Cene nekretnina

[Wolf]

Ide na 75bps skoro pa sigurno, jer kaskaju dugo za FEDom (par meseci), EUR pati na fx trzistu, i generalno nemaju razloga da ne idu sa 75bps, i to par puta, osim ako se nesto zesce ne slomi u privredi pa onda moraju da pauziraju ili da nastave blaze. Jpow je napomenuo da gledaju da ostanu na 4%, tj. iznad 4% kao baseline, u narednoj godini, osim ako ne bude bas nuzno da idu iznad toga, sto znaci da ECB ce u najmanju ruku morati da odrzava 3-4% nivo, i to galopirajucim korakom jer kasne. Kod nas ovo ne menja nesto previse jer nije dosta ljudi uzimali kredite, procentualno, ali je zalosno sto ce istisnuti kreditne kupce, a ovi koji vec imaju kes, samo cekaju, i fakticki ce cene stagnirati, a vrlo verovatno i rasti ako dodje jos traznje sa strane.

Apsolutno se slazem sa prvim delom komentara, a vezano za kamatne stope.
Ono sa cime se ne slazem je drugi deo. Konkretno - "Kod nas ovo ne menja nesto previse jer nije dosta ljudi uzimali kredite"

Hajde da jednom za svagda razbijemo ovaj mit o udelu kreditnih kupaca, kad je u pitanju kupovina STANOVA, a ne nekretnina uopste.

Najsvezije informacije, izvor je RGZ:

Beograd Q2 2022: 29% (39% Q2 2021)
Srbija Q2 2022: 27% (35% Q2 2021)

Ako 1% stranaca toliko utice na cenu, po tvrdnjama agenata i pojedinih ljudi na forumu, koliko li utice 35-40% kreditnih kupaca, kojih je sve manje sudeci po ovom trendu?

P.S. Da ne pricamo o tome koliko lancanih kes kupovina pokrene jedna kupovina iz kredita.

P.P.S. Tema se zove Cene nekretnina, ali mi se cini da se u 99,9% slucajeva polemise o ceni stanova, pa cisto da budemo konzistentni.

 

[Salev85]

Kod nas ovo ne menja nesto previse jer nije dosta ljudi uzimali kredite, procentualno, ali je zalosno sto ce istisnuti kreditne kupce, a ovi koji vec imaju kes, samo cekaju, i fakticki ce cene stagnirati, a vrlo verovatno i rasti ako dodje jos traznje sa strane.

30% je iz kredita sa tendencijom pada u narednom periodu. Nije bas mali %. Banke poostravaju uslove, a veruj mi da su ljudi prezaduzeni (clan porodice radi u banci).

 

[synthesized]

Slazem se sa ovim da su ljudi prezaduzeni, narocito za kes kredite, barem anegdotalno ljude koje znam, kes kerditi npr nemaju ispod 10% EKS nigde skoro, sto je bas dranje koze s ledja kad se ufaktorisu ostali troskovi vezani za kredite, a dosta ljudi ih koristi. Stanovi su malo drugacija prica - naci ce ljudi i tih 50, i 100, pa i 150 evra vise mesecno, samo da ih ne bi isterali iz stana i da ne bi prolazili kroz te stresove. Takodje, vecina ljudi koja se opredeljivala za kredite za "jace" stanove, 150-200k, ima solidna primanja koja zapravo bivaju iz godine u godinu veca, tj s inflacijom se koliko toliko nivelisu. Naravno, opet anegdotalno iskustvo, ali dugacak je put od malo veceg euribora do iseljavanja porodica iz stanova i banka da prodaje nekretninu tek tako, ni njima nije u interesu. Ali ako 3M euribor ode iznad 2%-2.5%, onda je panika itekako realna a ne emotivna reakcija, i treba se spremiti za max pain scenario.

 

[Wolf]

Slazem se sa ovim da su ljudi prezaduzeni, narocito za kes kredite, barem anegdotalno ljude koje znam, kes kerditi npr nemaju ispod 10% EKS nigde skoro, sto je bas dranje koze s ledja kad se ufaktorisu ostali troskovi vezani za kredite, a dosta ljudi ih koristi. Stanovi su malo drugacija prica - naci ce ljudi i tih 50, i 100, pa i 150 evra vise mesecno, samo da ih ne bi isterali iz stana i da ne bi prolazili kroz te stresove. Takodje, vecina ljudi koja se opredeljivala za kredite za "jace" stanove, 150-200k, ima solidna primanja koja zapravo bivaju iz godine u godinu veca, tj s inflacijom se koliko toliko nivelisu. Naravno, opet anegdotalno iskustvo, ali dugacak je put od malo veceg euribora do iseljavanja porodica iz stanova i banka da prodaje nekretninu tek tako, ni njima nije u interesu. Ali ako 3M euribor ode iznad 2%-2.5%, onda je panika itekako realna a ne emotivna reakcija, i treba se spremiti za max pain scenario.

Naravno, i sa ovim se slazem. Ja sam pre svega mislio da ce novih kreditnih kupaca biti sve manje, o tome je ovde rec.
Jedno je iznaci 25% vise para za ratu (trenutno povecanje rate kredita na 30 god. u odnosu na pocetak godine) kad si vec potpisao i prakticno nema nazad. Druga prica je kad mozes na vreme da vidis da ce ti potencijalna "omca" biti prezategnuta, i da se ne nazire koliko ce jos da se zateze.

Jedan od najbitnijih preduslova za pad cena je pad traznje, trebalo bi da se da se oko toga svi ovde slazemo?

Ako je trend da broj gradjevinskih dozvola opada, to znaci da se ocekuje pad traznje. Ne verujem da investitori ne zele da zarade. Oko ovoga vec mozemo da polemisemo, to je moje misljenje.

Svakako, nadam se da ni sa tim povecanjem euribora nece doci do max pain scenarija, jer ja licno euribor (3M ili 6M) ispod 2% ne vidim nikako. Euribor 12M je inace na 1.758% trenutno.
Ako se pak najgori scenario desi, onda to utice na povecanje ponude, sto je jos jedan od najbitnijih preduslova za pad cena. Samo sto u tom slucaju ponuda neplanirano raste, odnosno nije uzrok povecane traznje.
Ne verujem da ovde iko navija da se tako nesto desi.

 

[gamblerNBG]

Inace, negde smo pominjali i da su veliki udeo u "kes" kupcima i oni koji su prodali veci stan, kupili negde manji, a ostatak dali deci za ucesce za kredit. Ako bude sve manje onih koji bi se odlucili za ovakav korak, to moze da bude i mnogo veci udarac za promet od tih famoznih 27, 28% kreditnih kupaca...

 

[synthesized]

Inace, negde smo pominjali i da su veliki udeo u "kes" kupcima i oni koji su prodali veci stan, kupili negde manji, a ostatak dali deci za ucesce za kredit. Ako bude sve manje onih koji bi se odlucili za ovakav korak, to moze da bude i mnogo veci udarac za promet od tih famoznih 27, 28% kreditnih kupaca...

Ta lancana reakcija bi definitivno bila nenadani efekat, ali opet treba da se utrostruce kamatne stope (sto nije uopste nemoguce) da zapravo krene da kaskadira lancano na dole.

Videcemo, 50bps definitivno 8. a vrlo verovatno i 75bps (sto je i idealni scenario za suzbijanje inflacije).

 

[Salev85]

Mislim da je pocetkom godine kombinovana u otp-u bila 2.95%. Sada je 4.95% (fiksna prve 3 godine). Realno se skoro duplirala kamata u anuitetu od pocetka godine. 100k sa 20% ucesca na 252 meseca. Rata je bila 400evra (145 evra kamate). Sa porastom kamate sada je rata oko 500 evra (240evra kamate). A tek krecemo

 

[Wolf]

Mislim da je pocetkom godine kombinovana u otp-u bila 2.95%. Sada je 4.95% (fiksna prve 3 godine). Realno se skoro duplirala kamata u anuitetu od pocetka godine. 100k sa 20% ucesca na 252 meseca. Rata je bila 400evra (145 evra kamate). Sa porastom kamate sada je rata oko 500 evra (240evra kamate). A tek krecemo

Au, covece... taman sam hteo da te demantujem, kad ono stvarno.
04. avgusta je bila 3.5%, objavio sam ponudu sa sajta ovde na forumu.

Ovo je preozbiljno povecanje, ne znam da li je u pitanju greska.....

 

[Salev85]

Moja drugarica je uzela stambeni na 3.5 kad je porasla. U julu je bila nesto manja. Kaparisala stan pre povecanja. Nije greska. Toliko je sada

 

[NRakocevic]

@marketwatcher

Ne, nije rekla kazala. Ziveo sam i radio u Italiji dugo godina, supruga i sin mi zive tamo i imam svoj stan u Djenovi. Za Svajcarsku ne znam ali za Italiju i Srbiju znam.
Nisam ekonomista vec inzenjer ali matematika mi jeste jaca strana.
Situacija u zemljama juzne evrope je slicna kao u Italiji (Spanija, Grcka, Portugal, takozvane zemlje PIGS) - dakle losa.
Ono sto ti ne mozes da znas ako nisi pripremao obracune plata je da u Italiji postoji dvostruko zahvatanje od plata sto u Srbiji ne postoji, i o tome se vodi javna polemika jer su izbori za dvadesetak dana.
Evo ti primer koji sam vec dao gore.
1) Da bi isplatio neto platu od 1000 evra, poslodavac mora da isplati u Srbiji oko 1650 evra; 40% uzme drzava - porezi i doprinosi (-650 evra) i to je to - koeficijent 1.65 ukljucuje poreze i doprinose radnika kao i porez na teret poslodavca (poprilicno nizak). Ukuno fiskalno opterecenje poslodavca je 650 EUR.
2) Da bi isplatio neto platu od 1000 evra, poslodavac u Italiji mora tebi u "busta paga" da isplati oko 1750 evra (drzava od tebe uzima -750 evra - porezi i doprinosi radnika); ali povrh toga mora drzavi da uplati jos dvaputa toliko - oko 1450 evra - i taj novac ne ulazi u bruto platu vec se vodi kao porez na teret poslodavca i veoma je veliki. Dakle ukupno fiskalno opterecenje poslodavca je 750+1450=2200 EUR.
Sada majstore podeli 2200 sa 650 i gle - magicno dobijes broj 3.38. Dakle nije 3, vec 3.38 puta veci ukupan porez na istu neto platu. Za neto platu od recimo 1500 EUR zbog progresivnih stopa ovaj odnos je jos veci.
Porez na profit preduzeca: u Srbiji zavisno od oblika 15-20%, u Italiji 40-60%. Dakle opet x3.

Ogroman deo BDP-a Italije jede korupcija, naduvane cene javnih nabavki itd. koje su nezamislive za Srbiju i zemlje centralne i istocne Evrope. Dakle ti imas situaciju da mali broj milijardera i multimilionera (Benetton, Agnelli, i sl.) drzi ogroman kapital dok vecina stanovnistva gladuje. Evo ti jedan veoma dobar primer. Benetton drzi veliki deo autoputeva u Italiji (Autostrade per l'Italia) i dere sa drumarinom (4 puta skuplja po kilometru od SRB). Znaci uzme milijarde evra na putarini. Zatim fingira odrzavanja tih puteva, vijadukta i tunela koje zapravo ne odrzava uopste ili samo "sminka". Dakle istrese milijarde fiktivnim firmama koje ne rade nista a registrovane su ko zna gde i tako opere milijarde koje ti uredno vidis u BDP-u. Gradjanin Italije nema nista od tog naduvanog BDP-a jer sve ode u dzep Benettona, plus sto onaj sto je baksuz pogine kad se srusi autoput-most u Djenovi (pre 4 godine izginulo ih 40-setak).

Da su plate 4 x vece u Milanu nego recimo u Beogradu ja nikada ne bih ni otisao iz Italije, a otisao sam da ne bismo ziveli bednije nego vecina ljudi u BG iako smo i supruga i ja inzenjeri sa iskustvom. Dakle ti koje "znam"u Italiji su moje bivse kolege, prijatelji, supruga, itd. itd. i to velika vecina Italijani (ne stranci) i naravno ja. Covece, ljudi sa juga Italije idu u Albaniju da rade kao gastarbajteri. To sto je BDP Italije x4 u odnosu na Srbiju ne znaci da su plate x4 jer oni pokradu duplo vise (koliko god to zvucalo neverovatno).
Sto bi rekao Sloba: mozete da mi verujete, a i ne morate da mi verujete. Meni je svejedno.

Da rezimiram, ne znam licno kako je u BG jer ne zivim tu vec 20 godina (ali planiram da se vratim vrlo uskoro) ali ono sto vidim (a cesto sam u BG) je da ljudi u BG-u zive bolje od stanovnika velikih gradova PIGS-a a svakako losijie od zemalja Beneluxa, Skandinavije, Nemacke/Austrije, Francuske. I to je to.

 

[Salev85]

ali povrh toga mora drzavi da uplati jos dvaputa toliko - oko 1450 evra -

Ovaj deo za bruto 2 mi deluje nemoguc. Moracu da procackam i da se uverim svojim ocima u ovu pricu

 

[marketwatcher]

@marketwatcher

Ne, nije rekla kazala. Ziveo sam i radio u Italiji dugo godina, supruga i sin mi zive tamo i imam svoj stan u Djenovi. Za Svajcarsku ne znam ali za Italiju i Srbiju znam.
Nisam ekonomista vec inzenjer ali matematika mi jeste jaca strana.
Situacija u zemljama juzne evrope je slicna kao u Italiji (Spanija, Grcka, Portugal, takozvane zemlje PIGS) - dakle losa.
Ono sto ti ne mozes da znas ako nisi pripremao obracune plata je da u Italiji postoji dvostruko zahvatanje od plata sto u Srbiji ne postoji, i o tome se vodi javna polemika jer su izbori za dvadesetak dana.
Evo ti primer koji sam vec dao gore.
1) Da bi isplatio neto platu od 1000 evra, poslodavac mora da isplati u Srbiji oko 1650 evra; 40% uzme drzava - porezi i doprinosi (-650 evra) i to je to - koeficijent 1.65 ukljucuje poreze i doprinose radnika kao i porez na teret poslodavca (poprilicno nizak). Ukuno fiskalno opterecenje poslodavca je 650 EUR.
2) Da bi isplatio neto platu od 1000 evra, poslodavac u Italiji mora tebi u "busta paga" da isplati oko 1750 evra (drzava od tebe uzima -750 evra - porezi i doprinosi radnika); ali povrh toga mora drzavi da uplati jos dvaputa toliko - oko 1450 evra - i taj novac ne ulazi u bruto platu vec se vodi kao porez na teret poslodavca i veoma je veliki. Dakle ukupno fiskalno opterecenje poslodavca je 750+1450=2200 EUR.
Sada majstore podeli 2200 sa 650 i gle - magicno dobijes broj 3.38. Dakle nije 3, vec 3.38 puta veci ukupan porez na istu neto platu. Za neto platu od recimo 1500 EUR zbog progresivnih stopa ovaj odnos je jos veci.
Porez na profit preduzeca: u Srbiji zavisno od oblika 15-20%, u Italiji 40-60%. Dakle opet x3.

Ogroman deo BDP-a Italije jede korupcija, naduvane cene javnih nabavki itd. koje su nezamislive za Srbiju i zemlje centralne i istocne Evrope. Dakle ti imas situaciju da mali broj milijardera i multimilionera (Benetton, Agnelli, i sl.) drzi ogroman kapital dok vecina stanovnistva gladuje. Evo ti jedan veoma dobar primer. Benetton drzi veliki deo autoputeva u Italiji (Autostrade per l'Italia) i dere sa drumarinom (4 puta skuplja po kilometru od SRB). Znaci uzme milijarde evra na putarini. Zatim fingira odrzavanja tih puteva, vijadukta i tunela koje zapravo ne odrzava uopste ili samo "sminka". Dakle istrese milijarde fiktivnim firmama koje ne rade nista a registrovane su ko zna gde i tako opere milijarde koje ti uredno vidis u BDP-u. Gradjanin Italije nema nista od tog naduvanog BDP-a jer sve ode u dzep Benettona, plus sto onaj sto je baksuz pogine kad se srusi autoput-most u Djenovi (pre 4 godine izginulo ih 40-setak).

Da su plate 4 x vece u Milanu nego recimo u Beogradu ja nikada ne bih ni otisao iz Italije, a otisao sam da ne bismo ziveli bednije nego vecina ljudi u BG iako smo i supruga i ja inzenjeri sa iskustvom. Dakle ti koje "znam"u Italiji su moje bivse kolege, prijatelji, supruga, itd. itd. i to velika vecina Italijani (ne stranci) i naravno ja. Covece, ljudi sa juga Italije idu u Albaniju da rade kao gastarbajteri. To sto je BDP Italije x4 u odnosu na Srbiju ne znaci da su plate x4 jer oni pokradu duplo vise (koliko god to zvucalo neverovatno).
Sto bi rekao Sloba: mozete da mi verujete, a i ne morate da mi verujete. Meni je svejedno.

Da rezimiram, ne znam licno kako je u BG jer ne zivim tu vec 20 godina (ali planiram da se vratim vrlo uskoro) ali ono sto vidim (a cesto sam u BG) je da ljudi u BG-u zive bolje od stanovnika velikih gradova PIGS-a a svakako losijie od zemalja Beneluxa, Skandinavije, Nemacke/Austrije, Francuske. I to je to.

Navedi molim te reference za poreske stope koje navodis: 750/1750 = 43% na teret zaposlenog + 1450/1750 = 83% na teret poslodavca? U takvoj racunici, na 1000 evra neto plate ukupan bruto trosak je 3200 evra.

- Ovde i ovde kaze: porez 23-43% (ali nakon odbitka doprinosa, sto izadje 21-39%), doprinosi 10% na teret zaposlenog + 30% na teret poslodavca. Pri takvim stopama, neto plata od 1000 evra ukupno poslodavca kosta 1850 evra mesecno, ukupno opterecenje 47% (= 850/1850). S obzirom da su stope progresivne, pri vecim nivoima dohotka opterecenje moze biti par procenata vise.
- U Srbiji je porez 10% (nema odbitka doprinosa iz osnovice), doprinosi 20% na teret zaposlenog + 16% na teret poslodavca. Neto plata od 1000 poslodavca ukupno kosta 1657 evra mesecno, ukupno opterecenje 40% (= 657/1657).
- To je otprilike u srazmeri i sa odnosom drzavnih budzeta, koji u Srbiji iznosi oko 40%, a u Italiji oko 45% BDP-a.
- Isto tako, ovde kaze da je porez na dobit preduzeca 28%. U Srbiji je 15%.

Ostale predstave kako BDP moze da nestane kroz visoke poreze, kako van Italije nema korupcije i naduvanih javnih nabavki, kako prosecan covek u Beogradu zivi bolje nego prosecan covek u Rimu, Milanu, Madridu, Barseloni - ne bih komentarisao, izlaze iz okvira teme, svakako predstavljaju neke licne utiske bez ikakve potpore u podacima.

Italija, a narocito jug, daleko su od primera neke sjajne ekonomije u poslednje dve decenije, po BDP-u po glavi stanovnika na zacelju stare Evrope, jedva nesto bolja od Slovenije, sa precenjenim nekretninama u Milanu i Rimu, ali u odnosu na dohodak i dalje ne vise precenjenim nego Beograd. Tako da je nejasno sta primer Italije treba ovde tacno da ilustruje.

 

[NRakocevic]

Za opeterecenje u Srbiji se slazemo 100% jer je nas fiskalni sistem relativno jednostavan.
Primer iz Italije sam ja pokusao da uprostim jer je njihov fiskalni sistem izuzetno komplikovan. Svaki, ali svaki covek koji radi u Italiji ima i svog racunovodju (ne privatnik vec obican radnik) jer je to potreba.
Poreze koje si pomenuo su IRPEF (23-47) i INAIL koji su obavezni u svim pokrajinama. Postoje jos gradski i regionalni porez (IRPEF add.) sa strane radnika.
Za poslodavca je to mnogo komplikovanije, osim doprinosa koje si ti pomenuo postoji TFR, zatim CCIA, esnafski nameti, itd. Nisam strucnjak za ovu oblast nesto sam sigurno zaboravio.
Odnos 1000 EUR i 2200 EUR sam zapamtio iz jedne TV emisije koja je nedavno bila na RAI gde su njihovi ekonomisti objasnjavali zasto je trosak firme toliko veliki. Moguce da nisam dobro razumeo i ako si ti u pravu onda su ukupni nameti 1200 EUR na platu od 1000 EUR. Ali taj odnos 2.2 se cesto pominje jer je u jeku izborna kampanja i neke partije obecavaju reforme i uvodjenje flat tax-a od 15% ili 23% koji vec postoji u nekim zemljama (Balticke republike, Madjarska, Rumunija, Rusija, itd.). Ovaj koeficijent 2.2 naravno porpilicno raste za vece plate zbog progresivnih stopa.
Ako imas P.IVA (to je nesto kao PR), na fakturisanih 100k EUR godisnje drzava ti uzme 70k EUR jer ti onda sam placas sve namete (porezi grubo 40% i doprinosi 30% na tih fakturisanih 100k EUR). Prosek je naravno nizi pa je prosecno opterecenje oko 64%.
Link: https://www.milanofinanza.it/news/pressione-fiscale-totale-italia-prima-col-64-202002100927486946
Sto se tice profita preduzeca ti si tacno naveo za minimum (IRES+IRAP) koji je 28%. Medjutim imas dodatne pokrajinske poreze, zatim IRI i gomilu drugih nameta pa to izadje dosta vise.
Link: https://www.ilsole24ore.com/art/fisco-tasse-59percento-profitti-imprese-AC0L5U1

Primer Italije ilustruje da BDP i zivotni standard nisu linearno srazmerni zbog specificnosti razlicitih drzava. Kao sto vidis sa linka gore Italija ima najvece fiskalno opeterecenje u Evropi a BDP ispod proseka EU. Takodje mnoge bogatije zemlje EU imaju nisko poresko opterecenje.

 

[Hunchback]

Ako je toliki porez ne vidim kako njihove firme prezivljavaju i kako su konkurentne u EU. Stala bi potpuno proizvodnja i samo bi uvozili iz EU zemalja. Jedino one sto nude neke cenjenije usluge pa kao ajde, nek ide zivot, od 3 ti ostane 1 hiljada.

 

[NRakocevic]

Ako je toliki porez ne vidim kako njihove firme prezivljavaju i kako su konkurentne u EU. Stala bi potpuno proizvodnja i samo bi uvozili iz EU zemalja. Jedino one sto nude neke cenjenije usluge pa kao ajde, nek ide zivot, od 3 ti ostane 1 hiljada.

Tako sto izrabljuju radnike (bedne plate) i taje porez (ako mogu). Npr. zanatlije i privatni lekari ti kazu: ako hoces racun cena je 50% veca, pa ti sam odlucis.

 

[Salev85]

Ranije kad sam pricao sa IT oko zarada, rekli su mi da oko 70-80% su svi nameti na neto platu. Porez na dobit je visok ali imaju dosta fora i caka da to umanje (tax holiday). Nije sve kako izgleda, da je tako niko ne bi radio tamo. Da je sjajno kod njih, nije, nema toliko ni poslova. Jug Italije je drasticno siromasniji ali nije gori od Srbije juzno od Smedereva (da ne spominjem ekstrem jugozapadnu Srbiju). Ne bi bili u PIGS zemljama ali porediti ih sa nama je malo degutantno. Dovoljno je uporediti njihov turizam sa celim nasim GDP-jem. Ponavljam, mi nismo Jugoslavija pa da se poredimo sa njima. Ni po povrsini zemlje a ni po broju stanovnika. Ako hoces poredjenje, biraj zemlje do 10miliona stanovnika u evropi. Tu najlakse mozes da napravis paralelu tj. da izvedes zakljucak
Da, preduzetnici najcesce rade utaju poreza - isto kao i kod nas, na ruke

 

[Ljuba82]

Skok od preko 0,2% za 2 radna dana, jel to dovoljno brzo? Ne moze preko noci da ode preko 2%, ali je na dobrom putu.
Koja je granica da bi smo za kamate rekli da vise nisu stimulativne? 2%, 2,5%, 3%?

Je l' se jos nekom cini, sudeci po vrtoglavom rastu euribora poslednjih dana, da ce ipak biti vece povecanje kamatnih stopa od strane ECB-a 8. septembra?
Odnosno, 0,75% umesto do skoro ocekivanih 0,5%.

Opet kažem, ne treba se toliko vezivati za relativne skokove, nego za apsolutni iznos! Ovo je još uvek manje nego pre 10 godina kada se svet još uvek oporavljao od GFC! Da ne govorim da je to bila deflatorna kriza, a ovo obrnuto i to na način koji se ne pamti 50 godina! Oni da stvarno žele da zaustave ovo, zaustavili bi u danu bukvalno, za to ima instrumenata, dovoljne su kamatne stope! Obrnuto je malo teže i treba više da prođe da se oseti efekat stimulisanja, već dugo to rešavaju negativnim realnim kamatama! Da se osvrnem konkretno na nekretnine, dobici u cenama su više nego kompenzovali rastuće kamate, isto je za privredu, sad što procenat ljudi očekuje da im stalno okolnosti idu na ruku, pa su ukalkulisali te dobitke (na papiru) za dalju potrošnju, pa su sad u problemu (i to samo potencijalnom još uvek) i u strahu, jbg!

Konačno posle skoro dve godine dobijamo neke jače signale da će se kao potruditi! Džerom Pauel pre neki dan, a i iz EU. Mada tu vrstu borbe i pokušaj uticaja na psihologiju masa vidimo dve godine (forward guidance). Tržišta su počela da reguju da se crvene i u US i u EU, ali opet ne koliko bi trebalo da bi se ovo zaustavilo!

Na kraju se opet vraćamo na to šta će biti ako preteraju, tj ako i to malo dizanje kamata odvede privredu u ambis. Videli smo signale i projekcije kamata kad je SP pao na 3700, bukvalno su se svi mainstream mediji utrkivali sa projekcijama kamata da moraju da idu dole, presekli su se! Ako nastave ovako, a andam se da hoće, biće ubrzo u sličnoj dilemi! Ono što stalno potenciram, makaze situacija, moraće da biraju svoje zlo, ne možeš da zaustaviš ovakvu inflaciju i spasiš tržišta! Rastuća f-ja inflacije tek treba da se prelomi i krene u neku dezinflaciju i to će da potraje, a ne govorimo o par procenata, nego o dvocifrenoj inflaciji.

Ja sam i dalje na prognozi da nas čekaju nove '70-e efektivno, e sad, da li će to biti baš dekada ili će se desiti u kraćim, većim skokovima, videćemo!

 

[gamblerNBG]

Ljubo, razumes se definitivno vise u mene, ali kako bi mogli da zaustave u jednom danu a bez da nekoga ozbiljno ne nasukaju? Barem moraju da naprave neki uvod, psiholosku pripremu. Tek cemo videti kakav se uticaj na psihologiju imati sve ovo.

 

[marketwatcher]

Za opeterecenje u Srbiji se slazemo 100% jer je nas fiskalni sistem relativno jednostavan.
Primer iz Italije sam ja pokusao da uprostim jer je njihov fiskalni sistem izuzetno komplikovan. Svaki, ali svaki covek koji radi u Italiji ima i svog racunovodju (ne privatnik vec obican radnik) jer je to potreba.
Poreze koje si pomenuo su IRPEF (23-47) i INAIL koji su obavezni u svim pokrajinama. Postoje jos gradski i regionalni porez (IRPEF add.) sa strane radnika.
Za poslodavca je to mnogo komplikovanije, osim doprinosa koje si ti pomenuo postoji TFR, zatim CCIA, esnafski nameti, itd. Nisam strucnjak za ovu oblast nesto sam sigurno zaboravio.
Odnos 1000 EUR i 2200 EUR sam zapamtio iz jedne TV emisije koja je nedavno bila na RAI gde su njihovi ekonomisti objasnjavali zasto je trosak firme toliko veliki. Moguce da nisam dobro razumeo i ako si ti u pravu onda su ukupni nameti 1200 EUR na platu od 1000 EUR. Ali taj odnos 2.2 se cesto pominje jer je u jeku izborna kampanja i neke partije obecavaju reforme i uvodjenje flat tax-a od 15% ili 23% koji vec postoji u nekim zemljama (Balticke republike, Madjarska, Rumunija, Rusija, itd.). Ovaj koeficijent 2.2 naravno porpilicno raste za vece plate zbog progresivnih stopa.
Ako imas P.IVA (to je nesto kao PR), na fakturisanih 100k EUR godisnje drzava ti uzme 70k EUR jer ti onda sam placas sve namete (porezi grubo 40% i doprinosi 30% na tih fakturisanih 100k EUR). Prosek je naravno nizi pa je prosecno opterecenje oko 64%.
Link: https://www.milanofinanza.it/news/pressione-fiscale-totale-italia-prima-col-64-202002100927486946
Sto se tice profita preduzeca ti si tacno naveo za minimum (IRES+IRAP) koji je 28%. Medjutim imas dodatne pokrajinske poreze, zatim IRI i gomilu drugih nameta pa to izadje dosta vise.
Link: https://www.ilsole24ore.com/art/fisco-tasse-59percento-profitti-imprese-AC0L5U1

U izbornoj kampanji moze svasta da se kaze i da se intepretira. Jedino sto je realno je da 1000 evra neto plate moze poslodavca da kosta 2200 sa sve neto platom i dazbinama (poresko opterecenje od 55% = 1200/2200), nikako 1000 + 2200. Slican procenat sam i ja dobio za bruto zaradu od oko 100.000 evra godisnje. Koliko vidim, regionalni porez je takodje progresivan i u rasponu 1-3%, a opstinski 0-1%. To sve zaista jeste ogromno opterecenje i jasno je da se vodi polemika i politicka borba oko toga (koliko ja znam najmanje jos od vremena Berluskonija), ali jednostavno nije i ne moze da bude tri puta vece nego u Srbiji, jer je u Srbiji opterecenje rada 40%. Srbija, kao i druge zemlje niskog prihoda, pokusava da ima relativno nize namete da bi privreda bila konkurentnija, ali zbog toga ima druge probleme - nizak kvalitet javnih usluga, poreska politika koja je prakticno regresivna (manji porez na veci dohodak), itd., a poresko opterecenje je zapravo i dalje jako veliko.

Sto se tice poreskog opterecenja preduzeca, u izvestaju PwC-a Paying Taxes 2020, na koji se clanak poziva, videces da se ne radi o porezu na dobit nego o nekakvoj oceni ukupnog poreskog opterecenja. Za Italiju je ona 59%, za Svajcarsku 29%, za Srbiju 37%.

Primer Italije ilustruje da BDP i zivotni standard nisu linearno srazmerni zbog specificnosti razlicitih drzava. Kao sto vidis sa linka gore Italija ima najvece fiskalno opeterecenje u Evropi a BDP ispod proseka EU. Takodje mnoge bogatije zemlje EU imaju nisko poresko opterecenje.

To je jednostavno pogresan zakljucak. BDP, kao ni nijedna druga ekonomska mera, nije savrsen (nije ni CPI, ni PPI, ni M2 itd.), ali je (u vecini slucajeva) najbolja mera opsteg nivoa dohotka koju imamo. Citava ekonomska teorija i nauka stoji iza te mere. Upravo ova diskusija pokazuje kako neki pokusaji da upredis dohodak na drugi nacin po pravilu dovode do pogresnih poredjenja i interpretacija. S druge strane, nekad je zaista ispravnije uporedjivani BNP, uporediti medijalni umesto prosecni dohodak, itd. Ali u 95% slucajeva, narocito za brzo poredjenje, najbolja i najsigurnija mera je BDP.

 

[Salev85]

Opet kažem, ne treba se toliko vezivati za relativne skokove, nego za apsolutni iznos! Ovo je još uvek manje nego pre 10 godina kada se svet još uvek oporavljao od GFC! Da ne govorim da je to bila deflatorna kriza, a ovo obrnuto i to na način koji se ne pamti 50 godina! Oni da stvarno žele da zaustave ovo, zaustavili bi u danu bukvalno, za to ima instrumenata, dovoljne su kamatne stope! Obrnuto je malo teže i treba više da prođe da se oseti efekat stimulisanja, već dugo to rešavaju negativnim realnim kamatama! Da se osvrnem konkretno na nekretnine, dobici u cenama su više nego kompenzovali rastuće kamate, isto je za privredu, sad što procenat ljudi očekuje da im stalno okolnosti idu na ruku, pa su ukalkulisali te dobitke (na papiru) za dalju potrošnju, pa su sad u problemu (i to samo potencijalnom još uvek) i u strahu, jbg!

Konačno posle skoro dve godine dobijamo neke jače signale da će se kao potruditi! Džerom Pauel pre neki dan, a i iz EU. Mada tu vrstu borbe i pokušaj uticaja na psihologiju masa vidimo dve godine (forward guidance). Tržišta su počela da reguju da se crvene i u US i u EU, ali opet ne koliko bi trebalo da bi se ovo zaustavilo!

Na kraju se opet vraćamo na to šta će biti ako preteraju, tj ako i to malo dizanje kamata odvede privredu u ambis. Videli smo signale i projekcije kamata kad je SP pao na 3700, bukvalno su se svi mainstream mediji utrkivali sa projekcijama kamata da moraju da idu dole, presekli su se! Ako nastave ovako, a andam se da hoće, biće ubrzo u sličnoj dilemi! Ono što stalno potenciram, makaze situacija, moraće da biraju svoje zlo, ne možeš da zaustaviš ovakvu inflaciju i spasiš tržišta! Rastuća f-ja inflacije tek treba da se prelomi i krene u neku dezinflaciju i to će da potraje, a ne govorimo o par procenata, nego o dvocifrenoj inflaciji.

Ja sam i dalje na prognozi da nas čekaju nove '70-e efektivno, e sad, da li će to biti baš dekada ili će se desiti u kraćim, većim skokovima, videćemo!

Pošto gledaš makroekonomski dobro i to mi se svidja, možemo li da pokušamo jednu analizu? Šta bi se dogodilo sa nekretninama globalno ako dodje do napada na Tajvan i Kini se kao fabrici sveta nametnu sankcije nalik onima u Rusiji.
Kina je inače u velikom problemu što se tiče nekretnina. Ako ne uspeju to da reše, nekako mi Tajvan deluje kao realna mogućnost (perfect storm za reset).

 

[Ljuba82]

Ljubo, razumes se definitivno vise u mene, ali kako bi mogli da zaustave u jednom danu a bez da nekoga ozbiljno ne nasukaju? Barem moraju da naprave neki uvod, psiholosku pripremu. Tek cemo videti kakav se uticaj na psihologiju imati sve ovo.

Pa o tome se i radi, nasukali bi nas sve, što direktno, što indirektno! Na ovom nivou zaduženosti i celokupnom stanju ekonomije, dizanje kamata iznad nivoa inflacije izazvalo bi ekonomsku depresiju ravnu nuklearnoj katastrofi, ne karikiram! Ubijanje tražnje (što da kupim nešto ako će mi sledeće godine biti za 1/3 jeftinije npr?), skupo finansiranje, kaskadni bankroti, nezaposlenost, deflatorna spirala koja hrani samu sebe! Dakle mogu da biraju hoće li tako ili ovako kako rade evo dve godine, kraduckaju kupovnu moć kroz inflaciju, mada ovo više ne može da se izrazi u deminutivu.

Tako nešto je bilo moguće u US npr početkom '80-ih kad je tadašnji chairman podigao kamate na preko 20%, kada je inflacija imala pik od 15% (a imala je više pikova tokom te dekade, zato i potenciram da treba sačekati bar par meseci da bi videli da li imamo prelamanje f-je cpi , tj da li ulazimo u dezinflatorni trend, ali pesimista sam, ova zima ne miriše dobro). Podsećam da je današnjom metodologijom inflacija merljivo potcenjena u odnosu na ta vremena (ili je tada bila precenjena), znači da ovo danas što imamo verovatno istorijski najveća u razvijenom svetu posle ww2, iako nominalno manja. To dizanje je naravno izazvalo bolnu recesiju, ali mnogo manje bolnu nego što bi to bilo danas. Debt/Gdp nije bio ni 40% i logično const se smanjivao tokom inflatornih '70-ih godina i od tada imamo const rast tog odnosa koji je imao ogromne skokove kod strukturnih lomova 2008. i 2020. Izuzetak je kratak period kada je rast produktivnosti i autputa čak i nadmašio printanje.

Sadašnji narativ je to neko meko sletanje, tj fino balansiranje gde bi oni pristali na nulti rast ili statistički beznačajnu recesiju, pad vrednosti investicionih aseta samo da obuzdaju inflaciju. To bi donekle bar malo regulisalo distorziju koja je napravljena poslednjim intervencijama i trebalo bi (nadamo se) da bar malo izduva balon aseta, ali ko samo pomisli na vraćanje na nivoe od pre dve godine, za mene je ili lud ili su stvarno rešili da preseku sa šutiranjem problema niz ulicu, a to je onda prvi pasos, mad Max scenario. E sad, to je jako, jako fino balansiranje, a rezultati laguju po pola godine, godinu u odnosu na intervencije. Rezultata za sada nema, a i ko prati, fini signali pokazuju šta se dešava kada se uplaše i kad krene ozbiljniji pad (a istovremeno inflacija nije obuzdana). Dakle const u poziciji biranja manjeg zla. Opet kažem u pitanju je samo verovatnoća scenarija, meni subjektivno najrealnije su nove '70-e, a navijam za soft landing.

Pošto gledaš makroekonomski dobro i to mi se svidja, možemo li da pokušamo jednu analizu? Šta bi se dogodilo sa nekretninama globalno ako dodje do napada na Tajvan i Kini se kao fabrici sveta nametnu sankcije nalik onima u Rusiji.
Kina je inače u velikom problemu što se tiče nekretnina. Ako ne uspeju to da reše, nekako mi Tajvan deluje kao realna mogućnost (perfect storm za reset).

Stvarno se ne bih usudio za prognoze tu.
Sa jedne strani unutrašnji real estate problem, ali sa druge strane imaš i totalni šok na strani ponude i prekidanje lanaca snabdevanja! Reset može biti default, ali i hiperinflacija i uništenje valuta, opet dolazimo na polje verovatnoće (opet ako se pogleda politička mapa i debt/gdp, jasno se vidi kome šta odgovara).

Svakako bi tada cene nekretnina bile najmanji problem. Ipak se nadam da ovaj svet vode ljudi koji nisu voljni da sede u bunkerima narednih 5 godina dok se ljudi tamane po ulicama.

 

[Defke]

Malo se gubimo sa poredjenjem sa zapadnim zemljama koje imaju prosecnu platu nekoliko puta vecu od nase i trziste koja su zrelija i starija od naseg.

Slazem se sa onim sto je par ucesnika na temi vec pomenulo, da se treba porediti sa slicnima, a Beogradu bi najslicniji (po meni) bili Bukurest, Sofija i Zagreb. Iako mislim da price-to-income ratio na Numbeo nije neka idealna mera (mislim da se potcenjuju-precenjuju lokalne plate i uglavnom pise prosek na nivou drzave) opet nam daje neki uvid u trendove, te sam popisao kretanje tog odnosa kroz poslednjih 13 godina. Iskreno nemam neki definitivan zakljucak , al mozda neko zeli jos da vidi i iskomentarise:

Godina	Beograd	Bukurest	Sofija	Zagreb
2009	17.66	30.29	15.91
2010	19.89	30.89	14.89	12.73
2011	26.19	17.18	12.07	12.92
2012	26.16	16.36	10.6	13.38
2013	20.88	14.07	9.69	16.00
2014	18.04	14.01	9.57	13.84
2015	18.24	12.82	9.44	12.24
2016	20.21	11.51	8.87	12.26
2017	21.24	10.98	9.26	11.12
2018	21.69	10.58	9.57	11.47
2019	22.21	11.08	8.87	11.49
2020	22.00	10.90	9.19	12.67
2021	19.77	10.60	9.82	13.47
2022	21.36	10.14	9.02	13.34
mid 2022	19.80	11.22	10.46	14.00

Par nekih mojih zapazanja:

- 2009. Beograd je skoro na nivou Sofije, dok je Bukurest u balonu kakav Beograd jos nije doziveo. Danas su Bukurest i Sofija skoro izjednaceni i skoro duplo povoljniji u odnosu na Beograd (iako interesantno mid 2022 pokazuje pad u Beogradu a rast kod njih).
- Bukurest i Sofija su se nakon SEKE brzo spustili i od trad su relativno stabilni, odnosno iako su plate tamo rasle poprilicno u poslednjoj deceniji, cene nekretnina rastu proporcionalno sa njima.
- Beograd je kao sto znamo peak dostigao tek 4 godine nakon SEKE, i od tad ide nekom sinusoidom. Interesantno je da je sad sredinom 2022 odnos zarada i cena bolji nego sto je bio 2019. iako svi znamo koliki je rast cena bio.
- Zagreb ima neku svoju putanju, peak u 2013. pad do 2017 i onda lagani rast do sad.
- Za vecinu godina, Bukurest nije grad u Rumuniji sa najvisom vrednoscu, cesto ima 3-4 grada ispred njega.

 

[Salev85]

može biti default, ali i hiperinflacija i uništenje valuta, opet dolazimo na polje verovatnoće (opet ako se pogleda politička mapa i debt/gdp, jasno se vidi kome šta odgovara).

Svakako bi tada cene nekretnina bile najmanji problem. Ipak se nadam da ovaj svet vode ljudi koji nisu voljni da sede u bunkerima narednih 5 godina dok se ljudi tamane po ulicama.

Kako odgovara USA tako ce i biti. Oni su njihova velika fabrika. To je stvarna mogucnost reseta a ljudi koji vode svet odavno su odvojeni od ovog sveta. Nece da se tamane dok bude hrane. Od civilizacije do potpune anarhije nas deli 5 obroka . Ja to vidim kao krajnji ekstrem. Normalne okolnosti su mi 70te i 10-tak% nezaposlenosti.

 

[synthesized]

Od prvog avgusta do sad se 3M Euribor utrostrucio. Ici ce izgleda ECB do kraja, ovim tempom, do 2-2.5% sigurno do sledeceg leta, mozda i jace ako zima ne bude toliko strasna i hladna.

 

[steka]

Da li neko može da mi pošalje onaj lik koji je jedan član foruma napravio, gde na mapi obuhvatiš deo grada koji želiš i program pokaže srednju cenu za određeni period i broj kupovina? Hvala.