Cene nekretnina

[Boža M]

Ludilo

Voždovac se na Lekinom/Pašinom brdu graniči sa Vračarom. Granica između Vračara i Voždovca ide kroz gospodara Vučića.

Inače, kraj je već dosta zauzet, tako da zbog utiska "skoro da je Vračar" i manjka prostora za gradnju trend rasta cena nije neobičan.

 

[iv4n]

Sam si sebi odgovorio, dosta se emotivno kupuje.
Ljudi 10+ godina slusaju kako da sacekaju jos malo, sad ce balon da pukne i onda dozivis 2021-2023 sa ogromnim skokom cena svega a ti ispadnes klovan sto si slusao druge

I sada ce biti isto, zivi bili pa videli, kroz 4 godine cemo pricati kako je trebalo kupiti 2024 godine jer sada nema nista ispod 3000 eura u Beogradu da se kupi.

Neki ljudi misle da su otkrili perpetuum mobile. Imas neki kes, kupis nekretninu, izdajes je, u medjuvremenu joj cena raste, ti onda tu nekretninu iskoristis kao hipoteku za kupovinu druge nekertnine koju takodje izdajes i od koje zaradjujes i cija vrednost takodje raste,... Ako ne kupis nekretninu vrednost novca ti opada, pa kupovinom nekretnine em sto cuvas vrednost novca em sve vise dodatno zaradjujes i pretvaras u pasivan prihod. A cak i da ne izdajes i da cene nekretnina ne rastu, opet ti ostaje nesto opipljivo (zidovi), nisu neke akcije ili bitcoini. Mislim, svima je jasna ta matematika zbog cega ljudi kupuju nekretnine. Medjutim, svi znamo da perpetuum mobile ne postoji u prirodi, pa samim tim ni trziste nekretnina ne moze da bude perpetuum mobile.

Da bi bio perpetuum mobile moras da imas konstantno uvecanje populacije i kolicine novca u opticaju. A mi sad trenutno imamo situaciju da i broj stanovnika u Beogradu stagnira i da imamo manje novca u opticaju nego 2022. godine. Ti si 2022. godine imao istovremeno dolazak ko zna koliko desetina hiljada Rusa i stampanje enormno velike kolicine para, i sasvim je normalno da je to imalo ogroman uticaj na rast cena nekretnina. I ti taj period uporedjujes sa ovim periodom sada kad populacija stagnira i kad kolicina novca u opticaju ne raste. Gde tu ima potencijala za rast? Naravno, sad ce pokusati preko zaduzivanja i Expo-a da i dalje guraju gradjevinski sektor (tj. svoje drugare), tj. pokusaca da prakticno bez stampanja novca kod nas ubace na trziste novac koji cemo mi nekom morati da vracamo a koji ce neko staviti u svoje dzepove, ali sve je to vestacko pumpanje. Vec sad imamo ko zna koliko praznih stanova koji se ne izdaju ili ne mogu da se izdaju, tako da iako nekim zaduzivanjem ti mozda mozes da povecas kolicinu novca na trzistu, ti ne mozes da povecas populaciju. Beograd ima stalnu imigraciju iz regiona, ali i emigraciju. I to pricamo o periodu od narednih nekoliko godina. U narednim decenijama pitanje je koji je uopste potencijal za bilo koji rast jer se ocekuje dalji pad broja stanovnika, a pitanje je u kakvom ce stanju biti zemlja i u ekonomskom, i u ekoloskom, i u politickom smislu. Ja nisam toliko optimistican kao neki, jer u sva ta tri pogleda mi nazadujemo.

Za razliku od zemalja zapadne Evrope, SAD i Kanade koji (pored nisko-kvalifikovane) privlace visoko-kvalifikovanu radnu snagu i koji su super izbor za emigraciju ljudi sa nasih prostora, mi mozemo da privucemo samo nisko-kvalifikovane Indijce, Pakistance, Avganistance, Arape, Turke i Afrikance. Ovi Rusi koji su dosli kod nas su uglavnom IT-jevci jer im je ovde bilo najzgodnije da dodju iz Rusije, i oni su dosli kod nas da bi radili direktno za strance za koje su i ranije radili. Kod nas nisu dosli ruski lekari, gradjevinski inzenjeri, ekonomisti... (osim mozda kao supruznici ovih IT-jevaca). Mi ne mozemo da privucemo lekare, gradjevinske inzenjere i druge visoko-kvalifikovane ljude iz drugih zemalja, jer ni za nase ljude u ovim strukama nema dovoljno posla, a te koje mozemo da privucemo ne mogu da placaju kirije koje bi stanodavci voleli da naplate. Ili bi mozda i platili, ali bi se njih 10 uselilo u stan od 40m2, tako da nisam siguran da bi stanodavci voleli tu opciju. Takodje, nasi univerziteti su u proseku slabiji od vecine evropskih, pa niko sem brace nesvrstanih ne bi ni dolazio kod nas da studira, a i oni bi verovatno stanovali njih 10 u stanu od 40m2. Nas ljudski potencijal za rast je skoro u potpunosti iscrpljen. Mozemo samo da ga trazimo u Africi i Aziji, a nisam siguran koliko su njihovi stanovnici dobro platezni podstanari. Za razliku od recimo Nemacke ili cak Ceske i Slovacke koji dovode nase ljude, mi mozemo da dovodimo samo ljude van Evrope.

Da se razumemo, da ja mogu da se vratim u proslost i da imam kesa, kupio bih sto veci broj nekretnina, koliko god mogu. I da sad vidim neki novi talas od stotine hiljada Rusa koji dolaze kod nas ili neki helikopter novac, i da imam kesa, odmah bih kupio stan. Ali u trenutnim okolnostima ja uopste ne vidim nikakav potencijal za rast, osim u slucaju da se na neki nacin ponovo 2022. Cak i ovo pumpanje zbog Expo-a mislim da samo moze da odrzi gradjevinski sektor da ne pukne, a ne da ga dodatno napumpa. Mozda balon nece puci, mozda ce nastaviti da leti, ali ne znaci da se nece i malo izduvati.

Jel stvarno mislite da cene nakon 10-15 godina konstantnog rasta mogu i dalje konstantno da rastu i narednih X godina? Mislite da nece biti visegodisnje stagnacije? Ili manjeg ili veceg pada cena, tzv. korekcije? Ja licno se ne bih kladio na neograniceni rast, ali ko veruje u neograniceni rast slobodan je da se kladi na to.

 

[Suzuman]

Kamata na dozvoljeni minus bi mogla drastično da padne: NBS predložila nove mere

Narodna banka Srbije (NBS) dostavila je bankama nacrt rešenja o trajnom ograničenju kamata na stambene i gotovinske kredite.

n1info.rs

Sad mi je jasno zašto banke nagovaraju klijente da uzmu 5.03 fiksnu kamatu, ovi oće da ograniče kamate na 6.12. Mislim da je suviše mala razlika da bi fiksna kamata bila isplativa. Šta vi mislite?

Nejasno je šta si hteo da kažeš, ali ajde da se osvrnemo na ovo 6.12. To nije plafoniranje za stalno, već mera koja glasi: prosečna ponderisana kamata + njena petina, što je trenutno 5.12 + 1.024 = 6.12 (zaokruženo). Ali samo trenutno!
Prosečna ponderisana kamata je kada uzmeš sve iznose kamata i pomnožiš svaku sa svojom "težinom", pa taj ponderisani zbir zatim podeliš sa zbirom svih kamata.
Ukratko, neko se zaduži 100k po stopi od 4%, neko 200 po stopi od 3% itd.
Prosečna poderisana kamata bi bila: (100x4%+200x3%)/ (100+200).
Dakle, ako se ljudi budu zaduživali po većim kamatama i iznosima, onda će ti i kamata lako preći tih 6.12. Ali se očekuje da kamate padaju... makar u skorije vreme.

 

[Extroniks]

Neki ljudi misle da su otkrili perpetuum mobile. Imas neki kes, kupis nekretninu, izdajes je, u medjuvremenu joj cena raste, ti onda tu nekretninu iskoristis kao hipoteku za kupovinu druge nekertnine koju takodje izdajes i od koje zaradjujes i cija vrednost takodje raste,... Ako ne kupis nekretninu vrednost novca ti opada, pa kupovinom nekretnine em sto cuvas vrednost novca em sve vise dodatno zaradjujes i pretvaras u pasivan prihod. A cak i da ne izdajes i da cene nekretnina ne rastu, opet ti ostaje nesto opipljivo (zidovi), nisu neke akcije ili bitcoini. Mislim, svima je jasna ta matematika zbog cega ljudi kupuju nekretnine. Medjutim, svi znamo da perpetuum mobile ne postoji u prirodi, pa samim tim ni trziste nekretnina ne moze da bude perpetuum mobile.

Da bi bio perpetuum mobile moras da imas konstantno uvecanje populacije i kolicine novca u opticaju. A mi sad trenutno imamo situaciju da i broj stanovnika u Beogradu stagnira i da imamo manje novca u opticaju nego 2022. godine. Ti si 2022. godine imao istovremeno dolazak ko zna koliko desetina hiljada Rusa i stampanje enormno velike kolicine para, i sasvim je normalno da je to imalo ogroman uticaj na rast cena nekretnina. I ti taj period uporedjujes sa ovim periodom sada kad populacija stagnira i kad kolicina novca u opticaju ne raste. Gde tu ima potencijala za rast? Naravno, sad ce pokusati preko zaduzivanja i Expo-a da i dalje guraju gradjevinski sektor (tj. svoje drugare), tj. pokusaca da prakticno bez stampanja novca kod nas ubace na trziste novac koji cemo mi nekom morati da vracamo a koji ce neko staviti u svoje dzepove, ali sve je to vestacko pumpanje. Vec sad imamo ko zna koliko praznih stanova koji se ne izdaju ili ne mogu da se izdaju, tako da iako nekim zaduzivanjem ti mozda mozes da povecas kolicinu novca na trzistu, ti ne mozes da povecas populaciju. Beograd ima stalnu imigraciju iz regiona, ali i emigraciju. I to pricamo o periodu od narednih nekoliko godina. U narednim decenijama pitanje je koji je uopste potencijal za bilo koji rast jer se ocekuje dalji pad broja stanovnika, a pitanje je u kakvom ce stanju biti zemlja i u ekonomskom, i u ekoloskom, i u politickom smislu. Ja nisam toliko optimistican kao neki, jer u sva ta tri pogleda mi nazadujemo.

Za razliku od zemalja zapadne Evrope, SAD i Kanade koji (pored nisko-kvalifikovane) privlace visoko-kvalifikovanu radnu snagu i koji su super izbor za emigraciju ljudi sa nasih prostora, mi mozemo da privucemo samo nisko-kvalifikovane Indijce, Pakistance, Avganistance, Arape, Turke i Afrikance. Ovi Rusi koji su dosli kod nas su uglavnom IT-jevci jer im je ovde bilo najzgodnije da dodju iz Rusije, i oni su dosli kod nas da bi radili direktno za strance za koje su i ranije radili. Kod nas nisu dosli ruski lekari, gradjevinski inzenjeri, ekonomisti... (osim mozda kao supruznici ovih IT-jevaca). Mi ne mozemo da privucemo lekare, gradjevinske inzenjere i druge visoko-kvalifikovane ljude iz drugih zemalja, jer ni za nase ljude u ovim strukama nema dovoljno posla, a te koje mozemo da privucemo ne mogu da placaju kirije koje bi stanodavci voleli da naplate. Ili bi mozda i platili, ali bi se njih 10 uselilo u stan od 40m2, tako da nisam siguran da bi stanodavci voleli tu opciju. Takodje, nasi univerziteti su u proseku slabiji od vecine evropskih, pa niko sem brace nesvrstanih ne bi ni dolazio kod nas da studira, a i oni bi verovatno stanovali njih 10 u stanu od 40m2. Nas ljudski potencijal za rast je skoro u potpunosti iscrpljen. Mozemo samo da ga trazimo u Africi i Aziji, a nisam siguran koliko su njihovi stanovnici dobro platezni podstanari. Za razliku od recimo Nemacke ili cak Ceske i Slovacke koji dovode nase ljude, mi mozemo da dovodimo samo ljude van Evrope.

Da se razumemo, da ja mogu da se vratim u proslost i da imam kesa, kupio bih sto veci broj nekretnina, koliko god mogu. I da sad vidim neki novi talas od stotine hiljada Rusa koji dolaze kod nas ili neki helikopter novac, i da imam kesa, odmah bih kupio stan. Ali u trenutnim okolnostima ja uopste ne vidim nikakav potencijal za rast, osim u slucaju da se na neki nacin ponovo 2022. Cak i ovo pumpanje zbog Expo-a mislim da samo moze da odrzi gradjevinski sektor da ne pukne, a ne da ga dodatno napumpa. Mozda balon nece puci, mozda ce nastaviti da leti, ali ne znaci da se nece i malo izduvati.

Jel stvarno mislite da cene nakon 10-15 godina konstantnog rasta mogu i dalje konstantno da rastu i narednih X godina? Mislite da nece biti visegodisnje stagnacije? Ili manjeg ili veceg pada cena, tzv. korekcije? Ja licno se ne bih kladio na neograniceni rast, ali ko veruje u neograniceni rast slobodan je da se kladi na to.

Ti zaboravljas jednu veoma vaznu stvar.

Novac se stampa i nema vise zlatnog standarda tako da poredjenje tvoje sa prirodom je prestalo da vazi u trenutku kada smo od opipljivog dobra i veze sa njim (zlatni standard) presli na novi monetarni sistem.

 

[Suzuman]

Ti zaboravljas jednu veoma vaznu stvar.

Novac se stampa i nema vise zlatnog standarda tako da poredjenje tvoje sa prirodom je prestalo da vazi u trenutku kada smo od opipljivog dobra i veze sa njim (zlatni standard) presli na novi monetarni sistem.

A kao glavni razlog za ukidanje zlatnog standarda navodi se = RAT. Baš zato što ratovi nisu mogli da se tek tako finansiraju masivnim štampanjem love, zlatni standard je morao da padne za "slobodu". I evo nas gde smo.

 

[MrNash]

Ti zaboravljas jednu veoma vaznu stvar.

Novac se stampa i nema vise zlatnog standarda tako da poredjenje tvoje sa prirodom je prestalo da vazi u trenutku kada smo od opipljivog dobra i veze sa njim (zlatni standard) presli na novi monetarni sistem.

Ako je nekad postojao 'zlatni' standard koji je stitio ljude od inflacije onda valjda treba kupovati zlato da bi se zastitilo od inflacije ?

A sto se tice nekretnina, mnogi ljudi su se ovde navikli na divlji zapad pa misle da ce tako zauvek i ostati, kupis nekretninu od pola miliona i ne kosta te maltene nista da stoji.

U razvijenim zemljama je situacija malo drugacija, moj brat u americi ima svoju kucu od 300 kvadrata sa bazenom koju je otplatio ali ga porezi, obavezno osiguranje i odrzavanje (bez struje i ostalih komunalija) kostaju preko 2000 dolara mesecno.

 

[Anon]

Bas me interesuje da li ce ovo da se desi, neverovatno je da se u dan sve pogodilo

x.com

x.com

 

[iv4n]

Ti zaboravljas jednu veoma vaznu stvar.

Novac se stampa i nema vise zlatnog standarda tako da poredjenje tvoje sa prirodom je prestalo da vazi u trenutku kada smo od opipljivog dobra i veze sa njim (zlatni standard) presli na novi monetarni sistem.

Novac se stampao i 2008 kad smo imali krizu, pa su nakon toga padale cene.
A i sad je manje novca u opticaju nego 2022.

A i novac se ne stampa bas toliko koliko se misli, ono sto smo imali proteklih par godina je anomalija. Novac se stampa sa ciljem da podrzi privredu i inflaciju od 2%.

Monetarna politika je kompleksna, i stampanje novca ne funkcionise tek tako. Mora ili drzava ili poslovne banke da traze od centralne banke pozajmicu da bi se novac stampao. Kad je bila korona privreda je stala i banke nisu trazile novac od centralne banke jer je privreda stala i nisu imale kome da pozajmljuju, ali je drzava trazila i onda taj novac podelila kao helikopter novac. Kada privreda funkcionise onda drzava nema potrebe da se mnogo mesa, i onda banke traze novac od centralne banke u vidu pozajmice. Sto je veca kamata banke traze da se stampa vise para, sto je manja kamatna stopa banke manje traze da se stampa novac. Znaci, ako se drzava ne zaduzuje, a vec je prezaduzena, i ako su kamatne stope relativno visoke, stampanje je malo. A cak ni niske kamatne stope nisu dovoljne da bi se stampao novac. Npr. Japan decenijama ima nisku kamatnu stopu i cene nekretnina im vec decenijama stagniraju.

Trenutno je trziste nekretnina igraliste za velike igrace, pranje para i izvlacenje novca iz budzeta. Investitori i ostali krupni igraci tu zaradjuju milijarde, a ja ne sporim da cak i mali igraci tu mogu zaraditi tako sto kupe pre nego sto cena poraste, u medjuvremenu izdaju i plus im za X godina nekretnina vredi vise nego ranije.

Ono sto ja vidim kao problem jeste to sto neki i dalje veruju da ce cene neograniceno rasti i da ce taj perpetuum mobile vecno funkcionisati, dok ja sa druge strane se plasim da smo samo nekoliko godina udaljeni od srpskog Evergrande scenarija. I onda je pitanje, sta ako kupis na vrhu pre nego sto trziste pukne? Naravno da kad je u pitanju kupovina za zivot kupuje se kad mozes, ali ako sve pukne, a kupio si recimo na kredit, em si pretplatio nekretninu, em mozes da ostanes bez posla.

 

[goran123]

A sto se tice nekretnina, mnogi ljudi su se ovde navikli na divlji zapad pa misle da ce tako zauvek i ostati, kupis nekretninu od pola miliona i ne kosta te maltene nista da stoji.

Ovo jedino može da se desi, ako srpska elita, šta god to bilo, postane globalna. Sve dok je elita lokalnog tipa, i dok se smenjuje svakih 15 godina, nema ništa od toga. Jer ta mala elita kontroliše građevinski sektor u ovoj maloj bari.

 

[Extroniks]

Ono sto ja vidim kao problem jeste to sto neki i dalje veruju da ce cene neograniceno rasti i da ce taj perpetuum mobile vecno funkcionisati, dok ja sa druge strane se plasim da smo samo nekoliko godina udaljeni od srpskog Evergrande scenarija. I onda je pitanje, sta ako kupis na vrhu pre nego sto trziste pukne? Naravno da kad je u pitanju kupovina za zivot kupuje se kad mozes, ali ako sve pukne, a kupio si recimo na kredit, em si pretplatio nekretninu, em mozes da ostanes bez posla.

Sve je to super, da li su te prazne nekretnine Evergrandea u centru glavnog grada kine ili su ipak ogromni projekti na obodima manjih gradova, ala EXPO / Surcin?
Da li imas primer gde cena stanova vremenom opada u zemlji koja ima OK ekonomiju pri centru glavnog grada?

Investiciono naravno da smatram da cene u Beogradu mogu samo da rastu jer se sve sliva u Beograd i tako je vec poslednjih par decenija, kada krenu ljudi da idu van Beograda onda bih se slozio da bull teza ne vazi, sve do tada mislim da vece korekcije od 10% u narednih par godina nece biti, a da kvadrat ispod 2000 eura necemo vise nikada u zivotu videti.

A da li ces da kupis na vrhu ili ne, pa jbg sada, rizik je drzati pare u banci zbog inflacije i rasta cena drugih assets, rizik je uloziti u berzu, rizik je kupiti Bitcoin, rizik je kupiti nekretninu.

 

[mariks]

@iv4n
I šta si ti na kraju odlučio? Kupuješ stan, čekaš da padnu cene ili si odustao od kupovine? S obzirom da ti je 2020 cena bila prevelika i evo prodje već 4 godine. Čak ima i jedan post ovde na temi, probaću da ga nadjem " a šta ako za par godina gledamo na sadašnje cene (iz 2020/2021) i žalimo što nismo kupili tada/sada".

 

[iv4n]

Sve je to super, da li su te prazne nekretnine Evergrandea u centru glavnog grada kine ili su ipak ogromni projekti na obodima manjih gradova, ala EXPO / Surcin?
Da li imas primer gde cena stanova vremenom opada u zemlji koja ima OK ekonomiju pri centru glavnog grada?

Investiciono naravno da smatram da cene u Beogradu mogu samo da rastu jer se sve sliva u Beograd i tako je vec poslednjih par decenija, kada krenu ljudi da idu van Beograda onda bih se slozio da bull teza ne vazi, sve do tada mislim da vece korekcije od 10% u narednih par godina nece biti, a da kvadrat ispod 2000 eura necemo vise nikada u zivotu videti.

A da li ces da kupis na vrhu ili ne, pa jbg sada, rizik je drzati pare u banci zbog inflacije i rasta cena drugih assets, rizik je uloziti u berzu, rizik je kupiti Bitcoin, rizik je kupiti nekretninu.

U Beogradu broj stanovnika stagnira. Stalno dolaze novi stanovnici, ali i mnogi umiru ili se sele. A broj zgrada i stanova raste. Nije bitno gde su zgrade, poenta je da se gradi mnogo vise nego sto je potrebno tako da vec sada mislim da ima dosta praznih stanova. Razlog zasto to ne utice na trziste je to sto su troskovi drzanja praznog stana niski, a nekretnine cuvaju vrednost i u dugom roku im nominalna vrednost raste, pa ljudi imaju matematiku cak i da ne izdaju stanove ako ne dobiju zeljenu cenu. Kad sam pomenuo Evergrande, ne mislim da ce taj slucaj da se desi kod nas u bukvalnom smislu da veliki investitori puknu i ostanu prazne zgrade, nego mislim da cemo za X godina imati puno praznih stanova, svi ce imati po par stanova koje su kupili jer im je bio cilj da nekom izdaju, a nece imati kome da izdaju, osim migrantima koje ce naseljavati kod nas. Mislim, bice uvek domacih podstanara, ali ce biti mnogo vise stanova za izdavanje nego domacih podstanara.

A kad je rec o tome da imamo OK ekonomiju, samo cu se nasmejati. To sto neko uspeva da zaradi u ovom sistemu dok vecina prezivljava ne znaci da imamo Ok ekonomiju. Ako moras da budes u stranci da bi nasao posao, ako dajes subvencije stranim firmama da bi tvoji radnici motali kablove, ako nam je sve skuplje nego u drugm zemljama, ne znam koliko je to OK ekonomija. Mislim, da, ako se vodis logikom da ljudi imaju redovne plate, a penzioneri redovne penzije, i da nema redova za secer i zejtin, ako ti je to kriterijum za OK ekonomiju, onda smo stvarno ekonomski tigar.

Ajde ovako pitanje, sta mislis, koliko u Beogradu ima podstanara, tj. u koliko stanova zive podstanari, a koliko ima praznih stanova koji su bez podstanara? Ne moras da kazes brojke, jer to mislim da niko ne zna, nego to posmatraj vise kao misaoni eksperiment. Beograd svake godine dobije 5k-10k novih stanova, neki se kupe za zivot, neki za izdavanje, a prometuje se isto toliko starogradnje, ali u svakom slucaju svake godine odredjen broj podstanara resi svoje stambeno pitanje kupovinom stana a neki se i odsele. Neke stanove za zivot takodje kupe oni koji nisu podstanari, ali su recimo do tad ziveli sa roditeljima ili uopste nisu ni ziveli u Beogradu, Svi ostali stanovi se kupuju za izdavanje, a s obzirom da je vecina kupovina za kes, velika je verovatnoca da se vecina nekretnina i kupuje za izdavanje, tj. kao investicija. Suma sumarum, da li ti mislis da se broj podstanara u Beogradu povecava istim tempom kao broj stanova, brze ili sporije, ili mozda cak i opada? Ja nemam brojke, ali verujem da se trenutno gradi mnogo vise stanova nego sto postoji potreba, ali se vecina toga proda zbog opste poznatih razloga jer svi ocekuju da ce se od toga obogatiti (rast vrednosti + kirije). Ono sto ja mislim da ce se desiti jeste da cemo imati puno praznih stanova koji nece moci da se izdaju, pa ce biti ili prazni ili ce morati da se izdaju po nizim cenama. Onaj ko bude imao takve stanove sigurno nece biti u minusu, ali ce se matematika za investicionu kupovinu promeniti ako znas da stan neces moci da izdajes 90% vremena nego recimo samo 40-50%, i to moras da spustis cenu jer ljudi nemaju para za vise, i ako shvatis da ti je recimo proteklih 10 godina vrednost stana otisla gore samo 15%. Kad shvatis da ti je ROI 1-2%, a 2022. je bio tipa 10+% (rast vrednosti nekretnina + kirija i rast kirije, lupio sam vrednosti zbog ilustracije), onda ces mozda shvatiti da ima i drugih opcija za ulaganje novca, i to moze spustiti traznju za nekretninama i samim tim one mogu biti pristupacnije.

@iv4n
I šta si ti na kraju odlučio? Kupuješ stan, čekaš da padnu cene ili si odustao od kupovine? S obzirom da ti je 2020 cena bila prevelika i evo prodje već 4 godine. Čak ima i jedan post ovde na temi, probaću da ga nadjem " a šta ako za par godina gledamo na sadašnje cene (iz 2020/2021) i žalimo što nismo kupili tada/sada".

Skupljam pare, pratim trziste i cekam trenutak. Ono sto je najbitnije, definitivno sam odlucio da ne zurim, jer u odnosu na 2022. godinu cene su manje-vise iste, a ne verujem da ce se mnogo promeniti ni u narednih 3-4 godine. 5-10% gore-dole ne menja situaciju da bih zurio, a ne ocekujem da se cene menjati vise u odnosu na sadasnje ±5-10% u narednim godinama.

 

[Extroniks]

A kad je rec o tome da imamo OK ekonomiju, samo cu se nasmejati. To sto neko uspeva da zaradi u ovom sistemu dok vecina prezivljava ne znaci da imamo Ok ekonomiju. Ako moras da budes u stranci da bi nasao posao, ako dajes subvencije stranim firmama da bi tvoji radnici motali kablove, ako nam je sve skuplje nego u drugm zemljama, ne znam koliko je to OK ekonomija. Mislim, da, ako se vodis logikom da ljudi imaju redovne plate, a penzioneri redovne penzije, i da nema redova za secer i zejtin, ako ti je to kriterijum za OK ekonomiju, onda smo stvarno ekonomski tigar.

Pricamo o Beogradu, ne o celoj Srbiji. Beograd kao grad ima OK ekonomiju, moja bull teza je vezana iskljucivo za Beograd a ne Kragujevac/Sabac/Nis itd.

Ja nemam brojke, ali verujem da se trenutno gradi mnogo vise stanova nego sto postoji potreba, ali se vecina toga proda zbog opste poznatih razloga jer svi ocekuju da ce se od toga obogatiti (rast vrednosti + kirije). Ono sto ja mislim da ce se desiti jeste da cemo imati puno praznih stanova koji nece moci da se izdaju, pa ce biti ili prazni ili ce morati da se izdaju po nizim cenama. Onaj ko bude imao takve stanove sigurno nece biti u minusu, ali ce se matematika za investicionu kupovinu promeniti ako znas da stan neces moci da izdajes 90% vremena nego recimo samo 40-50%, i to moras da spustis cenu jer ljudi nemaju para za vise, i ako shvatis da ti je recimo proteklih 10 godina vrednost stana otisla gore samo 15%.

Pa kako sad, svi ovde kukaju kako je ponuda stanova katastrofa i da nam treba jos vise stanova ne bi li to izvrsilo pritisak na dole za cene a ti kazes imamo previse.
No ozbiljniji odgovor je da ima odredjeni broj praznih stanova da, ali i to nije bitno koliko ti mislis da jeste.
Sam si rekao, trosak praznog stana je minimalan, cak i da sam u gubitku sada trenutno 2000 eura godisnje na prazan stan opet ga ne bi prodavao, mislim da bi iznos morao biti blizi 5,000+ eura godisnje da bih se zabrinuo i opet bih razmisljao da li prodavati ili ne ili samo iznajmiti za neku manju kiriju.

Mislim da odredjeni broj novogradnje zvrji prazan a da starogradnja je uglavnom puna jer su kirije manje, i da pricamo o par procenata za starogradnju a mozda 10% za novogradnju.

 

[StevanHN]

U Beogradu broj stanovnika stagnira. Stalno dolaze novi stanovnici, ali i mnogi umiru ili se sele. A broj zgrada i stanova raste. Nije bitno gde su zgrade, poenta je da se gradi mnogo vise nego sto je potrebno tako da vec sada mislim da ima dosta praznih stanova. Razlog zasto to ne utice na trziste je to sto su troskovi drzanja praznog stana niski, a nekretnine cuvaju vrednost i u dugom roku im nominalna vrednost raste, pa ljudi imaju matematiku cak i da ne izdaju stanove ako ne dobiju zeljenu cenu. Kad sam pomenuo Evergrande, ne mislim da ce taj slucaj da se desi kod nas u bukvalnom smislu da veliki investitori puknu i ostanu prazne zgrade, nego mislim da cemo za X godina imati puno praznih stanova, svi ce imati po par stanova koje su kupili jer im je bio cilj da nekom izdaju, a nece imati kome da izdaju, osim migrantima koje ce naseljavati kod nas. Mislim, bice uvek domacih podstanara, ali ce biti mnogo vise stanova za izdavanje nego domacih podstanara.

A kad je rec o tome da imamo OK ekonomiju, samo cu se nasmejati. To sto neko uspeva da zaradi u ovom sistemu dok vecina prezivljava ne znaci da imamo Ok ekonomiju. Ako moras da budes u stranci da bi nasao posao, ako dajes subvencije stranim firmama da bi tvoji radnici motali kablove, ako nam je sve skuplje nego u drugm zemljama, ne znam koliko je to OK ekonomija. Mislim, da, ako se vodis logikom da ljudi imaju redovne plate, a penzioneri redovne penzije, i da nema redova za secer i zejtin, ako ti je to kriterijum za OK ekonomiju, onda smo stvarno ekonomski tigar.

Ajde ovako pitanje, sta mislis, koliko u Beogradu ima podstanara, tj. u koliko stanova zive podstanari, a koliko ima praznih stanova koji su bez podstanara? Ne moras da kazes brojke, jer to mislim da niko ne zna, nego to posmatraj vise kao misaoni eksperiment. Beograd svake godine dobije 5k-10k novih stanova, neki se kupe za zivot, neki za izdavanje, a prometuje se isto toliko starogradnje, ali u svakom slucaju svake godine odredjen broj podstanara resi svoje stambeno pitanje kupovinom stana a neki se i odsele. Neke stanove za zivot takodje kupe oni koji nisu podstanari, ali su recimo do tad ziveli sa roditeljima ili uopste nisu ni ziveli u Beogradu, Svi ostali stanovi se kupuju za izdavanje, a s obzirom da je vecina kupovina za kes, velika je verovatnoca da se vecina nekretnina i kupuje za izdavanje, tj. kao investicija. Suma sumarum, da li ti mislis da se broj podstanara u Beogradu povecava istim tempom kao broj stanova, brze ili sporije, ili mozda cak i opada? Ja nemam brojke, ali verujem da se trenutno gradi mnogo vise stanova nego sto postoji potreba, ali se vecina toga proda zbog opste poznatih razloga jer svi ocekuju da ce se od toga obogatiti (rast vrednosti + kirije). Ono sto ja mislim da ce se desiti jeste da cemo imati puno praznih stanova koji nece moci da se izdaju, pa ce biti ili prazni ili ce morati da se izdaju po nizim cenama. Onaj ko bude imao takve stanove sigurno nece biti u minusu, ali ce se matematika za investicionu kupovinu promeniti ako znas da stan neces moci da izdajes 90% vremena nego recimo samo 40-50%, i to moras da spustis cenu jer ljudi nemaju para za vise, i ako shvatis da ti je recimo proteklih 10 godina vrednost stana otisla gore samo 15%. Kad shvatis da ti je ROI 1-2%, a 2022. je bio tipa 10+% (rast vrednosti nekretnina + kirija i rast kirije, lupio sam vrednosti zbog ilustracije), onda ces mozda shvatiti da ima i drugih opcija za ulaganje novca, i to moze spustiti traznju za nekretninama i samim tim one mogu biti pristupacnije.


Skupljam pare, pratim trziste i cekam trenutak. Ono sto je najbitnije, definitivno sam odlucio da ne zurim, jer u odnosu na 2022. godinu cene su manje-vise iste, a ne verujem da ce se mnogo promeniti ni u narednih 3-4 godine. 5-10% gore-dole ne menja situaciju da bih zurio, a ne ocekujem da se cene menjati vise u odnosu na sadasnje ±5-10% u narednim godinama.

Zanemaruješ jako bitnu kategoriju iznajmljivanja stana na dan i broj turista koji u Beogradu raste svake godine.

 

[iv4n]

Pricamo o Beogradu, ne o celoj Srbiji. Beograd kao grad ima OK ekonomiju, moja bull teza je vezana iskljucivo za Beograd a ne Kragujevac/Sabac/Nis itd.

I ti ne vidis problem u tome sto se samo jedan grad razvija na stetu drugih? Zar ne shvatas da je to samo kupovina socijalnog mira i omogucavanje prividno dobrog standarda da bi se pumpale cene nekretnina? Znam, sad ces reci da je tema ove diskusije cena stanova u Beogradu, ali moje misljenje je da ovakav sistem nije odrziv. A cak i Beograd ako posmatras samog za sebe, nisam siguran koliko tu ima prostora za bull jer su i Srbija i Beograd postali preskupi za zivot. Mi smo ranije bili jeftiniji od evropskih zemalja (pricam o troskovima zivota generalno), pa je tu bilo nekog prostora za rast jer smo proteklih godina imali rast plata uz enormnu inflaciju zbog koje smo sad skuplji od evropskih zemalja. Mislim da je to plafon u koji trenutno udaramo, a s obzirom na to da ekonomija svuda stuca, narocito u Evropi, ne vidim kako to u Beogradu moze da se desi neki bull (osim vestackog pumpanja trzista putem zaduzivanja u ime Expo-a koji bi trajao samo privremeno dok stvarno ne puknemo skroz ekonomski. a i to bi bilo zbog pumpanja, a ne OK ekonomije)

Pa kako sad, svi ovde kukaju kako je ponuda stanova katastrofa i da nam treba jos vise stanova ne bi li to izvrsilo pritisak na dole za cene a ti kazes imamo previse.
No ozbiljniji odgovor je da ima odredjeni broj praznih stanova da, ali i to nije bitno koliko ti mislis da jeste.
Sam si rekao, trosak praznog stana je minimalan, cak i da sam u gubitku sada trenutno 2000 eura godisnje na prazan stan opet ga ne bi prodavao, mislim da bi iznos morao biti blizi 5,000+ eura godisnje da bih se zabrinuo i opet bih razmisljao da li prodavati ili ne ili samo iznajmiti za neku manju kiriju.

Ponuda jeste katastrofa u smislu cena za trazene stanove, ali stanova definitivno ima.
Eto, i sam si primer toga da ljudi nemaju motiv da prodaju svoj stan sa aspekta troskova drzanja praznog stana. Vecina onih koji imaju prazan stan viska pokusavaju da ga izdaju, tako da su tu u plusu. Ljudi prodaju stan samo ako im treba novac za nesto drugo, recimo neku drugu nekretninu, i onda taj stan cene kao da je od zlata. A ako neko ima recimo par stanova viska i treba mu kes, sigurno ce bolji stan zadrzati za izdavanje a losiji staviti na oglas i to za neku nenormalno visoku cenu, i to je razlog zasto se ljudi zale da je ponuda losa.
Ali kad jednog dana budes imao 2-3 stana koje ne mozes da izdas, kojima cena ne raste godinama a imas povecane troskove drzanja tih stanova, eto njih na trzistu.

Zanemaruješ jako bitnu kategoriju iznajmljivanja stana na dan i broj turista koji u Beogradu raste svake godine.

Beograd je prosle godine imao 1.38 miliona turista koji su otvarili oko 3.5 miliona nocenja (link). 2022. je Beograd imao 1.19 miliona turista koji su ostvarili oko 3.2 miliona nocenja, sto je ista brojka kao 2019. (link) Ako pretpostavimo da niko od njih nije odseo u hotelu, nego samo u stan na dan, ako godina ima 365 dana, to je oko 10.000 stanova koji su izdavani za stan na dan. Posto se stan na dan ne izdaje svakog dana, recimo da je popunjenost 50%, to je onda 20.000 stanova koji se izdaju za stan na dan. Dodaj na to jos toliko domacih koji uzimaju stan na dan koji se ne vode kao turisti, to je 40.000 stanova (a kao sto rekoh, tu nisam racunao hotele i motele, samo stan na dan). Drugim recima, potrebe za stan na dan stanovima su vec zadovoljen sa par godina proizvodnje stanova u Beogradu. Cak i da broj turista poraste u narednim godinama za 10-20-30%, pa i vise, sve to mogu da amortizuju postojeci objekti, ili neki dodatni (ako to ide na stetu ovih prvih koji onda manje zaradjuju). Ali to su stanovi koji su vec van trzista za prodaju nekretnina i van trzista za dugorocno iznajmljivanje (pretpostavimo da se stan koristi iskljucivo za dugorocno ili iskljucivo stan na dan izdavanje zbog lakse analize). Znaci, neki stanovi su zauzeti jer u njima zive vlasnici. Neki su zauzeti jer u njima zive podstanari. Neki su zauzeti jer se izdaju stan na dan. Broj stanovnika stagnira,, stan na dan je trziste za sebe sa 20k-30k stanova na kome vec postojeci stanovi pokrivaju i trenutnu i potencijalno vecu traznju. Sto veci broj ljudi se bavi izdavanjem to jedni drugima vise konkurisu i cak i bez spustanja cene manje zaradjuju jer jedni drugima otimaju turiste i one koji iznajmljuju stan na dan. Na sve to, Beograd svake godine dobije skoro 10k novih stanova, plus stanovi koje neko dobije u nasledje.

 

[Extroniks]

I ti ne vidis problem u tome sto se samo jedan grad razvija na stetu drugih? Zar ne shvatas da je to samo kupovina socijalnog mira i omogucavanje prividno dobrog standarda da bi se pumpale cene nekretnina? Znam, sad ces reci da je tema ove diskusije cena stanova u Beogradu, ali moje misljenje je da ovakav sistem nije odrziv. A cak i Beograd ako posmatras samog za sebe, nisam siguran koliko tu ima prostora za bull jer su i Srbija i Beograd postali preskupi za zivot.

Ja vidim problem, pricao sam vise puta na ovoj temi, i o situaciji van BGa, o periferiji, o problemu centralizacije itd.

Sad moje je pitanje, zasto bih se ja brinuo o tome kada se vlast ne brine o tome a gradjani glasaju takvu vlast?
Moje je da izadjem i da glasam na izborima i na proteste, osim toga apsolutno cu da idem uz trend trzista a ne protiv njega, ko se bori protiv trenda uglavnom lose zavrsi.

Po mom misljenju, odrziv je ovakav sistem jos jedno 30 godina, a tada cu vec vrv biti blizu penzije i sa dovoljno para da mogu da se odselim da penziju provedem van Srbije.
Deci ako se ne svidja imaju punu slobodu da napuste Srbiju a od mene mogu da dobiju nekretnine i finansijsku pomoc za to.

 

[StevanHN]

Svi sve znaju ali ja ću samo podsjetiti da ovaj forum počinje rečenicom: "Ocigledno je da je precenjena cena kvadrata u Beogradu a i u ostalim vecim gradovima.Koliko mislite da je realna cena"?
Ta rečenica je iz 2010. Prije 14 godina. Je li sada "Očigledno" da su cijene bile precjenjene 2010. god. kada se stan kod Arene u Energoprojektovim zgradama mogao kupiti za 1.400 €\m2, na Crvenom krstu za ispod 2.000 €\m2, kod Djerma za 1.700 €\m2...

 

[razbibriga]

Voždovac se na Lekinom/Pašinom brdu graniči sa Vračarom. Granica između Vračara i Voždovca ide kroz gospodara Vučića.

Inače, kraj je već dosta zauzet, tako da zbog utiska "skoro da je Vračar" i manjka prostora za gradnju trend rasta cena nije neobičan.

Znam, ali je opet neverovatno da je najskuplji na Vozdovcu
Vojvode Stepe, Dusanovac i mozda Sumice su bolji krajevi od Lekinog, barem ja tako mislim. Posle njih definitivno jeste Lekino

 

[MrGood2016]

Neki ljudi misle da su otkrili perpetuum mobile. Imas neki kes, kupis nekretninu, izdajes je, u medjuvremenu joj cena raste, ti onda tu nekretninu iskoristis kao hipoteku za kupovinu druge nekertnine koju takodje izdajes i od koje zaradjujes i cija vrednost takodje raste,... Ako ne kupis nekretninu vrednost novca ti opada, pa kupovinom nekretnine em sto cuvas vrednost novca em sve vise dodatno zaradjujes i pretvaras u pasivan prihod. A cak i da ne izdajes i da cene nekretnina ne rastu, opet ti ostaje nesto opipljivo (zidovi), nisu neke akcije ili bitcoini. Mislim, svima je jasna ta matematika zbog cega ljudi kupuju nekretnine. Medjutim, svi znamo da perpetuum mobile ne postoji u prirodi, pa samim tim ni trziste nekretnina ne moze da bude perpetuum mobile.

Da bi bio perpetuum mobile moras da imas konstantno uvecanje populacije

Ne moras da imas konstantno uvecanje populacije.

Dovoljno je da imas promenu zelja platezno sposobne populacije. Primera radi da postane potpuno neprihvatljivo da par generacija zivi u zajednici. Ili da je potpuno neprihvatljivo da student renta sobu, vec to mora da bude ceo stan.

Sledeca je zelja da se svakom potomku ostavi po nekretnina.

Pa zelja da svako ima po par nekretnina, tj vikend stanova.

Pa onda tu dolaze i stan na moru, stan na planini, stan u BG ako je neko iz Nisa npr itd.

 

[G.I.Joe]

Beograd je prosle godine imao 1.38 miliona turista koji su otvarili oko 3.5 miliona nocenja (link). 2022. je Beograd imao 1.19 miliona turista koji su ostvarili oko 3.2 miliona nocenja, sto je ista brojka kao 2019. (link) Ako pretpostavimo da niko od njih nije odseo u hotelu, nego samo u stan na dan, ako godina ima 365 dana, to je oko 10.000 stanova koji su izdavani za stan na dan. Posto se stan na dan ne izdaje svakog dana, recimo da je popunjenost 50%, to je onda 20.000 stanova koji se izdaju za stan na dan.

Da li ti znaš koliko je 20,000 stanova?! Pa celi BW do sada je prodao 6000 stanova (prodao a ne jos useljeno) mislim da su rekli da je useljeno 4000 stanova. Znači bukvalno da se svi ali svi stanovi u BW rentiraju kao stan na dan to je samo petina onoga što si ti napisao!
Ako ti stvarno misliš da će doći do nekog ekstremnog pada cena zbog svega toga gore navedenog, onda bi ti ja preporučio da pogledaš bilo koju seriju od Zdravka Šotre koja obrađuje tematiku kraj 19.veka i početak 20.veka. Svi ali svi u seriji žele da dođu u BG a BG je tad imao oko 300k stanovnika!!
Zavisi gde želiš da kupiš, ako kupuješ centralne opštine po meni nema zime na dugi rok. Kratkoročno možda stvarno dođe do nekog pada +/-10% evo nekad bude i -20% kao 2008-2013. Pa je onda sve opet ekspldiralo. Ti samo kreni s tom pričom kod bilo kod ozbiljnijeg investitora koji prodaje stanove i počni tu priču i traži popust (bilo koji veliki projekat veći od 200 stanova) pa ćeš vrlo brzo videti vrata! A o popustu svi će ti se nasmejati u lice i još ćeš videti druge kupce kako ulaze, kupuju i potpisuju ugovore. Izađi u svet, pa ćeš videti realnost. skroz je drugačija od mračnih prognoza.
Ja sam već rekao, ali evo ponoviću, ako se obistini da padnu cene stanova za 50% u centralnim delovima ili na NBG, ja odmah kupujem dva stana, bez izdavanja, bez ičega. Samo da stoje i čekaju opet neko novo zlatno doba!

 

[Suzuman]

Mislim da je to plafon u koji trenutno udaramo, a s obzirom na to da ekonomija svuda stuca, narocito u Evropi, ne vidim kako to u Beogradu moze da se desi neki bull (osim vestackog pumpanja trzista putem zaduzivanja u ime Expo-a koji bi trajao samo privremeno dok stvarno ne puknemo skroz ekonomski. a i to bi bilo zbog pumpanja, a ne OK ekonomije)

Pazi, sve je ovo ok, shvatam da ti očekuješ da puknemo kadtad, samo što su sve to tvoje projekcije. U medjuvremenu podaci pokazuju da nam je BDP porastao za 4. 2%, a da nam je javni dug 50.9%, što je daleko od zabrinjavajućeg, da imamo 3.3 milijarde evra u rezervama zlata, da se planiraju dugoročni, veliki projekti, da će Srbiju uskoro posetiti milion i kusur ljudi, da je sve više turista itd.
Ukratko, budući tokovi naše ekonomije (samim tim i cene nekretnina) se u potpunosti, ni u čemu ne poklapaju sa tvojim nagađanjima koje samo ističu da se generalno živi loše u Srbiji i da ima nezadovoljnih. U čemu si ti video pucanje ekonomije? Ljudi koji slepo veruju u ekonomskog tigra realno imaju jače uporište u stvarnosti od ideje da smo ekonomski pukli.

 

[iv4n]

Ja vidim problem, pricao sam vise puta na ovoj temi, i o situaciji van BGa, o periferiji, o problemu centralizacije itd.

Sad moje je pitanje, zasto bih se ja brinuo o tome kada se vlast ne brine o tome a gradjani glasaju takvu vlast?
Moje je da izadjem i da glasam na izborima i na proteste, osim toga apsolutno cu da idem uz trend trzista a ne protiv njega, ko se bori protiv trenda uglavnom lose zavrsi.

Po mom misljenju, odrziv je ovakav sistem jos jedno 30 godina, a tada cu vec vrv biti blizu penzije i sa dovoljno para da mogu da se odselim da penziju provedem van Srbije.
Deci ako se ne svidja imaju punu slobodu da napuste Srbiju a od mene mogu da dobiju nekretnine i finansijsku pomoc za to.

Pricas o tome da "ides uz trend trzista". Mnogi investitori kazu da treba kupovati kad svi prodaju i prodavati kad svi kupuju. A sada svi kupuju. Ne kazem da treba ici protiv trzista, ali se treba zapitati da li ce se i kada i kako trend trzista promeniti.

Ne moras da imas konstantno uvecanje populacije.

Dovoljno je da imas promenu zelja platezno sposobne populacije. Primera radi da postane potpuno neprihvatljivo da par generacija zivi u zajednici. Ili da je potpuno neprihvatljivo da student renta sobu, vec to mora da bude ceo stan.

Sledeca je zelja da se svakom potomku ostavi po nekretnina.

Pa zelja da svako ima po par nekretnina, tj vikend stanova.

Pa onda tu dolaze i stan na moru, stan na planini, stan u BG ako je neko iz Nisa npr itd.

To o cemu pises se vec desilo. Ljudi se vec odavno odvajaju od roditelja. Takodje, u Srbiji vecina ljudi ima svoje nekretnine (mozda nisu u mestu gde bi zeleli da zive, ali mogu da prodaju i iskoriste taj novac barem za ucesce), sto znaci da ce prakticno svako u nekom trenutku naslediti neku nekretninu. Stari ljudi umiru, dece je sve manje, Cak i da ne kupujes nekretnine i imas samo jednu, i ako svi parovi imaju po 1 dete, tvoj dete ce imati 2 nasledjena stana, unuk 4, a praunuk ce 8 nasledjenih stanova.

Da li ti znaš koliko je 20,000 stanova?! Pa celi BW do sada je prodao 6000 stanova (prodao a ne jos useljeno) mislim da su rekli da je useljeno 4000 stanova. Znači bukvalno da se svi ali svi stanovi u BW rentiraju kao stan na dan to je samo petina onoga što si ti napisao!

U Beogradu ima oko 700.000 stanova (ne znam tacan broj), a Beograd je od proslog popisa dobio 136.000 novih stanova, tako da ovih 20.000 cini samo 3% ukupnog broja stanova u Beogradu. Mislim, jeste to ogroman broj, ali toliko se u Beogradu izgradi za 2-3 godine, tj. ti stanovi su vec izgradjeni i van trzista prodaje.

Da li ti znaš koliko je 20,000 stanova?! Pa celi BW do sada je prodao 6000 stanova (prodao a ne jos useljeno) mislim da su rekli da je useljeno 4000 stanova. Znači bukvalno da se svi ali svi stanovi u BW rentiraju kao stan na dan to je samo petina onoga što si ti napisao!
Ako ti stvarno misliš da će doći do nekog ekstremnog pada cena zbog svega toga gore navedenog, onda bi ti ja preporučio da pogledaš bilo koju seriju od Zdravka Šotre koja obrađuje tematiku kraj 19.veka i početak 20.veka. Svi ali svi u seriji žele da dođu u BG a BG je tad imao oko 300k stanovnika!!
Zavisi gde želiš da kupiš, ako kupuješ centralne opštine po meni nema zime na dugi rok. Kratkoročno možda stvarno dođe do nekog pada +/-10% evo nekad bude i -20% kao 2008-2013. Pa je onda sve opet ekspldiralo. Ti samo kreni s tom pričom kod bilo kod ozbiljnijeg investitora koji prodaje stanove i počni tu priču i traži popust (bilo koji veliki projekat veći od 200 stanova) pa ćeš vrlo brzo videti vrata! A o popustu svi će ti se nasmejati u lice i još ćeš videti druge kupce kako ulaze, kupuju i potpisuju ugovore. Izađi u svet, pa ćeš videti realnost. skroz je drugačija od mračnih prognoza.
Ja sam već rekao, ali evo ponoviću, ako se obistini da padnu cene stanova za 50% u centralnim delovima ili na NBG, ja odmah kupujem dva stana, bez izdavanja, bez ičega. Samo da stoje i čekaju opet neko novo zlatno doba!

Ne verujem u neki znacajniji pad, ali ne verujem ni u ove bull hype price.

Pazi, sve je ovo ok, shvatam da ti očekuješ da puknemo kadtad, samo što su sve to tvoje projekcije. U medjuvremenu podaci pokazuju da nam je BDP porastao za 4. 2%, a da nam je javni dug 50.9%, što je daleko od zabrinjavajućeg, da imamo 3.3 milijarde evra u rezervama zlata, da se planiraju dugoročni, veliki projekti, da će Srbiju uskoro posetiti milion i kusur ljudi, da je sve više turista itd.
Ukratko, budući tokovi naše ekonomije (samim tim i cene nekretnina) se u potpunosti, ni u čemu ne poklapaju sa tvojim nagađanjima koje samo ističu da se generalno živi loše u Srbiji i da ima nezadovoljnih. U čemu si ti video pucanje ekonomije? Ljudi koji slepo veruju u ekonomskog tigra realno imaju jače uporište u stvarnosti od ideje da smo ekonomski pukli.

Mozda BDP jeste porstao nominalno i neke druge statistike pokazuju neki rast, ali smo po mnogim parametrima medju zadnjima u Evropi, kako u pogledu inflacije i troskova zivota, tako i u pogledu korupcije, kvaliteta zdravstva, skolstva, sudstva,... Nije rast BDP-a jedini znak prosperiteta. I Indija ima veliki rast GDP-a pa nije bas zemlja u kojoj bi mnogi voleli da zive. Sto se tice javnog duga, i on je "umanjen" time sto je GDP napumpan. Ali da ne sirimo previse temu, ja mislim da nam je ekonomska (i politicka i ekoloska) situacija jako losa i da ce nas sve ovo sto lici na progres jako skupo kostati (i vec nas kosta). Ono sto ja predvidjam da ce se desiti ce se verovatno desiti za X godina kad vecina nas nece vise ni biti aktivna ovde.

 

[mariks]

Niko nije rekao da će pasti 50% (sem par članova koji nisu više na temi) ali i 20% je fin pad, manje novca za učešće i manji kredit ili jednostavno možeš da uzmeš više kvadrata za isti novac. E sad šta je problem sa tim padom? Problem je kada ga bude, ako ga bude. Eto perica (nije jedini) čeka već 4 godine i čekaće kako kaže još 3-4god. On može jer ima već stan, kupuje investiciono ali je računica za nekog ko kupuje za život drugačija. To je nekome 8 godina kirije i 8 godina gubljenja novca po malo, a i živaca. Znači čekaš 10god na neki pad, a za to vreme plaćaš kiriju i tudje račune dok bi za to vreme otplatio većinu kamate i kreće glavnica da bude veća od kamate u ratama. I tu nisam uračunao potencijalni rast cena kvadrata. Kupiću ili čekaću nisu jednostavne računice, mnogo toga može da se desi u tom periodu čekanja pod uslovom da već imaš novac za stan, a opet ako ti je kirija mala imaš i opciju da sačekaš malo da skupiš još. Slažem se jedino da smo udarili u neki vrhunac sa cenama i da će dalje povećanje cena biti moguće samo uz ogromnu pomoć (štampanje para, forsiranje gradjevine, velika potražnja...). Nadam se scenariju bez velike krize i povećanju ponude tj da ponuda nadjača tražnju ali nekako mislim da će sledeća godina biti turbulentna, a nama je ostao još expo koji koliko toliko može da održava visoke cene.

 

[Suzuman]

Mozda BDP jeste porstao nominalno i neke druge statistike pokazuju neki rast, ali smo po mnogim parametrima medju zadnjima u Evropi, kako u pogledu inflacije i troskova zivota, tako i u pogledu korupcije, kvaliteta zdravstva, skolstva, sudstva,... Nije rast BDP-a jedini znak prosperiteta.

To je kao da si nekom rekao: jeste, deluje da si dosta uradio, ali drugi su i dalje bolji od tebe, tako da ne vredi ništa. Ukratko, kad BDP ne raste ne valja, kada raste opet ne valja.
Lepo si rekao, ti "misliš" da je ekonomija loša, to je sve. Da li je loša i koliko, to ćemo tek da vidimo.

 

[iv4n]

o...ali je računica za nekog ko kupuje za život drugačija. To je nekome 8 godina kirije i 8 godina gubljenja novca po malo, a i živaca. Znači čekaš 10god na neki pad, a za to vreme plaćaš kiriju i tudje račune dok bi za to vreme otplatio većinu kamate i kreće glavnica da bude veća od kamate u ratama. I tu nisam uračunao potencijalni rast cena kvadrata...

Ko kupuje za zivot i placa kiriju normalno da bi trebalo da kupi stan manje-vise istog momenta cim skupi novac za stan. Jer placanje kirije je novac bacen u bunar (iako neki ovde pisu kako time sto nekom naplacuju kiriju time mu omogucuju da ostvari neke svoje ciljeve, zaboravio sam ko je pisao, nije ni bitno). Medjutim, mnogi koji kupuju za zivot ne placaju kiriju jer recimo zive kod roditelja, pa im se i ne zuri mnogo.
Ono sto sam ja hteo da kazem je mislim da ce zasicenje trzista poceti onog momenta kad investicioni kupci shvate da se moze desiti da kupovinom nekretnine njena nominalna vrednost stagnira godinama i da recimo dugo vremena ne mogu da je izdaju, a troskovi drzanja prazne nekretnine rastu, i da smo jako blizu tog trenutka. Cene mozda nece padati, ali smo vec jako blizu tog nekog plafona.

To je kao da si nekom rekao: jeste, deluje da si dosta uradio, ali drugi su i dalje bolji od tebe, tako da ne vredi ništa. Ukratko, kad BDP ne raste ne valja, kada raste opet ne valja.
Lepo si rekao, ti "misliš" da je ekonomija loša, to je sve. Da li je loša i koliko, to ćemo tek da vidimo.

Pumpanje GDP-a je postao cilj sam za sebe. Nema veze sto se raspada infrastruktura, zdravstvo, skolstvo, putevi, sto se nenamenski trose javna sredstva i izvlace pare iz budzeta preko namestenih tendra,... Bitno je da GDP raste. I on uopste ne moze da se nasteluje, zar ne? Mislim, ajde da posmatramo stvari i ovako. Cak i da GDP jeste realno porastao, to znaci da se u nasoj zemlji vise toga proizvelo i pruzilo vise usluga. Sve je to super. Ali problem je u tome ko je prisvojio tu vrednost? Tu se ogleda problem nase ekonomije. Sta je dobio obican covek? Dobio je malo vecu platu nego ranije, ali i znacajno vece cene, i placa vece poreze pa sad verovatno moze da kupi i manje nego sto je ranije mogao da manjom platom, a ima sve losije skolstvo, zdravstvo i puteve/ I ako je imao neku ustedjevinu nju mu je pojela inflacija, eto to je dobio obican covek. Dok neki na sumnjive nacine zaradjuju milione i milijarde. Za tebe je to znak dobre ekonomije, za mene nije.