prethodne objekte koje je izgradio.

 

[sundjer_bob]

Je l' može neko da mi objasni razliku između korisne i gradjevinske površine navedene u katastru? Zašto se to nekad razlikuje od stana do stana u istoj vertikali i iste strukture u zgradi? Je l' možda zavisi kad je upisan stan u katastar? Npr. jedan stan upisan 50 kvadrata korisne 55 gradjevinske, a drugi 55 korisne i ne pise gradjevinska?
Je l' je građevinska površina bruto ili neto ta sto je upisana u katastru? Šta je uopšte bruto građevinska površina stana? Je l' je to površina oivičena spoljnim zidovima stana?
Pretpostavljam da se korisna površina dobije tako što neke delove ove građevinske površine (terase, kose zidove) pomnožimo sa faktorom koji je u tom trenutku važio?

 

[Filip 01]

Gradjevinska površina upisana u katastar je neto. Bruto m2 je sa svim zidovima.
Neto projektovana - 3% treba da se upisuje u katastar, to jest tačna površina nakon etažiranja stana.
Uglavnom svaki bolji arhitekta prilikom projektovanja i pravljenja neto m2 stana oduzme još 3% zbog maltera i pločica i to bude prava kvadratura, koja se na kraju proveri prilikom etažiranja svakog stana.
Trenutno se u katastru zaokružuje kvadratura na ceo broj.
Korisna površina je upravo to što si napisao, nekada se m2 terase nisu računali u katastru a kasnije sa koeficientima kao i niže kosine.

 

[kukupitku]

Ovo je mozda vise pitanje pravne prirode koje verovatno zavisi od predugovora, ali da li u teoriji moze da se "ustupi" predugovor o kupovini?

Konkretno, ako potpisem predugovor za kupovinu stana u izgradnji, i posle nekog vremena se predomislim/ne dobijem kredit/stagod. Da li ja mogu da prodam to nekom, ako ga nadjem? U smislu, ja dobijem odredjen iznos i ustupim mu predugovor, a on nastavi tamo gde sam ja stao i finalizuje kupovinu.

 

[direktor]

Mora se saglasiti prodavac najčešće ne dozvoljavaju

 

[kukupitku]

To je bas bez veze. Mada verovatno i sebe time stite, a i moze im se jer ce naici drugi kupac.

Pitam jer se (neopravdano?) plasim da bih bio odbijen za kredit, a ne bih zeleo da izgubim kaparu (duh).

 

[Extroniks]

Raspitaj se unapred u banci o kreditnoj sposobnosti, nema druge

 

[kukupitku]

Zvao sam Kredium da se raspitam. Posto sam one-man-doo, rekli su mi da trenutno to moze uz malo nepovoljnije uslove, ali da ih zovem da proverim ponovo kad dodje vreme za podizanje kredita. Sto nema smisla, jer bih kaparu morao da dam godinu dana pre dizanja kredita.

 

[Extroniks]

Zvao sam Kredium da se raspitam. Posto sam one-man-doo, rekli su mi da trenutno to moze uz malo nepovoljnije uslove, ali da ih zovem da proverim ponovo kad dodje vreme za podizanje kredita. Sto nema smisla, jer bih kaparu morao da dam godinu dana pre dizanja kredita.

U kom smislu nepovoljne uslove? Vece ucesce? Manji odnos plate / rate? Veca kamata?

 

[sutraw]

Nijedna banka vam neće garantovati da ćete dobiti kredit. Kreditni savetnici takođe imaju interes da vam pričaju bajke jer oni imaju nešto od svakog kredita koji uvale, ali oni nisu ti koji odobravaju, već Risk departmani koji procenjuju vaš slučaj tek nakon podnošenja zahteva.

Najbolje da odete u 2-3 banke i popričate direktno sa njima da steknete osećaj kakva vam je kreditna sposobnost.

 

[kukupitku]

U kom smislu nepovoljne uslove? Vece ucesce? Manji odnos plate / rate? Veca kamata?

Bar 30% ucesca, kao i dodatna dokumenta o samoj firmi. Mada, devojka sa kojom sam razgovarao mi nije ulivala previse poverenja. Delovalo je kao da cita sa nekog papira uslove po kategorijama. A posto nije nasla moju kategoriju, citala je za pausalce

Nijedna banka vam neće garantovati da ćete dobiti kredit. Kreditni savetnici takođe imaju interes da vam pričaju bajke jer oni imaju nešto od svakog kredita koji uvale, ali oni nisu ti koji odobravaju, već Risk departmani koji procenjuju vaš slučaj tek nakon podnošenja zahteva.

Najbolje da odete u 2-3 banke i popričate direktno sa njima da steknete osećaj kakva vam je kreditna sposobnost.

Da, jasno mi je to posle razgovora sa njima. Na redditu sam vidjao pomesana iskustva ljudi u mojoj situaciji. Od “dobio kredit bez problema”, preko “dobio kredit posle 6 meseci i hrpe papira” do “banke ne daju nama kredite”.

Imajuci to sve u vidu, gledam kako mogu najbolje da prodjem u slucaju da ne dobijem kredit. Hope for the best, prepare for the worst.

 

[Extroniks]

Suludo mi je sto ce da programera koji zaradjuje par hiljada EUR mesecno u svom DOO-u verovatno da ostrije gledaju nego nekoga ko radi u privatnoj firmi za 1500 EUR ali je stalno zaposleni

Kao da i ta firma ne moze da propadne itd, nego to jednostavno moze se bankama jer ne morajju da budu kompetitivni i mogu da daju minimum uslove.
Meni su rekli da kada sam se raspitivao u pocetku (pre par godina), isto one man show je bio u pitanju, rekli su mi da je bitno da se ima 2 godisnja finansijska izvestaja + valjda prihodi u toku te 2 godine, sto je fakticki par papira dodatno samo.

 

[kukupitku]

Mislim da je pre fora sto nisu navikli na takve slucajeve. Secam se, pre nisu ni pausalcima davali kredite pa se to u poslednjih 5 godina promenilo, barem kod nekih banaka.

Meni su rekli da kada sam se raspitivao u pocetku (pre par godina), isto one man show je bio u pitanju, rekli su mi da je bitno da se ima 2 godisnja finansijska izvestaja + valjda prihodi u toku te 2 godine, sto je fakticki par papira dodatno samo.

Da, isto su i meni rekli sad iz Kredium-a. Sto je najgore, banke mogu i same da vide poslovanje iz bilansa uspeha na APR-u.

Jesi se ti raspitivao onako informativno ili si nesto planirao?

 

[Extroniks]

Mislim da je pre fora sto nisu navikli na takve slucajeve. Secam se, pre nisu ni pausalcima davali kredite pa se to u poslednjih 5 godina promenilo, barem kod nekih banaka.
Da, isto su i meni rekli sad iz Kredium-a. Sto je najgore, banke mogu i same da vide poslovanje iz bilansa uspeha na APR-u.
Jesi se ti raspitivao onako informativno ili si nesto planirao?

Pre par godina sam presao iz Pausalca u DOO jer su mi primanja bila presla 50,000 EUR + sam se brinuo zbog testa samostalnosti, i tada sam razmisljao i nudio na par mesta ponude pa sam sa bankarkom iz OTP-a prolazio sta mi je potrebno itd.
U tom trenutku samo OTP/Societe Generale je davao bio pausalcima kredite.

Isto su rekli da bi napravili izuzetak za to pravilo o 2 godine jer bi gledali preduzetnika i DOO kao povezano lice (jer sam kod njih poslovao i kao preduzetnik i kao DOO) i onda bih ispunjavao 2+ godine poslovanja.
Sledece godine uzimam kredit konacno, ali je situacija drugacija dosta (DOO poslovace vec 4 godine + ucesce 50%), broj zaposlenih je rastao itd, pa ne brinem puno oko uslova, smatram da bi mi banke odobrile i da sam pausalac kad je ucesce 50% njima rizika tu nema.