Cene nekretnina

[sutraw]

Ako vecina ljudi precenjuju NBGD onda on nije precenjen vec ga procenitelji lose ocenjuju, zar ne?

Pa to je sad filozofsko pitanje... Procenitelji imaju neku metodologiju po kojoj vrše procenu za banku i banka zato i angažuje procenitelja u procesu odobravanja kredita, da bi proverila da li se dogovor kupca i prodavca gađa sa "objektivnim" stanjem tržišta.

Pitanje je da li u ovom slučaju procenitelji konzistentno potcenjuju ili kupci precenjuju vrednost tih stanova... Ja ne umem na to da odgovorim, ali iz priče bankara mi je jasno da banka misli ovo drugo.

 

[Extroniks]

Pa to je sad filozofsko pitanje... Procenitelji imaju neku metodologiju po kojoj vrše procenu za banku i banka zato i angažuje procenitelja u procesu odobravanja kredita, da bi proverila da li se dogovor kupca i prodavca gađa sa "objektivnim" stanjem tržišta.

Pitanje je da li u ovom slučaju procenitelji konzistentno potcenjuju ili kupci precenjuju vrednost tih stanova... Ja ne umem na to da odgovorim, ali iz priče bankara mi je jasno da banka misli ovo drugo.

Banka misli ono sto joj godi da misli, a sta je realnost to je nesto drugo.

 

[mp3mp3]

Kada sam uzimaio stan pricao sam sa proceniteljima koje znam privatno i sa bankom i svi kazu da je njihov posao sveden na to da procene stan u smislu opsia, koliko je urban, koliko su sadrzaji blizu i slicno i da se zavede ostalo oko raposreda i kvadrature ali cena je uglavnom kao u banci, nemaju tu slobodu da previse odstupaju od ugovorene cene, da korisniku ne naprave problem pa samim tim i banci da izgubi posao koji je vec dogovoren.

 

[sutraw]

Banka misli ono sto joj godi da misli, a sta je realnost to je nesto drugo.

Banci sigurno ne godi da kupci stanova preplaćuju svoje stanove.

 

[iv4n]

Zasto banka ne prihvata cene po kojima se stanovi oglasavaju i cak realizuju, nego ima neko svoju procenu vrednosti? Mozemo se mi pozivati na cene izgradnje, traznju i slicno, ali moguce da su procene banke nesto najblize nekoj realnoj ceni. Jer rast cena uzrokovan nekim hajpom, Rusima i slicnim privremenim faktorima privremeno moze da podigne cenu, ali ne i trajnu vrednost neceg. Zasto bi se banke odricale profita koji mogu da ostvare plasiranjem kredita? Moguce da jednostavno nisu bas dovoljno sigurni da ce neki stan moci da prodaju po cenama po kojima se stanovi danas prodaju. Jer Rusi ce u solidnoj meri da odu u nekom trenutku, recesija je pred vratima,...

 

[Extroniks]

Da li ste vi culi za slucaj da na NBGD zbog razlike u proceni i vrednosti kredita nije plasiran kredit? Ako da, kolika je razlika bila tu?
Nesto sumnjam da ce banka da odbije kredit zbog razlike od par stotina eur na cifre od 2500-4000 eur/m2, ali mozda sam u zabludi.

 

[iv4n]

Da li ste vi culi za slucaj da na NBGD zbog razlike u proceni i vrednosti kredita nije plasiran kredit? Ako da, kolika je razlika bila tu?
Nesto sumnjam da ce banka da odbije kredit zbog razlike od par stotina eur na cifre od 2500-4000 eur/m2, ali mozda sam u zabludi.

Pa ako stan kosta 100k evra i ti imas 100k evra za ucesce, cak i da banka proceni stan na tipa 140k evra, ti i dalje imas jako ucesce, i sigurno ces dobiti kredit.
Ali ako stan kosta 200k i ti imas 40k evra ucesca za ucesce i banka proceni stan na 140k evra. to prakticno znaci da banka smatra da tvoje ucesce + njen kredit vrede manje nego cena stana. Nisam siguran kakve su procedure u banci, ali mozda ti recimo budu trazili da recimo ucesce bude tipa 60k na ime razlike u proceni + 20% od procenjenih 140k, sto je ukupno 88k evra. Mozda imaju i neku drugu matematiku, ali u svakom slucaju trazice ti vece uscece.
Da li ce banka odobriti kredit ili ne mislim da ne zavisi od razlike u proceni, nego od tvog ucesca. Ako je velika razlika u proceni a tvoje ucesce je malo trazice ti vece ucesce. Ako imas veliko ucesce onda nije prpblem ako je velika razlika u proceni cene.

 

[sutraw]

Samo da konstatujem da nisam rekao da banka ne odobrava kredite gde je nekretnina precenjena. Samo sam rekao da mi je informacija data od bankara da se ti slučajevi najviše dešavaju na NBG.

Neki generalni princip kojim se Risk vodi u bankama jeste da, kad je slučaj takav da je banka izloženija riziku, tražiće povećano učešće da se pokriju. Gotovo svi koji uzimaju stambene kredite će naći način da obezbede to dodatno učešće jer u suprotnom gube kaparu. Zato je retko čuti da je nekom propala kupovina zbog neodobrenog kredita.

 

[Analitičar]

Zasto banka ne prihvata cene po kojima se stanovi oglasavaju i cak realizuju, nego ima neko svoju procenu vrednosti? Mozemo se mi pozivati na cene izgradnje, traznju i slicno, ali moguce da su procene banke nesto najblize nekoj realnoj ceni. Jer rast cena uzrokovan nekim hajpom, Rusima i slicnim privremenim faktorima privremeno moze da podigne cenu, ali ne i trajnu vrednost neceg. Zasto bi se banke odricale profita koji mogu da ostvare plasiranjem kredita? Moguce da jednostavno nisu bas dovoljno sigurni da ce neki stan moci da prodaju po cenama po kojima se stanovi danas prodaju. Jer Rusi ce u solidnoj meri da odu u nekom trenutku, recesija je pred vratima,...

Banke uvek i svuda imaju izrazito konzervativan pristup, naručito kada se radi o davanju hipotekarnih kredita. Ideja je da banka bude "pokrivena" čak i u nekom najneverovatnijem scenariju, tako da ti iznosi po kojima banka procenjuje vrednost kolaterala nemaju veze sa realnim cenama. A to da bi banke mogle više da zarade time što će davati kredite šakom i kapom, mislim da si u zabludi. Njima ionako odlično ide ovako kako jeste: https://www.danas.rs/vesti/ekonomija/rekordna-dobit-banke/

 

[Extroniks]

Ma to da su procene toliko razlicite da bi nekome trazile povecanje ucesca ili odbile kredit je na nivou fikcije osim ako se nije gadjalo ucesce od 10% ili bolji uslovi za kredit (manja kamatna stopa).

Osim ako kupac nije apsolutno neinformisan i pretplacuje debelo nekretninu, samo ucesce je 20% hedge banci da moze da proda stan 20% jeftinije odmah i postane likvidna ako mora.

 

[sutraw]

Pa ja svakako nemam razloga da širim dezinformacije po forumu. Nisam ni znao da se to gleda dok mi sam bankar nije rekao.

 

[Extroniks]

Pa ja svakako nemam razloga da širim dezinformacije po forumu. Nisam ni znao da se to gleda dok mi sam bankar nije rekao.

Gleda se ali ti slucajevi da je toliki razmak u ceni je verovatno 1% slucajeva

 

[sutraw]

I od tih 1% slučajeva, najveći broj je na Novom Beogradu.

 

[Extroniks]

Opet, 1% je nebitna cifra u velikoj semi stvari, i siguran sam da 1/100 prodaja na NBGD ima taj slucaj.

 

[sutraw]

To su slučajevi kad se traži dodatno obezbeđenje, ne nužno svi slučajevi kad je stan precenjen.

Inače banci nije problem da stan bude precenjen koliko god dokle god je iznos kredita manji od procenjene vrednosti stana.

 

[Extroniks]

Pa upravo, ali banci nije problem ako neko "pretplati" stan 10% vise od procene jer ce vratiti dosta vise kamate banci ako ne bude likvidacije.
A u slucaju likvidacije svakako imaju buffer od 20% od pretplacene cene tako da osim masivnog kraha trzista i likvidacije nema tu stete za banku.

 

[jetliner]

Ako pogledate oglas, mnoga naselja u širem centru i na periferiji su došli na 2000-2500 u oglašenim cenama. Siguran sam da i tu postoji značajna nesrazmera

 

[sutraw]

To je prisutno svuda sad, ali sam u poslednje dve godine primetio da Banovo Brdo, Zemun i NBG dostižu jako visoke iznose za starogradnju, i to bih rekao više nego ostale opštine. Ne znam šta bi mogao biti razlog, ali teoretišem da je činjenica da je NBG poslovni centar, a veza Banovog Brda i Zemuna sa istim podižu cene u tim naseljima indirektno.

Naravno isključujem centar grada iz priče jer on ima cenu iz drugih razloga...

 

[Analitičar]

To je prisutno svuda sad, ali sam u poslednje dve godine primetio da Banovo Brdo, Zemun i NBG dostižu jako visoke iznose za starogradnju, i to bih rekao više nego ostale opštine. Ne znam šta bi mogao biti razlog, ali teoretišem da je činjenica da je NBG poslovni centar, a veza Banovog Brda i Zemuna sa istim podižu cene u tim naseljima indirektno.

Naravno isključujem centar grada iz priče jer on ima cenu iz drugih razloga...

Dobro si to zaključio samo što su do sada Doćol, Vračar i centrali delovi Palilule imali visoku cenu starogradnje, obzirom da je na većini tih lokaliteta starogradnja daleko zastupljenija od novogradnje. Sada se taj tren širi na NBG, Zemun, pa čak i centralne delove Čukarice koja je nekad smatrana za rubnu opštinu. Iz nekog razloga postoje ljudi koji se ovome iščuđavaju, ali pretpostalvjam da nisu iz Beograda....lokacije na kojima se nalaze Lastavice ili Wellport su daleko od idealnih. Za taj novac uvek biram starogradnju na centralnoj koji mogu da renoviram po sopstvenom nahođenju i potrebama.

 

[Extroniks]

Osim starosti starogradnje na NBGD po meni ta opstina daleko prednjaci ostalima po sadrzaju.
Sve ravno, siroki bulevari, skoro je svaki blok samostalan da ne moras nigde kolima da ides, eventualno u susedni blok ides i to znaci da skoro sve stvari su ti udaljene 10 minuta pesaka u vecini blokova, hodas po ravnome, imas 2 keja / 2 reke relativno blizu, 2 velika trzna centra, i jos bonus sto je biznis centar Beograda manje vise, itd itd.

Zemun raste jer je odmah do NBGD a Banovo Brdo jer ostale opstine u centru su istisle kupce.

 

[mariks]

BB je dobijalo na ceni ne zbog blizine NBG-a već zbog blizine Ade, parka, sve je tu... funkcioniše kao kompletna celina, a centar je preskup. Nije on ništa bolje povezan sa NBG od ostatka, bar po mom mišljenju jer kad je zagušenje od mosta ka Radničkoj opet je haos. Ja npr radim na NBG i ako hoću da idem do Lidla na adi gledam da odem posle 19h jer ću putovati sat vremena sigurno.

Zemun raste jer je odmah do NBGD a Banovo Brdo jer ostale opstine u centru su istisle kupce.

^ovo

 

[BillHicks]

za procenitelja i banku, kako se secam fazon je, da banka ima samo confidence, da ako treba da se proda stan (aktivira hipoteka), da se prodaje sa 20% manjom cenom od procenjene, i da vidi kako se to uklapa u racunicu

 

[sutraw]

Osim starosti starogradnje na NBGD po meni ta opstina daleko prednjaci ostalima po sadrzaju.
Sve ravno, siroki bulevari, skoro je svaki blok samostalan da ne moras nigde kolima da ides, eventualno u susedni blok ides i to znaci da skoro sve stvari su ti udaljene 10 minuta pesaka u vecini blokova, hodas po ravnome, imas 2 keja / 2 reke relativno blizu, 2 velika trzna centra, i jos bonus sto je biznis centar Beograda manje vise, itd itd.

Zemun raste jer je odmah do NBGD a Banovo Brdo jer ostale opstine u centru su istisle kupce.

Ali ovo je sad situacija sa svim centralnim opštinama. Imaš sve i u Zemunu, užoj Paliluli, Zvezdari, Voždovcu itd. Reon šireg centra u starom BG je zapravo bolji po sadržajima od NBG.

Prednost NBG je što je poslovna zona, ko radi i živi tamo skraćuje sebi putovanje do posla i nazad i to je glavna stvar jer je BG jako težak postao u špicu. Mislim da to ponajviše gura cene na NBG.

 

[Extroniks]

Ali ovo je sad situacija sa svim centralnim opštinama. Imaš sve i u Zemunu, užoj Paliluli, Zvezdari, Voždovcu itd. Reon šireg centra u starom BG je zapravo bolji po sadržajima od NBG.

Prednost NBG je što je poslovna zona, ko radi i živi tamo skraćuje sebi putovanje do posla i nazad i to je glavna stvar jer je BG jako težak postao u špicu. Mislim da to ponajviše gura cene na NBG.

Ne bih se slozio ali svako vidi stvari drugacije

 

[BillHicks]

Prednost NBG je što je poslovna zona, ko radi i živi tamo skraćuje sebi putovanje do posla i nazad i to je glavna stvar jer je BG jako težak postao u špicu. Mislim da to ponajviše gura cene na NBG.

meni licno to sto je poslovna zona je najmanje bitno. mislim ja sam hejtovo nbg bash puno za zivot, kao i svaki provincijalac ziveo u centru, dok me zena nije konvertovala. sada ne bih ziveo van nbga. nedostaju mi neke stvari, ali opet to mogu kolima lagano.
pre svega blizina parkova, sirina, mir, to sto postoji trotoar kao pojam, kola retko i koristim u poslednje vreme, mogu peske svuda, sada planiram na prolece bajs ko covek. za trcanje mi top, sta znam, bash sam zadovoljan nbg-om