Šta je novo?

Cene nekretnina

Ijao braco pa tek sad vidim da moze da se vraca mapa i na 2021 pa odlicno evo vam ga isti kompleks zgrada isti stanovi
@Defke @Analitičar

Neki komentar?
Vise od 2puta skok i to na random primeru,kad bi trazio extreme sigurno bi bilo drastičnije.
Al gledao sam isti kompleks slicna velicina stana itd.
Messenger_creation_3DDB9CB6-D449-4A41-A64A-CC8EB06D5876.jpeg
 

Prilozi

  • Messenger_creation_3DDB9CB6-D449-4A41-A64A-CC8EB06D5876.jpeg
    Messenger_creation_3DDB9CB6-D449-4A41-A64A-CC8EB06D5876.jpeg
    77,5 KB · Pregleda: 192
pa primer je da je neko preprodao stan.
ali jeste razlika cena pa, blok 22 stare zgrade su se prodavale izvorno stanje 2021 za manje od 2k, sada su 3k
 
pa primer je da je neko preprodao stan.
ali jeste razlika cena pa, blok 22 stare zgrade su se prodavale izvorno stanje 2021 za manje od 2k, sada su 3k
Ne mogu sad su mi dosli drugari, ali ovih dana kad stignem bas cu da procackam dosta krajeva, pa i naročito starogradnji da ne bude nekih mnogo zabuna :)
 
@pop2bg ne moras da se zanosis, ja sam vodio excell tabelu sa kandidatima za stanove davne 2020 godine, evo samo isecka u prilogu da ne spamujem previse.

Ova druga slika su stanovi koje sam obilazio u jednom danu npr.

Vec 2022 su sve ove cene bile drasticno drugacije, a kamoli danas.

Stan nisam kupio jer sam 4 puta izvisio za isti ili zbog nemogucnosti dogovora ili prosto sto u roku od 7 dana od gledanja su bili vec prodati.

Tada sam odlucio bio da napravim pauzu koja se ispostavila da je bila jedna od najvecih gresaka finansijskih koje sam mogao da uradim.
 

Prilozi

  • Screenshot_20241126_215725_Drive.jpg
    Screenshot_20241126_215725_Drive.jpg
    54,8 KB · Pregleda: 185
  • Screenshot_20241126_215715_Drive.jpg
    Screenshot_20241126_215715_Drive.jpg
    102,3 KB · Pregleda: 194
Ko se seca kada sam pricao, ovaj stan od 85m2 za 124 hiljade su bili otvoreni za ponudu ali ne i za cenkanje.

Ponudjeno je bilo 119 ili 120 hiljada ne secam se, ali su onda odlucili da se cenkaju za tu razliku od 4-5 hiljade i ja sam popizdeo i odustao od stana iz nekog osecaja gordosti.

Ogromna greska u retrospektivi, taj isti stan sam verovatno mogao ove godine prodati za jedno 40 hiljada vise garant.
 
Na oglasima ne postoje ti stanovi nit su isli za 1300 tu idu bar za 2000 jos od Rusa - mozda je to bas tad kupljeno 2021 dok su bile manje cene i sad tek realizovan ugovor? Jel to ima smisla? To bas potvrdjuje ovo sto i pričam koliko je skok.
Ono na Visnjici sto sam podelio su sve starogradnje, tesko da neko sa realizacijom kupovine starogradnje ceka tri godine skoro. Cak i da ima neki slucaj, nemoguce je da je svih 30ak kupovina koje su izlistane u poslednjih pola godine za tu cenu isto dogovoreno pre tri godine.

Mozda su u pitanju neki bas raspad stanovi, a mozda su realizovane cene na kraju ipak dosta manje od oglasa.
Ijao braco pa tek sad vidim da moze da se vraca mapa i na 2021 pa odlicno evo vam ga isti kompleks zgrada isti stanovi
@Defke @Analitičar

Neki komentar?
E ovde upravo imas slucaj novogradnje iz 2021. koja je znaci verovatno rezervisana 2019. u vreme kada je na tom mestu bila poljana, i preprodaje te novogradnje kao starogradnje 2024. Em 4-5 godina kasnije, em u gotov stan i vec solidno zavrseno naselje.
 
Nemoj Fićo, ti si deo ove ekipe, jedan od "savetnika" na forumu.
A i sad si objavio bitnu vest da hoćeš da uzmeš stan u bloku 65 po 5.5k€/m2, i veoma me zanima šta će sa tim biti!
Obrnuto kolega, razmišljao sam o prodaji tog stana, trenutno isto razmišljam o ceni koju bih stavio kada bih se odlučio za prodaju 😉
 
Pa nisu se oni cenjkali nego ti :D
Oni su rekli sledece:
"Cena nije fiksna, daj ponudu ali necemo da se cenkamo kao na pijaci."

Ja dao ponudu, oni onda hteli da se cenkaju za tu razliku od par hiljada eur.
Bolje da su mi rekli samo da je cena fiksna, ne znam sta su ocekivali da ponudim, 1000 eur manje?

Ne volim takve ljude prosto, cim tu ne drze do dogovora ko zna sta jos moze da ispadne.
 
Ono na Visnjici sto sam podelio su sve starogradnje, tesko da neko sa realizacijom kupovine starogradnje ceka tri godine skoro. Cak i da ima neki slucaj, nemoguce je da je svih 30ak kupovina koje su izlistane u poslednjih pola godine za tu cenu isto dogovoreno pre tri godine.

Mozda su u pitanju neki bas raspad stanovi, a mozda su realizovane cene na kraju ipak dosta manje od oglasa.

E ovde upravo imas slucaj novogradnje iz 2021. koja je znaci verovatno rezervisana 2019. u vreme kada je na tom mestu bila poljana, i preprodaje te novogradnje kao starogradnje 2024. Em 4-5 godina kasnije, em u gotov stan i vec solidno zavrseno naselje.
Vidi batana mozemo ovako do prekosutra. Te manje cene za Višnjicu su jer je tamo reeeetko sta uknjiženo plus ima dosta budzevina i krš mesta.

Opet kazem ti ja bukvalno pratim sve te krajeve od Visnjice do Borce i od Zarkova do Petlovog i mogu ti baciti ovde bukvalo tonu screenova ali ti ces opet reci, ne to nije to je suteren, to je mozda sredjena starogradnja, itd. Zao mi je da nemam te oglase jer su istekli ali bih ti rado pokazao.

Sad kad udjem na mapu vidim tonu nekih cena koje mi nemaju veze sa životom ali vidim i neke raspale suterene i podkrovlja na lokacijama koje sam video u oglasu (znaci bas zlo stanje) pa onda tamo stoji manja cena i mozes da se hvatas na to.

Ja stvarno tražim i preko oglasa i preko agenata za razliku od većine ovde koji kucaju i prate neke mape, grafike i koliko je skočilo mešano meso u Beču i kako će se to odraziti na nas.

Ko ne veruje koliko je skočilo nek se raspita, na kraju mi baš to govori koliko mnogi stvarno nemaju pojma i samo čitaju i prate grafike i statistike i kukaju za centrom i NBGom.

Evo ti sad bukvalno npr ta V banja koju smo spomenuli isti deo naselja, identicne zgrade i screenovi 2021, 2023 i 2024
(videces cak i istu kvadraturu u istom broju zgrade skoro dupla cena kao sto rekoh)
Messenger_creation_12D6E508-DD21-4135-B87C-E33EE4C0E433.jpeg
 
Poslednja izmena:
Isao sam i ja i gledao jos od 2019. Mozda je neka specificna mikrolokacija skocila jer se izgradilo ali imamo statistiku i vise verujem njoj nego pojedincima, ma koliko da su stanova videli nisu mogli videti sve u gradu.

Evo sledeca faza zgrade gde sam ja kupio je sad u preprodaji tek 10% skuplja nego sto je prva faza bila u aprilu 2022. A lokacija je cak i nesto bolja u odnosu na nasu zgradu, plus vec ce imati vrtic, supermarket kod nas sto nije postojalo kada sam ja rezervisao stan.

Ti si sad sve naveo neke primere gde su cene skocile 200% a to jednostavno nije tacno tacno na nivou celog grada, ocigledno su neki jako granicni primeri.
Ok koja je to lokacija gde si ti kupio?
Moguće je da je negde vise negde manje al ja ti kažem ove sve krajeve koje pratim su skočili jaaaako i nemam razloga da lažem gledao sam stanove i pratio oglase i zvao.
Problem je možda i što ja gledam manje stanove jer imam jako ograničeni budzet a i nisam gledao te projekte koji nisu ni iz zemlje izašli. Uglavnom skoro gotove ili gotove i starogradnje (uknjizene ili bar sa upotrebnom gradjevinskom itd)
 
Jasno brate no ja sam pokazivao cene za komplekse koji drze cene i to nije APP prodaja a kompleksi su tu gde su.
Kao npr onaj odma pored Malog Leskovca na Karaburmi itd.
Ne znam dal si ti sherovao ono Bekovo naselje kod tri Bika (tri bEka)?
Pozivam te da se provezes tuda i da vidis sta je komšiluk (po meni ubedljivo najveca favela u Begeu) Ili pogledaj na google Earthu, ali neces dobiti dovoljan osecaj kao kad vidis.

Na stranu da je to teren uz Dunav gde je tlo rastresito i ustvari nagomilavan i zatrpavan otpad.
Deponija ogromna je bila tu pre nego sto je izmestena na Vinču, a i do 2000th se tu bacalo na divlje.

Malo napred imas ono gradiliste pre Biga, odma ispod Dunavskih kapija, koje je stalo jer je izgleda krenulo da klizi odozgo - pitaj nekog ta ulica Vojvode Micka je vazda bila kliziste.

U Milana Rakica, gde je bila Goša isto je stalo jer je i škola pocela da klizi (ali posto gradi Milenijum tim morace da se nastavi samo malo da sacekaju)

Meni je samo neverovatno da uz takvu infrastrukturu, i divljanje, gde se pliva u govnima zbog kanalizacije, idalje prices only go up. I eto kao nikad nece da padaju...

Kad ono sto drzava gradi se rusi i tek sad vidimo kako ,,strucnjaci,, to rade, kako li tek grade Žike. O tome pričam i to mi je neverovatno, al opet vecinom uzimaju investitori i nece oni ni živeti tamo pa ni ne gledaju mnogo sta uzimaju, dok im ne prokliza investicija.
Da li imate jos neke detalje o problemu klizista na lokaciji Viva Residences? Da li neko iz skole prijavio, postoje neki dokazi/fotografije?
OS Veljko Dugosevic je moja bivsa osnovna skola pa me bas interesuje sta se tu desava. Pre izgradnje objekta nije mi poznato da je tu bilo bilo kakvo kliziste, iako bas tu posinje nagib Batutove ka Dimitrijali. Deluje nestvarno da su tokom pobijanja sipova toliko promasili da nisu primetili da postoji rizik klizanja terena, sto je jedna od svrha tih analiza.
Drugo, kostrucija zgrade je potpuno zavrsena, zasto bi bilo sta stalo kad je zgrada stavljena "pod krov"?
Da li je izlazila gradjevinska inspekcija? Nebitno je ko gradi, ako postoje bilo kakvi problemi sa klizanjem terena to mora da se sanira, mada ce biti komplikovano posto je zgrada vec izgradjena.
 
Da li imate jos neke detalje o problemu klizista na lokaciji Viva Residences? Da li neko iz skole prijavio, postoje neki dokazi/fotografije?
OS Veljko Dugosevic je moja bivsa osnovna skola pa me bas interesuje sta se tu desava. Pre izgradnje objekta nije mi poznato da je tu bilo bilo kakvo kliziste, iako bas tu posinje nagib Batutove ka Dimitrijali. Deluje nestvarno da su tokom pobijanja sipova toliko promasili da nisu primetili da postoji rizik klizanja terena, sto je jedna od svrha tih analiza.
Drugo, kostrucija zgrade je potpuno zavrsena, zasto bi bilo sta stalo kad je zgrada stavljena "pod krov"?
Da li je izlazila gradjevinska inspekcija? Nebitno je ko gradi, ako postoje bilo kakvi problemi sa klizanjem terena to mora da se sanira, mada ce biti komplikovano posto je zgrada vec izgradjena.
 
Zemunske kapije sam kupio za 1450€ krajem 2019. a poslednja faza je prodata za 2800€. Sada na oglasima nema ispod 3300€ ali istini za volju nisam proveravao cenu stvarnih realizacija.

Edit: prve dve cene su bez PDVa i zapravo sam kupio sredinom 2019. a uselio se u decembru iste godine.
 
Zemunske kapije sam kupio za 1450€ krajem 2019. a poslednja faza je prodata za 2800€. Sada na oglasima nema ispod 3300€ ali istini za volju nisam proveravao cenu stvarnih realizacija.
Drugar je kupio za 1680eura 2021godine 47 kvadrata ako se dobro secam. Toliko o toj teoriji od 2019 do 2022 je cena rasla više...
To se ne moze reci samo po tom nego i po mnogim drugim projektima, moguce da negde ima odstupanja al za ove kvadrarure i krajeve koje sam ja tražio, sve je pratilo te nove vece projekte sa cenama u procentualnom skoku
 
Nemaju na zalost prilagodjeni podaci kod nas (da ja znam) ali nekoliko stvari:
- odnosi se na celu drzavu a ne samo na jedan grad jer bi onda imao mnogo velike ekstreme
- odnosi se na prihod svih clanova porodice a ne samo jednu zaradu
- odnosi se na bruto 2 godisnje primanje

pa kad sam uzeo to sve u obzir ispadne tako 5-6 (naravno ja ne znam da li imamo bas tacne podatke koje predstavljaju prihod domacinstva (ali ne samo zarade nego i zakupe, premije, dividende, akcije itd), prosecnu cenu nekretnine ali kad se uzmu i sva sela)
bruto2 godisnja zarada je dostupna
 
Sad čitam jedan promašeni akademski rad iz 2015 na koji sam naišao slučajno, zove se: Housing Policy and Housing Market in Serbia

Kaže ovako (koga ne mrzi nek baci pogled):

The factors that influence the level of optimal P-to-I are: the housing loan terms (in this research: 20 years maturity and 6% interest rate) and Loan to Value ratio (L-to-V) is equal to 60. The optimal P-to-I for Serbia based on these assumptions is calculated in the following way: The average income in Serbia according to National Bank's data is 379.3 Euro (2014 average). By the underwriting rules, the loan payment should not be higher than 1/3 of the monthly income, which in this case means that it should not be higher than 126.4 Euro. On a yearly basis that is 1.517 Euros. If one assumes that the loan was made at 20 year term, the maximal level of the issued loan can be equal to 30.344 Euro. If the interest rate is equal to 6% we assume that half of the payment is used for the interest payment, so only the remaining half will be used for the loan mortization (15.172 Euro). If we assume that L-to-V ratio is 60%, then the maximal price of the apartment should be 25.287 Euro (15.172 Euro: 60 = x : 100, after the calculation we get that x=25.287 Euro). The average housing size in Serbia is 74m2, so its price should not exceed 25.287 /74, which equals to 342 Euro/m2. In order to get the optimal value of P-to-I ratio one should divide 25.287 Euro with average yearly earnings of 4.551,60 Euro. We get optimal P-to-I equal to 5.56. In 2014 P-to-I in Serbia and Belgrade were around 15, and in other Serbian regions around 11. These values are much higher than the calculated optimal value. This means that at present the housing in Serbia is overpriced, and therefore few citizens can afford to buy the dwelling.

Zaključak:
The housing and mortgage market in Serbia are presently underdeveloped. As long as the prices stay on such high level, the housing demand will have to be low, and therefore the housing market can not
seriously develop.

😂😂😂
 
Vrh