Šta je novo?
Od:
Filteri

Cene nekretnina

chiki je napisao(la):
@p3ricam89 Evo ti presek troskova za jedan projekat od 1000kvm nadzemno i podzemno.
Plac - ne znam cenu
Lokacijski uslovi - ukljucuje projekat, razne zahteve itd To je oko 15 EUR po kvadratu znaci 15000 EUR
Gradjevniska dozvola i prijava radova - ukljucuje uplatu takse za gradjevinsko zemljiste (neto povrsina nadzemnih etaza - povrsina postojecih objekata i mnozi se sa 0.8 ). Zvezdara kosta 100 eur/kvm. U ovom slucaju kad se oduzme neto kvadratura od kvadrature objekata koji ce da se ruse izadje oko 33000 EUR
Neformalni troskovi: do 15 EUR po kvadratu - 15000 EUR

Gradnja: 450000 EUR
Lift: 30000 EUR
Povezivanje na komunalne mreze, upotrebna dozvola 16000 eur
Rusenje postojecih objekata: 10000 eur (nisam siguran)
ukupno: 579000 eur bez placa
Imas na kraju oko 670 kvm neto stambeno, 10 stanova, 10 garaznih mesta. Prodajna cena je bar 13400000 za stanove. Parking nek je 200000 eur. Eto, 1.5 milion. Ulozilo se 600000. OStaje 900000 - cena placa.
E sad, ako radis kompenaziju, mali je plac. Daces im 20% plafon. To su dva stana -ukupno 134 kvadrata i 2 parking mesta. Gledas cenu gradnje ~ 900 eur po kvadratu za stanove i nek je 400 za parkinge (26 kvm) ~ oko 130000-140000 evra.

Ostaje ti 760000 EUR pod uslovom da si sve sam isfinansirao. Moguce je da ima gresaka jer sam pisao na brzinu

Nisam uneo cenu uredjenja zelenila i oko zgrade itd...
Kliknite za proširenje...

A koliko na sve to kosta da ti ekipa "cuva" gradiliste?
 
chiki je napisao(la):
@p3ricam89 Evo ti presek troskova za jedan projekat od 1000kvm nadzemno i podzemno.
Plac - ne znam cenu
Lokacijski uslovi - ukljucuje projekat, razne zahteve itd To je oko 15 EUR po kvadratu znaci 15000 EUR
Gradjevniska dozvola i prijava radova - ukljucuje uplatu takse za gradjevinsko zemljiste (neto povrsina nadzemnih etaza - povrsina postojecih objekata i mnozi se sa 0.8 ). Zvezdara kosta 100 eur/kvm. U ovom slucaju kad se oduzme neto kvadratura od kvadrature objekata koji ce da se ruse izadje oko 33000 EUR
Neformalni troskovi: do 15 EUR po kvadratu - 15000 EUR

Gradnja: 450000 EUR
Lift: 30000 EUR
Povezivanje na komunalne mreze, upotrebna dozvola 16000 eur
Rusenje postojecih objekata: 10000 eur (nisam siguran)
ukupno: 579000 eur bez placa
Imas na kraju oko 670 kvm neto stambeno, 10 stanova, 10 garaznih mesta. Prodajna cena je bar 13400000 za stanove. Parking nek je 200000 eur. Eto, 1.5 milion. Ulozilo se 600000. OStaje 900000 - cena placa.
E sad, ako radis kompenaziju, mali je plac. Daces im 20% plafon. To su dva stana -ukupno 134 kvadrata i 2 parking mesta. Gledas cenu gradnje ~ 900 eur po kvadratu za stanove i nek je 400 za parkinge (26 kvm) ~ oko 130000-140000 evra.

Ostaje ti 760000 EUR pod uslovom da si sve sam isfinansirao. Moguce je da ima gresaka jer sam pisao na brzinu

Nisam uneo cenu uredjenja zelenila i oko zgrade itd...
Kliknite za proširenje...
Hvala na opisu, deluje mnogo realnije od one racunice od pre neki dan. Po ovoj racunici ako sam investiras zarada ti je oko 100%, a ko zna koliko bi bila sa leverage efektom.
shadestudio je napisao(la):
Naknada za ggz u Bg je ogromna, Za Nbg koeficient je 0.1 i to se mnozi sa prosecnom cenom m2 u novogradnji, ispadne oko 400e/m2 stana, jer placa se i na hodnike koji se ne prodaju.
Kliknite za proširenje...
Inace, evo i prvog razloga da sumnjamo u tacnost ove racunice, koja sve vise deluje nastelovana da predstavi zeljenu sliku.
Kako je moguce da naknada za ggz kosta 400 evra/m2 kad je 2015. spustena sa 42.000 na 20.000 RSD po m2 za ekstra zonu? https://www.ekapija.com/real-estate...n-nameta-za-uredjenje-gradjevinskog-zemljista. Kontam da je mozda poskupelo, ali mi je nerealno da je poskupelo preko 20 puta.
A opet, i da jeste tacno, dolazimo samo do zakljucka da mozda nije samo investitor taj koji se bogati, nego i ostali u lancu, a da stanovi i dalje jesu precenjeni
 
Poslednja izmena:
chiki je napisao(la):
@p3ricam89 Evo ti presek troskova za jedan projekat od 1000kvm nadzemno i podzemno.
Plac - ne znam cenu
Lokacijski uslovi - ukljucuje projekat, razne zahteve itd To je oko 15 EUR po kvadratu znaci 15000 EUR
Gradjevniska dozvola i prijava radova - ukljucuje uplatu takse za gradjevinsko zemljiste (neto povrsina nadzemnih etaza - povrsina postojecih objekata i mnozi se sa 0.8 ). Zvezdara kosta 100 eur/kvm. U ovom slucaju kad se oduzme neto kvadratura od kvadrature objekata koji ce da se ruse izadje oko 33000 EUR
Neformalni troskovi: do 15 EUR po kvadratu - 15000 EUR

Gradnja: 450000 EUR
Lift: 30000 EUR
Povezivanje na komunalne mreze, upotrebna dozvola 16000 eur
Rusenje postojecih objekata: 10000 eur (nisam siguran)
ukupno: 579000 eur bez placa
Imas na kraju oko 670 kvm neto stambeno, 10 stanova, 10 garaznih mesta. Prodajna cena je bar 13400000 za stanove. Parking nek je 200000 eur. Eto, 1.5 milion. Ulozilo se 600000. OStaje 900000 - cena placa.
E sad, ako radis kompenaziju, mali je plac. Daces im 20% plafon. To su dva stana -ukupno 134 kvadrata i 2 parking mesta. Gledas cenu gradnje ~ 900 eur po kvadratu za stanove i nek je 400 za parkinge (26 kvm) ~ oko 130000-140000 evra.

Ostaje ti 760000 EUR pod uslovom da si sve sam isfinansirao. Moguce je da ima gresaka jer sam pisao na brzinu

Nisam uneo cenu uredjenja zelenila i oko zgrade itd...
Kliknite za proširenje...
Fali ti:
-Revizija projekta (cca 5-10 €\m2);
-Nadzor (jako skupo, cca 3-5 % od investicije);
-Cijena projekta ti je preniska, skoro duplo preniska;
-Gradnju za tu cijenu zaboravi;
-Cijena gradnje uvijek ne uključuje, rušenje, pripremu, kopanje, odvoz zemlje, kasnija nasipanja, šipove, temelje... Sve to košta barem pola toga koliko si ti naveo da je gradnja;
-Zaštita susjednih objekata;
-Uredjenje terena (jako skupo);
-Pored lifta i autolift za tako malu zgradu;
-Grijanje (mašinski projekat+izvedba instalacije+priključci na toplani);
-Racunao si simbolične cijene priključaka-mnogo je skuplje;
-Geometri koji moraju dolaziti više puta;
-Tehnički prijem;
-Uknjižba u Katastru;
-Troškovi prodaje (marketing);
-Troškovi poslovanja za 2-3 godine koliko traje gradnja (moraš imati firmu, zaposlenog makar jednog...);
I još mnogo nepredviđenih troškova.
 
p3ricam89 je napisao(la):
Hvala na opisu, deluje mnogo realnije od one racunice od pre neki dan. Po ovoj racunici ako sam investiras zarada ti je oko 100%, a ko zna koliko bi bila sa leverage efektom.

Inace, evo i prvog razloga da sumnjamo u tacnost ove racunice, koja sve vise deluje nastelovana da predstavi zeljenu sliku.
Kako je moguce da naknada za ggz kosta 400 evra/m2 kad je 2015. spustena sa 42.000 na 20.000 RSD po m2 za ekstra zonu? https://www.ekapija.com/real-estate...n-nameta-za-uredjenje-gradjevinskog-zemljista
Koji su jos podaci nastelovani, bas me zanima :)
Kliknite za proširenje...
Perice izgleda zaboravljas da mislis o onome sto citas sa vise uspeha nego sto
zaboravljas sifre profila.😀😀
Pa kolika je trzisna vrednost novogradnje 2015te, a kolika je danas ili pre par godina?
Dakle naknada se odredjuje kada trzisnu vrednost kvadrata pomnozis sa 0.1. Po stanu to ispadne oko 400e, ako je vrednost m2 3000e u prvoj zoni. Placa se naknada za neto povrsinu cele zgrade, dakle i za garaze, hodnike, ulaze i sve to kroz cenu stana.

To sto ti pogresno tumacis rec spusteno, daje ti neka izvitoperena razmisljanja. Spustena je u odnosu na prethodni metod racunanja, ali danas posto je cena m2 mnogo visa od 2015. ta naknada nije sigurno 20 000.
 
shadestudio je napisao(la):
Perice izgleda zaboravljas da mislis o onome sto citas sa vise uspeha nego sto
zaboravljas sifre profila.😀😀
Pa kolika je trzisna vrednost novogradnje 2015te, a kolika je danas ili pre par godina?
Dakle naknada se odredjuje kada trzisnu vrednost kvadrata pomnozis sa 0.1. Po stanu to ispadne oko 400e, ako je vrednost m2 3000e u prvoj zoni. Placa se naknada za neto povrsinu cele zgrade, dakle i za garaze, hodnike, ulaze i sve to kroz cenu stana.

To sto ti pogresno tumacis rec spusteno, daje ti neka izvitoperena razmisljanja. Spustena je u odnosu na prethodni metod racunanja, ali danas posto je cena m2 mnogo visa od 2015. ta naknada nije sigurno 20 000.
Kliknite za proširenje...
Ako je poskupela 20 puta, onda smo stvarno otisli u ... Honduras.
 
Hvala na opisu, deluje mnogo realnije od one racunice od pre neki dan. Po ovoj racunici ako sam investiras zarada ti je oko 100%, a ko zna koliko bi bila sa leverage efektom.
Kliknite za proširenje...
Kao što smo i pisali predhodin x strana, trenutna zarada na ove cene je 50-100% jer sve zavisi kakve materijale ugradjuješ i kakva ti je lokacija, Stevan je izneo još neke primere dodatnih troškova, dok "skrivenih" troškova imaš uvek šta god da radiš. Plus na sve to plaćaš PDV na zaradu koji nekako svi zaboravljaju jer isti ne plaćaju. I na kraju šta ako se desi neki pad pa ne uspeš da prodaš po 2k pogotovo Zvezdaru već spuštaš na 1500-1600-1200 ili udari kriza kao 2008me pa ti ostane minus? Što duže gradiš i prodaješ valjda ti je godišnji profit manji? Da je to standardno, i da su po nekima ovde zarade 200, 300, 500% i da se sa 200k zaradjuje milion za godinu dana već bi Beograd bio do Kragujevca, gradnja ne bi padala uopšte. Dobro je, bar smo se pomerili da je m2 stana 500e sa svim troškovima.
 
Skomi je napisao(la):
Ovde se vidi koliko je bitno ubaciti i inflaciju u kalkulaciju, sa 13% godišnjeg profita uz prošlogodišnju inflaciju investitor je u minusu.

Lep primer je dao p3ricam89 za Sofiju ali je možda još bolji neki naš projekat, npr Novi Dorćol. Neko od upućenih u troškove neka da analizu, ja nisam svakako ali me zanima da naučim.. Logično pitanje, ako je na samom početku cena bila oko 2500e, a sad je oko 4500e, laički zaključak je da investitoru koliki god da mu je ostajao profit, sada je duplo veći ili pak negde grešim u matematici.
Kliknite za proširenje...

Trenutno je margina oko 25-35% prodajne cene. Moze da se vidi u finansijskim izvestajima, s tim sto jos nisu objavljeni za sve za 2022.

Zavisno od toga koliko je investitor ulozio sopstvenih sredstava u odnosu na ukupne troskove gradnje, ukupan prinos lako moze da bude > 100%:

Sopstveno ulaganje 20% (ukupnih troskova gradnje)
Margina 30% (prodajne cene)
Ukupan prinos = 30% / (20% * 70%) - 1 = 114%

E sad, taj prinos nije ostvaren za godinu dana. Ako je ukupan period investicije tri godine, to daje prinos od blizu 30% godisnje, sto je svakako jako visok prinos.

Ali to je u trenutnim trzisnim okolnostima koje su svakako vanredne. Sa nizom marginom, prinos jako brzo pada (sa marginom od 20% i istim ucescem, godisnji prinos je ispod 10%). S druge strane, sa nizim sopstvenim ulaganjem jako brzo raste (sa ucescem od 15% i istom marginom, prinos je preko 40% godisnje).
 
Da je zarada tolika koliko se misli, svi uspješni privrednici sa kapitalom bi se prebacili na stanogradnju. Niko ništa drugo ne bi radio. Ima i takvih slučajeva gdje biznismeni uzgred naprave i zgradu pa jedva izvuku uloženi novac+kamatu za 3 godine jer nisu u toj branši. Ne znaju gdje se može uštediti i sve plaćaju skuplje nego ljudi kojima je to svakodnevnica. Pa jednog keramičara dobrog da nađete treba vam pola godine jer svi kršteni su makar toliko unaprijed zauzeti, a kamo li uskladiti izvođače i podizvodjače za cijeli objekat. Pa kupci u izgradnji kada počnu sa svojim željama i izmjenama (ne bi ovaj zid tu, može li šank ka kuhinji umjesto zida...), pa to mjenjati u projektu, a sve u hodu jer obično svi sve hoće u zadnji sekund.
Kupac koji je kupio stan u izgradnji prije godinu ipo, a koji mu se danas završava, je zaradio duplo više nego investiror tog stana.
 
p3ricam89 je napisao(la):
Zoran80 je ovde hteo da ukaze na nesto drugo.

Recimo, zamislite manju zgradu u kojoj kad se prodaju svi stanovi ukupni prihodi od svih prodatih stanova su 1.200.000 evra.
I pretpostavimo da je zarada 20%, to znaci da su svi troskovi izgradnje zgrade iznosili 1.000.000 evra.
Ispada da je profit 200.000 evra, tj. tih 20%.
Medjutim, investitor uopste ne mora da ulozi 1.000.000 evra. On moze da udje u posao sa recimo 100.000 evra, a da mu to bude recimo iz kredita koji ga kosta 10.000 evra na ime kamata, a da ostatak novca skuplja prodajom stanova u izgradnji. Na kraju, ukupan profit je 200.000 evra, ali na ulozenih 10.000 evra, eto vam zarade od 1.900%. Naravno, ovde sam malo iskarikirao primer, ali ovo je nacin na koji funkcionisu banke, a verujem i investitori. To se u ekonomiji zove leveridz (leverage) efekat ili efekat poluge.
Naravno da ja sad ne tvrdim da investitori ostvaruju zaradu od 2.000%, sto je matematicki moguce, prakticno nemoguce, ali sam hteo da pokazem da, cak i da onu racunicu od pre neki dan uzmemo kao tacnu (u sta mozemo sumnjati, ali nadovezujem se na nju), zarada od 200% ulozenog novca uopste nije nerealna. Znaci, ponavljam, zarada od 200% na ime ulozenog, a ne razlika izmedju ukupbnih prihoda i troskova.
Uostalom, da zarada nije ogromna, ne bi svi sa velikim novcem sad ulazili u izgradnju nekretnina.
Kliknite za proširenje...
TAko je. Ispada da je u formuli 30-40-30 zarada ustvari 30/40 = 75%
 
Pa naravno..
Mali Mokri Lug i Mirijevo nisu Vukov spomenik, niti su Ledine A Blok.

Zato se stvari i gledaju iz više uglova, kako bi se bolje razumelo.

Ali ovde se stalno vrte smešne konstrukcije koje pokazuju kakvo je nerazumevanje stvari, kao npr. da je samo 30 % kreditnih kupaca, a da je sve ostalo keš (a ne da su lančane, vezane kupovine).

Ili da "nije bitno što je 7000 kvadrat u Opatiji, kakve to pobogu ima veze sa Zagrebom" :)
 
Za reviziju ne znam.
Za nadzor - uzeo sam u obzir da se covek sam bavi time ali slazem se. Nije to lako i mora neko ko zna i ima licencu.
Cena projekta pada. Bile su 25EUR sada su vec 10-12. Za 15 se moze uraditi.
Moze se dodati 10-20% na cenu gradnje ali to je vec preko 700 eur po kvadratu.
Rusenje sam predvideo ka posebnu stavku. Neko mi je rekao 40 eur po kvadratu. To je nekih 10000 u ovom slucaju.
Samostojeci je objekat, iskoriscenje parcele 50% tako da nema rizike za objekte pored plus su okolo kuce koje su isto samostojece i udaljene solidno.
Uredjenje terena nisam racunao (pisao sam tamo).
Ne treba autolift. Tj podzemna etaza moze se rasiriti na 90% parcele ali staje 11 parking na 10 stanova a da ne mora da se previse siri polusuteren.
Autolift zahteva vislje garaze :(
Nema toplane :(.

E sad, moze se tu napraviti nekakav bazen, da bude jos sve kvalitetnije i naravno da buce veca cena. To sve zavisi od same lokacije.
Ako se stanovi prodaju unapred. Cena kvadrata je niza ali je ROI veci.

StevanHN je napisao(la):
Fali ti:
-Revizija projekta (cca 5-10 €\m2);
-Nadzor (jako skupo, cca 3-5 % od investicije);
-Cijena projekta ti je preniska, skoro duplo preniska;
-Gradnju za tu cijenu zaboravi;
-Cijena gradnje uvijek ne uključuje, rušenje, pripremu, kopanje, odvoz zemlje, kasnija nasipanja, šipove, temelje... Sve to košta barem pola toga koliko si ti naveo da je gradnja;
-Zaštita susjednih objekata;
-Uredjenje terena (jako skupo);
-Pored lifta i autolift za tako malu zgradu;
-Grijanje (mašinski projekat+izvedba instalacije+priključci na toplani);
-Racunao si simbolične cijene priključaka-mnogo je skuplje;
-Geometri koji moraju dolaziti više puta;
-Tehnički prijem;
-Uknjižba u Katastru;
-Troškovi prodaje (marketing);
-Troškovi poslovanja za 2-3 godine koliko traje gradnja (moraš imati firmu, zaposlenog makar jednog...);
I još mnogo nepredviđenih troškova.
Kliknite za proširenje...
 
Poslednja izmena:
StevanHN je napisao(la):
Da je zarada tolika koliko se misli, svi uspješni privrednici sa kapitalom bi se prebacili na stanogradnju. Niko ništa drugo ne bi radio. Ima i takvih slučajeva gdje biznismeni uzgred naprave i zgradu pa jedva izvuku uloženi novac+kamatu za 3 godine jer nisu u toj branši. Ne znaju gdje se može uštediti i sve plaćaju skuplje nego ljudi kojima je to svakodnevnica. Pa jednog keramičara dobrog da nađete treba vam pola godine jer svi kršteni su makar toliko unaprijed zauzeti, a kamo li uskladiti izvođače i podizvodjače za cijeli objekat. Pa kupci u izgradnji kada počnu sa svojim željama i izmjenama (ne bi ovaj zid tu, može li šank ka kuhinji umjesto zida...), pa to mjenjati u projektu, a sve u hodu jer obično svi sve hoće u zadnji sekund.
Kupac koji je kupio stan u izgradnji prije godinu ipo, a koji mu se danas završava, je zaradio duplo više nego investiror tog stana.
Kliknite za proširenje...
Pa garancija 2 godine. Pa je pitanje da li vlasnik placa zeli stanove ili kesh, pa te on pritiska da ispostujes ugovor ako ste dogovirli stanove, pa velicina stanova, pa parking (saobracajnica unutar garaze mora da bude 5-6 metara). Pa ako ima kasnjenja opet buduci stanari pritiskaju. To je full time posao i za ljude koji imaju zeludac da idrze sve te izazove. I sto se vec pisalo, da pocnes gradnju na pocetku ili u sredini talasa rasta cena :). Sve zavisi i od velicine projekta. Ovo sto sam opisao je mali projekat. Mogu da zamislim kad se radi 5000 ili 10000 kvadrata.
 
marketwatcher je napisao(la):
Trenutno je margina oko 25-35% prodajne cene. Moze da se vidi u finansijskim izvestajima, s tim sto jos nisu objavljeni za sve za 2022.

Zavisno od toga koliko je investitor ulozio sopstvenih sredstava u odnosu na ukupne troskove gradnje, ukupan prinos lako moze da bude > 100%:

Sopstveno ulaganje 20% (ukupnih troskova gradnje)
Margina 30% (prodajne cene)
Ukupan prinos = 30% / (20% * 70%) - 1 = 114%

E sad, taj prinos nije ostvaren za godinu dana. Ako je ukupan period investicije tri godine, to daje prinos od blizu 30% godisnje, sto je svakako jako visok prinos.

Ali to je u trenutnim trzisnim okolnostima koje su svakako vanredne. Sa nizom marginom, prinos jako brzo pada (sa marginom od 20% i istim ucescem, godisnji prinos je ispod 10%). S druge strane, sa nizim sopstvenim ulaganjem jako brzo raste (sa ucescem od 15% i istom marginom, prinos je preko 40% godisnje).
Kliknite za proširenje...
Ali realno, 10-15% godisnje je odlican prinos za delatnost koje ne zahteva ne znam kakve vestine. Zar ne?
 
chiki je napisao(la):
Ali realno, 10-15% godisnje je odlican prinos za delatnost koje ne zahteva ne znam kakve vestine. Zar ne?
Kliknite za proširenje...
Jeste. Sasvim solidan prinos. Pogotovo ko ima firmu za izvođenje i mehanizaciju-Kada je gradj.firma investitor. Ne "stoje" mu u magacin oplata, podupirači, kravate, gradja, bager, kamion...
 
Inače, što se tiče izvodjača i njihove zarade, na zgradu iz primjera, za grube radove nakon završetka temelja zarada izvođača je od 80.000 € pa na više (od 60 € po bruto M2 ploče ili više + zidanje pregrada). Samo zarada izvodjača grubih radova bez temelja (sa njegovom opremom i građom). Normalno, ima troškove radnika ali to su njegovi zaposleni.
 
Morate se prijaviti ili registrovati da odgovorite ovde.
Vrh