Cene nekretnina

[ccc]

Pročitaj tekst, ili makar ovaj izdvojen deo ispod naslova...

 

[vradovic]

Pročitaj tekst, ili makar ovaj izdvojen deo ispod naslova...

Procitao ceo tekst nego se moj komentar-posalica odnosila na ovog diplomiranog ekonomistu a ne na tekst.

Tekst sam podelio onako kao i obicno cisto da se vidi a nisam nista prokomentarisao. Mozda sam mogao u dva posta ali obicaj je da ne izgleda kao spam. Jedina moja greska je sto mozda nisam quote ekonomistu.

 

[humanoid23]

Nema nikakve ponude u novogradnji, cak i da stvarno krenu da padaju cene, ja ne vidim kako to moze da bude ogroman pad. Bukvalno nema izbora za kupovinu, zato ce cena i ostati takva kakva je, i da padne, pasce 20%, ali nece Zemun vise nikada biti 1200e kvadrat. Ja bih prvi voleo da padne i da svi kupimo po dva stana po ceni jednog, ali jednostavno mislim da je takav scenario nerealan, bas zbog male ponude i velike potraznje koja ne jenjava. Mozda moze taj pad da se oseti vise na starogradnji, ali na novogradnji mislim da nema sanse. Naravno, ja nisam nikakav strucnjak, ja samo posmatram logicno ono sto vidim sa strane kupca svoje prve nekretnine za zivot.

 

[Hunchback]

Tako razmisljas jer posmatras sa strane kupca prve nekretnine. Stavi na ignore par likova sa ove teme da odmoris glavu.

 

[eremijanbg]

Tako razmisljas jer posmatras sa strane kupca prve nekretnine. Stavi na ignore par likova sa ove teme da odmoris glavu.

Poslusajte coveka!

 

[vradovic]

Da sve filterisi i citaj samo “Wishful thinking”
i mnogooo ces dobro proci u zivotu. Nikad nemoj neke drugacije argumente da saslusas.

 

[Salev85]

Prenosim vam info iz prve ruke. Nije BG vec grad u Srbiji. Novi projekti koji tek treba da krenu za par meseci idu 10% u odnosu na trzisnu cenu. Primer: pre 3 godine krenuli sa izgradnjom, cena 1100evra. Sada je trzisna 1600. E sada je cena za nove projekte oko 1800-1900 evra. Pored toga smanjuju broj stanova koji ce dati na kredit. Ranije je bila kapara simbolicna (1000-2000) evra, sada to ide na 30-50% vrednosti stana.
Pa mi vi sad kazite da li je to normalno .

Mislim da je pocetkom godine kombinovana u otp-u bila 2.95%. Sada je 4.95% (fiksna prve 3 godine). Realno se skoro duplirala kamata u anuitetu od pocetka godine. 100k sa 20% ucesca na 252 meseca. Rata je bila 400evra (145 evra kamate). Sa porastom kamate sada je rata oko 500 evra (240evra kamate). A tek krecemo

Kamata 5.45%. sada je rata 537 . 30+% vise u odnosu na januar a tek ecb krece da povacava euribor.

 

[chiki]

Informacija iz mesta na 40km of BG-a. Dosta projekata gradnje je u toku. Stala prodaja.

 

[vradovic]

Nadam se da uskoro na cenenekretnina.rs budu izbaceni svi gradovi pa da spekulacije i sva nasa nagadjanja prestanu. Za sad zvanicno imamo septembar i nikakvo mega drasticno usporenje nije zabelezeno.

 

[Jeremiah]

Meni je samo neobicno radovanje povecanju Euribora. Ako si kes kupac ok, ali vecina kes kupaca je vec izasla iz kesa. Ako si kreditni kupac svaki pad cena ti je nivelisan poskupljenjem kredita. Bilo bi mi interesantno da cujem razmisljanja.

 

[niki]

ide najkomplesniji period u ekonomji od drugog svetskog rata, ne znam po kom scenariju nije moguce da cene nekretnina padnu cak i dramaticno...sve opcije su na stolu, nema toga ko zna sta ce se desiti...ali taj argument da usled inflatornih pritisaka idu i cene nekretnina gore bas i nije neki...

Nuriel Rubini kaze da se ocekuje kombinacija najgoreg iz krize 70-tih i krize iz 2008...

 

[Wolf]

Meni je samo neobicno radovanje povecanju Euribora. Ako si kes kupac ok, ali vecina kes kupaca je vec izasla iz kesa. Ako si kreditni kupac svaki pad cena ti je nivelisan poskupljenjem kredita. Bilo bi mi interesantno da cujem razmisljanja.

Ne verujem da se ljudi raduju povecanju euribora, vec se raduju posledicama istog, odnosno ocekuju pad cena sto i jeste cilj podizanja kamata.
Ja licno razmisljam ovako - Pre cu da uzmem kredit kad stanovima padne cena a kamata bude na vrhuncu, jer kad jednom udjes u kredit, iznos kredita se ne menja, za razliku od kamate.
Voleo bih i ja da cujem druga misljenja za i protiv.

Nadam se da uskoro na cenenekretnina.rs budu izbaceni svi gradovi pa da spekulacije i sva nasa nagadjanja prestanu. Za sad zvanicno imamo septembar i nikakvo mega drasticno usporenje nije zabelezeno.

Stize po jedan, dva grada nedeljno. Poslednji dodat je Cacak, jer je pobedio na glasanju na instagramu.
Ko zeli da glasa za sledece gradove, a i da podrzi projekat generalno, nek zaprati @cenenekretnina na instagramu


Ja licno primecujem ozbiljno usporenje u broju prometa vec pola godine, a deluje i kao da cena kvadrata u starogradnji stagnira poslednjih meseci.
Ne moze nista preko noci..

 

[sundjer_bob]

Pre cu da uzmem kredit kad stanovima padne cena a kamata bude na vrhuncu, jer kad jednom udjes u kredit, iznos kredita se ne menja, za razliku od kamate.

Upravo. Ideja je da cene stanova gura mogućnost stanovništva da plaća neku određenu ratu za kredit. Ako kupiš kad su kamate najniže i ne uzmeš fiksnu kamatnu stopu onda stan plaćaš skupo, a rata za kredit može samo da raste. Ako uzmeš kad su kamate visoke, očekivao bih da cene stanova tad budu niže, a posle nekoliko godina ako kamate padnu će pasti i rata za taj kredit. Ako dodje do pada kamata, verovatno nije loše refinansirati u tom trenutku i uzeti fiksnu.

 

[Jeremiah]

Samo da stavimo stvari u perspektivu. Ako Euribor ode na 3, a ti kupujes neki prosecan porodicni stan od 80kv, potrebno je da cena padne sa 2.500 na 1.800 da bi ti rata ostala ista. Ako padne na 2.000 (sto je ozbiljan pad i bez inflacije, a sa ovom inflacijom je ogroman) tebe ce rata tog kredita kostati skuplje. Pri tome, neki od onih koji su uzeli kredit na 2.500 ce biti u problemu, banke ce aktivirati hipoteke, ali ce poostriti uslove pod kojima daju kredite jer njima stanovi ne trebaju - mozda ce i podici marzu da kompenzuju rizik - tako da ce taj koji ceka pad cena jos teze doci do kredita. Na sve to treba dodati i recesiju - bice otpustanja, smanjenja plata ili makar obustave podizanja plata. Posao ce se teze nalaziti. Zaista mi je tesko da sagledam kako srednja klasa moze da izvuce korist iz svega.
S druge strane kes kupcima, a narocito onima iz sive zone - ce sve to doci kao kec na desetku.

(Racunam na semaforima, dok vozim, mozda masim u racunici 10tak evra gore dole - ali jasna vam je poenta)

 

[chiki]

Nadam se da uskoro na cenenekretnina.rs budu izbaceni svi gradovi pa da spekulacije i sva nasa nagadjanja prestanu. Za sad zvanicno imamo septembar i nikakvo mega drasticno usporenje nije zabelezeno.

Ne znam da li je ovo do sada viđeno i da li će doći do pada cene. Da bi se to desilo mora da se obuzda inflacija što znači recesiju. Ako se inflacija ne obuzda zažto bi padala cena?

 

[teslaserb]

A svi pricate o toj fiksnoj kamatnoj stopi kao da je najnormalnija i najcesca stvar.. Meni je u nesretnoj intezi receno da na starogradnju ne moze da se uzme fiksna kamatna stopa (buduci da ne poseduju energetski pasos). A koliko znam ima vise prometa nekretnina u starogradnji nego u novogradnji..

 

[vradovic]

Eto sad ste zaredjali lepe i korisne postove! Nema veze da li mislite da ce gore ili dole bitno je da imamo argumentovane postove a ne rasprave

Mnogo je kompleksna situacija zato sto:
Sa jedne strane cista zdravorazumna logika kaze ako dignu kamate na 7-8% logicno je valjda da cene odu na dole jer je manje kreditnih kupaca a mozda i nekog sa varijabilnom kamatom zaboli pa odluci da prodaje.

Sa druge strane imamo inflaciju koja je sve samo nije obuzdana. Naprotiv jos raste! Kad cujes inflacija u Srbiji 14% onda mi ovih 7-8% i ne deluje vise tako mnogo! Jer ako sve ostalo u proseku poskupljuje 14% onda jos mogu i da zaradim na razlici?? Mozda tako budu razmisljali neki kupci.

Na sve to dolazi i ono da je u Srbiji ogroman % kupovina za gotovinu. Sto znaci ne znam koliko ce krediti tu bas da znace.

@Wolf Problem sa Srbijom je taj sto nemamo MLS listing. Da imamo MLS listing sve bi bilo mnogo jasnije. Kada prodajes nekretninu tebi u US (ne znam kako je u Evropi) javni beleznik mora da izda MLS broj po kome se prodaje nekretnina. Ta baza je centralna i podaci se kupuju i dobijaju preko API funkcija i onda svaki sajt moze da povlaci MLS podatke. (sistem slican kao Libra u Srbiji). Obicno kada je inventory low to je znak da ce cena na gore a kada raste broj nekretnina koje dolaze na prodaju onda cena ide na dole.

Mi takav pokazatelj nemamo u Srbiji i sve sta mozemo je ili da spekulisemo ili da nagadjamo.

 

[Ljuba82]

Samo što nije ista situacija na zapadu, gde su ogromna većina kreditni kupci i ovde gde je baš obrnuto! Ipak, negde sam našao podatak (ne mogu sad da ga nađem) da ovde preko 80% keša koji se dobije od kreditnih kupovina ovde, završi dalje u vezanim kupovinama nekretnina! Dakle ipak bi trebalo da utiče na cenu, iako ne koliko na zapadu!

Svakako sam mišljenja da će se globalni kurs generalno znati do NG i da sada ne treba žuriti kratkoročno, čak ni za keš. Tržišta se unapred prilagođavaju na očekivane korake (vidimo to vrlo dobro po berzanskim indeksima koji rastu ovih dana). Mislim da tamo već svi očekuju da veoma uskoro mora da dođe do pivotiranja monetarne politike ili bar pauziranja dizanja kamata. Naravno, zavisiće najviše od CPI izveštaja, ako bude veća inflacija, imaće veći pritisak da ne nastave da dižu, svakako će morati da cinculiraju između više inflacije i potencijalne recesije/stagflacije! Dakle ne vidim neku žurbu uletanja sad, kratkoročno očekujem neku stabilnost i minimalne gubitke/dobitke, gde god da krenu cene.

 

[Dipllmirani ekonomista]

Svi prodaju i gde ce sa keshom?
Pa u nekretnine u Beogradu naravno

Budimpešta gotovo duplo jeftinija od Beograda, ekonomski tigar dere kožu s leđa | Luftika

"Ne, Beograd, nažalost, nije svet - i to u ćete se uveriti ako automobilom izdvojite samo četiri sata i posetite susednu nam Mađarsku"

luftika.rs

Vradovicu, ili se salis ili imas tesku dijagnozu
Svi potrcali da kupuju nekretnine u srbistan, prciju jedne stranke, analni otvor evrope, zemlju u kojoj je kriza preko 30 godina, zemlju koja je prva u evropi a druga u svetu po procentu iseljavanja mladih, koji beze iz zemlje NEmogucnosti bilo gde samo da ne strunu uzalud ovde... Da nam nije interneta/mogucnost rada online, slika bi bila jos mnogo tragicnija..

 

[marjanmartinovic111]

Vradovicu, ili se salis ili imas tesku dijagnozu
Svi potrcali da kupuju nekretnine u srbistan, prciju jedne stranke, analni otvor evrope, zemlju u kojoj je kriza preko 30 godina, zemlju koja je prva u evropi a druga u svetu po procentu iseljavanja mladih, koji beze iz zemlje NEmogucnosti bilo gde samo da ne strunu uzalud ovde... Da nam nije interneta/mogucnost rada online, slika bi bila jos mnogo tragicnija..

da nije interneta i rada online slika bi bila tragicnija u celom svetu, kakvo je to glupo poredjenje?

 

[mariks]

... Na sve to treba dodati i recesiju - bice otpustanja, smanjenja plata ili makar obustave podizanja plata. Posao ce se teze nalaziti. Zaista mi je tesko da sagledam kako srednja klasa moze da izvuce korist iz svega.
S druge strane kes kupcima, a narocito onima iz sive zone - ce sve to doci kao kec na desetku.

To je ono što sam pričao pre nekoliko strana. Licemerni navijači cena na dole "zbog porodica koje ne mogu da kupe stan", a čekaju kataklizmu da bi istim tim porodicama oteli stanove kada im je najteže. Pre par strana komentar kako se čekaju stanovi na dobošu i da će uskoro biti jeftinih kupovina. Ko ne zna šta je doboš to je sajt za oglašavanje otetih nekretnina, gde su i ljudi kojima je banka uzela stan jer nemaju za kredit. U oba slučaja na.ebu porodice kojima treba stan za život i ne vidim kako je jedno (cena stana 10000e po m2) i drugo (cena stana 1000e po m2, kataklizma) dobro po odredjen sloj društva, pogotovo srednji.

Ja licno razmisljam ovako - Pre cu da uzmem kredit kad stanovima padne cena a kamata bude na vrhuncu, jer kad jednom udjes u kredit, iznos kredita se ne menja, za razliku od kamate.

Iznos se ne menja ali menja se kamata da. A sa kamatom niko ne zna šta će biti, recimo dodje do 7-8% za koju godinu, cene padnu 50%. Koliko ćeš dati na ratu kredita sa kamatom tada i sada i koliko godina si davao za kiriju?

 

[Salev85]

Meni je samo neobicno radovanje povecanju Euribora. Ako si kes kupac ok, ali vecina kes kupaca je vec izasla iz kesa. Ako si kreditni kupac svaki pad cena ti je nivelisan poskupljenjem kredita. Bilo bi mi interesantno da cujem razmisljanja.

Ko se raduje? Procitaj moje ranije postove.

 

[legobuilder]

Nema nikakve ponude u novogradnji, cak i da stvarno krenu da padaju cene, ja ne vidim kako to moze da bude ogroman pad. Bukvalno nema izbora za kupovinu, zato ce cena i ostati takva kakva je, i da padne, pasce 20%, ali nece Zemun vise nikada biti 1200e kvadrat. Ja bih prvi voleo da padne i da svi kupimo po dva stana po ceni jednog, ali jednostavno mislim da je takav scenario nerealan, bas zbog male ponude i velike potraznje koja ne jenjava. Mozda moze taj pad da se oseti vise na starogradnji, ali na novogradnji mislim da nema sanse. Naravno, ja nisam nikakav strucnjak, ja samo posmatram logicno ono sto vidim sa strane kupca svoje prve nekretnine za zivot.

Ono sto bih ti ja savetovao je da uzmes nekoliko stvari u obzir pre kupovine:

- Otvori excel i napravi nekoliko scenarija od najnegativnijih do najpozitivnijih i vidi sa koliko njih bi mogao da budes ok u narednom periodu (stagnacija/rast/pad cena, najniza i najvisa kamatna stopa koju bi mogao da izneses, kao i da napravis procenu svojih ocekivanja vezano za sadasnja i buduca primanja). ovo ti nece oduzeti puno vremena, a pomoci ce ti da realno procenis sta ti tacno odgovara i koji scenario.
- Stan za zivot se kupuje po razlicitim parametrima i kao sto sam napisao u jednom od mojih prethodnih postova bices siguran kada budes u tom stanu i znaces da je to potencijalno pravi izbor.
- Prethodnih 15 godina su nam pokazale da svasta moze da se ocekuje tako da u scenarijima koje budes razmatrao budi slobodno agresivan (od maksimalnog skoka cena, velikog pada cena, znacajnog rasta euribora i velike ekonomske krize). Stvari se nekada menjaju brze nego sto uopste mozemo da vidimo u sadasnjem trenutku.

I ono sto je najbitnije, ne podlezi pritiscima bilo koje vrste sa bilo koje strane. Sedi i sam odluci sta je za tebe i tvoju porodicu najbolje. Najbitnije je da nadjes stan u kojem ces videti sebe i svoje najblize kako provodite kvalitetno naredne godine, a sve ostalo ces brzo zaboraviti.

 

[shadestudio]

Vradovicu, ili se salis ili imas tesku dijagnozu
Svi potrcali da kupuju nekretnine u srbistan, prciju jedne stranke, analni otvor evrope, zemlju u kojoj je kriza preko 30 godina, zemlju koja je prva u evropi a druga u svetu po procentu iseljavanja mladih, koji beze iz zemlje NEmogucnosti bilo gde samo da ne strunu uzalud ovde... Da nam nije interneta/mogucnost rada online, slika bi bila jos mnogo tragicnija..

Tesko mi je da poverujem da je Srbija druga u svetu po iseljavanju mladih i analni otvor. To sto neko ne bezi iz svoje zemlje ne znaci da mu je dobro u njoj, vec znaci da nema mogucnost da bilo gde ode.
Ako zanemarimo Severnu koreju koja je isto valjda na ovom svetu i fakticki je zatvorena za izlaz, imas Meksiko, Kubu, Venecuelu iz kojeg beze kako god mogu, migrante sa istoka, i pola sveta o kojem niko nikad i ne misli koji zapravo nema mogucnost ni gde da prebegne.
Ali dobro, oni se ne racunaju, svet su Nemacka i Svedska i deo evrope oko njih.

 

[Wolf]

Samo da stavimo stvari u perspektivu. Ako Euribor ode na 3, a ti kupujes neki prosecan porodicni stan od 80kv, potrebno je da cena padne sa 2.500 na 1.800 da bi ti rata ostala ista. Ako padne na 2.000 (sto je ozbiljan pad i bez inflacije, a sa ovom inflacijom je ogroman) tebe ce rata tog kredita kostati skuplje. Pri tome, neki od onih koji su uzeli kredit na 2.500 ce biti u problemu, banke ce aktivirati hipoteke, ali ce poostriti uslove pod kojima daju kredite jer njima stanovi ne trebaju - mozda ce i podici marzu da kompenzuju rizik - tako da ce taj koji ceka pad cena jos teze doci do kredita. Na sve to treba dodati i recesiju - bice otpustanja, smanjenja plata ili makar obustave podizanja plata. Posao ce se teze nalaziti. Zaista mi je tesko da sagledam kako srednja klasa moze da izvuce korist iz svega.
S druge strane kes kupcima, a narocito onima iz sive zone - ce sve to doci kao kec na desetku.

(Racunam na semaforima, dok vozim, mozda masim u racunici 10tak evra gore dole - ali jasna vam je poenta)

Iznos se ne menja ali menja se kamata da. A sa kamatom niko ne zna šta će biti, recimo dodje do 7-8% za koju godinu, cene padnu 50%. Koliko ćeš dati na ratu kredita sa kamatom tada i sada i koliko godina si davao za kiriju?

Hajde da kazemo da cene padnu za 20%, za 50% nema potrebe ni da racunam koliko sam dobar ako sacekam.

Evo primera projekcije za dve situacije kupovine na kredit na 30 godina, uz ucesce od 20%:

1)
Osoba A uzme stan od 200.000 evra sad sa varijabilnom kamatom 5.5% - Rata 900 evra.
Za 2 godine kamata bude 7.5%, i zbog toga cena stana padne za 20% na 160.000 evra.
Osoba B kupi isti stan, imace istu ratu od 900 evra, a ovaj sto je kupio pre dve godine imace 1100 evra ratu.
Nakon toga, do kraja otplate kredita, osoba B ce imati 20% manju ratu, sta god da se desi sa kamatom, Rusima, euriborom, koronom, otkazima.
U prevodu, nekih 60.000 evra kredita manje za osobu B. Ako kamate nastave da skacu iznos je i veci, ako krenu da padaju razlika ce biti manja.
Neka je osoba B iznajmljivala za 700 evra ekvivalentan stan te dve godine, to je nekih 17.000 evra, znaci u plusu je preko 40 hiljada evra, (zanemaricemo to sto je koriscen neciji tudj nov namestaj, i sto nisu placeni porez i popravke dve godine).

2)
Osoba A uzme stan od 200.000 evra sad sa fiksnom kamatom 5.5% - Rata 900 evra.
Za 2 godine varijabilna kamata bude 7.5%, i zbog toga cena stana padne za 20% na 160.000 evra.
Osoba B kupi isti stan, imace istu ratu od 900 evra.
Nek je osoba B iznajmljivala za 700 evra ekvivalentan stan te dve godine, to je nekih 17 hiljada evra, i to je u prevodu maksimalni gubitak (opet zanemarujemo prednosti rentiranja).
Kada i ako kamate krenu da padaju i kada se izjednace, osoba B ce imati ratu od 730 evra, i ako hoce moze da je refinansira sa fiksnom i do kraja otplate kredita da placa 170 evra manje mesecno od osobe B. Ako se to desi u 4. godini recimo, to je oko 53.000 evra kredita manje od osobe A. Znaci, 36.000 evra ustede.

Nije finansijski savet, svako neka napravi svoju racunicu i projekciju. Ja recimo imam svoj stan, a stvorila se potreba da predjem u veci, zbog prosirenja porodice, pa ne moram ni da rentiram do tada, samo cemo se malo vise "gurati"

Takodje, ovde se nadovezujem na to sta je bolji trenutak za ulazak u kredit, uz pretpostavku da cene padaju kako kamate rastu - vrhunac cene kvadrata i niska kamata, ili pad cena kvadrata i vrhunac rasta kamate.
Raspolozen sam da cujem prednosti skupljeg stana i niske kamate, koje ja ne uvidjam. Ovo je moje laicko vidjenje stvari.
Prednosti skupog stana i niske kamate u odnosu na skup stan i visoku kamatu sam vrlo svestan, to je vec neka druga pretpostavka