Cene nekretnina

[Defke]

Dobro, mislim da ne treba žmuriti pred činjenicom da ako na tržište Beograda izađe samo 1% takvih nekretnina, to znači 2 hiljade dodatnih stambenih jedinica u prodaji.
Trenutno na nekretnine.rs na području Beograd ima 9.700 oglašenih nekretnina

Tih jedinica vec ima u prodaji. Gomila oglasa je za stanove koji su ‘predati za legalizaciju’ ili ‘110 kvadrata, uknjizeno 65’ varijante.

Legalizacija ce ih uciniti dostupnijim kreditnim kupcima ali kako su kreditni kupci vec retkost na trzistu ne znam da li ce to biti neki tektonski poremecaj.

 

[vladanet]

Renta je najbolji pokazetelj pravog stanja na terenu,odnosno prave potražnje za stanovima koji služe da se u njima živi.
Ta masa ljudi kojima treba stan,je pravi pokazatelj,stim da je dolazak Rusa uneo pometnju.
Ako izuzmemo ruse,ta ukupna masa nasih ljudi,godinama opada,stim da se to ne vidi u gradovima u kojima ima najvise migracija,kao u Beogradu na primer.
Može neplanska gradnja,sazidati milone i milione kvadrata,ali renta se odredjuje u odnosu,ko ce sutra u njima na kraju stanovati,a ti koji treba da stanjuju se svake godine smanjuju,a broj stanova povecava.Nije lako utvrditi da ce renta dugoročno samo padati,a to ce direktno smanjti cenu kvadrata.
Mi nismo turistička ili poslovna velesila,pa da na cenu uticu gradjani celog sveta, koji bi tu kupili stanove kao u Londonu ili Parizu na primer.
Veštačka intilegencija bi ovde vrlo brzo dala odgovor.Nama treba simulacija ,sta ce se desiti sa migracijom,ekonomijom,ponudom i potražnjom svih dobara i usluga,kada u narednih 10 godina,izgubimo još pola miliona ljudi,ili na primer ,da li će postojati i inflacija izgradjenih kvadrata,kao takva kategorija u budućnosti.

 

[beli labud]

Nemoguće da se ovo dešava, prosto nemoguće. Pa zar ne prave oni ne znam još koliko PREMIUM™ kvadrata? Kako sad rasprodaja? Da nisu u pitanju stari hoteli još iz doba Ćoposlavije?

Ma kakvi crni hoteli, to su razne vikendice, kuće, kućerine, nedovršeni hosteli, nadogradnje sa po nekoliko skarabudženih apartmana i tablom HOTEL ispred! Tu su oduvek dolazili gosti nižeg srednjeg sloja uglavnom iz Srbije (kojih sad nema zbog političkih odnosa) i CG...ono krupno u Premium i Lux klasi je teško naći ispod 6.000 na moru a u planinskim centrima 7.000 pa i preko 10.000 u ski centru Kolašin recimo
Prošle godine su u takvim kompleksima nemci kao ulagači prvi put pretekli ruse, što je interesantno kao informacija, očekujem da će se jedan deo vremenom preliti ka Zlatiboru, Tari i Zlataru naročito kad krenu u izgradnju boljih hotela ali i autoputa od Požege ka CG...

 

[cekicimalj]

Ma kakvi crni hoteli, to su razne vikendice, kuće, kućerine, nedovršeni hosteli, nadogradnje sa po nekoliko skarabudženih apartmana i tablom HOTEL ispred! Tu su oduvek dolazili gosti nižeg srednjeg sloja uglavnom iz Srbije (kojih sad nema zbog političkih odnosa) i CG...ono krupno u Premium i Lux klasi je teško naći ispod 6.000 na moru a u planinskim centrima 7.000 pa i preko 10.000 u ski centru Kolašin recimo
Prošle godine su u takvim kompleksima nemci kao ulagači prvi put pretekli ruse, što je interesantno kao informacija, očekujem da će se jedan deo vremenom preliti ka Zlatiboru, Tari i Zlataru naročito kad krenu u izgradnju boljih hotela ali i autoputa od Požege ka CG...

Meni je drugar iz CG rekao za Kolašin da je R U P A.

 

[Nokia666]

Izgleda da je Ustavni sud doneo dve odluke koje se tiču toga (april i novembar prošle godine).
Posredno, doduše, ali ipak zaključak koji iznose tamo, po onom što sam čitao, meni deluje kao da se dozvoljava promet tih nekretnina

To su:
Предмет - IУз-69_2019
Predmet - IУз-11_2020

Уставни суд - Уставни суд

Уставни суд Србије је установљен Уставом ...

www.ustavni.sud.rs

Caos,

dobar info - kad pokusam da koristim pretragu na sajtu ustavnog suda (koju do sada nisam koristio), na stranici stanje predmeta ima jos obaveznih polja - jbmg, pib, naziv drzavne uprave. Moze li za nas sa jeftinijim ulaznicama neki info kako doci do ovih odluka koje si naveo?

Hvala.

----
edit: nasao, baza sudske prakse, hvala

 

[vladanet]

Da li je uopšte, moguće prometovati nešto što je neuknjiženo,makar i kao poklon?

 

[beli labud]

Meni je drugar iz CG rekao za Kolašin da je R U P A.

Ma nema drugar para, to i nije za njega zato tako i priča, ovo kupuje fini svet, stranci...najviše nemci, pa rusi i onda naša dijaspora (mislim i na srbe i crnogorce)

 

[cekicimalj]

Ma nema drugar para, to i nije za njega zato tako i priča, ovo kupuje fini svet, stranci...najviše nemci, pa rusi i onda naša dijaspora (mislim i na srbe i crnogorce)

Bogumi ima para No kaže da evra ne bi dao u tu rupčagu.

 

[MrGood2016]

Bas ni jedan poljoprivrednik iz Skaljara i Kavaka da tamo kupi?

 

[Sava Sava]

Svi znamo da je plafon cena prošao, a sada je i potvrđeno kada će biti najniže (posle ulaska rio tinta-o tome sam pričao pre par meseci, prodaje telekoma i eps-a, masovne legalizacije)...postaće tada veoma skupe nezagađene oranice i izvori vode.

 

[cekicimalj]

Nego pusti sad Kolašin, šta ćemo sa kraljem kripta, Kwonom što je uhapšen u CG. Verovatno je regularno investirao u Premium kad ono eto njega u aps...

Do Kwon: Fugitive 'cryptocrash' boss arrested in Montenegro

Terraform Labs' Do Kwon has also been charged with fraud by US prosecutors.

www.google.com

Kako će ovo uticati na investicije i cene nekretnina?

 

[nikolas27]

Izgleda da je Ustavni sud doneo dve odluke koje se tiču toga (april i novembar prošle godine).
Posredno, doduše, ali ipak zaključak koji iznose tamo, po onom što sam čitao, meni deluje kao da se dozvoljava promet tih nekretnina

To su:
Предмет - IУз-69_2019
Predmet - IУз-11_2020

Уставни суд - Уставни суд

Уставни суд Србије је установљен Уставом ...

www.ustavni.sud.rs

Ovde je osporen sledeći član:

Ako u roku od pet godina od dana stupanja na snagu ovog zakona objekat koji je predmet ozakonjenja ne bude ozakonjen, nadležni organ doneće rešenje kojim se zahtev odbija.

To u prevodu znači da 6. novembar 2023. više nije nikakav dan D, bar za one koji su predali zahtev za ozakonjenje, već da će se agonija sa legalizacijom nastaviti. Govori se o pravu na ozakonjenje, ne o pravu na promet.

 

[djunis82]

Ovde je osporen sledeći član:


To u prevodu znači da 6. novembar 2023. više nije nikakav dan D, bar za one koji su predali zahtev za ozakonjenje, već da će se agonija sa legalizacijom nastaviti. Govori se o pravu na ozakonjenje, ne o pravu na promet.

Da, istina da ova odluka obara taj datum kao dan D.
Međutim, meni se čini da tu implicira još i sledeće: ako imaš svojinu nad objektom, ako je objekat validan kandidat za legalizaciju po važećem zakonu, onda je i to očekivanje legalizacije legitimno pravo svojine, te da pravo svojine nad objektom kao takvim ne može biti ograničavano činjenicom da objekat nije legalizovan.
Referenca na aprilsku odluku izgleda da govori u prilog tome. Aprilska odluka se odnosila na objekat sagrađen nakon 2015. godine, gde je Ustavni sud, valjda, rekao da zaista tu nema mogućnosti za promet takvih nekretnina, usled nemogućnosti legalizacije tog objekta. Odatle bi se izvodio zaključak da objekat koji se može legalizovati, može biti predmet i prometa, pa i pre same legalizacije.
Rekao bih da je ovo naročito primenljivo za objekte koji su prošli katastarsku legalizaciju, tj. koji su u Katastar upisani kao vlasništvo lica koja ih stvarno poseduju po Zakonu o posebnim uslovima za upis prava svojine... tj. "Veljin zakon"

 

[beli labud]

Bas ni jedan poljoprivrednik iz Skaljara i Kavaka da tamo kupi?

Pa prvo dok izvezu masline na Devičanska ostrva a onda odande preko "Genco Pura Olive Oil Company" kupuju...ali eto slučajno dođosmo i do dokaza da korupcija i kriminal ipak veoma malo učestvuju čak i u CG...pošto su sad NEMCI i RUSI glavni kupci tamo,...industrija i gas gospodare!

 

[goran123]

Btw. Nemci treba sad da se spreme za Zlatibor pošto je na Zlatiboru krvoproliće sa prometom. Stalo sve.

 

[Defke]

Btw. Nemci treba sad da se spreme za Zlatibor pošto je na Zlatiboru krvoproliće sa prometom. Stalo sve.

U Februaru je na Zlatiboru bilo 105 prodaja. Samo je ‘21 i ‘22 bilo vise. To je i dalje 4 puta vise nego ‘14 i ‘15 i duplo vise nego ‘16 i ‘17.

Ne znam bas da li ‘stalo sve’ najbolje opisuje trenutnu situaciju.

 

[djunis82]

Mislim da previđaš situaciju da je za ozakonjenje kakvo god ono bilo potrebna neka administrativna procedura. Jednom kad se objekat uknjiži onda je za sav promet nad njim a koji se registruje u katastru odgovorna država. Da li bi ti da si država smanjio svoj BDP i preuzeo dodatnu odgovornost zarad par milijardi EUR? Ako uzmemo u obzir da je masa takvih nelegalnih objekata u Beogradu zapravo pravno zamršena kao špageti i da državi (znači svima nama, a i interesnim grupama bliskom vlasti) ne odgovara nikako zamiranje stanogradnje, mogućnost nekog masovnog ozakonjenja iskreno i ja vidim kao i podelu besplatne energije. Neće se desiti nikad.

Pristupni pregovori EU su potpuno irelevantni u ovom trenutku. Udaljenimo smo decenijama ako ne i vekovima od takvog scenarija.

Takođe, treba uzeti u obzir da dosta ljudi (sudeći po ovoj temi a i iz ličnog okruženja) čeka korekciju cene - samim tim ta korekcija ne može biti prevelika.

Mislim da se dosta zanemaruje i mogućnost pojave novog talasa inflacije kad se sadašnji suszbije.

Dobre primedbe.
Što se tiče BDP, hm... BDP i finansiranje budžeta mu dođu kao prihodi i likvidnost. Postoje firme visokih prihoda, a nelikvidne.
Našoj državi stižu ozbiljne rate i kamate za ino kredite (pošto ih je prethodnih godina uzimala sa solidnim periodima počeka koji su u međuvremenu isticali).
Taj novac se mora naći.
Bilo kod novih kreditora, bilo na tržištu obveznica, bilo prodajom imovine, bilo pronalaženjem novih izvora prihoda. Kod novih izvora prihoda, može se osloniti na povećanu bazu poreskih obveznika i još konkretno na rudna bogatstva, prodaju državne imovine i firmi, pa i ovu legalizaciju.
A situacija u kojoj se novac pozajmljuje po kamatnoj stopi većoj od stope rasta BDP je alarm.

Mada, ovde bih ubacio par konkretnih razmatranja.
Stanogradnja kao grana građevinarstva proizvodi novogradnju za tržište.
Ne bih rekao da su kupci novogradnje ujedno i potencijalni kupci budućih novolegalizovanih kuća.
U tom smislu, nije nužno povezana promena doprinosa građevinarstva BDP sa legalizacijom, bar ne u značajnoj meri.

Oko EU, ok. Može biti, ne mora. Recimo, okvir bude 2030. To, opet, znači rešavanje legalizacije do 2025-6.

Kupci koji čekaju korekciju cene: struktura bilo ponude, bilo tražnje je piramidalna. Među kupcima, najmanje ima onih koji bi platili tržišnu cenu. Ako ta tržišna cena padne, ok, povećaće se promet. Ali, nije sasvim lako da se taj sloj kupaca koji je tad kupio, odjednom nadomesti onima koji su bili nivo ispod. Hoću reći, priliv platežno sposobnih kupaca nije baš tako linearan i lagan.

Inflacija... Svašta tu može biti. To već ide u duži rok predviđanja u koji ulazi mnogo više promenljivih i mnogo širi spektar njihovih kretanja. Teško za predvideti.
Generalno, ako se bankarska kriza, čiji smo mogući početak videli prošle sedmice, produbi, onda ćemo imati ozbiljan i oštar pad u kojem će inflacija pasti sama po sebi i prestati da bude na vrhu prioriteta. Ako ne bude bankarske krize, imaćemo recesione pritiske usled rasta kamatnih stopa koji će imati epizode kamatnih olakšanja i sl. što bi značilo trajni ostanak na nivou cena većem od onog pre 2019.

 

[djunis82]

Tih jedinica vec ima u prodaji. Gomila oglasa je za stanove koji su ‘predati za legalizaciju’ ili ‘110 kvadrata, uknjizeno 65’ varijante.

Legalizacija ce ih uciniti dostupnijim kreditnim kupcima ali kako su kreditni kupci vec retkost na trzistu ne znam da li ce to biti neki tektonski poremecaj.

Kreditni kupci i dalje postoje.
Ali takvih koji mogu da 25 godina plaćaju 700-800 evra mesečno ima veoma malo.
Onih koji mogu da plate 300-500 ima dosta. Takvim kupcima će legalizovani objekti biti cenovno pristupačni, pa će ih više kupovati.

 

[djunis82]

Verovatno ste ovo već komentarisali na temi (ne mogu da pretražujem 773 strane ):
Nakon početka krize, krajem 2008. godine, najniže cene stanova zabeležene su tek 2015. godine.
Dakle, vrlo sporo se očekivanja prodavaca, pogotovu starogradnje, revidiraju na dole (rekao bih mnogo sporije, nego što kupci revidiraju naviše svoje spremnosti za plaćanje)
Verovatno će tako biti i sada.
Bez obzira na stagnaciju cena i pad obima prodaje, trebaće im minimum 12m+ meseca, počev od sad, da shvate da cene koje su projektovali da dobiju (i koje su uključili u svoje lične računice) tržište neće da plati.
Ovo, pod uslovom da je sadašnji pad obima prodaje signal usporavanja.

 

[cekicimalj]

Verovatno ste ovo već komentarisali na temi (ne mogu da pretražujem 773 strane ):
Nakon početka krize, krajem 2008. godine, najniže cene stanova zabeležene su tek 2015. godine.
Dakle, vrlo sporo se očekivanja prodavaca, pogotovu starogradnje, revidiraju na dole (rekao bih mnogo sporije, nego što kupci revidiraju naviše svoje spremnosti za plaćanje)
Verovatno će tako biti i sada.
Bez obzira na stagnaciju cena i pad obima prodaje, trebaće im minimum 12m+ meseca, počev od sad, da shvate da cene koje su projektovali da dobiju (i koje su uključili u svoje lične računice) tržište neće da plati.
Ovo, pod uslovom da je sadašnji pad obima prodaje signal usporavanja.

Možda će se to "opamaćivanje" desiti i ranije, uzimajući u obzir dubinu sadašnje krize u odnosu na 2008. Vidim da je na tapetu i Dojče bank, posle CS-a. DB je najveća nemačka banka, dakle ne radi se o banci reda veličine regionalnih banaka iz USA. Pa donesite zaključke koliko je sve bilo veštački izazvano, kada se ovo dešava sa bankama.

 

[goran123]

U Februaru je na Zlatiboru bilo 105 prodaja. Samo je ‘21 i ‘22 bilo vise. To je i dalje 4 puta vise nego ‘14 i ‘15 i duplo vise nego ‘16 i ‘17.

Ne znam bas da li ‘stalo sve’ najbolje opisuje trenutnu situaciju.

Stalo druže, stalo. U martu ćeš imati pad 50% u odnosu na februar. Preporučujte neki premium da se pazari za dž.

 

[vladanet]

Stalo je, zato što je neplanska gradnja doživela svoj vrhunac.Cene kvadrata iste ili,skuplje nego u Beogradu,a renta u svakom pogledu manja,sa 100% više muke i problema.
Svi slogani su isti,kupite i rentirajte kada niste tu.Srbija nema toliko turista,koliko ovi grade solitera na mesec dana.
Razgovarao sam pre 6 meseci lično,sa više investitora gore,par njih mi je reklo,ovo što se sada dešava,ili će se desiti.
Neplanska gradnja uništava posao.

 

[nikolas27]

Inflacija... Svašta tu može biti. To već ide u duži rok predviđanja u koji ulazi mnogo više promenljivih i mnogo širi spektar njihovih kretanja. Teško za predvideti.
Generalno, ako se bankarska kriza, čiji smo mogući početak videli prošle sedmice, produbi, onda ćemo imati ozbiljan i oštar pad u kojem će inflacija pasti sama po sebi i prestati da bude na vrhu prioriteta. Ako ne bude bankarske krize, imaćemo recesione pritiske usled rasta kamatnih stopa koji će imati epizode kamatnih olakšanja i sl. što bi značilo trajni ostanak na nivou cena većem od onog pre 2019.

I nije tako teško za predvideti. Vađenje iz bule bankarskog sektora a bez spuštanja kamata znači samo jedno - štampanje novca. Druga opcija, spuštanje kamata znači isto da inflacija nastavlja da divlja. Treća opcija je pad zapadnog "carstva". I to je "slon u sobi" trenutno. Treba računati na drugi "spike" inflacije ali činjenica je da ni ovaj prvi nije došao do maksimuma.

 

[goran123]

Vrlo mi je zanimljivo da postoje ljudi koji i pored toga što Kina i Rusija nemaju pristup najmodernijim čipovima, ni poslednjim dostignućima u domenu AI i robotike predviđaju uspon Kine i Rusije i pad Zapada. Trenutno se ne vidi na horizontu mogućnost da se neko približi Americi po pitanju najnaprednijih tehnologija, ali eto...

Vrlo mnogo ljudi smatra da na njih propaganda na deluje, ali izgleda da ipak i deluje pomalo.

 

[vladanet]

Najveći svetski proizvodjači baterija za EV,su dve kineske firme CATL i BYD.Najveći proizvodjači EV vozila su kinezi.U nekim granama,su iznad svih,a te grane povlače i neke druge.