Cene nekretnina

[mariks]

Moje neko pravilo je bilo kada sam uzimao kredit je zeljeno učešće+pretpostavka da jedno od nas ostane bez posla da imamo dovoljno jos ustedjevine da izguramo 3 godine jer ne znas sta sve moze da se desi u zivotu. To mi je bio minimum risk.
Inace ljudi ne razmisljaju o ovim stvarima. Uzimaju kredite na 30 godina bez razmisljanja. Samo razmislite gde je bila Srbija pre 30 godina i koliko je to dug rok

Isto sam računao. Da ratu minimum može jedna plata da pokrije. Nisam kompleksaš, dok sam bio mladji razmišljao sam i to poprilično o krnjači, karaburmi... Kako je plata rasla rasla je i mogućnost kupovine boljeg stana, mogao sam da kupim neki i u "krugu dvojke" ali nisam hteo toliko da rizikujem jer ne znam šta će biti sutra. To bi značilo kompletna uštedjevina plus maximalno opterećenje plate, a to nikako nisam hteo. U najvećem su problemu ljudi koji razmišljaju kupiću "za sve pare".

Nekako mi deluje kao da svi pisu da nema novogradnje a ja je svuda vidim

Ima ali se sve zanimljivo i dobro brzo proda pa ostanu neatraktivni stanovi gde investitor dodatno podigne cene jer je ostalo prodao. Kada ne bude više mogao tako da proda tada će i pasti cene, a ja se nadam de će se to desiti uskoro. I kirije da dodju na normalni nivo.

@Wolf

eto još jedan dodatak za sajt. Kalkulator kredita. Samo ubaci više varijabli od ovih koji su već pominjani

 

[MalaPlava]

Ja sam dao ponudu za jedan lokal na Slaviji upravo danas. Gotovinsko placanje u sredu ce mi odgovoriti.

Lokali su sad pojeftinili-zar ne? Cini mi se da se izdaju za manje sto znaci da neke stvari slabije rade?

 

[vradovic]

Nije zbog toga nego se desila ogromna ponuda retail prostora u poslednjih 10 godina. Dolazak trznih centara. Plus imamo BW Galeriju i BNV gde ima bukvalno stotine lokala. Veci broj u ponudi = niza cena.

Jeste lokali su jedina od vrste nekretnina koja nije poskupela.

Nije mi neka investicija.
190k eura sam dao ponudu
750e se izdaje.
ROI = plasim se da izracunam
Ali dobro placace mi neke racune
ako pristanu naravno.

 

[mariks]

nije samo to vradovicu vec je i korona ojadila mnoge poslove, nema veze što je tech tada procvetao.

 

[MalaPlava]

hahahah sta ce vradovic da kupi kada se sve u Srbiji rasproda. Nece ti ostati para ako tako nastavis stavi bar neku sicu pod slamaricu da se nadje kesa

 

[vradovic]

nije samo to vradovicu vec je i korona ojadila mnoge poslove, nema veze što je tech tada procvetao.

pa i korona je definitivno oslabila neke.

hahahah sta ce vradovic da kupi kada se sve u Srbiji rasproda. Nece ti ostati para ako tako nastavis stavi bar neku sicu pod slamaricu da se nadje kesa

Nikada ne drzim vise od onoga sto potrosim za 6-7 meseci. Na primer da sam u Srbiji i da mi treba 2000e za zivot ne bih nikada u zivotu cuvao duze od mesec dana gotovinu na racunu u vecem iznosu od 12.000 eura. Toliko mi treba u likvidnim sredstvima a ostalo bolje i losa investicija nego gotovina na racunu. Makar pesak i cigle kupio ne bi drzao u gotovini.

Ja se osecam psihicki lose cim mi se akumulira gotovina vise od potrosnje za 6 meseci

 

[nikolas27]

Jel neko ovde ozbiljno bas sad kupuje stan tipa za skoro sigurno u narednih 3-4meseca? Deluje mi kao da su na forumu oni koji su kupili pre 2-3-5god ili skorije i sada proveravaju koliko su pametni ispali, i oni koji vise nismo u mogucnosti pa forsiramo moguci pad, tj nadamo mu se, ali ni mi ni oni zapravo nismo bas neki kupci. Opet moja pretpostavka, ne znaci da jeste tako kao da svi nesto cekamo

Ja sam pazario pre par dana stan u izgradnji po ovim "nenormalnim" cenama. Doduše, kupio sam i pre 6 godina pa sam tad "ispao pametan" iako su mi ovde neki svašta pisali (nomilano 2.5x rast vrednosti). Sad računam da u najgorem scenariju mogu da izgubim 20% nominalno na kratak rok. Tek 2024. uzimam kredit za nekretninu koju sam kupio. Ne interesuje me kolika će kamata biti, ne plašim se i visokog EURIBOR-a jer će na dug period to sve biti OK. Razlog kupovine - život ne može da čeka, deca rastu. Izbor stanova za velike porodice najblaže rečeno očajan a ako se uspori gradnja zbog podizanja kamata biće još gori. Bukvalno znam napamet sve petosobne i veće stanove u gradu koji se prodaju. Izdvojio sam 50% više novca nego što sam planirao prošle godine ali bože moj. Kad se uselimo, verovatno ide odmah kupovina sledeće nekretnine. Stepenasta kupovina i ispeglaće se eventualne greške

 

[Dzigi Bau]

 

[gamblerNBG]

Nikada ne drzim vise od onoga sto potrosim za 6-7 meseci. Na primer da sam u Srbiji i da mi treba 2000e za zivot ne bih nikada u zivotu cuvao duze od mesec dana gotovinu na racunu u vecem iznosu od 12.000 eura. Toliko mi treba u likvidnim sredstvima a ostalo bolje i losa investicija nego gotovina na racunu. Makar pesak i cigle kupio ne bi drzao u gotovini.

Ja se osecam psihicki lose cim mi se akumulira gotovina vise od potrosnje za 6 meseci

Imam ja na placu na selu kubik cigli i kubik peska, pa ako si zainteresovan mozemo da se dogovorimo mada mislim da je i ta cena 12k evra ok. Sta te briga, skacu cene, moci ces da ih prodas za 24k sledece godine u ovo vreme kad navale Rusi... Imam i neki crep iza kuce, sto je preteko viska, al pravo da ti kazem, njega bih da ti dam gratis, ako si ozbiljan kupac.

 

[chiki]

Ja sam se ranije uvek čudio zapadnjacima koji žive u kreditima do guše, auto, stan, telefon, itd., a onda sam skontao da ako čovek ima stabilne prihode sa recimo 28, zašto bi štedeo do 42 da bi kupio nešto za svoje pare, ako to može da ima 14 godina ranije. Kamata, da ima je, ali sa ovom inflacijom, kamata uopšte ne deluje tako strašno više. Posebno što i kola i stanovi koštaju sve više i više.

I da taj ko se nada pucanju balona ne uzima u obzir koliko je novac izgubio vrednost. Stan koji se recimo prodavao za 2500 pre godinu dana danas treba da se proda za 2850, samo da bi se dobila ista novčana vrednost, sa tog aspekta cene posebno u prethodnih 12 meseci zapravo nisu uopšte toliko skočile, koliko je prosto novac izgubio vrednost.

Taj neko na zapadu sa 28 ce višak likvindosti da investira u tržište kapitala pa mu novac neće izgubiti vrednost.

 

[Salev85]

pa i korona je definitivno oslabila neke.


Nikada ne drzim vise od onoga sto potrosim za 6-7 meseci. Na primer da sam u Srbiji i da mi treba 2000e za zivot ne bih nikada u zivotu cuvao duze od mesec dana gotovinu na racunu u vecem iznosu od 12.000 eura. Toliko mi treba u likvidnim sredstvima a ostalo bolje i losa investicija nego gotovina na racunu. Makar pesak i cigle kupio ne bi drzao u gotovini.

Ja se osecam psihicki lose cim mi se akumulira gotovina vise od potrosnje za 6 meseci

Pa drzis veci iznos od 12k . Verovatno si prelio akcije u kes u usa prosle godine pa sad pretvaras u lokal

 

[chiki]

Ja sam pazario pre par dana stan u izgradnji po ovim "nenormalnim" cenama. Doduše, kupio sam i pre 6 godina pa sam tad "ispao pametan" iako su mi ovde neki svašta pisali (nomilano 2.5x rast vrednosti). Sad računam da u najgorem scenariju mogu da izgubim 20% nominalno na kratak rok. Tek 2024. uzimam kredit za nekretninu koju sam kupio. Ne interesuje me kolika će kamata biti, ne plašim se i visokog EURIBOR-a jer će na dug period to sve biti OK. Razlog kupovine - život ne može da čeka, deca rastu. Izbor stanova za velike porodice najblaže rečeno očajan a ako se uspori gradnja zbog podizanja kamata biće još gori. Bukvalno znam napamet sve petosobne i veće stanove u gradu koji se prodaju. Izdvojio sam 50% više novca nego što sam planirao prošle godine ali bože moj. Kad se uselimo, verovatno ide odmah kupovina sledeće nekretnine. Stepenasta kupovina i ispeglaće se eventualne greške

Da li si istraživao oko kuća? Pretpostavljam da je jeftinije ali i dalje?

 

[Salev85]

Taj neko na zapadu sa 28 ce višak likvindosti da investira u tržište kapitala pa mu novac neće izgubiti vrednost.

Iako smatraju da je qqq npr sigurica i tu treba biti pametan kada uci a kada izaci. Evo npr hang seng index je u slobodnom padu (jos jedan razlog za taiwan here i come). Zbrisao je ulaganja od 97 maltene. Mora makro dosta da se gleda i prati.

 

[nikolas27]

Da li si istraživao oko kuća? Pretpostavljam da je jeftinije ali i dalje?

Da, naravno. Neki su bezobrazno hteli da me opelješe. Za vertikalu koju sam procenio na 330k su mi tražili 500k. Ja sam cenu procenio na osnovu prethodnih kupoprodaja identičnih u tom kraju i na osnovu inflacije i kretanja cena u BG. Spustili su cenu na 440k posle par meseci ali to je sve bezobrazno. Potrebno ulaganje od 100-150k da bi se privelo nameni i nekom današnjem poimanju "standarda" (čak ne "luksuza"). To je vertikala koja je bila interesantna, bilo je drugih koje su u još gorem odnosu cena/dobijeno. Lepe (samostalne) kuće u krajevima koje su nam bile od interesa su daleko prevazilazile budžet ili su bile sa još iracionalnijim parametrima. Bila je i jedna vertikala koja je otišla navodno u roku od par dana po realnoj ceni (ali je to neko samo ispitivao tržište, nema zavedene kupoprodaje na katastru). Neki ljudi žive u snovima i misle da su ljudi sa parama pali sa kruške. Na kraju je prevagnulo da ne želim da trošim vreme i energiju na renoviranje (ili gradnju) i da kupujem nelikvidne nekretnine. I da posle doveka trošim više novca na grejanje/održavanje. O lokaciji ne treba ni diskutovati. Vertikala na periferiji ili stančina u centru grada za realno 10-20% razlike u ceni ne računajući utrošak u vremenu i energiji. Ako pogledate katastar, videćete da je prethodnih godina najviše skočila sa cenom Rakovica (!?) a pritom tamo skoro svi investitori sklapaju predugovore tako da se prava razmera skoka cena ni ne vidi na katastru.

 

[vradovic]

auu surovo

Novi izveštaj o tržištu nepokretnosti: Evo kako se plaćalo i gde su najviše cene

Najskuplji kvadratni metar stana u 3. kvartalu bio je na lokaciji Beograd na vodi, gde je stan u novogradnji od 97 kvadratnih metara prodat za 10.400 evra po kvadratu, navodi Republički geodetski zavod u objavljenom izveštaju za 3. kvartal ove godine.

www.b92.net

 

[Bubile]

RGZ izveštaj za treći kvartal

 

[markost]

Pozdrav svima.

Ja sam generalno mlad (27 godina), porodica sa dvoje dece u iznajmljenom stanu 45kv i sa još uvek nedovoljno visokom platom da razmišljam o kupovini stana. Čitam već mesecima sve postove iz ove teme ne bih li naučio nešto od svih vas u vezi kupovine, dobrih prilika za uzimanje kredita, dobrih načina za ulaganje novca u tržište kapitala i zaista smatram ovaj forum i ovu temu jednom od najkorisnijih u celoj Srbiji što se tiče znanja i kvaliteta forumaša. Ne znam zaista gde bih mogao na drugom mestu više da naučim. I daće Bog zdravlja i sreće pa da jednog dana pitam i za savet oko kupovine stana.

Ono što bih ja voleo, ukoliko je moguće to uraditi na forumu. Voleo bih da @Igor napravi anketu na forumu sa pitanjem:
Kupujete nekretninu:
1. Za sebe i porodicu (za život)
2. Investiciono

Voleo bih da čujem i vaše mišljenje na ovu temu. Baš bi me zanimala statistika na ovu temu, jer se kroz veliki broj stranica vodi rasprava o tome ko iz kog razloga kupuje i kome više odgovara da cene rastu ili padaju.

Takođe, tu se može napraviti još anketa, npr. koliko stanova imate u Beogradu itd itd...

 

[vradovic]

Ovo je za analizu. Sve vise gotovinskog placanja i sve veca kolicina novca ulazi na trziste nekretnina u Beogradu.

 

[synthesized]

Vradovicu, ili se salis ili imas tesku dijagnozu
Svi potrcali da kupuju nekretnine u srbistan, prciju jedne stranke, analni otvor evrope, zemlju u kojoj je kriza preko 30 godina, zemlju koja je prva u evropi a druga u svetu po procentu iseljavanja mladih, koji beze iz zemlje NEmogucnosti bilo gde samo da ne strunu uzalud ovde... Da nam nije interneta/mogucnost rada online, slika bi bila jos mnogo tragicnija..

Toliko smo losi da nikad vise stranaca dolazi ovde da zive, od cega li beze da mi je znati.

 

[Defke]

0,9% manji promet a 10.6% vise novca u prometu. Promet je i dalje znacajno veci nego 2019. a nije da je tad trziste bilo mrtvo. Bojim se da smo jos daleko od situacije gde kupaca manjka. Potreban je bas znacajniji pad u Q4 da bi pocetkom sledece godine mogao da se oseti i pad cena.

Ja ove nedelje potpisujem predugovor konacno, kredit tek krajem sledece godine, do tad ko ziv ko mrtav. Sreca prati hrabre valjda haha.

 

[vradovic]

Imamo jasan trend da sve vise novca i to gotovine ulazi na trziste nekretnina u Srbiji.

Ja razumem da se pojedinim clanovima foruma mozda javlja neki subjektivan osecaj sto zbog medija, sto zbog globalnih desavanja ali po svemu sudeci za sada trend rasta u Srbiji jako stabilan. Cene idu na gore. Sto je najvaznije sve manje kreditnih kupaca sto ce takodje ublaziti pad ako
ikada dodje do njega jer jednostavno samo
10% kupaca u nekoj teoriji moze da bude primorano da prodaje. (na primer izgube posao) Jako mali % a trend je da i to opada.

@Defke srecno!

 

[Jovan90]

Toliko smo losi da nikad vise stranaca dolazi ovde da zive, od cega li beze da mi je znati.

VOZAČI SA ŠRI LANKE ZA VOLANOM AUTOBUSA NA BEOGRADSKIM ULICAMA: Ispričali šta su zatekli čim su sleteli i šta misle o Srbima!

Kurir

www.kurir.rs

 

[Medekobrada]

Sto ste takvi, pustite coveka da se hvali. Pokazace i nama kako i da zgrnemo pare i kad da kupimo. Vidite da je pogodio kad se pazari.

 

[Wolf]

Nece niko da spomene slona u sobi?
Nije fer da se samo bull teze iznose

Trend rasta broja prometa stanova nastavlja da opada kvartalno ove godine, i sad prvi put vise nije trend rasta, vec zapocinje trend pada, i to ozbiljan.
Iskusno su u izvestaju izbegli da spomenu i to, pa makar i u jednoj recenici.

Broj prometa u starogradnji je prilicno konstantan od 2019. do 2021., a svi znamo da starogradnja daje najbrzi uvid u raspolozenje na trzistu. Ugovori se realizuju odmah po dogovoru, za razliku od novogradnje gde to ume kasni po godinu dana i vise.

Beograd | 2441 -> 2146 | Pad prometa od 12%

Kreditni kupci u slobodnom padu (33% -> 25%), sto smo svi i ocekivali i znali. Da ne pricamo sto i taj indikator laguje, jer ljudi koji su kaparisali novogradnje pre godinu, dve, sada ulaze u kredit po starim cenama, i sigurno nece odustajati od istog.

Bilo bi lepo videti pad kreditnih kupaca u starogradnji, mislim da bi procenat bio vrlo zanimljiv.

 

[vradovic]

@Wolf
U Americi kad se kaze opao je broj nekretnina koji se prodao to je zato sto je veliki naboj jer cene vrtoglavo idu na gore. U smislu najvise se odnosi na to da je na trzistu ostao samo “inventory” koji je los na prodaju i onda kupci nemaju izbora nego moraju da budu agresivniji.

Pad broja prodatih nekretnina moze da znaci da plitak market presusuje i da polako ponestaje sta moze da se kupi!

Da bi ovo bilo mnogo jasnije trebala bi nam MLS statistika sta je u prodaji ali na zalost u Srbiji ono sto je u oglasima je neozbiljno jer svako moze da stavi sta hoce!
Uglavnom ljudi koji listaju oglase svaki dan mozda mogu po osecaju mozda da kazu da li ima manje ili vise na prodaju.

Manje = rast cena
Vise = sprema se pad