Cene nekretnina

[mariks]

Aj ovako, da li si ti obišao bar jedan takav objekat za razliku od nas koji smo obišli par? Ili možda imaš neki takav objekat na prodaju? Znaš sa sigurnošču da je tih 85% stanova i kuća dobro i na prodaju?

 

[Guest7788]

I da jesu, a ne znamo da jesu, nikako ne mogu da utiču na cene jer to verovatno nisu prodajni objekti, čak i taj naslov kaže porodične kuće i stanovi, nečega što nije ni trbalo niti smelo biti izgradjeno. Kao što rekoh 90% toga nikad neće videti kupca, kao što nije videlo ni godinama unazad pa i početka čuvenog balona 2016te. I dok sam kupovao stan išao sam da pogledam par nelegalnih, prvo to je sve starogradnja pa iako je poneki "lux renoviran" to je i dalje stara i prljava zgrada, drugo većinom su to neka potkrovlja sa upitnim kvalitetom i bez lifta, treće i kad kupim moram da kupim za keš i eventualno prodam za keš, upotrebna dozvola i ostalo naravno nema. Da li će se legalizovati i kada to je već drugo pitanje ali uglavnom kupci tih objekata nisu kupci sadašnjih novogradnji. Jedino što bi oborilo cene starogradnji što i treba da se desi. Ove kuće i ostalo ne treba ni uzimati u računicu jer em tu verovatno žive ljudi van Beograda koji ne nameravaju da prodaju em to nema nikakve veze sa cenom stanova u Beogradu, a i Srbiji jer ko zna kakve su to kuće jer kao što rekoh nije prodavano godinama, a možda i decenijama unazad.

Mislim da smo konacno svi sad ovde dosli do konsenzusa da starogradnja mora dole.

 

[mariks]

Mislim da niko nije ni tvrdio da starogradnja treba da košta k'o novogradnja, sem možda nekih prodavaca starogradnji "jer su kvalitetnije". I novogradnja mora bar malo dole, a starogradnja još više. Poenta predhodnih postova je bila da ti zabranjeni objekti skoro da nemaju nikakav uticaj na cenu iako se potencira da je pored čuvenih kriminalaca i to glavni razlog povećanja cena, pogotovo ne na cenu malo boljih novogradnji u centralnim opštinama, pošto se ovde diskutuje samo Vračar, BNV i tako to.

 

[Ljuba82]

Pitanje je koliko je od tog broja u BG i koliko su lokacijski konkurencija stanovima od npr 100k+, a i nije mi jasno zašto uopšte polemišemo o tome.

Legalista koji lepo vidi pranje novca i kriminal u svemu, a ne smeta mu što su se ti ljudi napravili pametni i dizali nešto bez ikakvih dozvola, za razliku od onih koji su sve radili legalno. Ma hajmo svi da dižemo šta i gde želimo i prodajemo.

Mada mi još uvek niko niie odgovorio na koji način oprane pare ubačene u beton, dakle koje dižu ponudu stambenog prostora, utiču na kretanje cena u istom smeru.

 

[Meyraf]

Na osnovu kojih podataka, vestacenja tvrdite da su te kuce i stanovi tako jadni i neugledni?
Svih 1,36 miliona ste obisli?
Ili je to samo vase abstraktno misljenje?

Na engleskom govornom podrucju se to zove downplaying (zbog nekog cilja/interesa).

Ја сам се врло јасно оградио у ономе што сам рекао, да је у питању лични утисак, и поставио питање: који су аргументи за тврдњу да ће “милион нелегалних објеката који само чекају да изађу на тржиште” утицати на цену станова? Ја мислим да су у питању независни друштвени и тржишни слојеви, и да ће се у две паралелне реалности формирати паралелна тржишта, са врло мало преливања из једног у друго, а волео бих да чујем образложено другачије мишљење.

Should I translate it to English, or is ok like that?

 

[chiller]

Legalista koji lepo vidi pranje novca i kriminal u svemu, a ne smeta mu što su se ti ljudi napravili pametni i dizali nešto bez ikakvih dozvola, za razliku od onih koji su sve radili legalno. Ma hajmo svi da dižemo šta i gde želimo i prodajemo.

Te nekretnine su nelegalne i to stoji. Problem je sto su mnoge druge takodje izgradjene nelegalno pa su naknadno legalizovane a svi znamo kako se to radi.

Mada mi još uvek niko niie odgovorio na koji način oprane pare ubačene u beton, dakle koje dižu ponudu stambenog prostora, utiču na kretanje cena u istom smeru.

Ta logika je tacna u uslovima zdravog slobodnog trzista i normalne ekonomije. Pitanje za tebe: da li ti mislis da zivimo u zemlji/gradu gde taj preduslov vazi?

Ispravna logika primenjena na pogresnu premisu opet daje pogresan zakljucak.

Ja ti odgovor na to pitanje ne mogu dati jer nisam u tim pricama i poznavalac stvari na terenu. Ali vrlo lako mogu da zamislim scenario koji bi mogao da bude realan, a u kome bi se moglo pokazati da investicija prljavog novca u beton podize cenu kvadrata ako su investitori i kupci u dilu.

 

[Ljuba82]

Te nekretnine su nelegalne i to stoji. Problem je sto su mnoge druge takodje izgradjene nelegalno pa su naknadno legalizovane a svi znamo kako se to radi.




Ta logika je tacna u uslovima zdravog slobodnog trzista i normalne ekonomije. Pitanje za tebe: da li ti mislis da zivimo u zemlji/gradu gde taj preduslov vazi?

Ispravna logika primenjena na pogresnu premisu opet daje pogresan zakljucak.

Ja ti odgovor na to pitanje ne mogu dati jer nisam u tim pricama i poznavalac stvari na terenu. Ali vrlo lako mogu da zamislim scenario koji bi mogao da bude realan, a u kome bi se moglo pokazati da investicija prljavog novca u beton podize cenu kvadrata ako su investitori i kupci u dilu.

Znači problem je što su i jedni i drugi radili nešto na mufte u odnosu na one koji su legalno prošli celu proceduru, ali je ovima koji nisu uspeli da legalizuju sad krivo što su neki legalizovali na način na koji svi znamo kako kažeš (šta god to bilo)? Znači nije problem što mufljuzi rade to što rade, nego što oni nisu našli kombinaciju, a ovamo kriminal, ovo, ono. Po toj logici onda svako ima pravo da uradi šta želi (što njemu da legalizuju, a ja da prolazim kroz sve legalno?). Gde je granica?

Za ovo drugo, pa svakako živimo u zemlji gde je trgovina nekretnina po tržišnom principu. Ne živimo više u intervencionističkom sistemu gde neko može da ti dodeli (i oduzme) nekretninu kako mu se ćefne (mada je pokušala vlast slično kad je bilo ovo oko Jadra). Dakle ponuda, tražnja i količina novca ( koji delom i može biti prljav). Ja bih voleo da mi daš taj primer koji možeš da zamisliš kako investicija prljavog novca diže cene ako se ubacuje u povećanu ponudu (novogradnju), a znamo da ni tako nije sve prodato. Poenta je, u uslovima stabilne demografije grada kakvu imamo trenutno, da nema te nove ponude, cene bi otišle još više u trenutnoj makroekonomskoj situaciji, jer bi pritisak tog novca pogodio samo starogradnju. Niie kriminal najsignifikantniji faktor koji utiče na cene (a ima ga verovatno više nego na drugim mestima).

 

[Tin]

Ok da igramo vasu igru.

U Srbiji se godisnje napravi oko 25 hiljada stanova.

1,36 miliona zabranjenih stambenih objekata je oko 54,5 godisnjih proizvodnja stanova u Srbiji.

Da odbacimo pola (recimo kuce, potkrovlja, itd.) to je 680 hiljada stambenih objekata, odnosno oko 27 godisnjih proizvodnja stanova u Srbiji.

Evo jos drasticnije. Neka je samo 30% reprezentativno, to je 408 hiljada stambenih objekata, odnosno nesto vise od 16 godisnjih proizvodnja stanova u Srbiji.

Cak i ako kazemo da samo 10% valja, to je 136 hiljada stambenih objekata, odnosno oko 5,5 godisnjih proizvodnja stanova u Srbiji.

Cifra je toliko velika, da mozete izmisljati sta hocete, odbacivati koliko hocete, da nije moguce opovrgnuti cinjenicu da bi isti uticali na trziste.

To znaju i oni koji su i zabranili promet 2018., posto imaju interese u novogradnji.

Promene urbanistickih planova i dodeljivanje kupljenih gradjevinskih dozvola da bi uglavili sadasnje novogradnje je zvanicno legalna, ali fakticki nelegalna gradnja.
Videcemo sta ce biti kada se klupko otplete jednog dana, pa oni sto su placali 2, 3, 4, 5 hiljada eur m2, shvate da su kupili nelegalnu gradnju.
A ako su jos uzeli i kredit....ne bih bio u kozi tih ljudi...

 

[marketwatcher]

Pre par meseci sam se dvoumio izmedju BNV i Novog Dorcola.
Onda sam otisao kada je bila prodaja Queens zgrade u BNV i tom prilikom prelomio i uplatio ND.
Cena u toj Queens zgradi je bila 5k za garsonjeru a oko 4k za vece stanove.
Trenutno se ND prodaje za 4k+ neki 5-6 sprat.
Ista je cena po m2 za bilo koju strukturu.

Poenta - mislim da su u tabeli vec zastarele cene.

Koliko vidim na sajtu BNV, trosoban (two-bedroom) stan u Queen's Park moze da se kupi ("specijalna ponuda") za 3650 po kvm. To je cak i nize od prosecne cene za Q2 od 3760.

Zanimljivi su i podaci o kupoprodajama (zavrseni stanovi):

- U prvih sedam meseci ove godine realizovano je 50-ak kupoprodaja, od toga 10-ak u soliterima u prvom redu do reke, i 40-ak u soliterima u drugom redu.
- Prosecna kupoprodajna cena po kvm u prvom redu do reke je 4600, a u soliterima u drugom redu 3300.

Ugovor.

Poslednja informacija koju imam za ND je da pocinje od oko 3800 prvi sprat do oko 4500 poslednji (12). (edit cene za prvi sprat)
Linearan porast cena ide od nizih ka visim spratovima.

Da kazemo da je to u proseku 4150 po kvm, to bi bilo 20% vise nego prosecna cena realizovana u Q2 i cak 40% vise nego prosecna cena u 2021?

 

[shadestudio]

@Tin 2008-me je cena dostigla slican nivo kao danas. Ne secam se da je tada bila zabranjena prodaja 1,36 miliona objekata. Kako to objasnjavas ako je danas porasla samo zbog te mahinacije vlasti?

 

[Ljuba82]

Vidim prvi deo je namerno preskočen. Da li treba porušiti sve nelegalne objekte? Da li sve treba legalizovati? Ako da, ja bih da napravim jednu kućicu za sebe na Kališu, može i poslovni prostor na sred Trga Republike. Gde je granica?

Idemo dalje, znači sad više nema glavnog argumenta prljava lova, nego smanjenje stare ponude, tj povlačenje sa tržišta onoga što svakako ne bi trebalo da je uopšte izgrađeno. Dobro, bar dolazi do mozga lagano, idemo dalje...

Šta bi se desilo sa cenama da nije legalizovano ni ovo što kažu da se zna na koji način je legalizovano? Šta bi se desilo sa cenama da niie izgrađena ni ova novogradnja što kažeš da kao nema dozvolu?

Na kraju dolazimo do ključnog pitanja, zašto novac u beton sad (pa i prljavi)??? Što ne u ovakvom obimu pre 2020?

Na kraju, evo ja prvi mislim da prelazi u balon već ozbiljan ako bi gledali samo ekonomske parametre. Sa druge strane podjednako i više čak se plašim potencijalnog reseta ekonomije i evo sad i otvoreno izražavam sumnju da je sve što se geopolitički dešava predstava, lep izgovor za peglanje makroekonomije. Običan sam čovek, ostaje mi samo da balansiram kako znam, što i radim, damage control.

P.S. Tih 10% je možda relevantno za Srbiju, za BG možda ni 1% ako govorimo o budževinama na relevantnim opštinama.

 

[Mikie]

O čemu se vodi diskusija opet?

 

[mariks]

Neka ima neku nelegalnu šupu ili špajz koji hoće da proda pa mu krivo što sada ne može iako nije mogao ni godinama unazad kada je prodaja bila dozvoljena.

 

[Tin]

Izvinjenje i saosecanje sa dezurnom ekipom sto sam vas izmaltretirao da napornije radite nedeljom popodne.

Da ste blize doneo bih vam neki sok i domacicu, brze prodje vreme.

 

[mariks]

Ništa ništa, moraju se nekada ispravljati krive drine.

Napomena: autor ovog posta se ne prodaje ni za sok ni za domaćicu. Na ovu krizu prima samo ulje i brašno da bi kasnije zamenio za stan kada država pusti u prodaju nelegalne objekte i kada kriminalci prestanu da kupuju svaki izgradjen stan. Izvor: moje lično ubedjenje.

 

[Salev85]

Vi kao da pamtite poslednjih 20 godina i zaboravljate sfrj. Verovali ili ne, van BG-a postoje mesta gde su ljudi sami pravili stambene objekte i nisu svi dobijali od drzave. Npr. deda je radio kucu po planu arhitekte jos 70-tih (tada je isto bio fomo za izgradnju). Tada je izgradnju morala da odobri naravno opstina kao i danas (sa mnogo vise kontrole i izivljavanja nego danas). Da skratim, platio je 4 puta legalizaciju da bi dobio dozvolu zbog promene politickih sistema, zakona o ozakonjenju itd. Drzava uredno naplatila sve a nisu zavrsili svoj deo do kraja. Sad mene ocekuje 5 put da platim inace za nesto sto je sve radjeno po p.s-u od pocetka. Sad to polako lickam i renoviram.
Ne znam sta da kazem inace za nekretnine u BG-u. I ja sam planirao kupovinu u narednih par godina. 1% bogatih naravno kupuje. Vlasnici firmi, preduzetnici. Problem je sto dobar deo tih ljudi koji imaju svoje firme gde im je glavni klijent nasa drzava. Kroz poslove i javne nabavke se mnogo novca poreskih obveznika u dzepove ljudima bliskim vladajucim strukturama. Nakon toga se taj novac ,,parkira,, u nekretnine zbog vece sigurnosti ili uslovljenosti. Kazem uslovljenosti, jer svi pametniji prevaranti, ne ulazu sve u istu zemlju gde zaradjuju od korupcije (24 stana u bug). Prodje 10 godina, poraste u medjuvremenu vrednost i nakon toga moze da se proda (a i ne mora). Nema kapitalne dobiti. Jedini porez je 2.5% prenos aps. prava. Ja ne znam kako jeftinije mogu da se operu prljave pare. Mislim, sta je alternativa kada je osiguranje stednih depozita do 50k a ulaganje u fin. trziste maltene ne postoji. To su se jos od vremena Tita obezbedili zakonima da novac ne ide van zemlje i da imaju 100% kontrole

 

[beli labud]

Mislim da smo konacno svi sad ovde dosli do konsenzusa da starogradnja mora dole.

Uh, i nije baš tako, po Miliću-Đokoviću iz Klastera i Siti ekspertu cene starogradnje idu na više, i objašnjavajući to iz razloga što među novogradnjama više nema šta da se probere. To je ono što neki pričamo već duže vreme, da sve što vredi na tržištu plane odmah. I kad nema više dobrih novogradnji odmah se ide na prvu najbližu starogradnju. Meni je nuđeno u Beogradu da kupim u jednom velikom kompleksu dok još nije bio gotov glavni projekat. I to da platim Rezervaciju od 5-10% gde bi se definisao rok da glavni projekat i Građevinsku dobiju u roku 6 ili sl meseci ne sećam se više, a posle da se pristupi potpisivanju Ugovora kod notara. Da li treba da napomenem da je u to vreme samo tabla postojala na livadi. Da su hteli da spuste cenu verovatno bih tada uzeo, jer su posle cene odletele kad su počeli da zidaju
Sve što vredi se odmah u predprojektnoj fazi Rezerviše i po projektu i građ.dozvoli proda kroz Ugovor. Svi ostali "slabiji" stanovi u novogradnji se uglavnom rasprodaju dok se dođe u fazu "pod krov" ili slično (zavisi od toga koliko je investitor "zacepio" cenu)
Isto važi i za Zlatibor koji je izgleda izbio na drugo mesto iza Beograda, a pre Novog Sada u prvoj polovini ove godine, odnosno i za sve druge gradove. Samo kod glupih nefunkcionalnih i ružnjikavih novogradnji se čeka do kraja izgradnje da se proda, ono što vredi odlazi još u fazi pre glavnog projekta

Zato treba potencirati prave faktore oko određivanja cene a samim tim i traženosti neke zgrade/stana/apartmana, oni su glavno merilo a ne stanje na Wall Street-u ili ratovi (ruku na srce od kad padaju akcije i ima ratova cene nekretnina još više skočiše!!)

 

[Salev85]

Sta moze da utice na cenu nekretnina...devizni kurs npr. Mi smo zakucani za eur od 2015. Veliki je porast deficita zemlje uz smanjenje stranih investicija i doznaka iz inostranstva (u realnom a ne nominalnom iznosu). Slicno je bilo mislim 2008-2009 i vrlo brzo je kurs sa 72 otisao na 95. Zarade su naravno padale zbog krize a deficit se vratio u normalu. Sta bi sada bilo sa nekretninama da npr sl. godine kurs bude 150-160. Verovatno slicno kao i tokom perioda 2009-2016.
Ili druga opcija. Kurs ostane isti ali jos vise porastu proizvodjacke cena u EU zbog rasta energenata. Opadne kupovna moc i smanjenje traznje a samim tim i zaposlenosti.

 

[Ljuba82]

To jeste potencijalni problem, za kreditne kupce i državu. Za sada država to rešava intervencijama, mnogo novca je već otišlo na odbranu kursa, uz rešavanje problema energetike i to jeste problem koji se za sada rešava daljim zaduživanjem.

Ništa to nije sporno, ali ono što jeste i šta const potenciram je kako će se rešavati kad/ako to dođe u neodrživo stanje? Default ili opet masovno upumpavanje globalno? Za sada je kurs jasan, inflacija nije dostigla pik, a realne kamate sve negativnije, uprkos bojažljivom dizanju kamata. Najavljuju se i novi paketi pomoći...

 

[Salev85]

Pitanje od milion dolara. Dosta sam razmisljao na tu temu za Srbiju. Pa kada vise nemamo gde mislim da ce drzava uraditi ono sto najbolje zna od 90-tih. Inflacija + devizni kurs (ne ekstrem sa hiperinflacijom. dovoljno je 20% pad kursa i par godina sa 10-20% inflacije- ili bez promene kursa ukoliko je inflacija globalni fenomen-vec krenulo poslednjih godinu i po) . Bolje sad nego za par godina jer ce efekti biti gori. Opljacka na taj nacin stednju gradjana kroz obezvredjenje i duga drzave. Gradjani ne mogu da priuste nekretninu i dolazi do pada traznje. Smanjuje se deficit drzave ali i investicije. Kroz smanjenje investicija 1% ima manje novca od drzavnih poslova.
Iskreno, ljudi su i malo zabrinuti sto im novac gubi vrednost. Zato guraju pare u nekretnine jer se secaju sta je u proslosti bilo. Ne moze normalan stan da se nadje u celoj Srbiji. Sad je po meni bas fomo iz straha trenutno.
Ako bas bas bude ekstremna i neresiva situacija onda nazalost konflikt nakon defaulta (ne verujem) glibalno.
Ja cekam prolece da vidim rasplet ek. situacije i iskreno se razmisljam da prodam jedan stan. Nikad veca traznja nije bila da ja pamtim.
Ovde je namerna kriza na strani ponude. (zasto da pravim 3 zgrade kad isto mogu da zaradim od 1). Kao da smo nesposobni da napravimo umesto 25 hiljada, 100k stanova godisnje. Za par godina resis problem i posle se bavis infrastrukturom.
Mislim, to su stanovi. Nije tu nista komplikovano. Nisu mostovi, elektrane, termocentrale, nuklearne elektrane itd. Nekome to ne odgovara (vlasnicima kapitala) ocigledno na stetu svih nas.

 

[Salev85]

To jeste potencijalni problem, za kreditne kupce i državu. Za sada država to rešava intervencijama, mnogo novca je već otišlo na odbranu kursa, uz rešavanje problema energetike i to jeste problem koji se za sada rešava daljim zaduživanjem.

Ništa to nije sporno, ali ono što jeste i šta const potenciram je kako će se rešavati kad/ako to dođe u neodrživo stanje? Default ili opet masovno upumpavanje globalno? Za sada je kurs jasan, inflacija nije dostigla pik, a realne kamate sve negativnije, uprkos bojažljivom dizanju kamata. Najavljuju se i novi paketi pomoći...

Ako mislis na globalno. Uh, vrlo tesko pitanje. Ocekujem neki najgori scenario za obicne ljude. Inflacija se nastavlja. Kamate rastu. Stampaju se pare i dele najugrozenijima zarad socijalnog mira. Dele se i kompanijama kao pomoc da ne bi propale. Kriza na strani ponude postaje vremenom kriza na strani traznje jer novac postaje skuplji. Sta ti mislis?

 

[Ljuba82]

Slažem se skroz, tako i ja mislim, nove '70-e, kontrolisana visoka inflacija koja će u izveštajima biti potcenjena za nekoliko procenata, politički bolje izgleda.

E sad, uvek postoji i ona opcija da kažu nema više šutiranja konzerve (problema) niz ulicu, pa se svesno ode na default, dakle Mad Max scenario, što znači i promenu ekonomskog sistema, verovatno globalno. Ništa nije nemoguće, samo je pitanje koje su verovatnoće? Zato i kažem, neko optimalno pozicioniranje, damage control. Plašim se da ovde više nije pitanje ko će da zaradi, nego ko će da održi stvoreno u narednih par godina. Za ove dve godine znamo i poražene i pobednike (tj one koji su održali).

 

[Salev85]

Znaci izgubljena generacija. Dosta se zivelo lagodno . Film Rocky bas lepo ima tu depresivnu a la ekonomska kriza atmosferu.
Ovi sto sad kupuju na kredit. Ili ce da prodju ekstremno dobro ili lose.

 

[Salev85]

"Plašim se da ovde više nije pitanje ko će da zaradi, nego ko će da održi stvoreno u narednih par godina. "

Ovo je sustina.
Pitanje je da li ce osobe koje sada uzimaju na kredit biti pametne jer ce inflacija obezvrediti kredit i sa 30% povecanom cenom kvadrada ili nece biti u mogucnosti da otplacuju za par godina.

 

[Ljuba82]

Videćemo, za sada su više nego dobri (ovi koji imaju kredite nekoliko godina), ne verujem ni da će biti problema oko deviznog kursa, baš zato što je fenomen globalan, ostaće relativno stabilan paritet, ipak platni bilans je sve više u deficitu i to će morati na neki način da se pegla.

Ipak, iako mislim da je veća verovatnoća da se desi ovo što pričamo, ja prvi u ovoj neizvesnosti ne bih smeo da se upustim sad u kredit nikada! Na ličnom planu sam se zbog te nestabilnosti povukao i sa strane ponude, ali i sa tražnje. Želim samo stabilnost, nebitno na kom novou, a toga nema.