Cene nekretnina

[sutraw]

Opet ne zvuči kao dobra opcija da moraš da prodaš skuplji stan da bi zadržao jeftiniji jer prodaja jeftinijeg ne može da reši problem sa kreditom jer su pale cene.

I da se vratimo na realni primer u BG, ti sad ako kupiš na ovaj način stan od 120k rata će ti biti 600 evra, a stan te vrednosti trenutno teško da možeš da izdaš za više od 300, znači da si odmah u startu prinuđen da pokrivaš 50% vrednosti rate i to bez dinara uloženog u opremanje stana... Kome to ima smisla ja ne znam. Kirije takođe ne rastu tako brzo jer su ograničene prihodima stanovništva, može proći mnogo godina pre nego ti cash flow bude na nuli.

 

[Sindjelic]

Ovo sa stanovima mi dosta lici na mehure na berzi, jednog dana se ljudi "probude" iz bunila i jednostavno skontaju da spajiz od 30 kvadrata ne vredi 180.000 evra.

 

[Jurken]

Slažem se da liči, ali ako je prosečan kupac/investitor parkirao lovu na duže (za izdavanje, za penziju, crne dane itd) reakcija sigurno neće da bude nagla. A sumnjam da postoji veći broj ljudi koji aktivno trguju stanovima kao što se trguje akcijama. Takodje sumnjam da ozbiljan broj "investitora" ima tačnu kalkulaciju troškova/dobiti... ulaganje u nekretnine je konzervativno i većina se rukovodi time da će cene da duži rok samo da rastu, a u današnjem svetu punom neizvesnosti i sa prizvucima moguće skore katastrofe na svakom koraku, beton je većini sigurno nešto najotpornije na zub vremena (pogotovo u Srbiji gde su sva druga ulaganja "španska sela" ili loše regulisana). Ulaganje u nekretnine u Srbiji ja bih najpre poredio sa principom ulaganja u zlato - kupi i drži na duži rok.

Ono što meni ima sličnosti sa američkom berzom jeste ludačko forsiranje ulaganja po svaku cenu... jer će cena samo da raste, jelte... a struktura stanova je prosto copy-paste bez ikakve zelje da se osmisli nešto drugačije - uzmi ili ostavi. Ako ti nećeš, ima ko oće!

Pitam se, stavljajući se u kožu nekog prosečnog "investitora" koji kupovinom stana koji nije krš pokušava da zaštiti svoju uštedjevinu od inflacije, zašto bi se on nakon nekoliko godina od kupovine pojavio na strani ponude? Zbog čega bi sad prodavao, šta bi radio sa novcem u vremenu koje je idalje neizvesno? Da uzme lovu i uloži u nešto drugo? Da kupi bolji, veći stan jer je u medjuvremenu još uštedeo- to mi jedino ima smisla ili da je upao u problem pa mora da se vadi. Ako je kupio za život, tek onda će se teško odlučiti za prodaju. Možda površno razmišljam, ispravite me. U svakom slučaju, teškom mukom će se odlučiti na ozbiljnije spuštanje cene. Jer svi znamo da istorijski gledano pojeftinjenje bilo čega je ravno čudu. To je u glavama većine.

Hoću reći, nisu ti pokreti kod ljudi u ovom smislu nikad nagli. I nikad ne može biti naglog pada, mada stručnjaci kažu da se i pad od 10-15% u toku jedne godine računa kao nešto blizu katastrofe, dok prosečnom kupcu to ne izgleda tako.

 

[chiki]

Kad smo vec malopre pomenuli Holandiju, Holandija ima 13 univerziteta koji se rangiraju u prvih 350 najboljih na svetu, od kojih je jedan cak 49. (link). Na istoj toj rang listi Beogradski Univerzitet zauzima poziciju 731-740 (link), sto znaci da je Beogradski Univerzitet slabiji od svih univerziteta u Holandiji, a da ne pricamo o ostalim nasim univerzitetima koji su jos nize. Naravno, mozemo uzeti i neko drugo rangiranje, ali svuda je manje-vise ista meta isto odstojanje. Ti top univerziteti u Holandiji se nalaze u mestima kao sto su Delft koji ima 100k stanovnika i ciji univerzitet je 49. na svetu, Eindhoven sa 220k stanovnika, Leiden sa 120k stanovnika, Wageningen sa 38k stanovnika, Groningen sa 200k stanovnika, Maastricht sa 120k stanovnika, Enschede sa 160k stanovnika, Nijmegen sa 170k stanovnika, Tilburg sa 220k stanovnika. Tu su naravno i veci gradovi poput Amsterdama i Roterdama. Svi ti univerziteti imaju po par desetina hiljada studenata.
Sto se tice holandskih kompanija (link), 10 najvecih njihovih kompanija je rasporedjeno u 7 razlicitih gradova (najvise ih je u Amsterdamu).
Znaci da u Holandiji imas barem 10 gradova koji su alternativa Amsterdamu po kvalitetu zivota. Plate 3 puta vece nego kod nas, cene nekretnina 2 puta vece, u proseku nekretnine 50% priustivije.
Ako neces da zivis u Amsterdamu mozes da zivis u 10 drugih gradova koji imaju bolji univerzitet nego Beogradski.
U vecini ovih gradova su prosecne neto plate oko 3k evra a prosecne cene stanova oko 4k evra (https://realting.com/news/10-cities-in-the-netherlands-with-the-cheapest-real-estate, u ovoj tabeli su cene jos nize, ali guglanjem se vidi da su malo vece, pa sam uneo te vece, ali su cak i one povoljne).
U Srbiji sem Beograda i par vecih gradova mozes da zivis samo u mestima gde ti je jedina perspektiva u zivotu motanje kablova.
Poenta je da nisu nekretnine u Holandiji skupe, nego vrede. Sigurno da ima garaza u centru Amsterdama koje se prodaju za 500k evra, ali to ne menja cinjenicu da je u Holandiji mnogo lakse kupiti stan nego ovde, i da imas mnogo vise izbora nego ovde.

Univerzitet u Eindhovenu u istom opsegu kao i BG Univerzitet - https://www.shanghairanking.com/institution/eindhoven-university-of-technology

Pitanje je kako bi se rangirali samo tehnički fakulteti sa BG univerziteta jer je ovaj u Eindhovenu tehnički

 

[Extroniks]

Opet ne zvuči kao dobra opcija da moraš da prodaš skuplji stan da bi zadržao jeftiniji jer prodaja jeftinijeg ne može da reši problem sa kreditom jer su pale cene.

I da se vratimo na realni primer u BG, ti sad ako kupiš na ovaj način stan od 120k rata će ti biti 600 evra, a stan te vrednosti trenutno teško da možeš da izdaš za više od 300, znači da si odmah u startu prinuđen da pokrivaš 50% vrednosti rate i to bez dinara uloženog u opremanje stana... Kome to ima smisla ja ne znam. Kirije takođe ne rastu tako brzo jer su ograničene prihodima stanovništva, može proći mnogo godina pre nego ti cash flow bude na nuli.

Pazi ovako, za stan od 120,000 ti treba ucesce od 24,000 minimum.

Recimo da stedis 600 eura mesecno od plate, tebi treba samo 40 meseci da istedis za icesce.

Sto je 3.5 godine skoro, za to vreme ako imas rast cena nekretnina od 5% godisnje taj isti stan sada vredi oko 140,000 i treba ti 28,000 za ucesce sto znaci da moras da stedis jos jedno 7 meseci.

Znaci 4 godine si morao da stedis za ucesce da bi kupio stan koji originalno vredeo 120,000 a sad vredi 140,000.

Kontra primer, dignes 2 hipoteke i imas ratu od 600 eura, izdajes stan za 300 eura.
Posle iste te 4 godine, ti si na ratu dao 14k eura ali stan vredi 20k vise znaci u plusu si 6k eura vec u vrednosti stana, a i otplacujes svoj stan koji ti ostaje, kirija je mozda i skocila u medjuvremenu zajedno sa cenama stana.

Lakse je ustedeti 300-600 eura mesecno za ratu nego 20,000+ eura za ucesce je poenta.

Sve dok cene rastu ima smisla, sad da je rizik jeste ali dugorocno i ne bas sa obzirom ma trend da cene idu gore.

 

[samcro]

Hvala svima na odgovorima i razjasnjenju.

 

[BillHicks]

@sutraw
"Kada se radi o mladoj osobi od tridesetak godina svi mi znamo da ona formalno jeste kupac, ali da su pravi kupci roditelji"
Wtf je ovo? Kupci roditelji za čoveka od tridesetak godina? Komedija.

ja se ne bih zalio da moji roditelji mogu da mi kupe stan

 

[Suzuman]

ja se ne bih zalio da moji roditelji mogu da mi kupe stan

Ne bih ni ja. Ova formulacija mi je bila krajnje smešna. Mlada osoba od tridesetak godina (pre bi se reklo odrastao čovek) koja kao fora ide da gleda stan, ali se ne pita ništa, jer sve ide iz džepa matoraca. Zanimljivo.

 

[mariks]

Ako cemo realno nemali je broj ljudi u 30im kojim roditelji daju novac za stan.

 

[gamblerNBG]

Ovo sa stanovima mi dosta lici na mehure na berzi, jednog dana se ljudi "probude" iz bunila i jednostavno skontaju da spajiz od 30 kvadrata ne vredi 180.000 evra.

Bas tako, pojavljuju se neki likovi koji veruju da Srbija cveta, a ne bi ni za zivu glavu kupili nesto na BELEX-u. A s druge strane ubedjuju te da treba da kupujes nekretnine jer su te nekretnine jedino sto vredi u drzavi kojoj privreda 'cveta'. Mozda sam ja glup pa ne razumem, al ne umeju ni da mi objasne sta nisam skontao.

 

[Filip 01]

Bolje roditeljima da plaćaš ratu i kamatu nego banci Pare ostaju u porodici.
U mom okruženju većina drugara ili kolega je za prvu nekretninu(ako nisu nasledili ili dobili od roditelja stan koji su pre toga izdavali)dobila novce od roditelja ili su uzeli stambeni kredit.

Pitam se, stavljajući se u kožu nekog prosečnog "investitora" koji kupovinom stana koji nije krš pokušava da zaštiti svoju uštedjevinu od inflacije, zašto bi se on nakon nekoliko godina od kupovine pojavio na strani ponude? Zbog čega bi sad prodavao, šta bi radio sa novcem u vremenu koje je idalje neizvesno? Da uzme lovu i uloži u nešto drugo? Da kupi bolji, veći stan jer je u medjuvremenu još uštedeo- to mi jedino ima smisla ili da je upao u problem pa mora da se vadi. Ako je kupio za život, tek onda će se teško odlučiti za prodaju. Možda površno razmišljam, ispravite me. U svakom slučaju, teškom mukom će se odlučiti na ozbiljnije spuštanje cene. Jer svi znamo da istorijski gledano pojeftinjenje bilo čega je ravno čudu. To je u glavama većine.

MIslim da si dao odgovor na pitanje. A to je da neki hoće da prodaju stan kako bi uložili u nešto drugo.
Postoje neki koji kupuju samo u izgradnji i onda kada stan dostigne maksimalnu vrednost(zgrada useljena, uknjižena) prodaju.
Nakon prodaje odmah kupuju ponovo u izgradnji ili veće kvadrature ili na boljoj lokaciji itd...
Kod nas u državi nije zastupljeno u tolikoj meri ulaganje u akcije (Belex ili S&P500 ili Azijske berze), tako da imamo primat u ulaganju ili očuvanju vrednosti u vidu nekretnina, zemlje i ne znam koliko u vidu zlata.
Dobar deo je na oročenoj štednji kod naših ljudi, zbog rizika i straha od nečeg drugog.
Mada i zbog iskustva u ranijem periodu sa našim kradjama kod banaka Jezde i Dafine ljudi čuvaju po slamaricama.
Pošto imamo inflaciju širom sveta novac u slamarici gubi vrednost(naravno neki čuvaju zbog brzog reagovanja ili likvidnosti i neke sigurnosti).
Naravno ima i onih koji su igrom slučaja nasledili zemlju koju su dali Investitoru u kompenzaciju i dobili nekoliko stanova.
Kao i onih koji su jednostavno nasledili dosta nekretnina.
Ljudi poput ovih u nekim slučajevima na svakih nekoliko godina prodaju neki deo nasledjenog da bi lepo živeli ne radeći.

 

[Jurken]

Jasno. Ali takvi sigurno neće olako ili panično da spuštaju cenu. I pitanje koliki je udeo takvih uopšte.

 

[Suzuman]

Ali takvi sigurno neće olako ili panično da spuštaju cenu.

Panično i olako spuštanje cena je san nekog ko hoće da kupi stan povoljno, a što u praksi još nije viđeno.

 

[iv4n]

Pošto imamo inflaciju širom sveta novac u slamarici gubi vrednost(naravno neki čuvaju zbog brzog reagovanja ili likvidnosti i neke sigurnosti).

Mene interesuje koliko niska mora inflacija da bude da bi prestalo da se prica o tome kako "imamo inflaciju i novac gubi vrednost"? Trenutno je nivo inflacije 2.6% u EU i 2.9% u USA. Pa cak i kod nas je 4.3%. Ako uporedimo sa tim da je kod u EU inflacija isla i do 10.6%, u USA 9.1%, a kod nas preko 16%, da li to znaci da je i inflacija od 3% i dalje dovoljno velika da se ljudi plase da im novac gubi vrednost i da zato kupuju nekretnine? Inflacija postoji vec vekovima i skoro nikad nije bila ispod nule, u proseku je bila i veca nego danas, pa se nikad nije pricalo toliko o tome kako novac gubi vrednost kao sada.

 

[Extroniks]

Problem je sto nije isto ako ti je inflacija hrane 10% a svega ostalog 2% pa je u proseku 3%.

Ljudi najvise gledaju inflaciju potrosacke korpe koja onda povuce i povecanje kirije a to onda dodatno prouzrokuje efekat da ljudi beze u nekretnine jer bolje svoju nekretninu da otplacuju nego tudju.

 

[iv4n]

Problem je sto nije isto ako ti je inflacija hrane 10% a svega ostalog 2% pa je u proseku 3%.

Ljudi najvise gledaju inflaciju potrosacke korpe koja onda povuce i povecanje kirije a to onda dodatno prouzrokuje efekat da ljudi beze u nekretnine jer bolje svoju nekretninu da otplacuju nego tudju.

Ja koliko vidim vise se nekretnine kupuju investiciono od strane kolekcionara stanova nego od strane onih koji placaju kiriju. Mislim, sama cinjenica da je vecina kupovina nekretnina u kesu, a ne iz kredita, ti govori o tome da stan ne kupuje neko ko je odlucio da placa ratu za stan umesto kirije. Onaj ko kupuje stan kupuje zato sto mu treba, a ne zato sto je inflacija 3%.

Mislim da je proslo vreme panicnog bezanja iz kesa u nekretnine, zato i sluze ove visoke kamatne stope. Oni koji sad kupuju ne kupuju zato sto se plase inflacije, nego kupuju zato sto im treba za zivot (nevezano za inflaciju) ili za investicije (ko ima viska kesa, bez obzira na poreklo).

Samo ne razumem zasto se jos uvek poteze taj argument kad nije validan. Barem ja mislim da nije. Ako jeste, onda necemo jos dugo videti znacajnija smanjenja kamatnih stopa.

 

[Suzuman]

koja onda povuce i povecanje kirije

Povećanja kirija su najviše razvalila standard stanovništva. Meni se kirija recimo nije povećala, te tako nisam ni osetio neki prevelik pad životnog standarda sa inflacijom.

 

[Extroniks]

Ja koliko vidim vise se nekretnine kupuju investiciono od strane kolekcionara stanova nego od strane onih koji placaju kiriju. Mislim, sama cinjenica da je vecina kupovina nekretnina u kesu, a ne iz kredita, ti govori o tome da stan ne kupuje neko ko je odlucio da placa ratu za stan umesto kirije. Onaj ko kupuje stan kupuje zato sto mu treba, a ne zato sto je inflacija 3%.

Mislim da je proslo vreme panicnog bezanja iz kesa u nekretnine, zato i sluze ove visoke kamatne stope. Oni koji sad kupuju ne kupuju zato sto se plase inflacije, nego kupuju zato sto im treba za zivot (nevezano za inflaciju) ili za investicije (ko ima viska kesa, bez obzira na poreklo).

Samo ne razumem zasto se jos uvek poteze taj argument kad nije validan. Barem ja mislim da nije. Ako jeste, onda necemo jos dugo videti znacajnija smanjenja kamatnih stopa.

Ispada da u ovoj temi samo investiciono se kupuju stanovi

Ja sam kupio stan da zivim ali ga posmatram i kao investiciju, kako bi to klasifikovao onda? Inflacija i skok cena nekretnina mi je pojela dosta para pa sam odlucio da kupim nekretninu iako mi nije gorelo pod nogama apsolutno. Visoke kamatne stope su nebitne kada planiras da nekretninu otplatis kroz 5-6 godina.

Povećanja kirija su najviše razvalila standard stanovništva. Meni se kirija recimo nije povećala, te tako nisam ni osetio neki prevelik pad životnog standarda sa inflacijom.

Ja sam u rasponu od mislim 2 godine doziveo skok kirije od 400 -> 600 eura u periodu korone, na svakih 6 meseci pod izgovorom eto sve skace gore od cena (citaj: hrana i namirnice). Kada mi je poslednje poskupljenje od 100 eura saopsteno samo sam im rekao da mi to nije OK i dogovorili smo se oko datuma kada napustam stan a ja sam nasao stan koji je 50 eura jeftiniji a mnogo kvalitetniji.

 

[BillHicks]

Ja sam u rasponu od mislim 2 godine doziveo skok kirije od 400 -> 600 eura u periodu korone, na svakih 6 meseci pod izgovorom eto sve skace gore od cena (citaj: hrana i namirnice). Kada mi je poslednje poskupljenje od 100 eura saopsteno samo sam im rekao da mi to nije OK i dogovorili smo se oko datuma kada napustam stan a ja sam nasao stan koji je 50 eura jeftiniji a mnogo kvalitetniji.

ja sam skorije gledao izdavanje stanova po blokovima 23/24/29 realno ove cene mi nisu uopste strasne, kada se naprimer setim novembra 2022, tako da realno nije sada fazon dizu mi rentu a ti kao cuti i pusi

 

[iv4n]

Ispada da u ovoj temi samo investiciono se kupuju stanovi

Ja sam kupio stan da zivim ali ga posmatram i kao investiciju, kako bi to klasifikovao onda? Inflacija i skok cena nekretnina mi je pojela dosta para pa sam odlucio da kupim nekretninu iako mi nije gorelo pod nogama apsolutno. Visoke kamatne stope su nebitne kada planiras da nekretninu otplatis kroz 5-6 godina.

Pa sad mozda imamo taj neki psiholoski efekat straha od inflacije, ali inflacija zaista vise nije toliko velika da bi bila motiv. Ko se opece o mleko (inflacija od pre 2 godine) taj i u jogurt duva (plasi se inflacije cak i kad je nema).

Obaranja kamata ce sigurno biti, ali dok god i dalje postoje inflatorna ocekivanja ta obaranja ce biti jako spora i minimalna. Zbog toga su i podizane kamatne stope da bi ljude uverili da novac ipak vredi nesto i da ne gubi vrednost (u nekoj znacajnoj meri) tokom vremena.

Trenutno inflacija nije problem, problem je pogorsan standard koji je inflacija u proteklom periodu ostavila za sobom. Ako je sve poskupelo 100% a plate porasle 50%, dzabe sad imamo nisku inflaciju kad je standard 20-30% nizi, ali to je druga tema.

Ukratko, stanovi se kupuju iz vise razloga, ali vise ne postoji ekonomski motiv za kupovinu stana zbog inflacije, sto je bio slucaj prethodnih par godina. Neki mozda i dalje kupuju iz straha, ali to je vise emotivni nego racionalni motiv.

 

[Extroniks]

Pa sad mozda imamo taj neki psiholoski efekat straha od inflacije, ali inflacija zaista vise nije toliko velika da bi bila motiv. Ko se opece o mleko (inflacija od pre 2 godine) taj i u jogurt duva (plasi se inflacije cak i kad je nema).

Obaranja kamata ce sigurno biti, ali dok god i dalje postoje inflatorna ocekivanja ta obaranja ce biti jako spora i minimalna. Zbog toga su i podizane kamatne stope da bi ljude uverili da novac ipak vredi nesto i da ne gubi vrednost (u nekoj znacajnoj meri) tokom vremena.

Trenutno inflacija nije problem, problem je pogorsan standard koji je inflacija u proteklom periodu ostavila za sobom. Ako je sve poskupelo 100% a plate porasle 50%, dzabe sad imamo nisku inflaciju kad je standard 20-30% nizi, ali to je druga tema.

Ukratko, stanovi se kupuju iz vise razloga, ali vise ne postoji ekonomski motiv za kupovinu stana zbog inflacije, sto je bio slucaj prethodnih par godina. Neki mozda i dalje kupuju iz straha, ali to je vise emotivni nego racionalni motiv.

Sam si sebi odgovorio, dosta se emotivno kupuje.
Ljudi 10+ godina slusaju kako da sacekaju jos malo, sad ce balon da pukne i onda dozivis 2021-2023 sa ogromnim skokom cena svega a ti ispadnes klovan sto si slusao druge

I sada ce biti isto, zivi bili pa videli, kroz 4 godine cemo pricati kako je trebalo kupiti 2024 godine jer sada nema nista ispod 3000 eura u Beogradu da se kupi.

 

[Extroniks]

Isto mala digresija, ja nekretnine dosta drugacije investiciono posmatram od akcija i kripta.

1. Nekretnine se kupuju i ne prodaju nikad osim za kupovinu druge nekretnine, deca i unuci nek rade sta hoce sa njima doduse
2. Akcije se kupuju i prodaju, uzima se dividenda, reinvestira se aktivno
3. Kripto je spekulativan i u njega ide 10% investicionog budzeta

 

[mariks]

Evo i Ja malo da pohvalim nas, da ne bude da samo kukamo. APR je skoro pa digitalizovan tako da ne morate više ići lično ili slati poštom, pa ft1p, pa čekanje u redu, pa nisi potpisao, pa nisi lupio pečat, pa pogrešan forular... Prijatno sam se iznenadio juče kada sam video i rešio sve online za 5 minuta i danas već dobio rešenje.

 

[Filip 01]

Mene interesuje koliko niska mora inflacija da bude da bi prestalo da se prica o tome kako "imamo inflaciju i novac gubi vrednost"? Trenutno je nivo inflacije 2.6% u EU i 2.9% u USA. Pa cak i kod nas je 4.3%. Ako uporedimo sa tim da je kod u EU inflacija isla i do 10.6%, u USA 9.1%, a kod nas preko 16%, da li to znaci da je i inflacija od 3% i dalje dovoljno velika da se ljudi plase da im novac gubi vrednost i da zato kupuju nekretnine? Inflacija postoji vec vekovima i skoro nikad nije bila ispod nule, u proseku je bila i veca nego danas, pa se nikad nije pricalo toliko o tome kako novac gubi vrednost kao sada.

Slažem se da imamo vekovima inflaciju i vidim da je kolega objasnio da kažem na neki način što se trenutno i dalje i možda i više priča o njoj danas.
Jednostavno ljudi su doživeli ozbiljan manjak kupovne moći u prethodnim godinama od strane inflacije.
Takodje se o inflacije sve više ljudi informiše i na internetu i na društvenim mrežama koje pospešuju ulaganje i na takav način očuvanje zaradjenog, to jest uštedjenog novca.
Kod nas počinje svest da je bolje u nešto uložiti novce nego da stoje u slamarici.
Većina ljudi i dalje nema svest uopšte u ulaganju novaca u nešto.
Razmišljamo da samo kroz platu može da se zaradjuje.
E sada što je jedan deo našao to ulaganje u nekretninama to je već nešto drugo.
Dobar deo koji je i ušao u to na pravi i odgovarajući način i u gradove i lokacije koje se šire i imaju perspektivu je prošao odlično i ne nameravaju da prestanu sa time.
Takodje da dodam da nisu svi upućeni u ove finansijske analize, već na svojim primerima u toku realnog života i njegovih troškova primećuju inflaciju i na osnovu nje su uplašeni za svoju uštedjevinu koja se ,,topi,, i zato nekad čak i nepromišljeno kupuju.

 

[Sale013]

Kamata na dozvoljeni minus bi mogla drastično da padne: NBS predložila nove mere

Narodna banka Srbije (NBS) dostavila je bankama nacrt rešenja o trajnom ograničenju kamata na stambene i gotovinske kredite.

n1info.rs

Sad mi je jasno zašto banke nagovaraju klijente da uzmu 5.03 fiksnu kamatu, ovi oće da ograniče kamate na 6.12. Mislim da je suviše mala razlika da bi fiksna kamata bila isplativa. Šta vi mislite?