Cene nekretnina

[mariks]

Očigledno neki članovi ne umeju ni da čitaju šta piše, mada Ja sam glup pa "ozbiljni problemi sa Kosovom, bežanija, politički rizici, kolaps poslednjih 30god, embargo, rat..." verovatno ne znači ono što piše već znači blagostanje.

 

[vradovic]

To se svrstava u rizike i sasvim je realno i normalno. Postoji ogroman problem koji nam svima stoji nad glavom a to je pitanje Kosova.
Osim toga postoji opasnost i eskalacije sukoba Rusija - Nato. Postoji i mogucnost da se svet bukvalno razdvoji na Brics i nato do te mere da svako mora da se odluci na kojoj je strani a po svemu sudeci Srb bi tu bila totalno kolaterlana steta. Postoji jos mogucnost i da se EU raspadne tako sto neke clanice krenu da izlaze.
Sve su to moguci rizici koji generalno mogu da imaju direktne posledice na nekretnine u Srbiji. Nadamo se da do toga nece doci.

Ako do toga ne dodje onda je realno ocekivati inflaciju 3-8% godisnje i rast cena u skladu sa inflacijom +-2-3%.

Najbolje bi bilo kad bi covek mogao da diversifikuje a ne da bude vezan samo za jedan region. Tipa Dubai, ostrva neka, Amerika, Rusija, Australija pa kad neko pukne predjes na drugu stranu ali na zalost sa nekretninama je to skoro pa neizvodljivo osim ako nisi 50+M Plus svi smo videli kako Zapad ume da otima nekretnine drzavljanima Rusije po svetu. To bi radili i nama ukoliko Srbija udje u neki konflikt sa NATO alijansom jer za njih nista nije sveto. Zakoni privatne imovine u tim situacijama ne vaze nego samo otimaj. Tako da postoji i ta kvaka zasto mozda najveci deo imovine ipak treba imati u maticnoj zemlji.

Ipak ako izuzmemo gore pomenute rizike Srb ima ozbiljnu sansu da se napravi solidno pomeranje u real estate marketu.

 

[mariks]

Ako do toga ne dodje nije realno očekivati rast već pad ili stagnaciju u najboljem slučaju. Promet je sve manji i manji, a i dosta firmi posluje slabije. E sad koliki će taj pad biti i d ali će ga biti ostaje da se vidi.

 

[vradovic]

Ako do toga ne dodje nije realno očekivati rast već pad ili stagnaciju u najboljem slučaju. Promet je sve manji i manji, a i dosta firmi posluje slabije. E sad koliki će taj pad biti i d ali će ga biti ostaje da se vidi.

Nema logike za stagnacijom ako imas inflaciju. Inflacija gura cene na gore. Pri tome nece zapad dozvoliti da bude urusavanje ekonomije totalno. Najavili su jos 2-3 dizanja kamata do kraja godine. Ako budu videli da je sve pred pucanjem ne boj se oni ce to kao Sloba da urade "stimulans" jednostavno da stampaju novac ili nesto slicno. Cene nemaju kud osim na gore. Mozda moze kratkorocno na dole i moze stagnacija duze da se razvlaci pod uslovom da budu neke bas zesce tenzije ali opet ako je inflacija 5-10 godina po 4% to znaci da cene treba da se dupliraju maltene posle 10 god.

 

[mariks]

Kako da se dupliraju za 10god sa inflacijom od 4%? Ne pričamo o tome kolike će cene biti za 100god već šta se može dešavati u narednom periiodu. Kratkoročno 5-10god ali opet je promena. Mnogi kupci su istisnuti iz kupovine sa povećanjem cena i kamata i kada bude utihnula prodaja prodavci nemaju kud već da spuštaju da bi krenuli u nove projekte.

 

[NRakocevic]

Citat:
Sve zgrade u Srbiji moraće da imaju energetske pasoše bez obzira na to kada su izgrađene, a posedovanje sertifikata o energetskim svojstvima objekata biće uslov za kupoprodaju nekretnina, predviđeno je izmenama Zakona o planiranju i izgradnji.
Taj zakon već je u skupštinskoj proceduri, a trenutno je broj nekretnina u Srbiji koje imaju energetski pasoš mali. Razlog za to je činjenica da je ta obaveza uvedena pravilnicima o sertifikaciji zgrada i o energetskoj efikasnosti, ali se primenjivala samo za nove zgrade, a vrlo retko stare. Zgrade čiji je vlasnik država moraće taj sertifikat da pribave u roku od tri godine, vlasnici postojećih poslovnih zgradu u roku od pet, a vlasnici postojećih stambenih zgrada, odnosno stanova, u roku od 10 godina.

Dakle za stanove rok od 10 godina, nakon cega ce biti nemoguce (?) prometovati nekretnine bez energetskog pasosa. Kao da nisu ni uknjizene.
Zanimljivo.

 

[vradovic]

Napisao sam ti slikovito da bi razumeo ali ako hoces bas tacno.

F = P * (1 + r/n)^(nt)
48.9% ukupno za 10 god.
Dodaj na to da nekretnine po pravilu rastu koji % vise od inflacije.

Svi se slazemo mariks sa tobom da je trenutno "zatisje" ali samo po pitanju broja kupaca ali nema nekog efekta na cene za sada.
Sve u svemu niko ne zna buducnost i moze samo da nagadja sta ce biti.

Moze da se desi da uvodjenjem energetskog pasosa dobijemo jos neki x y broj nekretnina koje ne mogu da se prodaju pa recimo krene opet rast.

 

[ccc]

Pa dobro, to je u skladu sa EU zakonodavstvom. I jedino to i ima smisla.

Zamisli kako bi bilo da kupuješ kola, a da ne znaš koliko troše? Velika je razlika između 4 i 10 litara, npr.

 

[Guest7788]

Bice zanimljivo da li ce se placati veci nameti, i ako da, koliko veci, na neefikasniju zgradu ili ce to sluziti samo kao slovo na papiru.
Jer bi prakticno to pomaklo sa mrtve tacke odrzavanje fasada/izolaciju u srba

 

[chiki]

Inflacija nije tako jednostavna pojava. Ona ima uzrok i pravi posledice. Inflacija na kraju utice na samu sebe - povratna sprega. Ako je previsoka moze uticati da se smanji traznja odnosno ekonomska aktivnost. To se upravo sad desava. Neki segmenti ekonomije su pogođeni jer je manja tražnja.
Ima par primera - Paintball teren - covek drzi cene od pre 3 godine i dalje. Zasto, pa zato sto mu opao promet posle one tragedije u skoli. Sad se polako vraca i planira da podigne cene na jesen.
Drugi primer - bela tehnika - opala traznja, ozbiljni popusti se daju. Cini mi se da se su cene iste kao i pre par godina za istu klasu uredjaja...
Imate informaciju da su se resili problemi logistike tako da robe dolaze na vreke do kupaca itd To je bio jedan od uticaja rasta cena tj inflacije.
Ne bih gledao to tako jednoznačno ali se slazem da je trend da cene nekretnina rastu dugorocno kao sto pokazuje grafik ispod.

 

[vradovic]

Bice zanimljivo da li ce se placati veci nameti, i ako da, koliko veci, na neefikasniju zgradu ili ce to sluziti samo kao slovo na papiru.
Jer bi prakticno to pomaklo sa mrtve tacke odrzavanje fasada/izolaciju u srba

Definitivno ce pre ili kasnije morati da budu znacajno veci nameti za investiciono odrzavanje zgrada. Na zalost to ce biti surovo treznjenje za mnoge.
Jer odrzavanje da bi se radilo kako treba je pakleno skupo i mozda u opste nece biti primenjivo za nas standard jos prilican broj godina. Plus treba ljudima objasniti zasto sad da placaju nesto sto nisu placali kao recimo za gradski prevoz u pocetku je bilo povuci potegni.

To se radi tako sto popises APSOLUTNO svaki detalj od materijala kada je ugradjen i onda odredis amortizaciju (u smislu broja godina).
Na primer gelender 30 godina i onda uplacujes mesecno za taj gelender kada istekne rok trajanja da se zameni. Lift, stakla, mermerne ploce itd.
Za svaki materijal postoji rok trajanja i onda to ulazi u investiciono odrzavanje. Koje ljudi kad ih pitas kazu "placamo mi to kroz infostan" a ono neka mizerija.
Treba da mozes sve da zamenis u predvidjenom roku.

 

[chiki]

Citat:
Sve zgrade u Srbiji moraće da imaju energetske pasoše bez obzira na to kada su izgrađene, a posedovanje sertifikata o energetskim svojstvima objekata biće uslov za kupoprodaju nekretnina, predviđeno je izmenama Zakona o planiranju i izgradnji.
Taj zakon već je u skupštinskoj proceduri, a trenutno je broj nekretnina u Srbiji koje imaju energetski pasoš mali. Razlog za to je činjenica da je ta obaveza uvedena pravilnicima o sertifikaciji zgrada i o energetskoj efikasnosti, ali se primenjivala samo za nove zgrade, a vrlo retko stare. Zgrade čiji je vlasnik država moraće taj sertifikat da pribave u roku od tri godine, vlasnici postojećih poslovnih zgradu u roku od pet, a vlasnici postojećih stambenih zgrada, odnosno stanova, u roku od 10 godina.

Dakle za stanove rok od 10 godina, nakon cega ce biti nemoguce (?) prometovati nekretnine bez energetskog pasosa. Kao da nisu ni uknjizene.
Zanimljivo.

Ovo ce da bustuje gradnju i cene novogradnje osim ako drzava na ponudi nekakve programe za poboljsanje energetske efikasnosti. Pitanje je samo, kako ce poboljsati energetsku efikasnost na npr ovoj zgradi a da pritom zadrze postojeci izgled?

 

[vradovic]

Na takvoj zgradi ima pored energetske efikasnosti jos zilion falinki
- antene stavljao ko je kako stigao po krovu
- klime stavljali ko je kako stigao bez reda
- reklama na zgradi
- zastakljivali terase
- stavljene barem dve tende garantovano bez merenja vetra, statike ili nekih proracuna
- garant ima i neka nadogradnja gore desno da je polu neresena

Iskreno svako ko se uhvati u kostac sa sredjivanjem svih ovih stvari treba mu skinuti kapu. Koja god to vlast da bude za 10+ god.

 

[sundjer_bob]

Citat:
Sve zgrade u Srbiji moraće da imaju energetske pasoše bez obzira na to kada su izgrađene, a posedovanje sertifikata o energetskim svojstvima objekata biće uslov za kupoprodaju nekretnina, predviđeno je izmenama Zakona o planiranju i izgradnji.
Taj zakon već je u skupštinskoj proceduri, a trenutno je broj nekretnina u Srbiji koje imaju energetski pasoš mali. Razlog za to je činjenica da je ta obaveza uvedena pravilnicima o sertifikaciji zgrada i o energetskoj efikasnosti, ali se primenjivala samo za nove zgrade, a vrlo retko stare. Zgrade čiji je vlasnik država moraće taj sertifikat da pribave u roku od tri godine, vlasnici postojećih poslovnih zgradu u roku od pet, a vlasnici postojećih stambenih zgrada, odnosno stanova, u roku od 10 godina.

Dakle za stanove rok od 10 godina, nakon cega ce biti nemoguce (?) prometovati nekretnine bez energetskog pasosa. Kao da nisu ni uknjizene.
Zanimljivo.

Ja bih voleo da je tako, da već sutra krenu da daju sertifikate za sve stambene zgrade, ali ako je većina zgrada loša u tom pogledu, onda se verovatno ništa neće promeniti u mogućnosti prometovanja. Samo pogledajte koliko odugovlače sa tehničkim pregledima za automobile koji nemaju katalizatore. Kao neće moći da se registruje, pa pomere za još dve godine... Bilo bi lepo da se postepeno ide ka tome i da zgrade dobijaju te sertifikate, da bar kupci imaju predstavu šta kupuju. Van svake pameti je da se plaća stan 200k evra, a nemaš ni projektnu dokumentaciju i ne znaš od kojih materijala je pravljeno.

 

[mariks]

Napisao sam ti slikovito da bi razumeo ali ako hoces bas tacno.

F = P * (1 + r/n)^(nt)
48.9% ukupno za 10 god.
Dodaj na to da nekretnine po pravilu rastu koji % vise od inflacije.

Svi se slazemo mariks sa tobom da je trenutno "zatisje" ali samo po pitanju broja kupaca ali nema nekog efekta na cene za sada.
Sve u svemu niko ne zna buducnost i moze samo da nagadja sta ce biti.

Moze da se desi da uvodjenjem energetskog pasosa dobijemo jos neki x y broj nekretnina koje ne mogu da se prodaju pa recimo krene opet rast.

Ako uzmes cene kada su bile najviše 2008me i sada ove 15god kasnije da li su porasle duplo?

 

[vradovic]

Ako uzmes cene kada su bile najviše 2008me i sada ove 15god kasnije da li su porasle duplo?

To bi najbolje bilo videti iz statistika kod @Wolf. Na zalost on prati tek od valjda 2016. godine.
Bila je neka prica na temi ovde da kao jesu-nisu ali nemamo nikakvu potvrdu tacnosti podataka.

Iskreno mislim da ako nisu duplo da je to tu negde.
Zvanicnih podataka nemamo da je bas RGZ i neko izvukao a da sam ja video.

Plus treba imati na umu sto vise ides u proslost to su ljudi vise varali sa cenama u smislu pisali sta god su hteli po ugovorima a davali deo u kesu.
(da izbegnu porez na dobit ili porez na prenos apsolutnih prava najcesce).
Sve manje i manje ima toga ali opet se desava tako da sve te statistike treba uzeti sa malom rezervom.
Na sve to mozemo cesto da vidimo neke mizerne cene po m2 kada tipa neko unutar porodice prodaje nekom svom.
(ima dosta takvih ali je @Wolf vec jednom napisao da to utice prilicno malo na opsti prosek)

 

[mariks]

Da, ali te kupovine umanjuju vrednost, ne povećavaju. Uglavnom prečešljaj oglase iz 2008me i vidi, cene su tek sad tu negde, negde iste, negde malo skuplje, negde možda 50% skuplje, ali duplo nije nigde.

 

[Analitičar]

Definitivno ce pre ili kasnije morati da budu znacajno veci nameti za investiciono odrzavanje zgrada. Na zalost to ce biti surovo treznjenje za mnoge.
Jer odrzavanje da bi se radilo kako treba je pakleno skupo i mozda u opste nece biti primenjivo za nas standard jos prilican broj godina. Plus treba ljudima objasniti zasto sad da placaju nesto sto nisu placali kao recimo za gradski prevoz u pocetku je bilo povuci potegni.

To se radi tako sto popises APSOLUTNO svaki detalj od materijala kada je ugradjen i onda odredis amortizaciju (u smislu broja godina).
Na primer gelender 30 godina i onda uplacujes mesecno za taj gelender kada istekne rok trajanja da se zameni. Lift, stakla, mermerne ploce itd.
Za svaki materijal postoji rok trajanja i onda to ulazi u investiciono odrzavanje. Koje ljudi kad ih pitas kazu "placamo mi to kroz infostan" a ono neka mizerija.
Treba da mozes sve da zamenis u predvidjenom roku.

Nema sumnje da neophodno zakonom regulisati investiciono održavanje zgrada, jer svaka zgrada će vremenom propasti ako se blagovremeno ne održava. Što se tiče, same tehnologije gradnje, zgrade nisu komparabilne sa telefonima i automobilima, pa da nakon 10, 20 ili 30 godina postanu tehnički prevaziđene i nerentabilne. Konkretno u New Yorku, neke od najpoželjnijih adresa su Coop-ovi stari 100+ godina i tu je najteže kupiti stan jer nije dovoljno samo imati novac, već je neophodno da se skupština stanara saglasi da taj kupac uopšte dobije odobrenje da tu kupi (međutim, to je tema za neku drugu priliku) Ono što želim da kažem je da NYC ima i novogradnje koje su 1000X naprednije i inovatinvije od bilo čega što postoji u Beogradu, ali apsolutno ne mora da znači da je nova zgrada bolja i poželjnija od one stare 100 godina (zapravo uglavnom je obrnuto), suština je u pravovremenom i adekvatnom održavanju.

Što se tiče amortizacije tiče, to je isključivo računovodstvena kategorija. Recimo, imaš gelender kome je rok amortzacije 30 godina i ti tu amortizaciju iskazuješ u knjigama, ali to naravno NE ZNAČI da ćes savršeno ispravan gelender po automazimu zameniti kada amortizacioni period istekne. Isto ne odnosi na mašine, inventar ili bilo koji drugi asset na balance sheet-u.

 

[vradovic]

Da, ali te kupovine umanjuju vrednost, ne povećavaju. Uglavnom prečešljaj oglase iz 2008me i vidi, cene su tek sad tu negde, negde iste, negde malo skuplje, negde možda 50% skuplje, ali duplo nije nigde.

Znam umanjuju jasno je. Samo kazem da statistika je nepouzdana na obe strane.
Ja ne mogu da tvrdim da je duplo jer ne baziram to na nekim podacima prosto nemam kako. Ali ono sto mogu da ti kazem jeste da danas imamo mnogo novogradnji koje su 4000-9000e po m2 i ako uracunas da to podize prosek onda verovatno je prosek veci. Ako gledas cisto starogradnju ne znam mislim da su skocile za dosta. Znam stan koji je vredeo 1800e na Vracaru i sad je 3500e (starogradnja). Ali opet to je izolovan slucaj (gde jos i postoji neposredan uticaj zasto je tako). Jedini zakljucak bi mogao da se uradi kada bi imali lepo data analyst i neko da lepo sedne sve podatke istrese.

Nema sumnje da neophodno zakonom regulisati investiciono održavanje zgrada, jer svaka zgrada će vremenom propasti ako se blagovremeno ne održava. Što se tiče, same tehnologije gradnje, zgrade nisu komparabilne sa telefonima i automobilima, pa da nakon 10, 20 ili 30 godina postanu tehnički prevaziđene i nerentabilne. Konkretno u New Yorku, neke od najpoželjnijih adresa su Coop-ovi stari 100+ godina i tu je najteže kupiti stan jer nije dovoljno samo imati novac, već je neophodno da se skupština stanara saglasi da taj kupac uopšte dobije odobrenje da tu kupi (međutim, to je tema za neku drugu priliku) Ono što želim da kažem je da NYC ima i novogradnje koje su 1000X naprednije i inovatinvije od bilo čega što postoji u Beogradu, ali apsolutno ne mora da znači da je nova zgrada bolja od one stare 100 godina, suština je u pravovremenom i adekvatnom održavanju.

Što se tiče amortizacije tiče, to je isključivo računovodstvena kategorija. Recimo, imaš gelender kome je rok amortzacije 30 godina i ti tu amortizaciju iskazuješ u knjigama, ali to naravno NE ZNAČI da ćes savršeno ispravan gelender po automazimu zameniti kada amortizacioni period istekne. Isto ne odnosi na mašine, inventar ili bilo koji drugi asset na balance sheet-u.

Ja imam stan u US na primer i bas tako rade. Svaki materijal uzimaju koliko ce da traje i to se odmah sada skuplja u budzet zgrade da bi mogli da ga kupe kada dotraje. Zgrada ce trajati vise od 30 godina ali ce svi materijali biti zamenjeni. Mozda bi mogao i da nadjem negde dokument o tome.

Ovo za racunovodstvenu kategoriju je jasno ali fora je sto mi skupljamo NOVAC fizicki koji se uplacuje na racun za taj gelender unapred kesh koji se orocava.

 

[Analitičar]

Znam umanjuju jasno je. Samo kazem da statistika je nepouzdana na obe strane.
Ja ne mogu da tvrdim da je duplo jer ne baziram to na nekim podacima prosto nemam kako. Ali ono sto mogu da ti kazem jeste da danas imamo mnogo novogradnji koje su 4000-9000e po m2 i ako uracunas da to podize prosek onda verovatno je prosek veci. Ako gledas cisto starogradnju ne znam mislim da su skocile za dosta. Znam stan koji je vredeo 1800e na Vracaru i sad je 3500e (starogradnja). Ali opet to je izolovan slucaj (gde jos i postoji neposredan uticaj zasto je tako). Jedini zakljucak bi mogao da se uradi kada bi imali lepo data analyst i neko da lepo sedne sve podatke istrese.


Ja imam stan u US na primer i bas tako rade. Svaki materijal uzimaju koliko ce da traje i to se odmah sada skuplja u budzet zgrade da bi mogli da ga kupe kada dotraje. Zgrada ce trajati vise od 30 godina ali ce svi materijali biti zamenjeni. Mozda bi mogao i da nadjem negde dokument o tome.

Ovo za racunovodstvenu kategoriju je jasno ali fora je sto mi skupljamo NOVAC fizicki koji se uplacuje na racun za taj gelender unapred kesh koji se orocava.

Čekaj, nezavisno od zgrada, razumeš da je amortizacija striktno knjigovodstvena kategorija? Recimo imaš štampariju, kupiš mašinu i platiš 2 miliona, sa rokom amortizacije od 20 godina. U međuvremenu, u knjigama amarotzuješ asset po tom planu. Na kraju 20 godina i dalje imaš savršeno funkcionalnu i operabilnu mašinu. Šta ćeš da radiš sa njom, da je odneseš u staro gvožđe ili nastaviš da koristiš?

 

[Milance011]

Očigledno neki članovi ne umeju ni da čitaju šta piše, mada Ja sam glup pa "ozbiljni problemi sa Kosovom, bežanija, politički rizici, kolaps poslednjih 30god, embargo, rat..." verovatno ne znači ono što piše već znači blagostanje.

Alo decko nisi razumeo sustinu price..niko ne zeli neko zlo vec je kod nas toliko sve moguce pa i taj pad od 70%..naravno ne bas toliki pad ali i to da se desi ne bi nas nista iznenadilo sine

 

[vradovic]

Čekaj, nezavisno od zgrada, razumeš da je amortizacija striktno knjigovodstvena kategorija? Recimo imaš štampariju, kupiš mašinu i platiš 2 miliona, sa rokom amortizacije od 20 godina. U međuvremenu, u knjigama amarotzuješ asset po tom planu. Na kraju 20 godina i dalje imaš savršeno funkcionalnu i operabilnu mašinu. Šta ćeš da radiš sa njom, da je odneseš u staro gvožđe ili nastaviš da koristiš?

Jasno mi je da se amortizacija najvise gleda u racunovodstvu!
Zgrada je od proizvodjaca dobila listu trajanja svih ddelova i to naravno ide u racunovodstvo da bi se radila amortizacija za ono sto je placeno!
Ono sto se paralelno sa time radi jeste da se po osnovu svakog materijala ali bukvalno svake sitnice i roka trajanja skuplja novac koji ide u budzet zgrade.
Zato mi i jeste HOA 979

Evo ti ovo znaci sve to ce zameniti za toliko godina
Ali nije ovo sve ovo je samo mali deo ima koliko hoces toga i onda se to podeli i kaze se ok po stanu se uplacuje toliko.

 

[cekicimalj]

Al ste se raspisali, lupetanje je na maksimumu, da li zbog promene vremena ili se pije baš loša rakija u kafani i odatle ovo presipanje iz šupljeg u prazno, a približavamo se polako jubilarnoj strani 1000 kada kreće sve na dole. Btw. preporuka za moderatora da kontroliše malo ovo cipelarenje ženskih povratnika, stvarno je neumesno da par paćenika svoje lične komplekse i loš odnos sa majkom projektuje ovde na forumu.

 

[vradovic]

@Analitičar
Na danasnji dan zgrada ima 750k za "investiciono odrzavanje" a operating neka smesna cifra (za tekuce odrzavanje).
Investiciono odrzavanje se koristi kad god neki materijal dotraje bez obzira na upotrebnu vrednost tog materijala ide na reciklazu.
Evo ti jos par delova iz dokumentacije dole. Ovo bi realno bio pakao sprovesti po zgradama u bg

Ako se na sve ovo desi jos nesto bilo sta nepredvidjeno onda ide "special assesment" i recimo svaki stan
po 20k uleti u tom trenutku za odrzavanje.

 

[mariks]

Alo decko nisi razumeo sustinu price..niko ne zeli neko zlo vec je kod nas toliko sve moguce pa i taj pad od 70%..naravno ne bas toliki pad ali i to da se desi ne bi nas nista iznenadilo sine

Znam dečko sine brate, samo je sad valjda malo drugačije vreme, a taj pad od 70% i više bi značio upravo ono što niko odavde ne želi, bar se nadam.