Šta je novo?
Od:
Filteri

Cene nekretnina

Podgorica je u kotlini, sto je tokom ljetnjih mjeseci cini pogodnim zaropekom, pa ne smijes izlaziti puno vanka kako treba :) u inverter klimi je spas
 
cekicimalj je napisao(la):
Novo groblje je jedno od najekskluzivnijih u Beogradu, sa istorijom i grobnicama iz prošlog i pretprošlog veka. Postoje i turističke ture do Aleje velikana i zaslužnih građana. Svako ko napravi zgradu u blizini može to smatrati dobrom investicijom. Naime, već iz samog prostora groblja mogu da se vide razne sklepane novogradnje sa direktnim pogledom na isto. I sve ih je više. I sve su više.
Kliknite za proširenje...
Ne može ti niko zagraditi pogled.
 
Screenshot 2023-04-26 at 10.09.03 AM.png


Znaci cak je i kolicina novca koja je usla na trziste povecana za 2.6%
 
vradovic je napisao(la):
Pogledajte prilog 160237

Znaci cak je i kolicina novca koja je usla na trziste povecana za 2.6%
Kliknite za proširenje...
Ako uzmes u obzir inflaciju, to je realni pad od preko 10%.
Inace, ja jos uvek cekam smislen odgovor na pitanje zbog cega u Beogradu banka + projekat + plac + ggz + pdv + ostali porezi + profit kostaju 2000 evra, a u Sofiji isto to 500 evra?
 
p3ricam89 je napisao(la):
Ako uzmes u obzir inflaciju, to je realni pad od preko 10%.
Inace, ja jos uvek cekam smislen odgovor na pitanje zbog cega u Beogradu banka + projekat + plac + ggz + pdv + ostali porezi + profit kostaju 2000 evra, a u Sofiji isto to 500 evra?
Kliknite za proširenje...
Pa nije tako. Inflaciju mozes da oduzmes od rasta cena a to je onda +5% realno.

Ovo za Bugare zaista ne znam ali znam da u Beogradu vredi :)
 
p3ricam89 je napisao(la):
Ako uzmes u obzir inflaciju, to je realni pad od preko 10%.
Inace, ja jos uvek cekam smislen odgovor na pitanje zbog cega u Beogradu banka + projekat + plac + ggz + pdv + ostali porezi + profit kostaju 2000 evra, a u Sofiji isto to 500 evra?
Kliknite za proširenje...
Više košta u Beogradu od 2.000 €, a za Sofiju jedino na Bugarske forume da probaš da pitaš.
 
Inace, ja jos uvek cekam smislen odgovor na pitanje zbog cega u Beogradu banka + projekat + plac + ggz + pdv + ostali porezi + profit kostaju 2000 evra, a u Sofiji isto to 500 evra?
Kliknite za proširenje...
Iz istog razloga zašto je u Zaječaru "300e". Nije ti palo na pamet da zarada nije fixna 1000e po stanu već se meri u procentima? Tako da ako je zarada 50% onda u Bugarskoj košta 1000e. Što se tiče 2000e verovatno cifra nije tačna tj zavisi dosta od već pomenutih faktora, može biti i manja. Zašto senior ima platu 5000e, a junior jedva 1000e? Isto znanje poseduju i isti posao rade. Zašto stranci angažuju naše programere, a ne svoje skuplje? Možemo da banalizujemo koliko hoćeš, u Bugarskoj pored Sofije imaš i primorje i ski centar, možda i više stanova, poseti Bugarske forume pa izvidi situaciju. Ja bih iskreno više voleo stan na primorju nego u Sofiji. Isto kao što je u Podgorici jeftiniji kvadrat nego na primorju. Investitori sada zaradjuju fino preko svojih standardnih 30tak % ali to je zato što ih je "usralo" pa ljudi grabe za stanovima jer drugog ulaganja u Srbiji skoro i da nema. Verovatno im je zarada 50+% možda i blizu 100% nekima ali Ja bih voleo da vidim tvoju računicu kako je tvojih pomenutih 200%, pozovi neke preduzimače pa pitaj koliko košta kvadrat sive gradnje. Da su cene prepolovljene kontam da bi ista priča bila, a zarada investitora minimalna, kao što se i pre 10god kukalo kako su cene previsoke. Ne kažem da sada nisu previsoke jer jesu ali time nisu doprineli investitori već razni "ljudi" koji kupuju već treći, četvrti stan... Srećom i to se utišava polako. Jednostavno je kod nas izdavanje poreski raj jer te niko ništa ne pita, nema progresivnog poreza, ne pitaju te da li si platio porez ako izdaješ fizičkom licu, a ako izdaješ pravnom licu porez je dužno da plati pravno lice. Lep sistem nema šta. I ne čudi što svako grabi da kupi nekretninu, a veze sa poslom nema.
 
marketwatcher je napisao(la):
Kvartalni izvestaj RGZ za 1. kvartal 2023:

- Broj prometa u starogradnji u Beogradu pao za 26% u odnosu na 1. kvartal 2022, u novogradnji za 12%
- Iznos prometa stanova u Beogradu pao za 5%
- Udeo kredita pao sa 31% pre godinu dana na 23%
- Prosecna ostvarena cena po kvm veca za 20% u starogradnji, 14% u novogradnji nego pre godinu dana, otprilike na istom nivou kao u prethodnom kvartalu (2022 Q4 - starogradnja: 1940, novogradnja: 2565 evra po kvm, 2023 Q1 - starogradnja: 2013, novogradnja: 2465)
- Novi Dorcol izbio na prvo mesto najskupljih novogradnji, sa prosecnom cenom od 4430 evra po kvm
Kliknite za proširenje...

Zanimljivo je da, iako izvestaj navodi pad broja prometa BG: -13%, NS: -25%, NI: -24%, KG: -7% (str. 4), pad je znacajno veci ako se gledaju samo stanovi.

Pad broja prometa stanova:

- BG: -19%
- NS: -35%
- NI: -39%
- KG: -38%

Mozda najupecatljivi je pad prometa na Novom Beogradu od cak -42%.
 
shadestudio je napisao(la):
Dakle ako je na Nbg nesto 3000e/m2, 300e oduzmi na pdv, 300 na ggz, ostane 2400e.
Za banku i projektovanje uzmi 20% od 3000e. Ostane ti 1800e.
Za gradnju sa tri nivoa garaze i boljim materijalima treba ti 1000e/m2 minimum.
Dakle ostane ti 800e
Plac 250e/m2, ostane ti 550e
Na 550e placas poreze oko 200e
Ostane ti 350e od 3000e. Sto je oko 13%.
Kliknite za proširenje...

Ovde se vidi koliko je bitno ubaciti i inflaciju u kalkulaciju, sa 13% godišnjeg profita uz prošlogodišnju inflaciju investitor je u minusu.

Lep primer je dao p3ricam89 za Sofiju ali je možda još bolji neki naš projekat, npr Novi Dorćol. Neko od upućenih u troškove neka da analizu, ja nisam svakako ali me zanima da naučim.. Logično pitanje, ako je na samom početku cena bila oko 2500e, a sad je oko 4500e, laički zaključak je da investitoru koliki god da mu je ostajao profit, sada je duplo veći ili pak negde grešim u matematici.
 
Citam komentare u vezi sa zaradom investitora u procentima, gde neko kaze da je ista jedva 20%, a neko 100% i preko.

Prvo treba da se definise u odnosu na sta se gleda ta zarada. Glavno merilo u odnosu na sta se izrazava zarada je ulozen kapital. Ukoliko je tacno da se vecina projekta finansira bilo iz projektnog finansiranja, bilo putem kompenzacija sa izvodjacima i onim koji obezbedjuje plac, jasno je da direktno ulaganje investitora, a samim tim i njegov rizik veoma malo. Verovatno to sto on ulozi ide na podmazivanje raznih nivoa.
Tako da po prethodnoj formuli od 30/40/30 (plac/ troskovi/zarada) u ukupnoj ceni, pod pretpostavkom da njegovo direktno ulaganje iznosi recimo 20% ukupnih troskova jasno je da je njegova cista zarada visetruko veca od ulaganja. Znaci ne da nije 20%, nego je najmanje 100% (ukoliko je sam iskesirao skoro sve troskove), pa ide do 300%-400% ukoliko je projektno finansiranje. To u retko kojoj industriji moze da se ostvari na tako kratak period od 2-3 godine koliko obicno izgradnja traje.

Valjda je sad jasno zasto svako ko moze zida nesto. Ne verujte u te price kako jadni oni na marginama rade, prakticno im isplativije da su orocili pare u banci. Pa zasto bi recimo kosarkasi ulazili u ovaj biznis da ostvare 20% prinosa na tri godine. Oni sa svojim milionima imaju daleko vece mogucnoti plasiranja u obveznice i akcije sirom sveta od nas smrtnika. Mnogo manje cimanja i veci prinosi. Mozda su filantropi i vole otadzbinu ili pak zele da multiplikuju ulozeno. Prosudite sami.
 
chiki je napisao(la):
Zaista neko čudno vreme ...
Rastu kamate na štednju i umesto da raste broj štediša i da raste broj depozita u bankama, ovamo imamo rizike od toga da ljudi izvlače novac iz banaka ...
Kliknite za proširenje...
Obicno za vikend se dese padovi. Ako i ovu banku izvuku, to jest, odstampaju novac. Onda slobodno ulazite u kripto, skocice najvise.
Svaka banka ce dobiti prolaz za los menadzment i vise novca za njih znaci vise novca za ulaganje u rizicnije stvari.

Ako ih drzava spasi
Inflacija gore, dolar pada

Ako ih kojim slucajem ne spasi, budu normalni i kazu "u redu, ne mozemo da spasavamo svaku banku koja propadne", onda ce se stvoriti velika panika i ljudi ce poceti masovno da izvlace novac.

Tako da se ne zna sta je gore a jako je losa situacija.
 
Ja mislim da računica ide i do 600%

Tako da po prethodnoj formuli od 30/40/30 (plac/ troskovi/zarada) u ukupnoj ceni, pod pretpostavkom da njegovo direktno ulaganje iznosi recimo 20% ukupnih troskova jasno je da je njegova cista zarada visetruko veca od ulaganja.
Kliknite za proširenje...
Nije ti palo na pamet da po tvojoj računici on ostaje bez većine stanova + kamate banke? Tako da iako je njegovo ulaganje tada "malo", on zaradjuje dosta manje. Recimo da gradiš prosečnu zgradu desetine stanova vrednosti oko milion. Za god dana je završiš ostaje ti 300k. Malo li je? Ili misliš da na uloženih milion on dobije još dva, pet miliona pored toga, ili u tvom primeru ulozi 200k i dobije milion? Reci nama tajnu kako sa 200k da napravimo milion.

Logično pitanje, ako je na samom početku cena bila oko 2500e, a sad je oko 4500e, laički zaključak je da investitoru koliki god da mu je ostajao profit, sada je duplo veći ili pak negde grešim u matematici.
Kliknite za proširenje...
Upravo ono što sam pričao. Počnu prvu fazu po jednoj ceni, "usere" ih i cene skoče, pa drugu, treću fazu... shodno tržištu povećaju i tako ostvare dodatni profit iako su materijali i usluge relativno poskupeli. Što u konačnici da kažemo zarada ide 50-100% (od te cifre se oduzima pdv) što je jako veliki novac.
 
Poslednja izmena:
gamblerNBG je napisao(la):
Ruku na srce, perica je pitao da neko ispravi njegovu kalkulaciju i da mu pokaze onako korak po korak na nekom primeru placa, koliko bi gradnja kostala. To sto si ti naveo mi ne lici na primer. Mene npr, zanima ako neko ume da izvede racunicu, koliko to u stvari kosta. Imamo ovde neke primere placeva, npr onaj u tosinom bunaru ili onaj u bloku 53 kod kvantasa.
Kliknite za proširenje...
Ovo za Kvantaš je stvarno neozbiljno razmatrati kao mesto za gradnju stanova. Bar za sada.

Kod Tošinog bunara je druga priča, ali je pitanje kakav je plac. Ako je duguljast, sa malim čelom prema ulici, nepovoljan je za gradnju jer bi kolski prilaz mnogo pojeo. I pitanje je šta sme i koliko da se gradi na njemu.

Da ne govorimo da neko treba da tresne 8 miliona za njega.
 
Za 2700€/m2 u Budimpešti dobiješ stan u samom centru grada. Budimpešta grad koji ima metro, sistem za preradu otpadnih voda, grad gde je plata duplo veca nego u Bgu, grad koji ima prelepu i bogatu arhitekturu, grad koji je urbanski daleko bolje rešen od Bga, grad koji je posle Beča bio najvažniji grad jedne moćne i bogate imperije, glavni grad države koja je članica NATO-a i EU itd. Link: https://www.rightmove.co.uk/properties/131863835#/?channel=OVERSEAS

Šta za iste pare možeš da nadješ u Bgu?
 
mariks je napisao(la):
Recimo da gradiš prosečnu zgradu desetine stanova vrednosti oko milion. Za god dana je završiš ostaje ti 300k. Malo li je? Ili misliš da na uloženih milion on dobije još dva, pet miliona pored toga, ili u tvom primeru ulozi 200k i dobije milion? Reci nama tajnu kako sa 200k da napravimo milion.
Kliknite za proširenje...
Samo polako. Bez sekiracije.
Ajmo korak po korak. Jel on u ovom slucaju gradi zgradu od milion, a ulozio je 200 hiljada. A zarada mu je 300. Koliko je onda zaradio, 20 ili 150%? Ili hoces da kazes da je na zgradi od milion zarada ukupno 40.000 evra?
Cisto jedno pojasnjenje ukoliko vam nisu bliske finansije, ako je neko naveo formulu gde zarada cini 30% cene to je nakon svih troskova, pa i onih od banke, koji su btw do skoro bili relativno niski, kao i datih stanova u kompenzaciji.
 
Poslednja izmena:
templar je napisao(la):
Za 2700€/m2 u Budimpešti dobiješ stan u samom centru grada. Budimpešta grad koji ima metro, sistem za preradu otpadnih voda, grad gde je plata duplo veca nego u Bgu, grad koji ima prelepu i bogatu arhitekturu, grad koji je urbanski daleko bolje rešen od Bga, grad koji je posle Beča bio najvažniji grad jedne moćne i bogate imperije, glavni grad države koja je članica NATO-a i EU itd. Link: https://www.rightmove.co.uk/properties/131863835#/?channel=OVERSEAS

Šta za iste pare možeš da nadješ u Bgu?
Kliknite za proširenje...
Bez 4000 eur/m2 ne možeš naći stan u centru Zagreba, gradu koji nema metro, niti neku posebnu arhitekturu, gradu koji je bio deo iste te imperije, ali istorijski mnogo manje značajan od Budimpešte, gradu gde je prosečna plata niža nego u Budimpešti. Ali kakve veze to ima sa bilo čime, a ponajmanje cenom stanova? Obzirom da sam poslovno vezan za Zagreb, nisam još čuo da neko ide iz Zagreba u Budimpeštu da živi jer grad nudi više za jeftiniju cenu stana.
 
Visoke cene u Zagrebu (pored svih uticaja koje postoje i za Beograd) ponajviše dolaze od visokih cena na primorju.

Tako da je potpuno logično da Zagreb bude skuplji od Beograda.
 
Analitičar je napisao(la):
Bez 4000 eur/m2 ne možeš naći stan u centru Zagreba, gradu koji nema metro, niti neku posebnu arhitekturu, gradu koji je bio deo iste te imperije, ali istorijski mnogo manje značajan od Budimpešte, gradu gde je prosečna plata niža nego u Budimpešti. Ali kakve veze to ima sa bilo čime, a ponajmanje cenom stanova? Obzirom da sam poslovno vezan za Zagreb, nisam još čuo da neko ide iz Zagreba u Budimpeštu da živi jer grad nudi više za jeftiniju cenu stana.
Kliknite za proširenje...

Zagreb je bio isto deo jos jedne imperije, socijalisticke federativne, pa i kod njih neke stvari funkcionisu slicno kao kod nas. Krv nije voda.

Al eto, cudni su putevi gospodnji, u Bugarskoj primorje unisti prestonicu, a u Hrvatskoj je prestonica skupa zbog primorja. Jos je cudnije to sto se ovde ljudi cas pozivaju na cenu gradnje, cas na ponudu i potraznju. Ako sve zavisi od punude i potraznje, zar ne bi zarada investitora mogla da bude proizvoljna, neogranicena? Ako je sve ograniceno cenom placa i gradnje, kako je Sofija bas toliko jeftinija za gradnju? Al aj Sofija, kako preskocismo Budimpestu. Ako moze neko za nas sa jeftinijim ulaznicama...
 
Morate se prijaviti ili registrovati da odgovorite ovde.
Vrh