Cene nekretnina

[MMP]

I meni izgleda da su u tabeli zastarele (umanjene) cijene.
Je li ND kvalitetnija i opremljenija gradnja od BNV?

U BNV imaju obicne i kvalitetnije zgrade (kula, residences, buduci W hotel).
Ova queens je "obicna" i ona je daleko nizeg kvaliteta i opremljenosti nego ND.
Za ove skuplje u BNV ne znam - nisam ni gledao. Tu je kvadrat bar duplo skuplji.

 

[marketwatcher]

Pa kako god okrenes, dobijes da je odnos sada povoljniji, a mnogo povoljniji nego pre 20 godina. Tako da eto malo realnosti kroz podatke, da ne budu samo price koje se cesto cuju medju ljudima.

Inace cenu m2 za ranije godine sam uzeo odavde. Ovo je samo novogradnja.
Sada vidim da su mi za poslednje godine podaci zajedno sa starogradnjom. Tako da to jeste, koficijent potrebnih plata je malo visi danas. Ali opet ne visi nego prethodnih 20 godina.

KAKO SU "DIVLJALE" CENE STANOVA Za kvadrat u Beogradu smo 2000. u proseku plaćali 55.986 dinara, a danas su cene UDARILE U PLAFON

Cena kvadrata u Beogradu od 2000. godine do danas zabaležile su vrtoglavi skok. Kako pokazuju podaci Republičkog zavoda za statistiku, pre 19 godina za kvadrat u glavnom gradu prosečno je trealo izdovijiti 55.986 dinara, dok danas isto, u proseku, plaćamo 241.325 dinara.

www.blic.rs

Ali ko je uopste otvarao pitanje stanja od pre 20 godina? Da li zaista ima potrebe da poredimo danasnje stanje sa stanjem od pre 20 godina zemlje koja je tek izasla iz ratova, sankcija, bombardovanja?

Takodje, zemlja je od 2008. do 2014. bila u recesiji i stagnaciji - dohodak (BDP) ponovo raste tek od 2014. naovamo (crna linija - nominalni BDP u EUR, siva linija - realni BDP, procenti iznad grafikona prikazuju nominalni dohodak, sve cifre skalirane u odnosu na 2014):

Dakle od 2014. do danas dohodak je nominalno porastao 50% (realno 25%). Od tada rastu i cene nekretnina, i kao sto vidimo rastu manje-vise istom brzinom kao dohodak, sto znaci da rast dohotka nije doprineo vecoj pristupacnost nekretnina, ili drugim recima sav visak vrednosti se preliva trenutnim vlasnicima i investitorima.

 

[shadestudio]

I zagovornici pada cena u bescenje imaju obicaj da uzimaju period 2005 do 2010 kada zele da potkrepe ono sto hoce da kazu. Ja isto ne vidim kakve veze to vreme ima sa ovim danas.

Moramo sagledati siru sliku da bi mogli ceniti sadasnji trenutak. Sta bi reklo poredjenje od 2016 do danas? Nista. To je kratak period. Zato se sagledavanjem 20 godina vidi sta imamo danas.

 

[marketwatcher]

Pre par meseci sam se dvoumio izmedju BNV i Novog Dorcola.
Onda sam otisao kada je bila prodaja Queens zgrade u BNV i tom prilikom prelomio i uplatio ND.
Cena u toj Queens zgradi je bila 5k za garsonjeru a oko 4k za vece stanove.
Trenutno se ND prodaje za 4k+ neki 5-6 sprat.
Ista je cena po m2 za bilo koju strukturu.

Poenta - mislim da su u tabeli vec zastarele cene.

Podaci su iz katastra. Ako oni lazu, onda laze i tabela.

Navodni skok cena za +30% za godinu dana upravo mozda indikuje da je pomama/ludilo na vrhuncu. Cene u prethodnih nekoliko godina nikada nisu rasle tako brzo i nesrazmerno sa dohotkom. Takodje uocljivo je da se u neverovatnom obimu prodaju preskupi stanovi, ne samo po ceni po kvadratu nego po ukupnoj ceni. Ista je situacija bila 2008, kada su cene u trenutku kada je vec nastupila kriza rasle +30%, i nastavile da rastu jos 6-12 meseci nakon toga. Sadasnji trenutak je mozda ponovo prelomna tacka - rast prodaje jenjava (pogledati Wolfov post), a prodaja i cene vec padaju na globalnim trzistima.

Napomena: Ja naravno ne znam da li je to slucaj (da je ovo prelomna tacka), ali mislim da je razumno pitanje, s obzirom na dostupne podatke, trendove i informacije.

Upravo to bi ovde i trebalo da bude tema (umesto besmislenih nadgornjavanja).

Moramo sagledati siru sliku da bi mogli ceniti sadasnji trenutak. Sta bi reklo poredjenje od 2016 do danas? Nista. To je kratak period. Zato se sagledavanjem 20 godina vidi sta imamo danas.

Sira slika je upravo to sto sam opisao:

- 2002. zemlja tek izasla iz ratova, sankcija i bombardovanja;
- Period rasta 2002-2008. Tokom ovog perioda dohodak i cene su rasli. Na kraju tog perioda rasta je nastupilo slicno ludilo kakvo mozda gledamo sada;
- Period recesije i stangacije 2008-2014. Tokom ovog perioda dohodak je stagnirao i padao, a cene, nakon inicijalnog razilazenja sa kretanjem dohotka i razumom, godinama padale, kada se potrosio sentiment (isti onaj koji ti dosta vatreno branis danas) da cene mogu samo da rastu;
- Period rasta 2014-2022.

Dostupnost nekretnina je rasla tokom 2010-2016, dok su cene padale. Dostupnost od tada stagnira.

Cena kvm / prosecna plata	2008	2010.	2012.	2014.	2016.
Beograd	3,5	4,2	3,5	3,2	3,1

Izvori: RZS, NKOSK.

 

[Defke]

Pre par meseci sam se dvoumio izmedju BNV i Novog Dorcola.
Onda sam otisao kada je bila prodaja Queens zgrade u BNV i tom prilikom prelomio i uplatio ND.
Cena u toj Queens zgradi je bila 5k za garsonjeru a oko 4k za vece stanove.
Trenutno se ND prodaje za 4k+ neki 5-6 sprat.
Ista je cena po m2 za bilo koju strukturu.

Poenta - mislim da su u tabeli vec zastarele cene.

Da li se Vasa kupovina vec vidi u katastru ili ce ugovor biti potpisan tek lada zgrada bude na 80% izgradjenosti?

Pominjao sam ranije, mislim da je to glavni razlog zastarelosti u statistici. Moja kupovina ce se npr pojaviti u statistici tamo krajem sledece godine a ja sam tu cenu dobio u februaru ove (cena je na tom projektu vec otisla 20% gore).

 

[MMP]

Podaci su iz katastra. Ako oni lazu, onda laze i tabela.

Da li se tu mozda radi nekako o prethodno zakljucenim ugovorima od pre vise od pola godine?
Posto sigurno ukoliko se ode sada u ND i BNV po takvim cenama nema ama bas nista.

 

[MMP]

Da li se Vasa kupovina vec vidi u katastru ili ce ugovor biti potpisan tek lada zgrada bude na 80% izgradjenosti?

Pominjao sam ranije, mislim da je to glavni razlog zastarelosti u statistici. Moja kupovina ce se npr pojaviti u statistici tamo krajem sledece godine a ja sam tu cenu dobio u februaru ove (cena je na tom projektu vec otisla 20% gore).

Ugovor je potpisan, ali nema nista u katastru.
Ne vidim ni stanove iz prve faze koja je vec useljena, a ova 2. faza gde sam kupio ce biti gotova tek za godinu i vise.

 

[marketwatcher]

Jeste li potpisali ugovor ili predugovor?

Katastar valjda prikazuje ugovore koji su dostavljeni katastru.

Ako ste potpisali tek predugovor, ili nekakav ugovor koji nije o kupoprodaji i nije dostavljen katastru, onda se naravno nece pojaviti u statistici.

Koje su dakle aktuelne cene u Novom Dorcolu i Beogradu na vodi?

 

[MMP]

Jeste li potpisali ugovor ili predugovor?

Katastar valjda prikazuje ugovore koji su dostavljeni katastru.

Ako ste potpisali tek predugovor, ili nekakav ugovor koji nije o kupoprodaji i nije dostavljen katastru, onda se naravno nece pojaviti u statistici.

Koje su dakle aktuelne cene u Novom Dorcolu i Beogradu na vodi?

Ugovor.

Poslednja informacija koju imam za ND je da pocinje od oko 3800 prvi sprat do oko 4500 poslednji (12). (edit cene za prvi sprat)
Linearan porast cena ide od nizih ka visim spratovima.

 

[srdjanprpa]

Male kuhinje kao budzaci, neko voli I da kuva a ne da mu kuhinja bude izlozbeni prostor.Cena od 3100 eura na toj lokaciji bas prikldna. U biducnosti ce verovatno resavati I saobracajnice I okolinu, sto treba docekati.Svaka cast na ideji za porodicno naselje, dvospratnice retko ko sada gradi. Prethodni render imao mnogo bolji raspored stanova. Ocigledno prevagnula zelja za sto vecim brojem prodajnih jedinica.

Sad u vecini zgrada je kuhinja spojena sa dnevnim boravkom, ne znam da li sam negde video da je odvojena kao posebna prostorija.
U Vojvode Residence sam se odusevio kad sam video da imaju spajz u kuhinji, ni to ne znam da li sam video u nekoj novogradnji

 

[mariks]

@MMP
Svaka cast na odabiru, i ja bih isto odabrao izmedju ta dva projekta da imam toliko novca Vidimo znači da ima i kupaca, a ne kao neki što ovde potenciraju da samo hriminalci kupuju, i tako od 2016te godine. I kada su cene bile na dnu neke 2014te pričali su da moraju još da padnu da bi bile realne. Iskreno se ipak nadam nekoj stagnaciji ili padu cena jer što je sve sve više skuplje to će sve više ljudi biti siromašnije, a bogati bogatiji.

 

[StevanHN]

Ove nsjskuplje realizovane kupoprodaje ce se vidjeti u Katastru za pola godine i kasnije. Tada ce se tek vidjeti po koliko visokim cjenama se realizuju kupoprodaje.
Ako je kupovina iz kredita, ugovor se potpisuje tek kod 80 % izgradjenosti, a do tada samo predugovor, kojim je već determinisana cijena, ali koji se ne dostavlja Katastru i ne znači ništa.

 

[StevanHN]

@MMP
Svaka cast na odabiru, i ja bih isto odabrao izmedju ta dva projekta da imam toliko novca Vidimo znači da ima i kupaca, a ne kao neki što ovde potenciraju da samo hriminalci kupuju, i tako od 2016te godine. I kada su cene bile na dnu neke 2014te pričali su da moraju još da padnu da bi bile realne. Iskreno se ipak nadam nekoj stagnaciji ili padu cena jer što je sve sve više skuplje to će sve više ljudi biti siromašnije, a bogati bogatiji.

I ja da se pridružim čestitkama.
Ono što se može vidjeti na slikama Novog Dorćola, izgleda zaista fenomenalno.
Novi je trend u stanogradnji da svaki visočiji sprat je skuplji od prethodnog za 50-100 €\m2.
To dovodi do paradoksa da je poslednji sprat skuplji od "najpopularnijih" spratova, iako se nalazi pod ravnom pločom. Ekstra je to gradnja, izolacija i hidro i termo, ali to je ipak poslednji sprat. Penthouse ili kako ga god zvali, ali u suštini radi se o poslednjem spratu pod pločom.

 

[mariks]

Ja bih sada kada sam kupio "popularan" sprat izabrao bas poslednji sprat pod uslovom da je kvalitetna gradnja i dobra izolacija. Opet imaš svoj mir i nemaš nikoga ni iznad ni pored sebe. I da si u kući isto ti se hvata. Možda će računi biti malo viši ali mir nema cenu.

 

[Tin]

I)
Nema smisla uzimati porast plata kao reper porasta traznje za nekretninama i posledicno cena.
To bi imalo smisla
1) na trzistima sa znacajnim ucescem kreditnih kupaca (sto ovde nije) ili
2) u dovoljno dugom vremenskom periodu za akumuliranje ovih inkrementalnih iznosa za kesh kupovinu, sto u konkretnom slucaju od nekoliko godina nije realno.

II)
Umesto GDP ispravnije je posmatrati spoljnotrgovinski bilans, u slucaju Srbije deficit posto bi odatle dosli novi izvori finansiranja (ukljucujuci i "stampane pare") rasta cena.
Ovde imamo pad spoljnotrgovinskog deficita posle recesije 2008. do 2016. nakon cega isti raste do dan danas.
--> nema novih neto priliva i izvora finansiranja rasta cena

World Bank Open Data

Free and open access to global development data

data.worldbank.org

Osim toga stednja u celoj dekadi raste u sto su se prelivali interno preraspodeljeni viskovi. I pored toga depoziti platezno sposobni za kupovinu nekretnina imaju malu frekvenciju.

III)
Odakle dolaze sredstva?
Iz porasta spoljnog duga.

https://tradingeconomics.com/serbia/external-debt

Sta se desi i gde idu ista, je druga prica.

IV)
Vrlo je neobicno potencirati ponudu i traznju kao determinante cena i konstativati da je trziste Srbije plitko (godisnje cca 25k stanova), a pri tome zanemarivati efekat na ponudu zabrane prodaje preko milion stambenih objekata.2018.

 

[mariks]

a sto tih milion objekata nije prodato pre 2018te kad je vec 2016te krenuo balo?

 

[Meyraf]

zabrane prodaje preko milion stambenih objekata.2018.

Извињавам се ако скрећем са теме, али видим већ неколико пута да се спомиње да је држава забранила продају неких (милион) станова.
Промакло ми је, о чему се ту ради? Јесу ли то нелегални објекти, или шта већ? Хвала!

 

[shadestudio]

Nema smisla uzimati porast plata kao reper porasta traznje za nekretninama i posledicno cena.

Kako nema smisla. Nema direktnog uticaja jer ljudi koji rade za platu i ne kupuju za kes. Ali ima indirektan uticaj. Ako neko ima veca primanja, vise novca i trosi. Taj potroseni novac se sliva vise ka onima koji nude usluge ili proizvode nesto. Samim tim privatnici imaju vecu dobit koja zavrsava izmedju ostalog i u stanovima.

 

[mariks]

Извињавам се ако скрећем са теме, али видим већ неколико пута да се спомиње да је држава забранила продају неких (милион) станова.
Промакло ми је, о чему се ту ради? Јесу ли то нелегални објекти, или шта већ? Хвала!

Nisu tu samo stanovi vec objekti iliti šupe, svinjci, blatare, straćare... verovatno 90% toga nikad neće videti kupca.

 

[Tin]

Nisu tu samo stanovi vec objekti iliti šupe, svinjci, blatare, straćare... verovatno 90% toga nikad neće videti kupca.

Ukupan broj objekata kojima je zakonom zabranjen promet je 1,6 miliona.
85% od toga, odnosno 1,36 miliona su porodicne kuce i stanovi.

ZAKON O OZAKONJENJU OBJEKATA: Pet godina od donošenja Zakona, čini se da se broj nelegalnih objekata nije smanjio iako je rok za legalizaciju produžen do 2023. godine

Zakon o ozakonjenju objekata ("Sl. glasnik RS", br. 96/2015, 83/2018 i 81/2020 - odluka US), koji je donet po hitnom postupku 2015. godine imao je za cilj rešavanje problema divlje gradnje u Srbiji. Tada je na ozakonjenje čekalo oko milion i šest stotina hiljada nelegalnih objekata.

www.paragraf.rs

 

[Milance011]

Podaci su iz katastra. Ako oni lazu, onda laze i tabela.

Navodni skok cena za +30% za godinu dana upravo mozda indikuje da je pomama/ludilo na vrhuncu. Cene u prethodnih nekoliko godina nikada nisu rasle tako brzo i nesrazmerno sa dohotkom. Takodje uocljivo je da se u neverovatnom obimu prodaju preskupi stanovi, ne samo po ceni po kvadratu nego po ukupnoj ceni. Ista je situacija bila 2008, kada su cene u trenutku kada je vec nastupila kriza rasle +30%, i nastavile da rastu jos 6-12 meseci nakon toga. Sadasnji trenutak je mozda ponovo prelomna tacka - rast prodaje jenjava (pogledati Wolfov post), a prodaja i cene vec padaju na globalnim trzistima.

Napomena: Ja naravno ne znam da li je to slucaj (da je ovo prelomna tacka), ali mislim da je razumno pitanje, s obzirom na dostupne podatke, trendove i informacije.

Upravo to bi ovde i trebalo da bude tema (umesto besmislenih nadgornjavanja).



Sira slika je upravo to sto sam opisao:

- 2002. zemlja tek izasla iz ratova, sankcija i bombardovanja;
- Period rasta 2002-2008. Tokom ovog perioda dohodak i cene su rasli. Na kraju tog perioda rasta je nastupilo slicno ludilo kakvo mozda gledamo sada;
- Period recesije i stangacije 2008-2014. Tokom ovog perioda dohodak je stagnirao i padao, a cene, nakon inicijalnog razilazenja sa kretanjem dohotka i razumom, godinama padale, kada se potrosio sentiment (isti onaj koji ti dosta vatreno branis danas) da cene mogu samo da rastu;
- Period rasta 2014-2022.

Dostupnost nekretnina je rasla tokom 2010-2016, dok su cene padale. Dostupnost od tada stagnira.

Cena kvm / prosecna plata	2008	2010.	2012.	2014.	2016.
Beograd	3,5	4,2	3,5	3,2	3,1

Izvori: RZS, NKOSK.

Konacno neko pismen da objasni celokupnu situaciju i realno stanje oko nekretnina..

 

[Meyraf]

Nisu tu samo stanovi vec objekti iliti šupe, svinjci, blatare, straćare... verovatno 90% toga nikad neće videti kupca.

Ukupan broj objekata kojima je zakonom zabranjen promet je 1,6 miliona.
85% od toga, odnosno 1,36 miliona su porodicne kuce i stanovi.

ZAKON O OZAKONJENJU OBJEKATA: Pet godina od donošenja Zakona, čini se da se broj nelegalnih objekata nije smanjio iako je rok za legalizaciju produžen do 2023. godine

Zakon o ozakonjenju objekata ("Sl. glasnik RS", br. 96/2015, 83/2018 i 81/2020 - odluka US), koji je donet po hitnom postupku 2015. godine imao je za cilj rešavanje problema divlje gradnje u Srbiji. Tada je na ozakonjenje čekalo oko milion i šest stotina hiljada nelegalnih objekata.

www.paragraf.rs

Хвала пуно. Не разумем, ипак, какве везе ти објекти имају са дискусијом о цени некретнина. Мени то изгледа као два одвојена феномена. Не могу да верујем да ће већа доступност гарсоњера склепаних под таваном изнад неке трафике или роштиљнице на нпр. Ретензији, или пак жарковачке двоспратнице са поткровљима од шест спратова, све и да се легализују и нађу на тржишту, утицати на цену станова станова у “нормалним” стамбеним зградама, било новоградњи, било станоградњи. Можда грешим али већина станова (породичне куће изузимам) грађених у “дивљим” зградама, рекао бих, не задовољава минимум стандарда урбаног живота и купује их само кога мука натера.

То мени личи као доводити у везу цену хлеба Сава са ценом ручка у ресторанима, па рећи да држава утиче на цене ресторанског ручка зато што ограничава цену Саве. Шта ја то не видим?

 

[mariks]

Ukupan broj objekata kojima je zakonom zabranjen promet je 1,6 miliona.
85% od toga, odnosno 1,36 miliona su porodicne kuce i stanovi.

ZAKON O OZAKONJENJU OBJEKATA: Pet godina od donošenja Zakona, čini se da se broj nelegalnih objekata nije smanjio iako je rok za legalizaciju produžen do 2023. godine

Zakon o ozakonjenju objekata ("Sl. glasnik RS", br. 96/2015, 83/2018 i 81/2020 - odluka US), koji je donet po hitnom postupku 2015. godine imao je za cilj rešavanje problema divlje gradnje u Srbiji. Tada je na ozakonjenje čekalo oko milion i šest stotina hiljada nelegalnih objekata.

www.paragraf.rs

I da jesu, a ne znamo da jesu, nikako ne mogu da utiču na cene jer to verovatno nisu prodajni objekti, čak i taj naslov kaže porodične kuće i stanovi, nečega što nije ni trbalo niti smelo biti izgradjeno. Kao što rekoh 90% toga nikad neće videti kupca, kao što nije videlo ni godinama unazad pa i početka čuvenog balona 2016te. I dok sam kupovao stan išao sam da pogledam par nelegalnih, prvo to je sve starogradnja pa iako je poneki "lux renoviran" to je i dalje stara i prljava zgrada, drugo većinom su to neka potkrovlja sa upitnim kvalitetom i bez lifta, treće i kad kupim moram da kupim za keš i eventualno prodam za keš, upotrebna dozvola i ostalo naravno nema. Da li će se legalizovati i kada to je već drugo pitanje ali uglavnom kupci tih objekata nisu kupci sadašnjih novogradnji. Jedino što bi oborilo cene starogradnji što i treba da se desi. Ove kuće i ostalo ne treba ni uzimati u računicu jer em tu verovatno žive ljudi van Beograda koji ne nameravaju da prodaju em to nema nikakve veze sa cenom stanova u Beogradu, a i Srbiji jer ko zna kakve su to kuće jer kao što rekoh nije prodavano godinama, a možda i decenijama unazad.

 

[Meyraf]

I da jesu, a ne znamo da jesu, nikako ne mogu da utiču na cene jer to verovatno nisu prodajni objekti, čak i taj naslov kaže porodične kuće i stanovi, nečega što nije ni trbalo niti smelo biti izgradjeno. Kao što rekoh 90% toga nikad neće videti kupca, kao što nije videlo ni godinama unazad pa i početka čuvenog balona 2016te. I dok sam kupovao stan išao sam da pogledam par nelegalnih, prvo to je sve starogradnja pa iako je poneki "lux renoviran" to je i dalje stara i prljava zgrada, drugo većinom su to neka potkrovlja sa upitnim kvalitetom, treće i kad kupim moram da kupim za keš i eventualno prodam za keš, upotrebna dozvola i ostalo naravno nema. Da li će se legalizovati i kada to je već drugo pitanje ali uglavnom kupci tih objekata nisu kupci sadašnjih novogradnji. Jedino što bi oborilo cene starogradnji što i treba da se desi. Ove kuće i ostalo ne treba ni uzimati u računicu jer em tu verovatno žive ljudi van Beograda koji ne nameravaju da prodaju em to nema nikakve veze sa cenom stanova u Beogradu, a i Srbiji jer ko zna kakve su to kuće jer kao što rekoh nije prodavano godinama, a možda i decenijama unazad.

Одговорио си ми на питање хвала!

 

[Tin]

Na osnovu kojih podataka, vestacenja tvrdite da su te kuce i stanovi tako jadni i neugledni?
Svih 1,36 miliona ste obisli?
Ili je to samo vase abstraktno misljenje?

Na engleskom govornom podrucju se to zove downplaying (zbog nekog cilja/interesa).