Cene nekretnina

[StariPosmatrač]

Previše žalopojki zbog uskraćenog ekstra profita bankama. Mogli su kao i u Italiji, 40% u budžet. Zar nije bolje ovako?

 

[p3ricam89]

Previše žalopojki zbog uskraćenog ekstra profita bankama. Mogli su kao i u Italiji, 40% u budžet. Zar nije bolje ovako?

Iskreno, ja nemam kredit i boli me uvo da li ce neko da placa kamatnu stopu 2% ili 10%, kad si uzimao kredit znao si u sta ulazis. Nemam nista protiv toga da se bankama ogranicie kamatne stope na stambene kredite dok god ja to ne placam za druge kao poreski obveznik ili dok god me banka ne dere za neke druge usluge (jer ce NBS mozda omoguciti banakma da divljaju sa naknadama posto im je ogranicila kamatne stope na stambene kredite).

 

[brutos]

Izgleda da nije ni toliko - dvosoban 800 evra:

City Expert

cityexpert.rs

Bogami su se ljudi zapalili za ovu nekrektninu

 

[G.I.Joe]

Hvala na linku. Čovek zvuči kao da se razume, mada mu predviđanja zvuče veoma depresivno za kupce

the age where an average person with an average salary could buy an average property is over.

Mislim da je ova konstatacija TACNA! Nazalost. To sam pre par dana podelio i link da su cene nekretnina od 1993 do danas (znaci 30 godina) porasle u proseku 5x!! U Holandiji je bio primer i isto je zakljucak da za obicnog coveka sa prosecnom platom vise nema skoro nista da kupi. To je tako svuda sada nazalost.

 

[Jurken]

A jel može da se zna koliko su porasle prosečne plate u istom periodu?

Ko spada u average persone je relativno lako definisati, ali average property je već malo teže...

 

[p3ricam89]

Mislim da je ova konstatacija TACNA! Nazalost. To sam pre par dana podelio i link da su cene nekretnina od 1993 do danas (znaci 30 godina) porasle u proseku 5x!! U Holandiji je bio primer i isto je zakljucak da za obicnog coveka sa prosecnom platom vise nema skoro nista da kupi. To je tako svuda sada nazalost.

Mislim da je situacija mnogo kompleksnija od "the age where an average person with an average salary could buy an average property is over.", iz vise razloga. Pitanje je samo koliko dugo je ovakvo stanje odrzivo. Malo je i glupo uporedjivati ovaj period sa periodom od pre par decenija kad su nekretnine bile pristupacnije, jer to sto nesto mozda jeste trenutno drugacije nego pre par decenija ne znaci da je to stanje koje ce ostati i trajati zauvek. Istorija nas uci da kad god je stadard ljudi postajao losiji to se obicno nije lepo zavrsavalo ni po koga. Takodje, istorija nas uci da kad je nesto precenjeno obicno to izazove pad cena, sto mi deluje kao mnogo bolja opcija od nekih dramaticnijih.

 

[Jurken]

Naleteh na istraživanje sa Kembridža, u šta se najviše isplatilo ulagati za poslednjih 150 godina, možda nekome bude interesantno, ima i za nekretnine...

https://www.nber.org/system/files/working_papers/w24112/w24112.pdf

 

[sutraw]

Takodje, istorija nas uci da kad je nesto precenjeno obicno to izazove pad cena

Iščitao sam malo onaj reddit thread, i koliko razumem, on tvrdi da jeste precenjeno za običnog čoveka sa prosečnom platom u Srbiji, ali da se tražnja mahom oslanja na dijasporu + investicione kupovine, zbog čega se cene drže (lično bih dodao i mnogo prljavog novca koji se pakuje u nekretnine).

Ja bih prvi voleo pad cena, živi bili pa videli, ali mislim da je jedini lek za to da se ponuda znatno poveća, što teško da ćemo videti jer je politika previše upletena u ovo tržište.

 

[p3ricam89]

Iščitao sam malo onaj reddit thread, i koliko razumem, on tvrdi da jeste precenjeno za običnog čoveka sa prosečnom platom u Srbiji, ali da se tražnja mahom oslanja na dijasporu + investicione kupovine, zbog čega se cene drže (lično bih dodao i mnogo prljavog novca koji se pakuje u nekretnine).

Ja bih prvi voleo pad cena, živi bili pa videli, ali mislim da je jedini lek za to da se ponuda znatno poveća, što teško da ćemo videti jer je politika previše upletena u ovo tržište.

Sve to stoji, i te teme / faktore smo apsolvirali vec milion puta na ovih 1000 stranica. Ipak, ja smatram da se trziste jos uvek nije ohladilo nakon hajpa koji smo imali proteklih par godina.
Tacno je da ima onih koji ce uvek tvrditi da su cene naduvane, ali ja licno nisam smatrao da imamo balon do pre par godina, a sad smatram. Primera radi, moji roditelji su kupili stan 2010. godine kad nismo ni znali koje su cene na trzistu niti da li je balon ili nije, i tek sad shvatam da smo tad stan kupili u vreme dok su jos bili preskupi, ali tad nam je trebao stan, skupili smo nekako novac i kupili prvi koji smo mogli da priustimo, a generalno nam je odgovarao, iako je zahtevao totalno renoviranje.
Takodje, i ja sam kupio stan 2020., i tad su vec krenule da divljaju cene, ali su nekako bile podnosljive.
Medjutim, sad vec jesu naduvane.
Primera radi, kad sam kupovao stan 2020. prosecna cena m2 u izgradnji u Nisu na dobroj lokaciji je bila oko 1.000 evra, a prosecna plata u Srbiji 500 evra. Sad je prosecna plata u Srbiji 700-800 evra a cena m2 u izgradnji u Nisu oko 2.000 evra, a plus su kamatne stope otisle nagore. A s obzirom da starogradnja manje-vise prati cenu novogradnje, rast cena je bio veci nego rast plata.
Koliko god neki tvrdili da su plate pratile cene nekretnina, nije to bas tako. Neki i dalje veruju da im nekretnine vrede mnogo vise nego sto vrede, a i u novogradnji prodaja ide sve slabije i slabije.
Sad neke stvari ponavljamo ovde po milion puta, ali cinjenica je da je nekretninu uvek bilo manje-vise tesko kupiti, da je to danas mozda i teze nego ranije, ali to ne znaci da se to nece korigovati u nekoj meri. Normalna osoba ne ocekuje neki drastican pad cene, i meni je smesno kad neko napise komentar tipa "realna cena m2 u centru Beograda je 800 evra", ali takodje mislim da ni trenutne cene nisu bas realne.

 

[Прле]

Мислим да се накупило некретнина а нема ко да купује. Људи ставили прст на чело

 

[Defke]

Gde se nakupilo?

 

[gamblerNBG]

Mislim da je ova konstatacija TACNA! Nazalost. To sam pre par dana podelio i link da su cene nekretnina od 1993 do danas (znaci 30 godina) porasle u proseku 5x!! U Holandiji je bio primer i isto je zakljucak da za obicnog coveka sa prosecnom platom vise nema skoro nista da kupi. To je tako svuda sada nazalost.

Al aj da budemo fer, pa da kazemo i da u Holandiji postoje i socijalni modeli gradnje, za izdavanje i za kupovinu. Pa da budemo fer i da pogledamo odnos prosecne plate i cene kvadrata u npr. Amsterdamu:

A Amsterdam je najnepristupacniji, odnos prosecne plate i kvadrata u centru je 2,02, a na periferiji 1,32. Prevedeno na srpske plate, ovo bi bilo kvadrat oko 1500 u centru i oko 1000 van centra.

Pa aj da budemo fer, Amsterdam je najveci grad sa mnogo turista (cak vise nego na Zlatiboru), pa da gledamo npr drugi po velicini Roterdam, takodje ogoman i bogat grad:

Odnos kvadrat/plata je 1.31 u centru, a 0.81 van centra... Na srpskom oko 1000 u centru, a na periferiji oko 500 evra.

I konacno, aj da budemo fer pa da uopste ne poredimo Holandiju i Srbiju. Ok? Evo za kraj, razglednica iz Bg:

Pa nek racuna ko zna da se sluzi digitronom

 

[p3ricam89]

Gde se nakupilo?

Kako gde? Koliko je oglasa koji stoje mesecima i godinama, sto starogradnje sto novogradnje, nove zgrade se zavrsavaju, prodaja sve sporija, ne vidim razlog zasto ne bismo mogli da kazemo da se "nakupilo". Pad prometa je veci od procenta kreditnih kupaca, nema vise FOMO / hype kupovine i kupovine usred straha od inflacije. Cak iako i dalje imamo relativno visoku inflaciju, strah od gubitka posla zbog krize i nemogucnosti placanja kredita je ocigledno veci od straha od inflacije. Nazalost, stalno vidjam po Linkedinu kako neki ne mogu da nadju posao, a i u svom okruzenju, iako vise nema masovnih otpustanja zaposljavanja su dosta usporila. Ja dobijem s vremena na vreme ponude preko Linkedina, ali mnogo manje nego ranije. Ne pricam za sebe, ali situacija na trzistu mi ne deluje bas obecavajuce, ne samo za IT, nego generalno, mislim da se kriza jos uvek nije osetila, nego se samo nazire i njeni efekti odlazu, poput recimo ovog ogranicavanja kamatnih stopa.
Mozes negirati da ima pada cena jer ga jos uvek statisticki zvanicno nema (mada se vec mogu naci jeftinije nekretnine nego ranije), ali ne mozes negirati da ima pada prometa. Ako se gradi manje-vise isto kao ranije, a promet je manji da li se onda "nakuplja" ili ne?

 

[keks]

Kako gde? Koliko je oglasa koji stoje mesecima i godinama

Toga je uvek bilo. Dobra nekretnina po normalnoj ceni ode brzo.

Mozes negirati da ima pada cena jer ga jos uvek statisticki zvanicno nema

Ako ga nema statistički, kako ga ima? Nisam primetio da padaju cene, naprotiv.

Za ostatak posta, ok, usporava se prodaja, videćemo kuda vodi.

 

[sutraw]

od oktobra će verovatno opet da skoči malo promet jer svi ovi koji su bili na ivici da li da kupuju iz kredita će sad uzeti da iskoriste ovu novu uredbu.

 

[Namano]

Meni je ova tema bila korisna kad god bi neko napisao kakvu je ponudu dobio, za kakvu realizovanu kupovinu je cuo i po kojoj ceni, koji projekat je u planu po kojoj ceni i slicno. A 99% teme - u kojoj oni koji (nazalost) trenutno nemaju novca da kupe nekretninu objasnjavaju kako bi oni da imaju novca 100 puta pametnije investirali od kupovine stana u Beogradu, oni koji imaju novca objasnjavaju kako su ispali pametni i uhvatili boga za ruku, a ostali su glupi, i gomila nekakvih poredjenja celog sveta sa Beogradom koje u zavisnosti sta se izgugla potvrdjuju jednu ili drugu stranu - ne sluzi ama bas nicemu i nikome ne koristi (osim sto neki clanovi izliju zuc pa im bude lakse, a drugi lece neke komplekse pa posmatraju sa visine anonimne clanove na anonimnom forumu). Samo kazem - jasno mi je da necu zaustaviti jos makar 100 stranica u istom tonu.

Licno mi je odluka NBS ocekivana - vec imamo predistoriju ovakvih odluka i iskreno ta predistorija je uticala na to da uzmemo varijabilni kredit.
Sad me zanima da li ce neka banka zaista dati 5% fiksnu - kako su ih uslovili. Verovatno nece odmah, ali u narednim mesecima mozda i moze da se desi.

 

[Defke]

Kako gde? Koliko je oglasa koji stoje mesecima i godinama, sto starogradnje sto novogradnje, nove zgrade se zavrsavaju, prodaja sve sporija, ne vidim razlog zasto ne bismo mogli da kazemo da se "nakupilo". Pad prometa je veci od procenta kreditnih kupaca, nema vise FOMO / hype kupovine i kupovine usred straha od inflacije. Cak iako i dalje imamo relativno visoku inflaciju, strah od gubitka posla zbog krize i nemogucnosti placanja kredita je ocigledno veci od straha od inflacije. Nazalost, stalno vidjam po Linkedinu kako neki ne mogu da nadju posao, iako vise nema masovnih otpustanja zaposljavanja su dosta usporila. Ja dobijem s vremena na vreme ponude preko Linkedina, ali mnogo manje nego ranije.
Mozes negirati da ima pada cena jer ga jos uvek statisticki zvanicno nema (mada se vec mogu naci jeftinije nekretnine nego ranije), ali ne mozes negirati da ima pada prometa. Ako se gradi manje-vise isto kao ranije, a promet je manji da li se onda "nakuplja" ili ne?

Ne vidimo nikakvo gomilanje oglasa, halo oglasi su i dalje +- 200 oko 12k jos od januara kad ste brojali. Povlace se kupci ali se povlace i prodavci. Manje se gradi, dosta onoga sto je u izgradnji je rasprodano od ranije. Ekskluzivni skupi projekti su neki svet za sebe i tu stvari jos uvek funkcionisu izgleda.

Ne znam kakav drugi pad cena postoji osim statisticki. Emotivni?

Al aj da budemo fer, pa da kazemo i da u Holandiji postoje i socijalni modeli gradnje, za izdavanje i za kupovinu. Pa da budemo fer i da pogledamo odnos prosecne plate i cene kvadrata u npr. Amsterdamu:
Pogledajte prilog 173003
A Amsterdam je najnepristupacniji, odnos prosecne plate i kvadrata u centru je 2,02, a na periferiji 1,32. Prevedeno na srpske plate, ovo bi bilo kvadrat oko 1500 u centru i oko 1000 van centra.

Pa aj da budemo fer, Amsterdam je najveci grad sa mnogo turista (cak vise nego na Zlatiboru), pa da gledamo npr drugi po velicini Roterdam, takodje ogoman i bogat grad:
Pogledajte prilog 173004
Odnos kvadrat/plata je 1.31 u centru, a 0.81 van centra... Na srpskom oko 1000 u centru, a na periferiji oko 500 evra.

I konacno, aj da budemo fer pa da uopste ne poredimo Holandiju i Srbiju. Ok? Evo za kraj, razglednica iz Bg:
Pogledajte prilog 173005
Pa nek racuna ko zna da se sluzi digitronom

Ovo ne negira da je od prosecne plate prosecnom coveku jako tesko kupiti prosecan stan i u toj Holandiji. To sto je prosecnom Srbinu jos teze i gotovo nemoguce ne olaksava njemu situaciju.

 

[gamblerNBG]

Ovo ne negira da je od prosecne plate prosecnom coveku jako tesko kupiti prosecan stan i u toj Holandiji. To sto je prosecnom Srbinu jos teze i gotovo nemoguce ne olaksava njemu situaciju.

Ovo sam postovao da pokazem koliko je bzvz porediti Srbiju sa zapadnom Evropom. U Holandiji su sad prosecnom coveku dostupniji stanovi nego sto su u Srbiji ikad bili. Tako da, drzimo se teme, nisam nigde napisao da bilo sta olaksava Srbinu situaciju.

 

[p3ricam89]

Toga je uvek bilo. Dobra nekretnina po normalnoj ceni ode brzo.
Ako ga nema statistički, kako ga ima? Nisam primetio da padaju cene, naprotiv.
Za ostatak, ok, usporava se prodaja, videćemo kuda vodi.

Ne vidimo nikakvo gomilanje oglasa, halo oglasi su i dalje +- 200 oko 12k jos od januara kad ste brojali. Povlace se kupci ali se povlace i prodavci. Manje se gradi, dosta onoga sto je u izgradnji je rasprodano od ranije. Ekskluzivni skupi projekti su neki svet za sebe i tu stvari jos uvek funkcionisu izgleda.
Ne znam kakav drugi pad cena postoji osim statisticki. Emotivni?

Ja manji pad cena vidim po oglasima, barem u Nisu, ovde je manje trziste pa je lakse pratiti. Ne pricam samo za Halo Oglase, jer se ispostavilo da za Nis oni nisu relevantni (dosta oglasa je povuceno sa tog sajta, dok recimo na 4zida ima preko 4k oglasa za Nis), nego ukupne za sva mesta gde se mogu naci oglasi. Kad kazem manji pad cena, pod tim mislim kako na neke oglase za starogradnju gde na svakih mesec dana obore cenu za 1-2%, tako i za novogradnju gde za neke zgrade povremeno obore cenu za 2-3%. Ne trazim aktivno, samo pratim, ovo su male promene u domenu statisticke greske, mozda na licu mesta moze da se obori i vise, samo kazem da je ovo pozitivna promena u odnosu na prethodni period kad su uglavnom samo dizali cene. Znaci, ti mozes da kupis za x% jeftiniji stan, ali se u isto vreme u Registru cena nepokretnosti registruje neki stan koji je kupljen jos prosle godine po nekoj skupljoj ceni, i onda statisticki imas rast a u praksi pad. Mozda je u Bg-u drugacije, ja kazem kako je u Nisu, mada verujem da ce to doci i do Bg-a, samo sa zakasnjenjem, ili je i doslo, ali ne pratim bas toliko aktivno.

Meni je ova tema bila korisna kad god bi neko napisao kakvu je ponudu dobio, za kakvu realizovanu kupovinu je cuo i po kojoj ceni, koji projekat je u planu po kojoj ceni i slicno. A 99% teme - u kojoj oni koji (nazalost) trenutno nemaju novca da kupe nekretninu objasnjavaju kako bi oni da imaju novca 100 puta pametnije investirali od kupovine stana u Beogradu, oni koji imaju novca objasnjavaju kako su ispali pametni i uhvatili boga za ruku, a ostali su glupi, i gomila nekakvih poredjenja celog sveta sa Beogradom koje u zavisnosti sta se izgugla potvrdjuju jednu ili drugu stranu - ne sluzi ama bas nicemu i nikome ne koristi (osim sto neki clanovi izliju zuc pa im bude lakse, a drugi lece neke komplekse pa posmatraju sa visine anonimne clanove na anonimnom forumu). Samo kazem - jasno mi je da necu zaustaviti jos makar 100 stranica u istom tonu.

Meni je odluka NBS ocekivana - vec imamo predistoriju ovakvih odluka i iskreno ta predistorija je uticala na to da uzmemo varijabilni kredit.
Sad me zanima da li ce neka banka zaista dati 5% fiksnu - kako su ih uslovili. Verovatno nece odmah, ali u narednim mesecima mozda i moze da se desi.

Svi mi bismo voleli da cujemo takve informacije, ali mnogi ih nemaju ili ne zele da otkrivaju iz razlicitih razloga. Ni ti sam nisi dao tu informaciju. Ne kazem da treba da nam kazes, samo kazem da barem ja ne ocekujem mnogo takvih informacija ovde, iako bih voleo da ih ima vise. Ne znam, meni je ova tema korisna, iako se neke price vrte u krug, iako neki clanovi iznose stavove sa kojima se ne slazem, opet mi znaci da cujem kako drugi razmisljaju i vide stvari, pa sam stvaram neku svoju sliku celokupne situacije. Uostalom, za svaki projekat novogradnje postoje i pojedinacne teme na forumu gde se mogu naci detaljnije informacije o cenama i ostalim detaljima.

 

[Namano]

Nisam bio aktivan na forumu u vreme kad smo kupovali, a kada sam postao aktivan vec se situacija toliko promenila da je to bila potpuno zastarela informacija.
Trazili smo stan 2-3 godine (za zivot, ne kao investiciju). Cenjkali smo se, gledali sve i svasta i zato mislim da pola ljudi koji ovde pisu nikada nisu zaista kupovali stan. Bilo je neverovatno kojom brzinom su nestajali stanovi koji su valjali, a mi smo ocekivali da cene svakog trenutka padnu. Bukvalno smo na kraju gledali na CEOPu da neko dobije lokacijske uslove pa da ga odmah zovemo - i desavalo se da taj neko vec ima listu cekanja od 30tak ljudi koji ne pitaju mnogo - samo znaju koliko otprilike kvadrata hoce na kojoj lokaciji (mislim da je neko na forumu vec pisao o slicnim iskustvima) i tu su nam nudili da nas stave na 30 i neko mesto pa da nam jave pre nego sto otkupe plac (ozbiljan investitor sa sagradjenih 10tak zgrada je bio u pitanju). Na kraju smo dosli do toga da nam je u jednoj zgradi koja nije ni krenula sa gradnjom, bilo nudjeno da damo ponudu jer na poslednjem spratu ima 200tinak kvadrata za koje jos nije bilo definisano projektom kako ce izgledati, pa ce investitor razmisliti u zavisnosti koliko kvadrata zelimo da kupimo.

Na kraju smo na prolece 2022. kupili stan na Lionu. Novogradnja sa odlicnim materijalima (alu drvo, ventilisana fasada, dvosmerna garaza itd) i savrsenim rasporedom i orijentacijom. Spustili smo oglasenu cenu sa 2.200 na 2.100, ali radilo se o vecoj kvadraturi - porodicnom stanu i bukvalno investitoru nije bilo stalo da ga proda, nije bio ni oglasen na sajtu, ali igrom slucaja smo znali da nije prodat, zaigrali smo malo na sujetu, malo smo imali srece i proslo nam je - agent nam je posle rekao da su kupci pre nas pokusali da snize cenu za 50 eur i da im nije proslo. Prethodno smo ostali bez dva stana u okolini, jer smo se premisljali 24h-48h nakon sto smo ih pogledali. Nama je to bilo neverovatno i shvatili smo kako funkcionisu stvari na trzistu zapravo - kada su dobri stanovi u pitanju. U to vreme na forumu si mogao da citas savete kako treba cekati sa kupovinom, kako treba davati 30% nize ponude pa ako je investitoru stalo da proda on ce prodati, kako su to fiktivne prodaje nego investitor stvara hajp i tome sl. - a sto je najludje i mi smo verovali u to kad smo krenuli u potragu.

U banci smo dobili 2.65 plus 3m Euribor. Agent je ispao potpuni car, sto je bilo potpuno neocekivano jer smo sve vreme imali ozbiljnu zadrsku prema njemu s obzirom da je on bio zastupnik prodaje za projekat, tj. nismo ga mi unajmili niti platili direktno - potpuno neverovatna situacija, za koju smo verovatno samo imali vise srece nego pameti.

Eto, to je bilo nase iskustvo - mozda nekome bude znacilo.

 

[p3ricam89]

Broj oglasa za prodaju stanova u Beogradu:

Podaci su od avgusta prosle godine do sada, tj. za proteklih godinu dana, podaci su uzimani na svakih 10-12 dana, zbog toga nije bas najtacnija X osa, ali jasno je vidljiv trend rasta broja oglasa. Bukvalno u poslednjih godinu dana imamo rast broj oglasa sa 9.000 na 13.000, tj. skoro 50% u Beogradu.
Pritom, treba imati u vidu da su HaloOglasi izgleda najmanje merodavni (iako sam se ja prvo za njih uhvatio), ne zbog toga sto oni pokazuju stabilan broj oglasa, dok drugi pokazuju rast, nego zbog toga sto recimo barem u Nisu on znacajno odskace od 4zida i nekretnine.rs, bukvlano ima 10 puta manje oglasa nego na ova druga 2 sajta, a jedno vreme su imali ogromne fluktuacije (prvo se mnogo poveca broj oglasa, pa se mnogo smanji, i od tad sam prestao da ih pratim).

@Namano, hvala sto si podelio iskustvo. Da, u to sam se licno uverio da se dobri stanovi jako brzo prodaju ili i ne zavrse na oglasima. Problem je u tome sto svi prodavci misle da je bas njihov stan taj dobar stan kome ne treba spustati cenu jer ce brzo naci kupca (i onda tako stoji oglas mesecima ili godinama)

 

[Jeremiah]

Isti stanovi vise agencija

 

[p3ricam89]

Isti stanovi vise agencija

Ima i toga, ali to znaci da ili se broj stanova na oglasima povecava ili prodavac angazuje vise agencija jer ne moze da proda stan. Svodi se na isto, da prodaja sve teze ide.

 

[StariPosmatrač]

Jutros je na radio Beogradu neki direktor NBS objasnio da se ograničenje marži za prvi kredit odnosi samo na aktivne kredite. Ako si otplatio već stambeni kredit i sad imaš novi dobijaš sniženu kamatnu stopu. Ako imaš više kredita u isto vreme, ograničenje važi samo za kredit koji si prvo ugovorio.

 

[p3ricam89]

Izgleda je Wolf dobio konkurenciju, naisao sam na ovaj sajt https://cenestanova.com/, whois kaze da postoji od 16. avgusta ove godine. Mada deluje da se malo razlikuju podaci u odnosu na Wolfov sajt, mozda na drugaciji nacin handle-uju neke podatke.