@DavidR Slažem se da je cena kvadrata naduvana, da je posledica sprege uskointeresnih grupa na pozicijama odlučivanja, zakržljalosti infrastrukture, nekih spoljnih faktora kao pad kupovne moći deviza zbog čega mnogi veće ušteđevine pretvaraju u kvadrate da bi sačuvali kapital, dolazak Rusa, i da je zdrava pretpostavka da tu može doći do dvocifrenog procenta pada kada prođe oluja.
Da sada je kvadrat 3-4 osrednje plate što je gore čak nego u Holandiji, gde je to 2 osrednje plate, pri čemu je oko 40% potrošnje domaćinstva tamo stanovanje. U Srbiji se to manje oseća samo i samo zato što ne postoje drakonski porezi na nasledstvo, i zato što većina ipak živi u nasleđenim stanovima u uslovima niskog prirodnog prraštaja i iseljavanja. Beograd tu ima jako skroman rast broja stanovnika, a više je "protočan bojler", provincijalci u Beograd, Beograđani u inostranstvo.
Ipak, na cenu nekretnina utiče jako puno faktora:
- Konstantno pogoršanje odnosa: kvantitet, kvalitet i cena građevinske radne snage: VKV SFRJ majstori odlaze u penziju, i preovladavaju priučeni ljudi bez građevinskih školi. Dok je osrednja dnevnica majstora bila 30 evra 2008. to je 2022 dnevnica 50 evra. Tehnički fakulteti sve više i više gube popularnost. Slično kao i sa vozačima autobusa i kamiona, ne postoji državna politika prekvalifikacije, dokvalifikacije za te zanatske profesije.
- Ograničen izbor tehnika gradnje: U Srbiji nema primera novije panelne, polu-panelne ili modularne gradnje kao jeftinih sistema gradnje. U iole socijalno orijentisanim društvima, ovo je glavni pristup masovne jeftinije gradnje, neki put direktno državne stanogradnje.
- Cena građevinskih materijala: dvocifren procenat poskupljenja za poslednjih par godina.
- (NE) Postojanje opremljenih interesantnih lokacija: Ako bi se Bulevar patrjarha Pavla produžio do Ripnja, dvokolosečna pruga, tu izgradili ostali uslovi za veće prigradsko naselje (osnovna ulična mreža, socijalna i komunalna infrastruktura isl.), rešilo pitanje uskog grla mreže stvorenog 30.06.2018. (Vraćanje pruge kroz Topčider pa makar i samo do Mostara, 4 koloseka Rakovica - Košutnjak). To je jedan od primera strateških rešenja u stambenoj politici, umesto rušenja udžerica za gradnju šestopratnica u delovima grada gde nemaš gde da izgradiš socijalnu i saobraćajnu infrastrukturu, a komunalna je već preopterećena. Drugi primer je postojeći grad Pančevo, gde bi sa normalnim BG:VOZ došlo da živi mnogo ljudi kojima je sada Beograd Preskup.
- Onestručnjavanje i opadanje transportnih sistema: Karikaturni primer je dolazak Andreja Mladenovića koji nema veze sa saobraćaj na mesto direktora "Beogradski metro i voz". Broj železničkih inženjera i tehničara je osakaćen, i ideja o železnici do te mere ponižena, da i tu jako pada kvalitet đaka i studenata. Zbog nepostojanja sistema zapošljavanja pripravnika, praktikanata, interne obuke, najškolovaniji ljudi prelaze ili u druge oblasti ili u inostranstvo. Vezano za raspoloživu infrastrukturu 10 godina drumska transportna mreža na kritičnim delovima nije širena, sa par malih izuzetaka (300 metara na Trošarini), a kapaciteti brzog, masovnog, električnog šinskog prevoza su prepolovljeni.
- Pretvaranje ušteđevina u nekretnine, zbog pada kupovne moći ranije stabilnih deviza.
-
Veće plate u deviznoj protivvrednosti, iako realnog rasta kupovne moći nema.
- Pogoršanje razlike kvaliteta života Beograd-Provincija na štetu provincije. U mnogim manjim opštinama ucenjuju glasače čak i za socijalnu pomoć vezano za siguran glas. Naravno da će ljudi pobeći u veliki grad, gde imaš veće mogućnosti da rešavaš obiična životna pitanja bez posredništva vladajuće partije. Železnice su im ukinute ili neupotrebljive, a cene autobuskih karata otišle u nebo. Tada student gubi volju da u provinciju ode čak i na vikend.
- Oligopolizacija, korupcija, povlašćivanje jednih sa lošijim uslovima za druge investitore. Neću direktno reći "građevinska mafija", ali onaj ko bi promenio pravila, demontirao taj sistem, poboljšao uslove, za plansko širenje grada na način da obori cenu nekretnina imao bi velike i jake neprijatelje.
Nisam sve naveo, ali već ovde imamo dosta smernica za dobar program stambene politike. I sa tim nekim idealnim programom, mislim da se tek za 10 godina može postići nešto u stilu 1000-2000 evra gradska naselja sa izuzetkom luksuzne gradnje, i 700 evra tipa Barajevo sa Beovozom na pola sata.
Iako mi i dalje nije jasno zašto želiš kupiti stan u zemlji koja je nestabilna, koja propada iz dana u dan, koja ne vredi ni 500e po m2, a živiš u Raju. Javi nam kada cene padnu 70% u Beogradu, 50% u Londonu i 40% u Beču.
