Državna stanogradnja(naselje Stepa Stepanovic na Vozdovcu)

[dalek]

2 aneksa na po 30 dana, pri cemu je potrebno doneti adekvatno uverenje o opravdanosti produzenja. Receno mi je da su do sada zadrzali nekoliko kapara samo.

Ko hoce da koristi subvenciju novu neka podnese novi zahtev za kredit, a postojeci da stonira, inace u drugoj polovini godine sledi poskupljenje svih kredita pa i stambenih, tako da ko je napravio dobru kalkulaciju neka ne gubi vreme, cene kvadrata ce ici dole narednih godina ali ce cena kostanja kredita biti znatno veca.

Interkalarna kamata kod Intese postoji od odobrenja kredita do pocetka placanja anuiteta sto je 28 u mesecu, ona se javlja i kad se uzme kredit sa grejs periodom od 12 meseci.

dalek, koje si uslove dobio kod Komercijalne za Stepu, njih nisam kontaktirao?

Za kredit sa grejs periodom to je i ocekivano, ali za kredit koji ide odmah u naplatu nije bas korektno. Odnosno matematicki jeste, ali nije u duhu dobrih poslovnih odnosa, jer ja kao klijent nisam trazio odlaganje naplate rate vec mi je sasvim korektno da mi mesec dana od isplate kredita ide prva rata. To sto su oni uzeli 28. u mesecu kao dan kada se iskljucivo placa rata nije moj problem, pogotovu sto u ugovoru nije definisano.

Sve banke su za subvencionisani kredit ponudile slicne uslove, ali ja sam vec imao racun u Intesi pa mi je to bilo najjednostavnije. A kad sam vec kod interkalarne kamate i Komercijalna banka je naplacuje ali na drugi nacin. Naime, ako vam je kredit isplacen 15. u mesecu prva rata vam ide 30. u istom mesecu, znaci za 15 dana a vi ste vec platili kamatu za ceo mesec ;-).

Kod intese je to ociglednije, za isti slucaj prva rata vam ide 30. ali sledeceg meseca i tako imate 45 dana do prve rate pri cemu ste platili 30 kroz kredit a 15 placate na salteru kroz interkalarnu kamatu.

 

[dalek]

Euribor:

Nije lose da se ljudi podsete s` vremena na vreme da je trenutno na istoriskom minimumu. Ako ponovo krene na gore, neće mnogima biti veselo :laugh:

Cini mi se da je Evro uveden negde oko 2000. te pa mi nije jasna ova tabela, znam da je imao pikove do 5% ali u proseku je oko 2-2,5%. Naravno da nam je to svima jasno da je bolje da je trenutni euribor 5% a marza 1,5% ali trenutak je takav sta da se radi...

 

[Volf]

2 aneksa na po 30 dana, pri cemu je potrebno doneti adekvatno uverenje o opravdanosti produzenja. Receno mi je da su do sada zadrzali nekoliko kapara samo.

Ko hoce da koristi subvenciju novu neka podnese novi zahtev za kredit, a postojeci da stonira, inace u drugoj polovini godine sledi poskupljenje svih kredita pa i stambenih, tako da ko je napravio dobru kalkulaciju neka ne gubi vreme, cene kvadrata ce ici dole narednih godina ali ce cena kostanja kredita biti znatno veca.

Interkalarna kamata kod Intese postoji od odobrenja kredita do pocetka placanja anuiteta sto je 28 u mesecu, ona se javlja i kad se uzme kredit sa grejs periodom od 12 meseci.

dalek, koje si uslove dobio kod Komercijalne za Stepu, njih nisam kontaktirao?

Za kredit sa grejs periodom to je i ocekivano, ali za kredit koji ide odmah u naplatu nije bas korektno. Odnosno matematicki jeste, ali nije u duhu dobrih poslovnih odnosa, jer ja kao klijent nisam trazio odlaganje naplate rate vec mi je sasvim korektno da mi mesec dana od isplate kredita ide prva rata. To sto su oni uzeli 28. u mesecu kao dan kada se iskljucivo placa rata nije moj problem, pogotovu sto u ugovoru nije definisano.

Sve banke su za subvencionisani kredit ponudile slicne uslove, ali ja sam vec imao racun u Intesi pa mi je to bilo najjednostavnije. A kad sam vec kod interkalarne kamate i Komercijalna banka je naplacuje ali na drugi nacin. Naime, ako vam je kredit isplacen 15. u mesecu prva rata vam ide 30. u istom mesecu, znaci za 15 dana a vi ste vec platili kamatu za ceo mesec ;-).

Kod intese je to ociglednije, za isti slucaj prva rata vam ide 30. ali sledeceg meseca i tako imate 45 dana do prve rate pri cemu ste platili 30 kroz kredit a 15 placate na salteru kroz interkalarnu kamatu.

Interkalarnu kamatu nije izmislio niko u Srbiji, njena naplata je pratično dio bankarskog sistema, kao što je npr kredit ili bilo šta drugo, u čitavom svijetu.Banka naplaćuje kamatu na puštena sredstva, koja joj više nisu na raspolaganju, dok ne počne naplatu samog kredita.Ko prima platu u nekoj firmi sa velikim brojem radnika, zna da je čak i svaki minut bitan, i da se plata uglavnom isplaćuje pred kraj rada platnog prometa.

Malo se potrudi oko bankarke, i nek ti kredit puste krajem mjeseca.A ako neko ne naplaćuje interkalarnu, znaj da je nazvao samo nekako drugačije negdje u troškovima.

 

[Pegasus]

i taj SocGen ce te sa troskovima osiguranja izaci isto kao Intesa.

Nego moram da vas pitam, jel ste sigurni da mozete sledecih 20-30god da izdrzite tako visoku marzu od 4.5%?
Kada se Euribor vrati na 4-5% , ukupna EKS kamate ce vam tada na stambeni kredit biti blizu 10%, to ce biti jako skupo za vracati sigurno.

Moj savet svima je da dobro razmisle o stambenim kreditima koji se sada nude, i da pokusaju da razmisle o tome koliko su sigurni da mogu da predvide svoje prihode i ekonomsku situaciju u sledecih 3-5god, a kamoli 20-30god.

To što si ti u nepopravljivi pesimista, nije problem.Ali nemoj bzvz da prebacuješ svoju negativnu energiju na druge.Možda im predlažeš da žive u šatoru do kraja života.

Ljudi , slobodno uzimajte kredite.Najgore što može da vam se desi, je da vam oduzmu taj isti stan, koji ako ne kupite ionako nećete imati.A za to što plaćate, bar ćete živjeti u svom stanu, dok izdržite.

A šta će biti sutra, niko ne zna, a ne za 3 - 5 , 100 godina....

Možda glavnicu , koliko god bila isplatite za 3 godine, ko zna.Sa srećom, i otklonite kišne oblake od sebe.

Nikakvog pesimizma nema u mom postu, samo realno zdravorazumsko razmisljanje.
Takodje ne znam gde si prepoznao negativnu energiju, u pozivu da se ozbiljno izanalizira razmatranje odluke o ulasku u kredit ~ do kraja zivotnog veka po trenutno nepovoljnim uslovima.
Ne predlazem zivot u satoru, ali odlaganje kupovine stana u 2012god je po meni vrlo razumna odluka,
cene stanova ce sigurno ici dole zbog ekonomske krize a trebalo bi i ispregovarati bolje uslove stambenog kredita. Rentiranje je cak najracionalnije trenutno jer su tu cene pale drasticno vishe od cena stanova, tj prilicno prate zivotni standard tj prosecnu platu.

Vrlo pogresno savetujesh ljude da kako ti kazesh slobodno uzimaju kredite, nije tacno da samo mogu da im oduzmu stan.
Prvo uceshce je jako visoko, a i kada banka prodaje hipoteku najceshce se proda po ~ 60% od procenjene vrednosti, ostatak iznosa kredita naplati ili od jemca ili blokiranjem svih racuna ili iz druge pokretne i nepokretne imovine.

Sta ce biti sutra u makroekonomskom smislu zna svaki covek koji se makar malo interesuje,a ko se iole zanima ekonomskim stanjem moze da predvidi da ce 2012god biti teska. A ako ne moze da predvidi makar 3-5god sa ~ 90% sigurnosti svoje prihode, onda je to vec jasan signal da ne treba da ulazi u kredit za stan, oslanjanje na srecu tu retko kome pomogne...

Opet cu ponoviti da sto vishe vremena provedete u analiziranje i donosenje odluke da u ovom trenutku i pod uslovima Euribor + 4.5% ulazite u kredite koji traju 20-30god.
Po meni treba 10puta sve premeriti detaljno sto detaljnije i onda preseci. Ja sam to uradio i doneo odluku za 2012godinu, pretrescu odluku polovinom godine kada budu poznati rezultati izbora, i kada vidim razvoj situacije krize duga u EU i naravno tadasnje cene stanova i kredita ako budu bitnije izmenjeni.

Pozdrav svima

 

[mmgoran]

Zvuči surovo, ali stvarno ne bih preporučio nikom ko ne može da skupi učešće od bar 10% ni da ulazi priču. Kako će te tada živeti, probajte jednostavno da kada dobijete platu stavite iznos rate, cirka 300-350€ na neko sigurno mesto, recimo odnesete kovertu kod tašte na čuvanje

Posle bar 6 meseci do godinu dana će vam mnoge stvari biti jasnije.

Uz to napraviti alternativni scenario, sta ako ostanete bez posla iz 1001 razloga. To ne mora da se desi uskoro, možda za recimo 10 godina, ali vi tada niste ni na pola odplaćenog kredita. Imate li alternativu da se vratite kod roditelja u neku sobicu ili da odete da živite u vikendicu a da stan izdate? Imate lep auto koji biste mogli da prodate i dođete do nekog keša?

Ah, da, još jedna bitna stvar. Kada počnete da otplaćujete kredit, prve rate će vam biti 95% kamata i 5% glavnica :lol:

Tako da ćete im vrlo brzo isplatiti kamatu, tako da slobodno zaboravite o prevremenom vraćanju kredita posle x godina, jednostavno se ne isplati.

 

[Kuig]

Dobra vest!
Zvali me juce iz intese i rekli da se sve subvencije po starom obustavljaju i cekaju se nove iz 2012 sa 20% ucesca države.

 

[Volf]

i taj SocGen ce te sa troskovima osiguranja izaci isto kao Intesa.

Nego moram da vas pitam, jel ste sigurni da mozete sledecih 20-30god da izdrzite tako visoku marzu od 4.5%?
Kada se Euribor vrati na 4-5% , ukupna EKS kamate ce vam tada na stambeni kredit biti blizu 10%, to ce biti jako skupo za vracati sigurno.

Moj savet svima je da dobro razmisle o stambenim kreditima koji se sada nude, i da pokusaju da razmisle o tome koliko su sigurni da mogu da predvide svoje prihode i ekonomsku situaciju u sledecih 3-5god, a kamoli 20-30god.

To što si ti u nepopravljivi pesimista, nije problem.Ali nemoj bzvz da prebacuješ svoju negativnu energiju na druge.Možda im predlažeš da žive u šatoru do kraja života.

Ljudi , slobodno uzimajte kredite.Najgore što može da vam se desi, je da vam oduzmu taj isti stan, koji ako ne kupite ionako nećete imati.A za to što plaćate, bar ćete živjeti u svom stanu, dok izdržite.

A šta će biti sutra, niko ne zna, a ne za 3 - 5 , 100 godina....

Možda glavnicu , koliko god bila isplatite za 3 godine, ko zna.Sa srećom, i otklonite kišne oblake od sebe.

Nikakvog pesimizma nema u mom postu, samo realno zdravorazumsko razmisljanje.
Takodje ne znam gde si prepoznao negativnu energiju, u pozivu da se ozbiljno izanalizira razmatranje odluke o ulasku u kredit ~ do kraja zivotnog veka po trenutno nepovoljnim uslovima.
Ne predlazem zivot u satoru, ali odlaganje kupovine stana u 2012god je po meni vrlo razumna odluka,
cene stanova ce sigurno ici dole zbog ekonomske krize a trebalo bi i ispregovarati bolje uslove stambenog kredita. Rentiranje je cak najracionalnije trenutno jer su tu cene pale drasticno vishe od cena stanova, tj prilicno prate zivotni standard tj prosecnu platu.

Vrlo pogresno savetujesh ljude da kako ti kazesh slobodno uzimaju kredite, nije tacno da samo mogu da im oduzmu stan.
Prvo uceshce je jako visoko, a i kada banka prodaje hipoteku najceshce se proda po ~ 60% od procenjene vrednosti, ostatak iznosa kredita naplati ili od jemca ili blokiranjem svih racuna ili iz druge pokretne i nepokretne imovine.

Sta ce biti sutra u makroekonomskom smislu zna svaki covek koji se makar malo interesuje,a ko se iole zanima ekonomskim stanjem moze da predvidi da ce 2012god biti teska. A ako ne moze da predvidi makar 3-5god sa ~ 90% sigurnosti svoje prihode, onda je to vec jasan signal da ne treba da ulazi u kredit za stan, oslanjanje na srecu tu retko kome pomogne...

Opet cu ponoviti da sto vishe vremena provedete u analiziranje i donosenje odluke da u ovom trenutku i pod uslovima Euribor + 4.5% ulazite u kredite koji traju 20-30god.
Po meni treba 10puta sve premeriti detaljno sto detaljnije i onda preseci. Ja sam to uradio i doneo odluku za 2012godinu, pretrescu odluku polovinom godine kada budu poznati rezultati izbora, i kada vidim razvoj situacije krize duga u EU i naravno tadasnje cene stanova i kredita ako budu bitnije izmenjeni.

Pozdrav svima

Hehe.2012 je loša za kupovinu, ali 2013 će biti mnogo bolja( u makroekonomskom smislu ).Samo ti čekaj i preračunavaj .Ovdje nije sigurno , ni dobro decenijama.Život će da prođe ako budemo čekali da bude sigurno, da bi rješavali osnovne životne potrebštine.Cena kvadrata ne može da ide mnogo niže, za normanu lokaciju, dok postoji tržište.Uz subvenciju države i trenutnu situaciju na tržištu, ne postoji bolji trenutak da se kupi stan.AKo pukne tržište, kao u Americi, i ljudi sa kreditima će sebi kupiti jedan stan za dolar.
p.s. Molim te da mi javiš ako nekad budeš uzeo kredit, i da mi kažeš na osnovu kojih pokazatelja si izračunao da je to pravi i siguran trenutak.p.s.Mogu unaprijed da ti kažem da ga nikad nećeš dočekati.

 

[Pegasus]

Naravno da treba preracunavati i detaljno analizirati , tj sto vishe koristiti mozak, to nas i razlikuje od ostalih zivih bica zar ne? Pogotovo je to neophodno uraditi za odluku da se sledecih 30god odvaja ~ 50% mesecnog prihoda na dugorocno nepovoljan kredit.
Kazesh da ovde nije sigurno vec decenijama, a preporucujesh ljudima da slobodno uzmu dugorocno nepovoljan kredit za stan na 20-30god u stranoj valuti, u drzavi koja ima najnepovoljni odnos cene m2 u odnosu na prosecnu platu( = preskupa cena)???

Dalje, osnovna zivitna potreba jeste ziveti u stanu, ali to ne znaci da morash imati svoj stan na kredit,
rentiranje je trenutno najbolji nacin za racionalnog i odgovornog gradjanina, pogotovo ako nema bar 50% kesha za uceshce.
Cena kvadrate moze i mora dosta nize da padne, pominjes trsite, bash zato sto ga nema pad cena je sporiji nego sto bi trebao da bude. Samo da se poradi na suzbijanju korupcije i da se extremno visoki nameti drzave smanje na prekrizni nivo prosecna cena m2 mora pasti za 200eur/m2, a zbog smanjenja ekonomske moci stanovnistva i realnog pada zivotnog standarda i extra profit koji imaju investitori mora pasti za bar toliko.
Ako pukne trziste kao u Americi, ljudi sa kreditima ce ovde biti u velikom problemu, jer nema zastite od licnog bankrotstva kao u USA, banke su se osigurale sa licnim menicama i administritivnim zabranama na platu pa ce duznika sa tim instrumentima ganjati do kraja zivota dok ne naplati svoj celokupni dug.

Mogu vec sada da ti kazem kada cu se odluciti na kupovinu na kredit, kada cena stana padne na realan nivo u odnosu na prosecnu platu u Bgu i kada bude na logicnom nivou u odnosu na normalne troskove izgradnje( ne mislim ovde na samo 300-400eur izgradnju, vec i na plac i dazbine drzave i zaradu investitora koje su sada nerealno visoke).
Do tada marljivo radim na svom poslu, odvajam svakog meseca deo plate koji je razlika izmedju rate koju bi imao u banci i rente koju sada placam u iznajmljenom stanu(razlika je skoro duplo verovao ili ne) i njega stavljam na stedni plan u banci sa kojom sam dogovorio takav nacin stednje uz kamatu od ~ 5%.
Kada budem imao stednju koja je ~ 50% vrednosti stana( a posto na stednji iznos svakog meseca raste,a cene stanovo padaju,sve je blizi taj trenutak) onda cu krenuti u pregovore sa bankama i traziti na osnovu toga bolje uslove kredita, jer cu im kao klijent biti mnogo sigurniji od onih koji olako ulaze u kredit za 10-20% uceshca. Novi zakon o zastiti korisnika je stupio, da on nije usvojen ne bi razmatrao kredit kao opciju vec bi rentirao stan ako treba i sledecih 5-10god dok kroz stedni plan ne skupim dovoljno makar i za manji stan.
Takodje za oko 1god ocekujem da ce i dinarski stambeni krediti biti koliko toliko alternativa sadasnjim sa Eur klauzulom(obzirom da je i meni i zeni plata u dinarima), plasim se kao Niki sto rece da je moguce da dinar u narednim godinama pocne da jako gubi na vrednosti, u tom slucaju ce mnogo bolje i sigurniji biti u RSD kreditu iako ce nominalno biti veca kamatna stopa.

Pozdrav

 

[Pegasus]

Ko ce to znati, uz 6% sadasnje kamate imas oko 300EUR na 300meseci za kredit od 50.000EUR, ako ode na 9% bice 400EUR mesecni anuitet, znaci oko 30% veci, ko je u stanju da vraca sada 300 vracace nekako i 400EUR mesecno, veci problem je kurs dinara, ako ode na recimo 130, a plata ostane ista u dinarima onda je frka.

Slazem se za dinare apsolutno, meni i supruzi je plata u RSD zbog smo dodatno josh vishe na oprezu u smislu uzimanja Eur kredita

P.S Mislim da ce rata otici sa 300eur na 450eur ako kamata skoci sa 6% na 9%.

 

[niki]

Ma nece pagasus, imam kalkulator koji mi je dao iznose, ja sam malo zaokruzio. Ako hoces bas precizno ide od 322 na 419EUR.

Kako se uzima stan kad pricamo o idelanoj situaciji, ucesce preko 30%, 30% od vrednosti stana kes na stranu, ostatak kredit banke i to pogadjajte--> na max 10 godina, u tom slucaju znatno veci deo anuiteta od starta placas glavnicu dok je manji deo kamata.

E sad kad smo to imali i kad cemo imati idealne uslove, nikad! Reci cu Vam staru Jevrejsku poslovicu, kad Jevrejinu ide sve dobro u zivotu on stavi kamencic u cipelu.

Dakle ne moze i ne treba da cekamo da sve bude idelano, ali malo ukljuciti racio nije naodmet, ne treba srljati. Znam puno mladih bracnih parova koju su kupovali jednosobne stavone 2008 po neverovatnim cenama i uslovima, to je bilo glupo, a pricamo o vrlo obrazvanim ljudima.

E sad pitanje od milion dolara, sta ciniti 2012? Cene da su previsoke, jesu sigurno i jos su daleko od realnih. Treba nam stan i zelimo stan, to je emocionalna odluka koja ima svoju cenu, ona je kod mene 10-15% veca cena koju sam spreman da platim od one koju smatram realnom, druga emocionalna odluka je lokacija na kojoj preferiramo da zivimo to isto ima svoju cenu-ja nisam spreman da je platim preko realne cene, treca racionalana odluka je ako zagusti da lako i brzo prodam stan-znaci odlicna makro i mikro lokacija-ima svoju cenu, ako ti treba stan za zivot onda je ne moras platiti, ako ti treba stan uz rizicnu kreditnu konstrukciju na 30 godina moras je platiti, da bi lakse prodao stan po vecoj ceni.

Sta je to sto vredi kupiti u ovom trenutku? Po meni jedino Stepa imajuci u vidu kvalitet gradnje, cenu i relativno malé troskove kupovine i relativno korektnu pravnu sigurnost makar za I fazu gradnje, i to kupovina za one koji zele da trajno da rese svoje stambeno pitanje i imaju odrzivu kreditnu sposobnost, sve ostale kojima lokacija bas i ne odgovara i nemaju najjasniju sliku svojih primanja u narednom periodu je bolje da cekaju. Cekanjem ce cene stanova pasti, ali ce cena kredita porasti.

Oko Euribora ja mislim ako ode na 4-5%, banke ce korigovati svoju marzu, jer ce u tom slucaju imati gomilu problematicnih kredita, mnogo ozbiljniji i veci problem moze biti kurs dinara.

Ajd uzdravlje!

 

[Nevenkovic]

. Samo da se poradi na suzbijanju korupcije i da se extremno visoki nameti drzave smanje na prekrizni nivo Pozdrav

Razumem i shvatam tvoj oprezni stav, ali kalkulisati da ce se kako oficijelni tako i nezvanicni nameti smanjiti je nerazumno.

Takodje za oko 1god ocekujem da ce i dinarski stambeni krediti biti koliko toliko alternativa sadasnjim sa Eur klauzulom(obzirom da je i meni i zeni plata u dinarima), plasim se kao Niki sto rece da je moguce da dinar u narednim godinama pocne da jako gubi na vrednosti, u tom slucaju ce mnogo bolje i sigurniji biti u RSD kreditu iako ce nominalno biti veca kamatna stopa.

Ovakav kredit nece nikada biti povoljan. Za sta god ga budu vezali, RKS NBS-a, Belibor, stopu inflacije, uvek ce to biti mnogo vise od kredita indeksiranog u valuti.

 

[Pegasus]

Sta je to sto vredi kupiti u ovom trenutku? Po meni jedino Stepa imajuci u vidu kvalitet gradnje, cenu i relativno malé troskove kupovine i relativno korektnu pravnu sigurnost makar za I fazu gradnje, i to kupovina za one koji zele da trajno da rese svoje stambeno pitanje i imaju odrzivu kreditnu sposobnost, sve ostale kojima lokacija bas i ne odgovara i nemaju najjasniju sliku svojih primanja u narednom periodu je bolje da cekaju. Cekanjem ce cene stanova pasti, ali ce cena kredita porasti.

Oko Euribora ja mislim ako ode na 4-5%, banke ce korigovati svoju marzu, jer ce u tom slucaju imati gomilu problematicnih kredita, mnogo ozbiljniji i veci problem moze biti kurs dinara.

Ajd uzdravlje!

Vecim delom se slazem sa gorenapisanim za Stepu, cene stanova ce pasti to se skroz slazemo, nije mi samo jasno kako mislish da ce cene kredita porasti u narednom periodu, ja ne vidim da moze marza banke da bude skuplja od 4.5% i to je previsoko.

Ono gde se ne slazemo uopste je da ce banke smanjiti marzu kad Euribor ode na 4-5%, to se 100% nece desiti, jer banka onda rizikuje da ako opet Euribor padne ima malu prinosnu kamatu.
Mozda ce ponuditi prolongiranje kredita za josh par godina da bi mesecna rata bila manja,ali onda ukupno zaduzenje raste i sve na kraju placa korisnik.
Inace najvece povecanje losih kredita u 2011godini kod stanovnistva su upravo stambeni krediti, cak preko 100% je skocio broj stambenih kredita u kasnjenju, pocelo je da se oseca i po oglasimau novinama banaka koje sve vishe prodaju stanove na osnovu zakona o hipoteci.
Trenutni iznos na kraju 2011god problemtacnih stambenih kredita je skoro 200mil eur, to je ogromna cifra ali najvishe zabrinjavajuce je sto ona raste neverovatnom brzinom, bojim se da ce i sledece godine uduplati sa ovih ~200mil eur.
Sta ce se desiti sa trzistem nekretnina, ako banke zbog lose likvidnosti koja se lako moze desiti pogorsavanjem situacije EU duga krenu da prodaju sve te stanove ne smem ni da pomislim, u tom slucaju ce moji predhodni postovi zvucati kao da sam bio optimista

P.S Imate na strani 17 izvestaja NBS-a, podatke koje sam pominjao gore,stim da je to sa datumom 30.09.2011god
http://www.nbs.rs/internet/latinica/55/55_4/kvartalni_izvestaj_III_11.pdf

Stambeni krediti su sada ubedljivo na 1. mestu po iznosu problematicnih kredita fizickih lica

 

[niki]

Odi da proveris kod nekih banaka je marza vec pomerena na 5,75%, kod ostalih kad potrose aktuelne kreditne linije nove ce biti skuplje, jer novac poskupljuje i u Evropi, a u Srbiji upravo zbog preko 20% problematicnih kredita banke ce poskupeti nove kredite kako bi precistili potfolio a ne uvacali ga sa rizicnim plasmanima.

 

[mekbejn]

Evo drugari, ja sam izveo neku moju računicu, pošto razmišljam o kupovini stana u D. Ivana Ribara (kad krene...).
Dakle moja računica je subvencionisani kredit VS iznajmljivanje i štednja.
Evo parametara:

a) Kupovina:
1. Stan 68 kvm * 1290 = ~87000 EUR
2. Subvencionisani kredit sa KS 4.5 % u EURIBOR (EURIBOR je sada 1.5% tj. to je ukupno 6%) na 360 meseci
3. Učešće 5% tj. 4350 EUR (toliko imam trenutno tj. mogu da iskeširam)

Sa gornjim parametrima, rata kredita izađe 495 EUR na 360 meseci.

b) Iznajmljivanje stana i štednja ostatka
1. Stan kao pomenut se može polunamešte/prazan iznajmiti za 300 EUR
2. Početnih 4350 se oročava na maks. rok
3. Razlika od 495 do 300 tj. 195 EUR mesečno se stavlja na štednju. Radi lakše kalkulacije sam odabrao Avista štednju (po viđenju) s tim da se iznos može reoročavati i time dobiti veća suma.

Dakle, ako se iznos učešća oroči, a mesečno uštedimo 195 EUR i to stavljamo na štadnju, posle 360 meseci ćemo imati oko 87000 EUR. Interesantna cifra se dobila

Šta sve ovo znači?

Znači da ako ne kupimo stan nego razliku štedimo, na kraju ćemo imati približnu cifru.
E sad, ova kalkulacija ima nekoliko velikih nedostataka odnosno varijabli:
1. ne znamo koliki će biti EURIBOR što može da poskupi kredit
2. ne znamo koliko će stan vredeti za 30 godina (neku vrednost će imati sigurno, osim u slučaju rata i sl.)
3. ne znamo koja će biti vrednost novca za 30 godina odnosno tada će 1 Evro verovatno vredeti manje nego sada.
4. ne znamo kako će se kretati cene iznajmljivanja stanova

Šta je moj zaključak?
Kupovina stana pod ovim uslovima se isplati jedino ako preovladava ta psihička komponenta posedovanja svog stana. Nekome smeta gazda, ali zato drugome smeta da je zarobljenik banke. Prednost iznajmljivanja je i daleko veća flaksibilnost (selidba, prelazak u veći/manji stan i sl.)
Treba uzeti u obzir i da sam računao sa parametrima za subvencionisani kredit, sa komercijalnim kreditima je situacija daleko nepovoljnija i za njih smatram da se uopšte ne isplate.
Zaboravih da dodam u kalkulaciju: Kod subvencionisanih kredita je poslednjih 5 godina rata manja zbog učešća države, tako da se ušteđeni iznos u varijanti b malo smanjuje.

 

[Pegasus]

Svaka cast Mekbejn, odlican post , plusic ko vrata od mene imash.
Zaboravih i ja napomenuti veliku prednost iznajmljenog stana, u tom smislu da lako mozesh preci u veci ako zelish ili promeniti lokaciju ako ti zbog posla odgovara druga,ili poludi komsiluk itd.

 

[Volf]

Evo drugari, ja sam izveo neku moju računicu, pošto razmišljam o kupovini stana u D. Ivana Ribara (kad krene...).
Dakle moja računica je subvencionisani kredit VS iznajmljivanje i štednja.
Evo parametara:

a) Kupovina:
1. Stan 68 kvm * 1290 = ~87000 EUR
2. Subvencionisani kredit sa KS 4.5 % u EURIBOR (EURIBOR je sada 1.5% tj. to je ukupno 6%) na 360 meseci
3. Učešće 5% tj. 4350 EUR (toliko imam trenutno tj. mogu da iskeširam)

Sa gornjim parametrima, rata kredita izađe 495 EUR na 360 meseci.

b) Iznajmljivanje stana i štednja ostatka
1. Stan kao pomenut se može polunamešte/prazan iznajmiti za 300 EUR
2. Početnih 4350 se oročava na maks. rok
3. Razlika od 495 do 300 tj. 195 EUR mesečno se stavlja na štednju. Radi lakše kalkulacije sam odabrao Avista štednju (po viđenju) s tim da se iznos može reoročavati i time dobiti veća suma.

Dakle, ako se iznos učešća oroči, a mesečno uštedimo 195 EUR i to stavljamo na štadnju, posle 360 meseci ćemo imati oko 87000 EUR. Interesantna cifra se dobila

Šta sve ovo znači?

Znači da ako ne kupimo stan nego razliku štedimo, na kraju ćemo imati približnu cifru.
E sad, ova kalkulacija ima nekoliko velikih nedostataka odnosno varijabli:
1. ne znamo koliki će biti EURIBOR što može da poskupi kredit
2. ne znamo koliko će stan vredeti za 30 godina (neku vrednost će imati sigurno, osim u slučaju rata i sl.)
3. ne znamo koja će biti vrednost novca za 30 godina odnosno tada će 1 Evro verovatno vredeti manje nego sada.
4. ne znamo kako će se kretati cene iznajmljivanja stanova

Šta je moj zaključak?
Kupovina stana pod ovim uslovima se isplati jedino ako preovladava ta psihička komponenta posedovanja svog stana. Nekome smeta gazda, ali zato drugome smeta da je zarobljenik banke. Prednost iznajmljivanja je i daleko veća flaksibilnost (selidba, prelazak u veći/manji stan i sl.)
Treba uzeti u obzir i da sam računao sa parametrima za subvencionisani kredit, sa komercijalnim kreditima je situacija daleko nepovoljnija i za njih smatram da se uopšte ne isplate.
Zaboravih da dodam u kalkulaciju: Kod subvencionisanih kredita je poslednjih 5 godina rata manja zbog učešća države, tako da se ušteđeni iznos u varijanti b malo smanjuje.

Ova računica je mrtvo slovo na papiru, s obzirom da u realnom svijetu postoji milion ulaznih parametara koji mogu uticati na nju (uzmi samo primjer konverzije marke u evro kada su stanovi od 50 000 DEM počeli poslije nekog perioda da se prodaju po 50 000 eura ).Možeš da se trudiš koliko hoćeš, ali svaka analiza na ovakav period je u najmanju ruku neozbiljna.

 

[mekbejn]

Pazi, ovo je analiza sa trenutnim stanjem.
Naravno da će se situacija menjati, i postoji puno stvari koje tek naslućujemo i još više onih koje ni ne možemo da naslutimo. Ono što možemo je da izanaliziramo situaciju u skladu sa svojim znanjima i mogućnostima, a na one varijable uglavnom ne možemo da utičemo. Tako da ja ovu analizu pravim pre svega zbog sebe, da bih imao makar kakvu polaznu osnovu za planiranje.

 

[Volf]

Sta je to sto vredi kupiti u ovom trenutku? Po meni jedino Stepa imajuci u vidu kvalitet gradnje, cenu i relativno malé troskove kupovine i relativno korektnu pravnu sigurnost makar za I fazu gradnje, i to kupovina za one koji zele da trajno da rese svoje stambeno pitanje i imaju odrzivu kreditnu sposobnost, sve ostale kojima lokacija bas i ne odgovara i nemaju najjasniju sliku svojih primanja u narednom periodu je bolje da cekaju. Cekanjem ce cene stanova pasti, ali ce cena kredita porasti.

Oko Euribora ja mislim ako ode na 4-5%, banke ce korigovati svoju marzu, jer ce u tom slucaju imati gomilu problematicnih kredita, mnogo ozbiljniji i veci problem moze biti kurs dinara.

Ajd uzdravlje!

Vecim delom se slazem sa gorenapisanim za Stepu, cene stanova ce pasti to se skroz slazemo, nije mi samo jasno kako mislish da ce cene kredita porasti u narednom periodu, ja ne vidim da moze marza banke da bude skuplja od 4.5% i to je previsoko.

Ono gde se ne slazemo uopste je da ce banke smanjiti marzu kad Euribor ode na 4-5%, to se 100% nece desiti, jer banka onda rizikuje da ako opet Euribor padne ima malu prinosnu kamatu.
Mozda ce ponuditi prolongiranje kredita za josh par godina da bi mesecna rata bila manja,ali onda ukupno zaduzenje raste i sve na kraju placa korisnik.
Inace najvece povecanje losih kredita u 2011godini kod stanovnistva su upravo stambeni krediti, cak preko 100% je skocio broj stambenih kredita u kasnjenju, pocelo je da se oseca i po oglasimau novinama banaka koje sve vishe prodaju stanove na osnovu zakona o hipoteci.
Trenutni iznos na kraju 2011god problemtacnih stambenih kredita je skoro 200mil eur, to je ogromna cifra ali najvishe zabrinjavajuce je sto ona raste neverovatnom brzinom, bojim se da ce i sledece godine uduplati sa ovih ~200mil eur.
Sta ce se desiti sa trzistem nekretnina, ako banke zbog lose likvidnosti koja se lako moze desiti pogorsavanjem situacije EU duga krenu da prodaju sve te stanove ne smem ni da pomislim, u tom slucaju ce moji predhodni postovi zvucati kao da sam bio optimista

P.S Imate na strani 17 izvestaja NBS-a, podatke koje sam pominjao gore,stim da je to sa datumom 30.09.2011god
http://www.nbs.rs/internet/latinica/55/55_4/kvartalni_izvestaj_III_11.pdf

Stambeni krediti su sada ubedljivo na 1. mestu po iznosu problematicnih kredita fizickih lica

Vrijeme će pokazati ko je bio u pravu.I nemoj da misliš da ja srljam, vrlo dobro analiziram situaciju godinama.I prilično sam upućen, s obzirom da radim u bankarskom sektoru.

Cijena stanova je sada drastično manja nego prije 2 - 3 godine, učešće od 5 posto nije veliko, a i subvencionisani kredit je povoljan.Prema tome ne treba se upoređivati sa onim koji su uzeli stanove po astronomsko visokim i nerealnim cijenama te ne mogu da plaćaju iste.
Postoji vjerovatnoća da će npr. sledeće godine biti povoljnija kalkulacija, ali je ona nedovoljno velika za čekanje onome ko želi svoj stan.Takođe postoji i vjerovatnoća da će kalkulacija biti i mnogo lošija.
Razmisli malo o svojim predviđanjima, gdje se u isto vrijeme pozivaš na krizu (koja će pojeftiniti stanove...itd), i istovremeno na jeftinije kredite.Opšte je poznato da cijena kredita , ako se kriza produži, u ovako visokorizičnoj zemlji može samo da poraste.Zdrava ekonomska logika se ne kroji danas, ona postoji vijekovima.

p.s. Nemam više šta da dodam, ali bih volio da se javiš kad kupiš stan, da vidimo kako si prošao.I ne zaboravi , 2013 je blizu

 

[niki]

Omladina ovde lepo kalkulise, ocigledno samci bez porodice. Kad dodju deca prelazak iz manjeg u veci stan je stres i to u istom kraju, a tek prelazak u veci ili isti stan u drugom kraju da bi se bilo blize poslu je katastrofa ako se imaju deca, ili sta ako zenin posao nije u istom kraju gde i novi stan, cija ce biti glasnija
Ne moze se sve predvideti i iskalkulisati, treba malo pustiti i emocijama da prevladaju, u svom stanu ce covek biti zadovoljniji, samouvereniji, opusteniji pa samim tim i uspesniji na poslu cime mu se povecavaju mogucnosti da napreduje ili da dobije bolji posao, gde da se to umetne u kalkulaciju
Ili ko garantuje da ces biti samodisciplinovan sa stednjom i da odvajas 195EUR 30 godina, kad sutra mozes naci super zensku koja ce zeleti malo ekskluzivnija letovanja...
Kad uzmes stan i kredu onda imas obavezu da na neki nacin stedis, ponavaljam probajte da uzmete kredit do 10 godina u svojim kalkulacijama i puno toga ste resili....

 

[Volf]

Pazi, ovo je analiza sa trenutnim stanjem.
Naravno da će se situacija menjati, i postoji puno stvari koje tek naslućujemo i još više onih koje ni ne možemo da naslutimo. Ono što možemo je da izanaliziramo situaciju u skladu sa svojim znanjima i mogućnostima, a na one varijable uglavnom ne možemo da utičemo. Tako da ja ovu analizu pravim pre svega zbog sebe, da bih imao makar kakvu polaznu osnovu za planiranje.

Poštujem

 

[novica]

Inače, bez namere da ulazim u komplikovana ekonomska predviđanja u narednih 30 godina, mislim da prethodna računica ima ozbiljnu grešku. Naime, ukoliko na ovu cifru uzmeš subvencionisani kredit na 30 godina, učešće ti je 25% a kredit banke vraćaš 25 godina, što pri kamati od 6% daje ratu od oko 420e u prvih 25 godina i 210e u zadnjih 5, tj. u prvih 25 godine si u minusu 120X300=36000e dok si zanjih 5 godina u plusu 90X60=5400e, što u ukupnom zbiru daje iznos od 36000-5400=30600e. U računicu nisam uračunao oročenje ali mislim da ukupan iznos nije ni blizu 87000e (mislim da nije ni 50000e).

Pozdrav dobronamernima!

 

[mekbejn]

Novice bravo! Ja sam potpuno prevideo to učešće država, koje u ovom slučaju znatno menja situaciju. Ako uzmemo da se tokom 25 godina štedi po 120 evra mesečno (420 - 300) to daje ušteđenih oko 46000 EUR, minus onih 5400 daje oko 40000 EUR. Razlika je ogromna!

 

[novica]

Iskreno, napravio sam grešku u poslednjih 5 godina (tada je rata 290e). Opet, sa druge strane nisam računao povraćaj PDV-a itd...

U principu, mislim da na odluku o kupovini stana u ovom trenutku utiče previše individualnih faktora i mislim da ovaj forum ne treba da bude o tome. Na nekoj od prethodnih stranica neko je postavio pitanje o razlici i kvalitetu izolacije na parcelama 4 i 6 i nije dobio odgovor. Mislim da takva pitanja, kao i komentari o samim stanovima, pratećoj infrastrukturi, kvalitetu unutrašnjih radova itd., mnogo bitnija za ovaj forum.

 

[Volf]

Samo još da ohrabrim one koji se premišljaju.Bankama su najveći problemi problematični plasmani.Prema tome, kako god to izgledalo sa strane , unutra se vidi da na sve načine pokušavaju da zadrže dužnike, često im davajući veliko pogodnosti da redovno nastave sa otplatom rata.Hipoteka je kranji čin, koja apsolutna ne zadovoljava banku, ali mora jer nema drugog mehanizma.Ako raste broj problematičnih plasmana , raste i tolerancija banke ka dužnicima (ugovori se mijenjaju individualno uz odgovarajće papire).Ako plaćate kredit 10 godina, i plata vam iznenada padne za 50 %, budite sigurni da će vam banka izaći u susret da zajedno to prevaziđete.

 

[mekbejn]

Volf - zavisi od banke. Znam zasigurno za neke banke koje takve stvari ne rade odnosno ne dogovaraju individualno neke olakšice.