Cene nekretnina

[mariks]

Samo polako. Bez sekiracije.
Ajmo korak po korak. Jel on u ovom slucaju gradi zgradu od milion, a ulozio je 200 hiljada. A zarada mu je 300. Koliko je onda zaradio, 20 ili 150%? Ili hoces da kazes da je na zgradi od milion zarada ukupno 40.000 evra?
Cisto jedno pojasnjenje ukoliko vam nisu bliske finansije, ako je neko naveo formulu gde zarada cini 30% cene to je nakon svih troskova, pa i onih od banke, koji su btw do skoro bili relativno niski, kao i datih stanova u kompenzaciji.

Ja sam naveo primer kolika je prosečna zarada na zgradi od milion, kako si ti blizak sa finansijama došao do računice od 40k ne znam. Navedena formula je bila bez kompenzacija. Ako je uložio 200k, a zarada na celoj zgradi je 300k od milion kompleno uloženih/kompezovanih koliko je onda od svega ostalo njemu s obzirom da su tih 300k delom pojele kompezacije/kamate/pdv? Ja se ne bih bunio da mi od 200k ostane i tih 40k za godinu dana,sa 200k čiste zarade bih bio prezadovoljan ali ti nama još nisi dao formulu kako od 200k da napravimo čistih 600k za godinu dana. Zašto onda ljudi kupuju stanove kada je dovoljno njih 5 sa foruma da se skupe da daju po 200k, sagrade sebi stanove i još zarade po 400k?

Ako sve zavisi od punude i potraznje, zar ne bi zarada investitora mogla da bude proizvoljna, neogranicena?

Pa i jeste. Može investitor da stavi i 5k u Mirijevu niko mu ne brani.

 

[mariks]

Za 2700€/m2 u Budimpešti dobiješ stan u samom centru grada. Budimpešta grad koji ima metro, sistem za preradu otpadnih voda, grad gde je plata duplo veca nego u Bgu, grad koji ima prelepu i bogatu arhitekturu, grad koji je urbanski daleko bolje rešen od Bga, grad koji je posle Beča bio najvažniji grad jedne moćne i bogate imperije, glavni grad države koja je članica NATO-a i EU itd. Link: https://www.rightmove.co.uk/properties/131863835#/?channel=OVERSEAS

Šta za iste pare možeš da nadješ u Bgu?

Evo za 1400e m2 na zelenjaku, stanje kao taj u Budimpešti samo pozicija lošija.

HITNA PRODAJA - JUG BOGDANOVA, 52m2 - STAMBENO - POSLOVNI PROSTOR - 1 442 €/m² - ZELENI VENAC !! - Nekretnine.rs

HITNA EKSKLUZIVNA PRODAJA - UKNJIŽENO - VLASNIŠTVO 1/1 STAMBENO - POSLOVNI PROSTOR - DVA ULAZA ... Nalazi se u strogom centru grada u neposred...

www.nekretnine.rs

ili renoviran za 2700e

KOMPLETNO RENOVIRAN, 55M2, BOTANIČKA BAŠTA, UKNJIŽEN - Nekretnine.rs

Odlično organizovan 2.0 stan na top lokaciji svega 5min od Trga republike, ispod Profesorske kolonije (neposredna blizina 29.novembra). Starogradnja s...

www.nekretnine.rs

Da cherry pickujemo možemo do sutra. Starogradnja nam je tek debelo precenjena.

 

[Zoran80]

Ja sam naveo primer kolika je prosečna zarada na zgradi od milion, kako si ti blizak sa finansijama došao do računice od 40k ne znam. Navedena formula je bila bez kompenzacija. Ako je uložio 200k, a zarada na celoj zgradi je 300k od milion kompleno uloženih/kompezovanih koliko je onda od svega ostalo njemu s obzirom da su tih 300k delom pojele kompezacije/kamate/pdv? Ja se ne bih bunio da mi od 200k ostane i tih 40k za godinu dana,sa 200k čiste zarade bih bio prezadovoljan ali ti nama još nisi dao formulu kako od 200k da napravimo čistih 600k za godinu dana. Zašto onda ljudi kupuju stanove kada je dovoljno njih 5 sa foruma da se skupe da daju po 200k, sagrade sebi stanove i još zarade po 400k?


Pa i jeste. Može investitor da stavi i 5k u Mirijevu niko mu ne brani.

Aha. Znaci u tih 300 hiljada ulaze i kompenzovani izvodjaci i banke. A sta je onda u troskovima od 400 hiljada? Pesak, cement? Po ovome ispadose investitori socijalni slucajevi. Zarada na zgradi vrednosti milion evra nakon svih troskova 40 hiljada. Za dve godine gradnje to je manje od 2% godisnje ROA. Evo unicredit i intesa vece kamatne stope daju. Pa svi ce prestati da grade.

Ajde malo da se uozbiljimo da ne ispadnemo smesni.

A ljudi ne grade jer nemaju svi stomak za tako nesto. Ne moze svako da ide i podmicuje sve redom, da trpi ucene investitora koji su bacili oko na taj kraj... Nemojmo se praviti veverice pa ne znamo ko ibgde sme da gradi.

 

[mariks]

Ja dva puta ponavljam da ne spominjem kompezovane stanove, ti se i dalje hvataš za isto i za zaradu od 40k na milion evra koju niko nije ni spominjao, dve godine koje takodje niko nije pominjao i td. Očigledno ti računica ne ide pod ruku pa i ne čudi zašto nisi još napravio par miliona kada znaš kako sve to ide Evo ja ću za 600k na uloženih 200k da idem i podmićujem sve redom. Ajde da se malo uozbiljimo da se ne vratimo na staru dobru čuvenu "kupuju samo kriminalci". Što se tiče "svi će prestati da grade" pa zar se to ne proriče već unazad nekoliko strana?

 

[BataDz]

Da cherry pickujemo možemo do sutra. Starogradnja nam je tek debelo precenjena.

Za nas i Hrvate je mnogo vise zajednickih osobina, nego one sto nas odvajaju - zbog toga se i mrzimo
I jedni i drugi odlazimo iz drzave, a i jedni i drugi imamo visoko misljenje o nama samima i smatramo ostale inferiornijim. Tako da u dosta razgovora sa ljudima, ljudi i dalje misle da smo MI daleko ispred Bugara, Rumuna, Poljaka, Belorusa, Madjara... A niko nije otisao i proverio sta se sve tamo promenilo u zadnjih 30ak godina (veoma dug vremenski period).

Ja uopste ne razdvajam Ex-YU prostor, sa malim izuzetkom Slovenije, jer nam je mentalitet isti a to je da zacrtamo neke cene i ne spustamo, ma sta god da se desava.Navodih primere da ljudi na auto-placevima drze cenu vozila, bez obzira sto nema kupaca i sto taj auto moze samo vise da propada. Umesto da spuste cenu, privuku kupce, uzmu novac i investiraju u neki drugi model koji je trenutno trazeniji... Na zapadu tako rade, one stvari koje ne idu gledaju sto pre da prodaju, pa makar usli i u minus, da bi izvukli novac da investiraju u nesto drugo - gde ce zaraditi

 

[templar]

Evo za 1400e m2 na zelenjaku, stanje kao taj u Budimpešti samo pozicija lošija.

HITNA PRODAJA - JUG BOGDANOVA, 52m2 - STAMBENO - POSLOVNI PROSTOR - 1 442 €/m² - ZELENI VENAC !! - Nekretnine.rs

HITNA EKSKLUZIVNA PRODAJA - UKNJIŽENO - VLASNIŠTVO 1/1 STAMBENO - POSLOVNI PROSTOR - DVA ULAZA ... Nalazi se u strogom centru grada u neposred...

www.nekretnine.rs

ili renoviran za 2700e

KOMPLETNO RENOVIRAN, 55M2, BOTANIČKA BAŠTA, UKNJIŽEN - Nekretnine.rs

Odlično organizovan 2.0 stan na top lokaciji svega 5min od Trga republike, ispod Profesorske kolonije (neposredna blizina 29.novembra). Starogradnja s...

www.nekretnine.rs

Da cherry pickujemo možemo do sutra. Starogradnja nam je tek debelo precenjena.

Jel si ti svestan da ovaj od 1400€/ m2 se nalazi u nekom podrumu od zgrade koja verovatno ne liči ni na šta. Baš me zanima kakav je izgled zgrade na drugom linku.

 

[Analitičar]

Zagreb je bio isto deo jos jedne imperije, socijalisticke federativne, pa i kod njih neke stvari funkcionisu slicno kao kod nas. Krv nije voda.

Al eto, cudni su putevi gospodnji, u Bugarskoj primorje unisti prestonicu, a u Hrvatskoj je prestonica skupa zbog primorja. Jos je cudnije to sto se ovde ljudi cas pozivaju na cenu gradnje, cas na ponudu i potraznju. Ako sve zavisi od punude i potraznje, zar ne bi zarada investitora mogla da bude proizvoljna, neogranicena? Ako je sve ograniceno cenom placa i gradnje, kako je Sofija bas toliko jeftinija za gradnju? Al aj Sofija, kako preskocismo Budimpestu. Ako moze neko za nas sa jeftinijim ulaznicama...

Ne znam otkud zaključak da je Zagreb skuplji zbog primorja jer je Zagreb prilično udaljen od bilo kakvog primorja. Ako je to argument mnogo je bliže Podgorica crnogorskom primorju nego Zagreb hrvatskom, pa ne vidim da je tamo to uticalo na cenu stnaova. Drugo, za razliku od Srbije, gde je Beograd daleko najskuplji grad u zemlji, u Hrvatskoj su stanovi u Splitu, Dubrovniku, Rovinju i mnogim drugim primorskim mestima skuplji nego u Zagrebu. Treće, hrvatsko i bugarsko primorje ne idu u istu rečenicu-prvo je jedno od najskupljih a drugo najjeftinije u Evropi.

 

[mariks]

Da ali u Podgorici nema šta ko da traži, ekonomije nema, posla slabo... zato i dolaze masovno za BG ili gledaju da ugrabe nekretninu na primorju da bi živeli od izdavanja. U Zagrebu verujem da nije baš takva situacija.

 

[cekicimalj]

Za nas i Hrvate je mnogo vise zajednickih osobina, nego one sto nas odvajaju - zbog toga se i mrzimo
I jedni i drugi odlazimo iz drzave, a i jedni i drugi imamo visoko misljenje o nama samima i smatramo ostale inferiornijim. Tako da u dosta razgovora sa ljudima, ljudi i dalje misle da smo MI daleko ispred Bugara, Rumuna, Poljaka, Belorusa, Madjara... A niko nije otisao i proverio sta se sve tamo promenilo u zadnjih 30ak godina (veoma dug vremenski period).

Ja uopste ne razdvajam Ex-YU prostor, sa malim izuzetkom Slovenije, jer nam je mentalitet isti a to je da zacrtamo neke cene i ne spustamo, ma sta god da se desava.Navodih primere da ljudi na auto-placevima drze cenu vozila, bez obzira sto nema kupaca i sto taj auto moze samo vise da propada. Umesto da spuste cenu, privuku kupce, uzmu novac i investiraju u neki drugi model koji je trenutno trazeniji... Na zapadu tako rade, one stvari koje ne idu gledaju sto pre da prodaju, pa makar usli i u minus, da bi izvukli novac da investiraju u nesto drugo - gde ce zaraditi

Postoje razlike velike između tih naroda, naručito po temperamentu i obrazovanju. Ne bih tako olako izjednačavao sve te narode jer to je put ka pravljenju nove Jugoslavije, iz koje smo izašli oštećeni u svakom smislu. Pa i u smislu nekretnina.

 

[ccc]

Ne znam otkud zaključak da je Zagreb skuplji zbog primorja jer je Zagreb prilično udaljen od bilo kakvog primorja. Ako je to argument mnogo je bliže Podgorica crnogorskom primorju nego Zagreb hrvatskom, pa ne vidim da je tamo to uticalo na cenu stnaova. Drugo, za razliku od Srbije, gde je Beograd daleko najskuplji grad u zemlji, u Hrvatskoj su stanovi u Splitu, Dubrovniku, Rovinju i mnogim drugim primorskim mestima skuplji nego u Zagrebu. Treće, hrvatsko i bugarsko primorje ne idu u istu rečenicu-prvo je jedno od najskupljih a drugo najjeftinije u Evropi.

Pa ako neko plaća 7k za Opatiju ili Dubrovnik, da li će Zagreb koštati 700 evra kvadrat?

Mrzi me bukvalno da pišem koliko su neke stvari očigledne:

- I u HR i u CG, neko ko živi od turizma, deo zarade investira u Podgoricu i u Zagreb, jer tamo npr. boravi tokom zimskih

Da ali u Podgorici nema šta ko da traži, ekonomije nema, posla slabo... zato i dolaze masovno za BG ili gledaju da ugrabe nekretninu na primorju da bi živeli od izdavanja. U Zagrebu verujem da nije baš takva situacija.

Ni ovo nije tačno. Podgorica se za svoju veličinu i mogućnosti razvija mnogo brže i ravnomernije od Beograda, u svakom smislu.

 

[StevanHN]

Pa ako neko plaća 7k za Opatiju ili Dubrovnik, da li će Zagreb koštati 700 evra kvadrat?

Mrzi me bukvalno da pišem koliko su neke stvari očigledne, ali evo jedna: I u HR i u CG, neko ko živi od turizma, deo zarade investira u Podgoricu i u Zagreb, jer tamo npr. boravi tokom zimskih meseci (mnogo veći grad, više mogućnosti)...

Više mi sa CG primorja kupujemo u Beogradu nego u Podgoricu i više smo vezani za Beograd. Što studiranjem, ljecenjem, odmorom/turistički... R.Srpska takodje. Nas Srba je 3 puta više od Hrvata. I to je jedan od razloga koji utiče na potražnju u Beogradu. Porediti Beograd kao regionalnu metropolu i epicentar Balkana sa Austrougarskim konjušnicama je uvreda za Beograd.

 

[Analitičar]

Pa ako neko plaća 7k za Opatiju ili Dubrovnik, da li će Zagreb koštati 700 evra kvadrat?

Mrzi me bukvalno da pišem koliko su neke stvari očigledne, ali evo jedna: I u HR i u CG, neko ko živi od turizma, deo zarade investira u Podgoricu i u Zagreb, jer tamo npr. boravi tokom zimskih meseci (mnogo veći grad, više mogućnosti)...

Očigledno ne poznaješ Hrvatsku niti njene građane. Lokalci sa primorja koji žive od turizma ne investiraju svoju zaradu u Zagreb, niti ih zanima uopšte da tamo idu. Velike su razlike u mentalitetu između Dalmatinaca i ljudi sa ostrva sa jedne, Istrana sa druge i Purgera sa treće strane. Međutim, to nije uopšte poenta moga izvornog posta. To što neko plaća 7000 EUR kvadrat u Dubrovniku i Opatiji nema veze sa cenom stanova u Zagrebu, gde lokalna privreda i tržište diktiraju cene nekretnina. Isto tako to što grad ima metro i lepu arhitekturu ne utiče na cenu stana niti sam ikada čuo da se neko preselio iz Zagreba u Budimpeštu jer je objektivno lepši grad sa boljom infrastrukturom a daleko nižim cenama stanovanja. Takva "logika" živi samo na ovom forumu.

 

[StevanHN]

Pa ako neko plaća 7k za Opatiju ili Dubrovnik, da li će Zagreb koštati 700 evra kvadrat?

Mrzi me bukvalno da pišem koliko su neke stvari očigledne:

- I u HR i u CG, neko ko živi od turizma, deo zarade investira u Podgoricu i u Zagreb, jer tamo npr. boravi tokom zimskih

Ni ovo nije tačno. Podgorica se za svoju veličinu i mogućnosti razvija mnogo brže i ravnomernije od Beograda, u svakom smislu.

Porediti Beograd i Podgoricu je kao porediti Boing 747 sa komarcem.

 

[ccc]

Očigledno ne poznaješ Hrvatsku niti njene građane. Lokalci sa primorja koji žive od turizma ne investiraju svoju zaradu u Zagreb, niti ih zanima uopšte da tamo idu. Velike su razlike u mentalitetu između Dalmatinaca i ljudi sa ostrva sa jedne, Istrana sa druge i Purgera sa treće strane. Međutim, to nije uopšte poenta moga izvornog posta. To što neko plaća 7000 EUR kvadrat u Dubrovniku i Opatiji nema veze sa cenom stanova u Zagrebu, gde lokalna privreda i tržište diktiraju cene nekretnina. Isto tako to što grad ima metro i lepu arhitekturu ne utiče na cenu stana niti sam ikada čuo da se neko preselio iz Zagreba u Budimpeštu jer je objektivno lepši grad sa boljom infrastrukturom a daleko nižim cenama stanovanja. Takva "logika" živi samo na ovom forumu.

Pobogu... imaš sistem spojenih sudova u jednoj državi. Ako se vrednost generiše negde, DEO toga će se preseliti i u glavni grad.

A to što neko ne voli mentalitet ne znači mnogo. Kad si tako dobar poznavalac, priseti se koliko poznatih, evo, samo Splićana (najgori primer za ono što ja tvrdim, odnosno ono šta najmanje ide u prilog, jer se oni stvarno ne podnose) živi u Zagrebu? A koliko obrnuto?

 

[ccc]

Porediti Beograd i Podgoricu je kao porediti Boing 747 sa komarcem.

Idi u City Kej, Master kvart ili koje god novo naselje i pogledaj broj automobila sa tablicama iz drugih gradova iz CG.

I nemoj da pišeš samo iz perspektive HN, već i iz perspektive Tivta, Kotora, Bara j Budve.

Pa mi na kraju reci da veći broj ljudi sa primorja poseduje nešto u BG-u, nego u PG.

 

[StevanHN]

Iz Herceg Novog i Budve (i cjelih Paštrovića) nema starosjedilačke imućnije porodice koja nema stan u Beograd. Čak šta više, koja nema bliskog srodnika koji živi u Beogradu. Svaka visemilionska prodaja zemlje na Luštici i ostalim Bokeljskim mjestima je za direktnu posljedicu imala kupovinu jednog ili nekoliko stanova u Beogradu. U Podgoricu jako malo kupuju ljudi sa primorja. Više obratno - Podgoričani kupuju na primorju.

 

[chiki]

Obicno za vikend se dese padovi. Ako i ovu banku izvuku, to jest, odstampaju novac. Onda slobodno ulazite u kripto, skocice najvise.
Svaka banka ce dobiti prolaz za los menadzment i vise novca za njih znaci vise novca za ulaganje u rizicnije stvari.

Ako ih drzava spasi
Inflacija gore, dolar pada

Ako ih kojim slucajem ne spasi, budu normalni i kazu "u redu, ne mozemo da spasavamo svaku banku koja propadne", onda ce se stvoriti velika panika i ljudi ce poceti masovno da izvlace novac.

Tako da se ne zna sta je gore a jako je losa situacija.

To je kljucno. Da li ce ih spasavati novom stampom. Ako nece onda ima nade. Ako hoce, trajace inflacija jos dugo i cak rasti. Meni se cini da je ovo drugo verovatniji scenario.

 

[chiki]

Citam komentare u vezi sa zaradom investitora u procentima, gde neko kaze da je ista jedva 20%, a neko 100% i preko.

Prvo treba da se definise u odnosu na sta se gleda ta zarada. Glavno merilo u odnosu na sta se izrazava zarada je ulozen kapital. Ukoliko je tacno da se vecina projekta finansira bilo iz projektnog finansiranja, bilo putem kompenzacija sa izvodjacima i onim koji obezbedjuje plac, jasno je da direktno ulaganje investitora, a samim tim i njegov rizik veoma malo. Verovatno to sto on ulozi ide na podmazivanje raznih nivoa.
Tako da po prethodnoj formuli od 30/40/30 (plac/ troskovi/zarada) u ukupnoj ceni, pod pretpostavkom da njegovo direktno ulaganje iznosi recimo 20% ukupnih troskova jasno je da je njegova cista zarada visetruko veca od ulaganja. Znaci ne da nije 20%, nego je najmanje 100% (ukoliko je sam iskesirao skoro sve troskove), pa ide do 300%-400% ukoliko je projektno finansiranje. To u retko kojoj industriji moze da se ostvari na tako kratak period od 2-3 godine koliko obicno izgradnja traje.

Valjda je sad jasno zasto svako ko moze zida nesto. Ne verujte u te price kako jadni oni na marginama rade, prakticno im isplativije da su orocili pare u banci. Pa zasto bi recimo kosarkasi ulazili u ovaj biznis da ostvare 20% prinosa na tri godine. Oni sa svojim milionima imaju daleko vece mogucnoti plasiranja u obveznice i akcije sirom sveta od nas smrtnika. Mnogo manje cimanja i veci prinosi. Mozda su filantropi i vole otadzbinu ili pak zele da multiplikuju ulozeno. Prosudite sami.

Ovih 40% nisu ukupni troskovi. Investitori znaju da guraju sivu fazu iz svojih sredstava i tada pocnu da prodaju stanove. Tim novcem od kupaca oni nastavljaju gradnju tako da ovih 40% ne moraju biti kompletni troskovi gradnje. Oni kroz tu prizmu gledaju kada treba da odluce o kupovini nekog placa. 1. Posto je plac u keshu? 2. Koliko moze da se gradi? 3. Posto je plac u kopmenzaciji kvadtara? 4. Koliko treba novca za kompletnu sivu fazu - podzenmno i nadzemno?

 

[ccc]

Iz Herceg Novog i Budve (i cjelih Paštrovića) nema starosjedilačke imućnije porodice koja nema stan u Beograd. Čak šta više, koja nema bliskog srodnika koji živi u Beogradu. Svaka visemilionska prodaja zemlje na Luštici i ostalim Bokeljskim mjestima je za direktnu posljedicu imala kupovinu jednog ili nekoliko stanova u Beogradu. U Podgoricu jako malo kupuju ljudi sa primorja. Više obratno - Podgoričani kupuju na primorju.

Aha, onda, po tebi, kome su se prodaje sve one silne Bemax-ove i Zeta gradnja zgrade u Podgorici?

Jesi svestan koliko je samo na Zabjelu izgrađeno (i prodato stanova)? Dakle samo je prodato ljudima iz Bijelog Polja, ništa sa primorja?

Pričaš bukvalno smešne stvari, što po meni ili znači da ne poznaješ tematiku ili da guraš svoju agendu. Sve što sam rekao za Podgoricu je lako poverljivo.

A te anegdotalne priče, pa mogu i ja da kažem da znam (kao što i znam) gomilu ljudi iz CG koji su rasprodali ili sada pokušavaju da prodaju stanove po BG, kako bi iskoristili visoke cene...

 

[p3ricam89]

Zoran80 je ovde hteo da ukaze na nesto drugo.

Recimo, zamislite manju zgradu u kojoj kad se prodaju svi stanovi ukupni prihodi od svih prodatih stanova su 1.200.000 evra.
I pretpostavimo da je zarada 20%, to znaci da su svi troskovi izgradnje zgrade iznosili 1.000.000 evra.
Ispada da je profit 200.000 evra, tj. tih 20%.
Medjutim, investitor uopste ne mora da ulozi 1.000.000 evra. On moze da udje u posao sa recimo 100.000 evra, a da mu to bude recimo iz kredita koji ga kosta 10.000 evra na ime kamata, a da ostatak novca skuplja prodajom stanova u izgradnji. Na kraju, ukupan profit je 200.000 evra, ali na ulozenih 10.000 evra, eto vam zarade od 1.900%. Naravno, ovde sam malo iskarikirao primer, ali ovo je nacin na koji funkcionisu banke, a verujem i investitori. To se u ekonomiji zove leveridz (leverage) efekat ili efekat poluge.
Naravno da ja sad ne tvrdim da investitori ostvaruju zaradu od 2.000%, sto je matematicki moguce, prakticno nemoguce, ali sam hteo da pokazem da, cak i da onu racunicu od pre neki dan uzmemo kao tacnu (u sta mozemo sumnjati, ali nadovezujem se na nju), zarada od 200% ulozenog novca uopste nije nerealna. Znaci, ponavljam, zarada od 200% na ime ulozenog, a ne razlika izmedju ukupbnih prihoda i troskova.
Uostalom, da zarada nije ogromna, ne bi svi sa velikim novcem sad ulazili u izgradnju nekretnina.

 

[StevanHN]

Aha, onda, po tebi, kome su se prodaje sve one silne Bemax-ove i Zeta gradnja zgrade u Podgorici?

Jesi svestan koliko je samo na Zabjelu izgrađeno (i prodato stanova)? Dakle samo je prodato ljudima iz Bijelog Polja, ništa sa primorja?

Pričaš bukvalno smešne stvari, što po meni ili znači da ne poznaješ tematiku ili da guraš svoju agendu. Sve što sam rekao za Podgoricu je lako poverljivo.

A te anegdotalne priče, pa mogu i ja da kažem da znam (kao što i znam) gomilu ljudi iz CG koji su rasprodali ili sada pokušavaju da prodaju stanove po BG, kako bi iskoristili visoke cene...

Podgorica je imala ogroman priliv stanovništva sa sjevera CG. Bukvalno pola Bijelog Polja, Berana, Mojkovca..., se doselilo u Podgoricu. Sa primorja samo mali broj. Mnogo veći prinos donosi stan na primorju nego stan u Podgorici u smislu ljetnjeg turističkog izdavanja. Takodje, Podgorica nam je previše blizu da bi nam tamo trebao stan. Npr., Budva je na manje od sat vožnje, a Bar još bliže. Podgorica se jeste izgradila i proširila ali sve mane stanogradnje u Beogradu su u Podgorici desetostruko izraženije: Kvalitet gradnje, infrastrukture, smrad kolektora u djelovima preko Morače, urb.haos (na Ljubovicu prave zgrade ljudima u dvorište), nedostatak parkinga, nedostatak škola, vrtića. Cijeli onoliki City kvart nema vrtić i školu. To je sramota. Prave se bukvalno zgrade "spavaonice" koje imaju po 10-15 stanova u jednom ulazu. Svi planski dokumenti unazad 15-20 godina, od Mugoše na ovamo, su podredjivani velikim investitorima. Čelebiću, Radoviću i sl. Do prije godinu dana, u Podgorici se mogao kupiti nov stan za 1.100-1.200 €. To dovoljno govori o problemima stanogradnje koja se maltene džabe djelila kroz projekte 1.000+ (M2 za hiljadu €). Vjestacki je pokušano da se stvori veći grad čime je napravljen urb.haos čije će se posljedice tek osjecati. Ali ipak se povećala i koliko toliko razvila da ne bude da baš sve crnim. Međutim u poredjenju sa Beogradom sve je to smješno.

 

[StevanHN]

Zoran80 je ovde hteo da ukaze na nesto drugo.

Recimo, zamislite manju zgradu u kojoj kad se prodaju svi stanovi ukupni prihodi od svih prodatih stanova su 1.200.000 evra.
I pretpostavimo da je zarada 20%, to znaci da su svi troskovi izgradnje zgrade iznosili 1.000.000 evra.
Ispada da je profit 200.000 evra, tj. tih 20%.
Medjutim, investitor uopste ne mora da ulozi 1.000.000 evra. On moze da udje u posao sa recimo 100.000 evra, a da mu to bude recimo iz kredita koji ga kosta 10.000 evra na ime kamata, a da ostatak novca skuplja prodajom stanova u izgradnji. Na kraju, ukupan profit je 200.000 evra, ali na ulozenih 10.000 evra, eto vam zarade od 1.900%. Naravno, ovde sam malo iskarikirao primer, ali ovo je nacin na koji funkcionisu banke, a verujem i investitori. To se u ekonomiji zove leveridz (leverage) efekat ili efekat poluge.
Naravno da ja sad ne tvrdim da investitori ostvaruju zaradu od 2.000%, sto je matematicki moguce, prakticno nemoguce, ali sam hteo da pokazem da, cak i da onu racunicu od pre neki dan uzmemo kao tacnu (u sta mozemo sumnjati, ali nadovezujem se na nju), zarada od 200% ulozenog novca uopste nije nerealna. Znaci, ponavljam, zarada od 200% na ime ulozenog, a ne razlika izmedju ukupbnih prihoda i troskova.
Uostalom, da zarada nije ogromna, ne bi svi sa velikim novcem sad ulazili u izgradnju nekretnina.

Da je to tako niko ne bi kupovao stan već bi ulazio u gradnju sa 200.000 € (koliko mu i inače treba za stan po ovim cenama) i na kraju bi po vašim proračunima dobio džabe i taj i još pola stanova u toj zgradi koju bi izgradio.
Svi koji misle da to može tako neka prodaju stan u koji žive pa neka udju u proces gradnje zgrade. Malo ulože u početak gradnje poslije će lako. Kompenzacije, kombinacije, tange frange... Još će im ostati jedan Cayenne koji obične ide kroz te kompenzacije/konbinacije.

 

[ccc]

Kvalitet gradnje: u odnosu na cenu, obično bolji nego u BG-u.

Infrastruktura grada: sem NBG, skoro uvek bolja u Podgorici (ima izuzetaka, kao Zagoric).

Parking: u pravu si, gore je dole.

Blizina grada: pa to ti upravo i pričam, hoce preko zime da provode vreme u BG-u, gde nemaju zdravstveno i gde deca ne mogu lako u vrtić ili u PG?

 

[p3ricam89]

Da je to tako niko ne bi kupovao stan već bi ulazio u gradnju sa 200.000 € (koliko mu i inače treba za stan po ovim cenama) i na kraju bi po vašim proračunima dobio džabe i taj i još pola stanova u toj zgradi koju bi izgradio.
Svi koji misle da to može tako neka prodaju stan u koji žive pa neka udju u proces gradnje zgrade. Malo ulože u početak gradnje poslije će lako. Kompenzacije, kombinacije, tange frange... Još će im ostati jedan Cayenne koji obične ide kroz te kompenzacije/konbinacije.

Nigde nisam napisao da je lako. Samo zahteva malo muvanja i prljavih radnji kao sto su razlicita podmicivanja, placanja radnika na crno i slicno za sta mnogi nisu spremni.

 

[chiki]

@p3ricam89 Evo ti presek troskova za jedan projekat od 1000kvm nadzemno i podzemno.
Plac - ne znam cenu
Lokacijski uslovi - ukljucuje projekat, razne zahteve itd To je oko 15 EUR po kvadratu znaci 15000 EUR
Gradjevniska dozvola i prijava radova - ukljucuje uplatu takse za gradjevinsko zemljiste (neto povrsina nadzemnih etaza - povrsina postojecih objekata i mnozi se sa 0.8 ). Zvezdara kosta 100 eur/kvm. U ovom slucaju kad se oduzme neto kvadratura od kvadrature objekata koji ce da se ruse izadje oko 33000 EUR
Neformalni troskovi: do 15 EUR po kvadratu - 15000 EUR

Gradnja: 450000 EUR
Lift: 30000 EUR
Povezivanje na komunalne mreze, upotrebna dozvola 16000 eur
Rusenje postojecih objekata: 10000 eur (nisam siguran)
ukupno: 579000 eur bez placa
Imas na kraju oko 670 kvm neto stambeno, 10 stanova, 10 garaznih mesta. Prodajna cena je bar 13400000 za stanove. Parking nek je 200000 eur. Eto, 1.5 milion. Ulozilo se 600000. OStaje 900000 - cena placa.
E sad, ako radis kompenaziju, mali je plac. Daces im 20% plafon. To su dva stana -ukupno 134 kvadrata i 2 parking mesta. Gledas cenu gradnje ~ 900 eur po kvadratu za stanove i nek je 400 za parkinge (26 kvm) ~ oko 130000-140000 evra.

Ostaje ti 760000 EUR pod uslovom da si sve sam isfinansirao. Moguce je da ima gresaka jer sam pisao na brzinu

Nisam uneo cenu uredjenja zelenila i oko zgrade itd...