Šta je novo?
Od:
Filteri

Cene nekretnina

iv4n je napisao(la):
Da smo normalna zemlja ne bi morao da vodis racuna o tome da li je investitor pouzdan ili nije, nego bi drzava imala neki mehanizam (kazne, garancije,...) da te zastiti. Ne da drzava nadoknadi stetu od nasih para, nego da spreci investitore da rade ono sto oni rade ovde kod nas. Ne znam ima li jos neke zemlje sem nase (i mozda jos poneke banana drzave) da investitor pobegne sa parame, ne zavrsi zgradu ili neke druge formalne obaveze u vezi sa zgradom.
Kliknite za proširenje...

Ovo nesto kao kad nama Vradovic objasnjava kako je dobro ziveti u Srbiji dok se on pati po Amerikama...
 
1900 strana diplanja ni o čemu.
No dobro, bar se lepo družimo 😀

Salim se, ima tu i dobrih misli i korisnih komentara. Ako je nekome forum pomogao da donese pravu odluku, imalo je smisla
 
Kad smo vec malopre pomenuli Holandiju, Holandija ima 13 univerziteta koji se rangiraju u prvih 350 najboljih na svetu, od kojih je jedan cak 49. (link). Na istoj toj rang listi Beogradski Univerzitet zauzima poziciju 731-740 (link), sto znaci da je Beogradski Univerzitet slabiji od svih univerziteta u Holandiji, a da ne pricamo o ostalim nasim univerzitetima koji su jos nize. Naravno, mozemo uzeti i neko drugo rangiranje, ali svuda je manje-vise ista meta isto odstojanje. Ti top univerziteti u Holandiji se nalaze u mestima kao sto su Delft koji ima 100k stanovnika i ciji univerzitet je 49. na svetu, Eindhoven sa 220k stanovnika, Leiden sa 120k stanovnika, Wageningen sa 38k stanovnika, Groningen sa 200k stanovnika, Maastricht sa 120k stanovnika, Enschede sa 160k stanovnika, Nijmegen sa 170k stanovnika, Tilburg sa 220k stanovnika. Tu su naravno i veci gradovi poput Amsterdama i Roterdama. Svi ti univerziteti imaju po par desetina hiljada studenata.
Sto se tice holandskih kompanija (link), 10 najvecih njihovih kompanija je rasporedjeno u 7 razlicitih gradova (najvise ih je u Amsterdamu).
Znaci da u Holandiji imas barem 10 gradova koji su alternativa Amsterdamu po kvalitetu zivota. Plate 3 puta vece nego kod nas, cene nekretnina 2 puta vece, u proseku nekretnine 50% priustivije.
Ako neces da zivis u Amsterdamu mozes da zivis u 10 drugih gradova koji imaju bolji univerzitet nego Beogradski.
U vecini ovih gradova su prosecne neto plate oko 3k evra a prosecne cene stanova oko 4k evra (https://realting.com/news/10-cities-in-the-netherlands-with-the-cheapest-real-estate, u ovoj tabeli su cene jos nize, ali guglanjem se vidi da su malo vece, pa sam uneo te vece, ali su cak i one povoljne).
U Srbiji sem Beograda i par vecih gradova mozes da zivis samo u mestima gde ti je jedina perspektiva u zivotu motanje kablova.
Poenta je da nisu nekretnine u Holandiji skupe, nego vrede. Sigurno da ima garaza u centru Amsterdama koje se prodaju za 500k evra, ali to ne menja cinjenicu da je u Holandiji mnogo lakse kupiti stan nego ovde, i da imas mnogo vise izbora nego ovde.
 
Poslednja izmena:
Kad smo već u Holandiji (koja je jednostavno na svim nivoima razvijena od nas) možemo malo i do Švedske.

www.b92.net

Švedska snizila referentnu kamatnu stopu

Švedska centralna banka (Riksbanka) snizila je referentnu kamatnu stopu za 25 baznih poena na 3,5 odsto, u skladu sa očekivanjima tržišta.
www.b92.net www.b92.net

Ode na 3.5%. "Tako da bi Riskbanka mogla da dodatno smanji referentnu kamatnu stopu dva ili tri puta do kraja 2024".
Ako je smanje 3 puta, ode ona i na 2.75% i niže lagano.
 
ViktorViktor je napisao(la):
1900 strana diplanja ni o čemu.
No dobro, bar se lepo družimo 😀

Salim se, ima tu i dobrih misli i korisnih komentara. Ako je nekome forum pomogao da donese pravu odluku, imalo je smisla
Kliknite za proširenje...
Meni je lično pomoglo a i lepo se družimo! Još sam i kupio stan, pomogao ekonomiju Srbije i našao nove drugare forumaše.
 
Pozdrav ljudi. Citam redovno temu pa sam u vise navrata naleteo na jedan detalj za koji mi je potrebno razjasnjenje. Naime vec nekoliko forumasa je spominjalo varijantu da se na vec postojecu nekretninu u vlasnistvu stavi hipoteka kod banke i podigne kredit na osnovu koga bi se kupio drugi stan koji bi rentiranjem sam sebe isplacivao. Da li moze neko detaljnije to da objasni? Da li to znaci da je potrebno ucesce ili ne? Kolika bi trebala da bude kirija da bi se isplacivala rata na taj kredit ako uzmemo da ispod 120 ili 130.000 eur tesko moze nesto pristojno da se kupi? Hvala unapred.
 
samcro je napisao(la):
Pozdrav ljudi. Citam redovno temu pa sam u vise navrata naleteo na jedan detalj za koji mi je potrebno razjasnjenje. Naime vec nekoliko forumasa je spominjalo varijantu da se na vec postojecu nekretninu u vlasnistvu stavi hipoteka kod banke i podigne kredit na osnovu koga bi se kupio drugi stan koji bi rentiranjem sam sebe isplacivao. Da li moze neko detaljnije to da objasni? Da li to znaci da je potrebno ucesce ili ne? Kolika bi trebala da bude kirija da bi se isplacivala rata na taj kredit ako uzmemo da ispod 120 ili 130.000 eur tesko moze nesto pristojno da se kupi? Hvala unapred.
Kliknite za proširenje...
To su one preporuke može da bude, ali ne mora da znaci…
U ovom trenutku scenario koji treba uzeti u razmatranje je i da se ostane bez oba stan…to se radi na početku hype ko ume da ga prepozna…mi smo već neko vreme na vrhuncu, videcemo šta sledi…
 
ViktorViktor je napisao(la):
1900 strana diplanja ni o čemu.
No dobro, bar se lepo družimo 😀

Salim se, ima tu i dobrih misli i korisnih komentara. Ako je nekome forum pomogao da donese pravu odluku, imalo je smisla
Kliknite za proširenje...
Forum je jedan veliki balon koji nikad neće pući.
Šalim se, ja sam se dosad zabavio vrhunski i naučio baš dosta. Bukvalno sam svaki link i svaki video odavde (za koji sam smatrao da je koristan) sačuvao i odgledao. Sad još da padnu kamate i sve mi je potaman!
 
samcro je napisao(la):
Pozdrav ljudi. Citam redovno temu pa sam u vise navrata naleteo na jedan detalj za koji mi je potrebno razjasnjenje. Naime vec nekoliko forumasa je spominjalo varijantu da se na vec postojecu nekretninu u vlasnistvu stavi hipoteka kod banke i podigne kredit na osnovu koga bi se kupio drugi stan koji bi rentiranjem sam sebe isplacivao. Da li moze neko detaljnije to da objasni? Da li to znaci da je potrebno ucesce ili ne? Kolika bi trebala da bude kirija da bi se isplacivala rata na taj kredit ako uzmemo da ispod 120 ili 130.000 eur tesko moze nesto pristojno da se kupi? Hvala unapred.
Kliknite za proširenje...

Stavljaš postojeću nekretninu pod hipoteku i ona služi kao kolateral na osnovu čega ti banka odobrava stambeni kredit. Uslov je da nekretnina bude 30% vrednija od nekretnine koju kupuješ. U ovom slučaju banka stavlja hipoteku na obe nekretnine, jednu za učešće, a drugu za iznos kredita.

Mislim da je ova varijanta trenutno neisplativa jer su kamate previsoke, ne možeš toliku kiriju da naplatiš u BG da ti pokriva ceo iznos rate. Najbolje sam da izračunaš za konkretnu nekretninu koliko bi ti bila rata pa da proceniš da li se isplati, ali mi intuicija govori da je trenutno odgovor ne.
 
Zavisi od cene nekretnine.

Npr ako imas nekretninu od 200k i hoces da kupis nekretninu od 120k, banka ce ti lagano dati to, realno stavljas kolateral od 320k na kredit od 120k.

EDIT:
Treba imati u vidu da tu se isplativost ne ogleda bas u kiriji da ti zaradjuje ili pokriva 100% rate, vec da sa minimalnom razlikom kirije i rate za kredit si obezbedio jos jednu nekretninu kojoj ce da raste vrednost a nisi morao da skupljas pare za ucesce.

Vise je ideja akumuliranje vrednosti u tom trenutku jer mislis da ce cena nekretnina/izdavanja i inflacija brze napredovati od (Rata - kirija)*period_otplate
 
Poslednja izmena:

- Ono što je takođe primetno je da je u ponudi jako mali broj nekretnina po realnoj ceni. Zato ono što je realno gledamo da prodamo što pre jer to je dobro kako za prodavca tako i za našu agenciju. S druge strane dosta je prodavaca koji drže nerealne iznose, pa nam njihovi stanovi ostaju u ponudi i po nekoliko meseci, a nekada i duže od godinu dana.

To je, kako objašnjava Mirkulovski, cena koja nije egzaktna, već se nalazi iznad tržišnog proseka i obično je u pitanju iznos koji je viši od onog koji je standardan za određeni kraj.
 
@sutraw
"Kada se radi o mladoj osobi od tridesetak godina svi mi znamo da ona formalno jeste kupac, ali da su pravi kupci roditelji"
Wtf je ovo? Kupci roditelji za čoveka od tridesetak godina? Komedija.
 
Extroniks je napisao(la):
Treba imati u vidu da tu se isplativost ne ogleda bas u kiriji da ti zaradjuje ili pokriva 100% rate, vec da sa minimalnom razlikom kirije i rate za kredit si obezbedio jos jednu nekretninu kojoj ce da raste vrednost a nisi morao da skupljas pare za ucesce.
Kliknite za proširenje...
  • Ne znaš da će joj rasti vrednost, može biti da upadnemo u novu krizu i 7-8 godina prođe pre nego što vrednost nominalno poraste iznad onoga što si platio, kao što se desilo prošli put
  • postoje dodatni troškovi posedovanja i rentiranja nekretnine koji se moraju uzeti u obzir kada se procenjuje isplativost, uključujući i neplanirane troškove popravke i opremanja
  • postoji uvek mala mogućnost da napraviš sebi pakao od života ako ne možeš da vraćaš kredit da ti aktiviraju hipoteke i ostaneš bez ičega
 
Tako je, rizik postoji. I nije baš svako sposoban za te poslove izdavanja i ostvarivanja profiti od toga.
Neki ljudi iako imaju celokupni keš da kupe nekretninu ipak se odluče za stambeni kredit koji im odobre na osnovu hipoteke nad trenutnim stanom.
Keš im služi za neki katastrofa scenario,,crne dane,, pa i da mogu da isplaćuju kredit ili naravno likvidnost i uletanje u neke brze kupovine ili poslove gde može da se relativno brzo zaradi.
Ako kolega nije siguran u svoj posao i svoja primanja koja bi mogla da pokriju 1-2 godine neke krize gde ne bi izdavao taj stan koji uzima preko hipoteke i putem stambenog kredita onda ne bi trebao da uzima.
U većini scenaria bi u tim trenucima trebala porodica ili prijatelji da potpomognu da se ne bi aktivirala ta hipoteka i da banka krene u proces prodaje stana kako bi se namirila.
Ili da se tada radi i dodatni posao itd..
Mada eto ide i EXPO uskoro tako da bi se tu čak moglo ozbiljno zaraditi izdavanjem stana na dan.
Na duge staze vrednost stana se povećava.
Uvek možeš i držati stan na oglasima za prodaju po nekoj višoj ceni(APP ceni), pa ako ga prodaš isplatiš kredit i eto zaradio si.
Kirije se takodje na dužem periodu povećavaju.
Treba gledati da ne pretplatiš baš stan u ovom trenutku, ima baš mnogo oglasa sa APP(ako prodje prodje) cenom.
Gledaj da izbegneš agenciju za nekretninu i direktno od Investitora(vlasnik) kupi stan, probaj popust da tražiš. Tu ćeš već uštedeti.
Probaj onda u što kraćem roku da ga opremiš(najbolji odnost kvaliteta i cene za usluge izdavanja)i da nadješ dobre zakupce.
Brzina opremanja ti je isto ključna jer svaki mesec gubiš novce, a pronalazak dobrih zakupaca i sklapanje sa njim Ugovora na duži period ti je jedna od ključnih stvari u tom poslu.
Jedino nisam siguran da li možeš i da refinansiraš kredit za povoljnije uslove kada ga dobijaš na osnovu hipoteke(pošto dosta nas misli da će i da spuštaju kamate), ja mislim da bi i to mogao.
Srećno @samcro
 
sutraw je napisao(la):
  • Ne znaš da će joj rasti vrednost, može biti da upadnemo u novu krizu i 7-8 godina prođe pre nego što vrednost nominalno poraste iznad onoga što si platio, kao što se desilo prošli put
  • postoje dodatni troškovi posedovanja i rentiranja nekretnine koji se moraju uzeti u obzir kada se procenjuje isplativost, uključujući i neplanirane troškove popravke i opremanja
  • postoji uvek mala mogućnost da napraviš sebi pakao od života ako ne možeš da vraćaš kredit da ti aktiviraju hipoteke i ostaneš bez ičega
Kliknite za proširenje...
Ne mozes da ostanes bez icega osim u slucaju tipa rata ili velike nepromisljenosti.

Uvek mozes da prodas jedan stan da bi pokrio hipoteke, da bi izgubio oba moras bas biti los sa finansijskim odlukama ali onda verovatno i ne bi znao da mozes da iskoristis jednu nekretninu za leverage da kupis drugu.
 
Extroniks je napisao(la):
Ne mozes da ostanes bez icega osim u slucaju tipa rata ili velike nepromisljenosti.

Uvek mozes da prodas jedan stan da bi pokrio hipoteke, da bi izgubio oba moras bas biti los sa finansijskim odlukama ali onda verovatno i ne bi znao da mozes da iskoristis jednu nekretninu za leverage da kupis drugu.
Kliknite za proširenje...

Osim ako vrednost nekretnina padne i prodaja jednog stana ne bi mogla da pokrije hipoteke.
 
Sto bi znacilo da su cene nekretnina pale za vise od 60% u mom primeru, jer na osnovu kolaterala od 320k dizes kombinovane hipoteke u vrednosti od 120k.

Ako ti vrednost obe nekretnine vredi u tom slucaju ispod 120k u dosta vecem si problemu jer to znaci da je sve prslo.
 
Morate se prijaviti ili registrovati da odgovorite ovde.
Vrh