U prethodne tri godine kada bih pokrenuo razgovor o investiranju, većina ljudi bi mi postavila pitanje "a u šta drugo u Srbiji da uložiš ako ne u nekretnine?". Mentalitet ljudi je i dalje na nivou 90ih, kad im spomeneš berzu, prvo pomisle na BELEX a ne na NYSE.
Nismo bez razloga na dnu Evrope po svim parametrima koji postoje.
Realno, tacno je da je "srpski san" da ne radis nista i da imas nekretnine koje izdajes i na taj nacin zaradjujes. To realno jeste lakse od ulaganja u berzu (kao oblik pasivnog prihoda) ili pokretanje bilo kog drugog biznisa gde bi morao da radis nesto, tako da se visoke cene nekretnina mogu "opravdati" i tom invesicionom ili spekulativnom traznjom. Mene licno ne interesuju nekretnine u investicionom smislu, nekretnina me interesuje samo kao prostor gde bih ja ziveo. Ne grozim se pasivnog prihoda, ali ne interesuje me izdavanje stanova. Vise bih voleo da pasivan prihod obezbedim tako sto cu kao programer stvoriti nesto sto mi donosi taj prihod.
Ali, pitanje je jos koliko ce izdavanje nekretnina biti srpski san. U Srbiji se stalno smanjuje broj stanovnika, sto zbog negativnog prirastaja, sto zbog iseljavanja. Mnogi koji nisu imali stan su vec kupili. Nemamo tu statistiku, ali bi bilo zanimljivo znati koliko je podstanara u Srbiji i u vecim gradovima, posebno u Beogradu. I pored iseljavanja iz manjih u vece gradove, logika mi govori da ce broj podstanara opadati tokom vremena, tako da i onaj ko kupi veci broj nekretnina nece imati kome da ih izdaje, a svi znamo kako to moze uticati na cene.
U dugom roku, jedino sto moze odrzavati cene jeste dolazak stranaca koji bi ziveli i radili u Srbiji, ali ne radnika iz siromasnih azijskih i africkih zemalja, nego malo imucnijih, poput ovih Rusa i Ukrajinaca. Ali, oni su ovde uglavnom silom prilika, i piranje je koliko njih ce ostati ovde u dugom roku, da nije rata nikad ne bi dosli ovde. Da li ce Srbija i Beograd postati mesto gde ce stranci cesto dolaziti i kojima ce moci da se izdaje stan, pitanje je. Turista koji bi dosli na kratko da vide grad verujem da ce uvek biti u nekoj meri, ali masovnog dolaska stranaca kao sto recimo bogati Rusi, Arapi i Kinezi odlaze u London ne verujem da ce biti (naravno, kod nas ne bi dolazili bas toliko bogati, ali barem neka srednja klasa). Pritom, ne pricam o prinudnom dolasku zbog rata, nego necijoj odluci da dodje i zivi ovde.
Ako pretpostavimo da ce se broj podstanara smanjivati tokom vremena, ako pretpostavimo da broj Rusa i Ukrajinaca u buducnosti moze samo da opada, ako ce porezi na nekretnine u kojima se ne zivi, troskovi energenata i ostalih troskova odrzavanja stana da rastu, koja je perspektiva ulaganja novca u nekretnine u buducnosti? Ne kazem da je greska kupiti nekretninu, daleko od toga, ali ne treba praviti racunicu o isplativnosti kupovine nekretnine za izdavanje na osnovu poslednjih 2-3 godine. Ako recimo na nekoj solidnoj lokaciji m2 kosta recimo 3.000 evra (recimo toliko sad kosta novogradnja na Banovom Brdu), i vi kupite 66m2, to je 198.000 evra. Izdavanjem takvog stana mozete da prihodujete recimo 600 evra mesecno. Kad ne biste imali troskove, trebalo bi vam 198.000 / 600 / 12 = 27.5 godina da povratite investiciju. Recimo da imate mesecne troskove za stan (porez, opremanje, odrzavanje,.., tj. svi oni troskovi koji padaju na vas, bez onih komunalnih troskova koje placa stanar) 100 evra, znaci da vam je zarada 500 evra mesecno. To znaci da bi vam trebalo 198000 / 500 / 12 = 33 godine da otplatite stan. A kad biste placali i porez na izdavanje, recimo da vam ostane 400 evra profita, to je 198000 / 400 / 12 = 41.25 godina za povratak investicije. Mislim, zasto bi neko dao 3.000 evra za stan na Banovom Brdu, kad moze u BgH2O da kupi barem sada po ovoj promotivnoj ceni za 3.300 evra (2.950 + pdv), gde bi mogao da izvuce duplo vecu kiriju, pa novac moze da povrati za 15-20 godina (umesto 25-40). Naravno, moze se zaraditi i brze ako neko izdaje stan na dan i sl, ali pricamo o nekom proseku. Bukvalno dolazimo do prinosa od max 4-5% godisnje u najboljem slucaju (osim u slucaju izdavanja stan na dan). Mislim da se to ne isplati, tj. prinos nije los sam po sebi, ali zahteva veliko ulaganje i rizik za tako relativno mali prinos.
Izdavanje stanova se isplati ako je stan kupljen jeftino, nasledjen, pa ti pare samo kaplju, a ti skoro nista nisi ulozio. Ali kupovina stana da bi povratio novac nakon 20 godina u najboljem slucaju se definitivno ne isplati. Tacno je da ti stan ostaje, ali ako si ga kupio skupo, a cene izdavanja su opale, samim tim je pala i vrednost tvog stana, pa ti nekretnina prakticno nije bila nacin ocuvanja vrednosti. Plus, vrlo je moguce da ce u buducnosti drugacije uredjivati izdavanje, vrlo verovatno ce vise proveravati izdavanje na crno da bi uzimali poreze i sl. Mislim da je ovo zlatno vreme za one koji imaju nekretnine, ali ne i za one koji ih kupuju, tj. kupovina nekretnina se sad uopste ne isplati. Nekretninama vrednost tesko da moze da raste, jer koliko god im se pumpala cena za prodaju, limit cena za izdavanje mislim da je vec davno probijen, a on zavisi od standarda lokalnog stanovnistva, a ako cene renti ne rastu ili opadaju, cene nekretnina ne mogu da rastu, takodje mogu samo da padaju.
www.ekapija.com
