Kupovina nekretnine, stana, kuće (pitanja i saveti)
- Začetnik teme Sinisa1
- Datum pokretanja
Mozes da pitas ali u novogradnji ti investitori to nece prihvatiti
Izvor: razgovor sa 4 razlicita investitora, samo je Airport Garden prihvatao da zadrze samo 5% umesto 10% u slucaju neodobrenja kredita.
Ne nalazim diskusije o kupovini prvog stana za život, pa sam odlučio da pokrenem ovu temu.
Tražimo stan koji bi odgovarao porodičnom životu, sa minimum dve spavaće sobe. Najvažnije nam je da gradnja bude kvalitetna, posebno kada je reč o zvučnoj i toplotnoj izolaciji, a zatim i o drugim aspektima. Lokacija nije prioritet, budući da smo do sada živeli u različitim delovima Beograda, a radimo od kuće. Važno je, međutim, da mikrolokacija nudi kvalitetnu osnovnu školu. Nije nam presudno da li se radi o stambenom kompleksu ili manjoj zgradi.
Problem nastaje kada pokušavam da procenim kvalitet projekta i izvedenih radova. Na osnovu obilaska lokacije, teško mi je doneti bilo kakav siguran zaključak.
Zanima me vaše mišljenje – koji projekti ili stambeni objekti, po vašem iskustvu, pružaju kvalitet koji biste izabrali za život sa svojom porodicom? Pretpostavka je da bi useljenje bilo moguće odmah ili u roku od godinu do godinu i po dana. Novogradnja iz razloga povraćaja PDV-a.
Spremni smo da razmotrimo i lokacije koje se nalaze do sat vremena vožnje od Beograda.
Tražimo stan koji bi odgovarao porodičnom životu, sa minimum dve spavaće sobe. Najvažnije nam je da gradnja bude kvalitetna, posebno kada je reč o zvučnoj i toplotnoj izolaciji, a zatim i o drugim aspektima. Lokacija nije prioritet, budući da smo do sada živeli u različitim delovima Beograda, a radimo od kuće. Važno je, međutim, da mikrolokacija nudi kvalitetnu osnovnu školu. Nije nam presudno da li se radi o stambenom kompleksu ili manjoj zgradi.
Problem nastaje kada pokušavam da procenim kvalitet projekta i izvedenih radova. Na osnovu obilaska lokacije, teško mi je doneti bilo kakav siguran zaključak.
Zanima me vaše mišljenje – koji projekti ili stambeni objekti, po vašem iskustvu, pružaju kvalitet koji biste izabrali za život sa svojom porodicom? Pretpostavka je da bi useljenje bilo moguće odmah ili u roku od godinu do godinu i po dana. Novogradnja iz razloga povraćaja PDV-a.
Spremni smo da razmotrimo i lokacije koje se nalaze do sat vremena vožnje od Beograda.
Filip 01
Higher intermediate
- Učlanjen(a)
- 27.02.2023.
- Poruke
- 1.682
- Pohvaljen
- 2.948
Na sat vremena od BG-a ti je i Novi Sad
Tu ti mogu preporučiti jedan kompleks koji bi vam odgovarao za postavljene kriterijume, jer sam i sam gledao isključivo kvalitetnu novogradnju i odlučio se za kupovinu u tom kompleksu.
Medjutim tek za 2god će biti gotov kompleks, a ostalo je veoma malo stanova za prodaju.
Ako ste zainteresovani mogu vam poslati u privatnim porukama.
Kako vam se cine Plavi Horizonti kao mikrolokacija? Zasto je ljudi zaobilaze? Da li tamo ima i stanova ili samo kuća? Kakav je zivot tamo? Osim sto dolazi samo jedan ili dva autobusa, da li postoji neka ocigledna mana? Na mapi kad pogledam deluje sve blize i blize, gledajuci Beograd kako se širi.
U praksi, kod novogradnji, prodje par godina pre nego sto se objekat uknjizi. I da, to jeste obaveza investitora, nece to raditi pojedinac ili stambena zajednica, ali ne znam ni jednog koji je stavio na stand by useljenje do uknjizenja. Samo se razlikuje vreme za koje se ista dobije. Banke odobravaju kredite za objekte u izgradnji i tako to radi.
Poslednja izmena:
Jel znaš neku novogradnju koja je useljenja tek nakon dobijanja upotrebne dozvole?
Ja ne
Kako mislis sta se desi? Pa dodju vatrogasci da ugase pozar
Da si ti nama ziv i zdrav, ljudi zive po 20 godina u ilegalno izgradjenim zgradama a uredno placaju racune (infostan i struju).
Da smo mi živi i zdravi, ali bi između ostalog i te navike trebalo da se menjaju…kao i osnivanje pravnog lica sa jednim zaposlenim da bude nosilac projekta od par stotina miliona EUR…to sto jeste ili je bilo, ne znati i da treba da bude …
Nadam se da prodaju bar tehnički prijem, ili ni to ne?
Htedoh reci prodju teh prijem
Naravno. Ne znam nijedan od tih vecih projekata koji su finansirani od strane banke da je useljen bez tehnickog prijema.
Dobar dan svima! U procesu sam kupovine stana u izgradnji (investitor je tek krenuo gradnju) i uzecu stan na kredit. Veliki je stan u pitanju (cena od 350.000€) i imam vec 150.000€ kod sebe sto planiram da dam kao ucesce sto znaci da ce kredit biti oko 60% od cene stana.
Pricao sam sa bankom, i rekli su mi da za kredit ne mogu da apliciram dok zgrada ne bude na 80% izgradnje (sto ce tek biti za godinu dana prema investitoru) ali da mogu da potpisem predugovor sad sa investitorom.
Ono sto me zanima je koliko ljudi generalno daju kaparu prilikom potpisivanja predugovora sa investitorom? Da li bih trebao da npr. dam 10.000€ kao kaparu sa napomenom da investitor ima pravo 5% ili 10% da zadrzi u slucaju ne odobravanja kredita a preostalih 140.000€ samo isplatio onda kada banka odobri kredit ili generalno investitori traze da se da svih 150.000€ (celo ucesce) odmah kao kapara pa od tih 150k oni zadrzavaju samo 5% ili 10% u slucaju ne odobrovanja kredita?
Zanima me vase iskustvo i savet sta se navodi u predugovorima u izgradnji (za moj slucaj sta biste naveli) kako me ne bi zeznuo investitor jer se plasim da npr. za godinu dana dobijem otkaz (ko zna sta sve moze da se desi) i ne mogu da dobijem kredit ili nesto drugo.
Hvala puno!
Pricao sam sa bankom, i rekli su mi da za kredit ne mogu da apliciram dok zgrada ne bude na 80% izgradnje (sto ce tek biti za godinu dana prema investitoru) ali da mogu da potpisem predugovor sad sa investitorom.
Ono sto me zanima je koliko ljudi generalno daju kaparu prilikom potpisivanja predugovora sa investitorom? Da li bih trebao da npr. dam 10.000€ kao kaparu sa napomenom da investitor ima pravo 5% ili 10% da zadrzi u slucaju ne odobravanja kredita a preostalih 140.000€ samo isplatio onda kada banka odobri kredit ili generalno investitori traze da se da svih 150.000€ (celo ucesce) odmah kao kapara pa od tih 150k oni zadrzavaju samo 5% ili 10% u slucaju ne odobrovanja kredita?
Zanima me vase iskustvo i savet sta se navodi u predugovorima u izgradnji (za moj slucaj sta biste naveli) kako me ne bi zeznuo investitor jer se plasim da npr. za godinu dana dobijem otkaz (ko zna sta sve moze da se desi) i ne mogu da dobijem kredit ili nesto drugo.
Hvala puno!
Poslednja izmena:
Filip 01
Higher intermediate
- Učlanjen(a)
- 27.02.2023.
- Poruke
- 1.682
- Pohvaljen
- 2.948
Šta si se dogovorio za Investitorom?
Ako je u pitanju kredit i Investitor ti je rekao tu cenu za kredit, to znači da možeš da mu daš minimalno koliko banke traže za to učešće.
Po pravilu je ako daješ celokupno odmah učešće Investitoru da ti smanji cenu, a ako planiraš samo 20% da daš do odobravanja kredita da ostane ta dogovorena cena.
U svakom slučaju u Predugovoru- Ugovoru stoji ta kapara u iznosu od 5 ili 10% da zadržava Investitor u slučaju neodobravanja kredita ili ne dogovorene isplate rata. Jedan deo isplate se vrši nakon primopredaje stana poslednjih otprilike 10%.
Ja nikad nisam dao odmah celu sumu ukoliko nisam imao nekih benefita, jednom sam dao odmah 85% ali sam dobio bolju cenu po m2 i preostalih 15% nakon primopredaje stana i merenja stvarne kvadrature.
Prvo, hvala puno Filipe na odgovoru! Dogovorili smo se samo za cenu po m2 i cenu garaze koja kada se sumira ispadne 350.000€. Rekao je da ispod te cene po m2 nece da ide. Nismo pricali jos u vezi dinamike placanja pa zato pisem ovde unapred da budem pripremljen.
Ako sam shvatio dobro, posto investitor u mom slucaju nece da spusta cenu, vi biste mi predlozili da mu dam 20% - 75.000€ (minimalno ucesce sto traze banke) do odobravanja kredita i mogu da mu kazem da ce tih 20% biti u 2 rate npr. 10% pri potpisivanju predugovora i 10% kada se zavrsi gruba gradnja, dok preostalih 20% ucesca (posto je ucesce 40%) ce dobiti samo nakon odobravanja kredita i naravno da se osiguram da u predugovoru/ugovoru ima klauzula da u slucaju ne odobravanja kredita investitor ima pravo samo da zadrzi 5% ili 10% od 75.000€ (inicijalnih 20%) u zavisnosti od toga sta se dogovorimo?
Iz mog iskustva ti je ovako:
Minimalno ucesce je 20% vrednosti stana, to ti je jasno.
Preostalu kaparu/ucesce bi mogao da ili naknadno isplatis aneksom predugovora ili tokom sklapanja glavnog ugovora kada bude moguce da se dobije kredit.
Svakako ako ti nece dati neki benefit za uplatu od 40% odmah nema svrhe to raditi.
Mozes eventualno dogovoriti se za ovo iznad ili neke rate ako bas insistira na vecem iznosu ucesca sam investitor.
Nece ti nijedan investitor pristati na ovoliko malu kaparu (3.5% vrednosti stana), barem ja nisam cuo za nekoga da to hoce da potpise.
Iz mog nekog iskustva najbolje je bilo ponudjeno 5% vrednosti stana zadrzavanja u slucaju ne dobijanja kredita, sto znaci 1/4 ucesca, a uglavnom bude 10% vrednosti stana kapara (tj 1/2 ucesca).
Rizik je uvek kupovina u izgradnji na kredit bas zbog ovih stvari sto si naveo.
Vecina investitora stiti sebe, i tipski predugovori stite i tebe u smislu da mozes insistirati na mogucnosti raskida predugovora bez posledica po tebe a sa penalima za investitora.
Mozes probati da uvedes maksimalno kasnjenje za izgradjivanje zgrade itd.