Cene nekretnina

[Salev85]

Ne razumem te Sale, koliko je to u Giter bloku ili ciglama?

3 drama 7 dana

 

[sutraw]

Smeta i meni što mi se plata nije duplirala već stagnirala

Što mi firma priča "inflacija ne utiče na naše odluke o povećanjima naknada"

Izgleda da sam bu**** i da sam trebao da nasledim 3-4 stana, ko mi kriv

 

[Extroniks]

Mica, polu-covek polu-stanodavac koga su isterali iz Cene Nekretnina.

 

[Anon]

Mica, polu-covek polu-stanodavac koga su isterali iz Cene Nekretnina.

Ma trazio je ljude za kukanje. Moj savet je da napravi novu grupu koja ce se zvati "3+ nekretnina only" (morao sam da dodam nekretnina jer bez toga bi zvucilo bas lose) pa nek kuka. Dobio je savete, zna i on sam sve tako da ili troluje ili trazi da kuka nekome kako mu je lose.

 

[G.I.Joe]

Ovo i ja mislim. Bukvalno nasa dijaspora je u fazonu FOMO i ostacu na ulici, necu imati gde da se vratim. Kupuj sta god.

Kao neko iz dijaspore mislim da moram malo da odgovorim na ovo. Nismo ni blizu FOMO fazona ili slično već jednostavnom računicom. Već sam pisao ali opet ću objasniti na vrlo plastičnom primeru. Većina ljudi iz dijaspore je kupila stan/kuću pre 2020 i ima niske kamata na hipoteke, ko još nije isplatio ovde (tako da mu se ne isplati isplaćivati prevremeno već uzme stan bez kamate u BW na 7 rata i ima win-win situaciju). Onda je počelo ludo štampanje para i svi su videli da im se "topi štednja" i krenuli su u shopping. E sad - ako kupiš drugu ili treću nekretninu na Zapadu onda te oni "kažnjavaju" s većim porezom na prenos apsolutnih prava (2% za prvi stan 8% za ostale) barem u NL. Drugo porez na nasledstvo u većini EU država i USA je u proseku oko 30% za decu (znači prvi nasledni rod 30%). Srbija nudi povrat PDVa. Tako da samo običnom računicom dolazimo do toga da bi stan u BGu koji ljudi iz dijaspore kupe morao da padne 40% (10% PDV + 30% nasledstvo) da bi bio na nuli. A to ste videli da se nije desilo ni u prošloj krizi. Bio je pad u proseku 20%.
Druga važna stavka je sklanjanje kapitala od poreskih uprava Zapadnih zemalja i optimizacija poreza u matičnim državama.
Treće, evo moj primer, šta bi ja mogao za 3500-4000e po kvm da kupim u NL od novogradnje? Ni šupu! A kamoli vrh stan na top lokaciji u glavnom gradu! (E sad što tamo negde u Švedskoj možda ima neke starogradnje koja je "utegnuta" i može da se živi - možda ima. Ali da li ima u Štokholmu novogradnja na vrh lokaciji za 4k? Mislim da nema ispod 10k. Amsterdam novogradnje idu u proseku 13-17k po kvm! Govorim o novogradnjama i ne u tuskoj četvrti.
Tako da nemojte da podcenjujete vrlo racionalan pristup dijaspore. Da li mogu da ulažu u akcije, fondove i slično. Mogu, ali opet to je bolje raditi preko Srbije nego preko US ili EU država zbog poreza. S tim da jedno ne isključuje drugo.
Fazno plaćanje novogradnje na rate bez kamate je jako dobra stvar i to je meni bio isto jedan od faktora što su pozitivno uticali na odluku. Em 0% kamate em možeš da oročiš štednju dok se stan gradi (win-win) ili kupiš državne obveznice (pa ne plaćaš ni porez na kapitalnu dobit od 15%)....

 

[Suzuman]

3 drama 7 dana

Ako je nekadašnjih 200 današnjih 400, a Mića renta 3 stana po 300, koliko mu još stanova treba da bi dostigao željeni ROI? Uzmimo da je Mića neka običan Perica koji bi se zadovoljio prinosima od rentanja za tričavih nekadašnjih 200.

 

[Anon]

Kao neko iz dijaspore mislim da moram malo da odgovorim na ovo. Nismo ni blizu FOMO fazona ili slično već jednostavnom računicom. Već sam pisao ali opet ću objasniti na vrlo plastičnom primeru. Većina ljudi iz dijaspore je kupila stan/kuću pre 2020 i ima niske kamata na hipoteke, ko još nije isplatio ovde (tako da mu se ne isplati isplaćivati prevremeno već uzme stan bez kamate u BW na 7 rata i ima win-win situaciju). Onda je počelo ludo štampanje para i svi su videli da im se "topi štednja" i krenuli su u shopping. E sad - ako kupiš drugu ili treću nekretninu na Zapadu onda te oni "kažnjavaju" s većim porezom na prenos apsolutnih prava (2% za prvi stan 8% za ostale) barem u NL. Drugo porez na nasledstvo u većini EU država i USA je u proseku oko 30% za decu (znači prvi nasledni rod 30%). Srbija nudi povrat PDVa. Tako da samo običnom računicom dolazimo do toga da bi stan u BGu koji ljudi iz dijaspore kupe morao da padne 40% (10% PDV + 30% nasledstvo) da bi bio na nuli. A to ste videli da se nije desilo ni u prošloj krizi. Bio je pad u proseku 20%.
Druga važna stavka je sklanjanje kapitala od poreskih uprava Zapadnih zemalja i optimizacija poreza u matičnim državama.
Treće, evo moj primer, šta bi ja mogao za 3500-4000e po kvm da kupim u NL od novogradnje? Ni šupu! A kamoli vrh stan na top lokaciji u glavnom gradu! (E sad što tamo negde u Švedskoj možda ima neke starogradnje koja je "utegnuta" i može da se živi - možda ima. Ali da li ima u Štokholmu novogradnja na vrh lokaciji za 4k? Mislim da nema ispod 10k. Amsterdam novogradnje idu u proseku 13-17k po kvm! Govorim o novogradnjama i ne u tuskoj četvrti.
Tako da nemojte da podcenjujete vrlo racionalan pristup dijaspore. Da li mogu da ulažu u akcije, fondove i slično. Mogu, ali opet to je bolje raditi preko Srbije nego preko US ili EU država zbog poreza. S tim da jedno ne isključuje drugo.
Fazno plaćanje novogradnje na rate bez kamate je jako dobra stvar i to je meni bio isto jedan od faktora što su pozitivno uticali na odluku. Em 0% kamate em možeš da oročiš štednju dok se stan gradi (win-win) ili kupiš državne obveznice (pa ne plaćaš ni porez na kapitalnu dobit od 15%)....

Ja bas mislim da ako je sada mnogo vise investicija u stanove nego sto je to bilo 2008 onda prostora za veci pad itekako postoji samo na osnovu prirode gledanja u stanove sada, ako je uopste istina da ljudi koji su kupovali su uglavnom gledali da izdaju ili prodaju za vecu cenu.

 

[popbege]

Pa normalno je da novac koji imaš i da ulažeš...
Podigao kiriju ? Pa šta je trebalo...svuda je novac izgubio vrednost ali ne i u kiriji ? Ne shvatam...pa na kraju je dobro i što sam ziv ?
ROI u 2020 bio 20 godina
ROI u 2024 je 35 godina....ma dobro sam prošao....

Izvinjavam se ako nisam isprstio situaciju ali gde je problem? Valjda prodas zaradis duplo i eto vratio si investiciju, plus imas pare xtra i plus jos od rente?
I opet problem malo je?

Izvini sto ne stižem da tugujem sa tobom dok su najvise baš ti investicioni kupci koji su bez razmišljanja ulupali pare u stanove onemogućili 90 posto mladih ljudi da ikako kupe svoj krov nad glavom i nekad počnu život. Plus sad plaćaju duple rente i neće ni moći dalje da štede i ikad se skuće.

Ako oces bolji ROI, prodaj, osmisli biznis plan, skupi hrabrosti i uloži u neki poso, zavrni rukave i zaradi. Zar ne?

Bude li neko komenrarisao sto niste i vi kupili stanove odgovor je jednostavan - vas je uvonjalo da uzmete ranije po normalnim cenama kod nas se namestilo da je krenulo ludilo i nenormalan skok bas najviše zbog tih investicionih kupovina i nezasitosti. I sad kad ste preterali i ne vraća se kako je planirano ,,uuuuu muka je..."

 

[G.I.Joe]

Ja bas mislim da ako je sada mnogo vise investicija u stanove nego sto je to bilo 2008 onda prostora za veci pad itekako postoji samo na osnovu prirode gledanja u stanove sada, ako je uopste istina da ljudi koji su kupovali su uglavnom gledali da izdaju ili prodaju za vecu cenu.

Kratkoročno (u narednih 2-4 godine) možda da. Ali za 20-30 godina nekretnina će SIGURNO vredeti mnogo više. Ja lično nisam ni kupio da bi prodao za 2 god, već da ostavim deci. Tako da ako i bude pad od 50% baš me briga. Ako stan poraste 5x u vrednosti - isto baš me briga. Ne prodajem! Izdavaću ga, a možda i ne. Možda će mi služiti samo da imam gde da prenoćim u BGu, da parkiram auto i tako to. Za 20+ godina samo na vrednosti nekretnine ću biti dobar duplo. Sledeće godine opet kreće štampanje ili QE i to masovni. Šta misliš kako će to da utiče na cenu nekretnina? Sav taj novoodštampani šareni papir?

 

[Salev85]

Mica, polu-covek polu-stanodavac koga su isterali iz Cene Nekretnina.

Sa konopac i na grbinu.

Ja bas mislim da ako je sada mnogo vise investicija u stanove nego sto je to bilo 2008 onda prostora za veci pad itekako postoji samo na osnovu prirode gledanja u stanove sada, ako je uopste istina da ljudi koji su kupovali su uglavnom gledali da izdaju ili prodaju za vecu cenu.

Ako krene da ne valja i to potraje.....eto nama cena na malo višem nivou u odnosu na 2021. Time se završava priča o jeftinom novcu. Oni koji su poklanjali, ti su i uzeli nazad kao i uvek.
Ja bih iskreno gledao da li se uklapam sa kirijom iz 2021 ako uzimam nešto investiciono.

 

[Filip 01]

Prodaju se 3 stana i započne se svoja gradnja mini zgrade.
Ti si vlasnik zgrade gde možeš da i iznajmiš krov za repetitore i razne reklame.
Naravno u Ugovorima se svi odriču kao stanari tih stvari i ne mogu tebe da izglasaju i ti ćeš biti Upravnik zgrade.
Nekada samo od ustupljivanju krova za repetitor se dobija oko 1000eur mesečno.
Reklame i bašta za neki lokal se isto plaća mesečno po m2.
Održavanje zgrade staviš u Ugovoru onako dosta ozbiljnije 1-1.5eur po kvadratu, ali to kupcima ne govoriš do samog potpisivanja(pa ko nije lepo sve pročitao jbg), sa mogućnošću progresivnog povećavanja.
Kao Upravnik unajmiš svoje firme za održavanje i popravke da preko njih možeš da izvlačiš lovu.
Kao vlasnik i Investitor napraviš i neka parking mesta koja ne mogu da se prodaju jer ih nema u dozvolama, ali kao Investitor možeš da daš nekome to jest prodaš, tu ti već trebaju neki advokati koji su dobri u tim stvarima.
Kao Investitor sa Izvodjačem napravi neki dil oko kompenzacije i sa vlasnikom parcele.
Projektante i nadzor nemoj neke ozbiljnije i gledaj one koji overavaju sve po kafanama(možda su i mrtvi ali se koristi njihov pečat) i realno ne moraš ih ni platiti, nikako nikome avans ne treba dati i sa tim koji traze avans ne saradjuješ.
Kasnije kada prodaš sve stanove ugasiš firmu i osnuješ drugu, pa ta sva dugovanja prema drugima su izbrisana.
Realno rade Investitori da i od tehničkih soba ili garaža naprave stanove, a i nadograde poslednji sprat mimo gradjevinske dozvole(prodaju se i ti stanovi nekako, ali mogu da se rentaju na crno).
Spoljašnost i uredjenje zgrade koje je obećano renderom je poprilično skupo, tako da kada se vidi predračun za te stvari za koje ne može niko da te tuži preskočiš.
Jer bolje da se krene izgradnja druge zgrade sa drugom novonastalom firmom
EDIT: pločice obavezno neka budu I klase neke inostrane(ako su skupe, neka ti na stovarištu samo na lošijim udare te žigove, a to niko ni ne proverava)...

 

[Suzuman]

Za 20+ godina samo na vrednosti nekretnine ću biti dobar duplo.

To je zato što ti nisi Mića. Dobro je.

 

[sutraw]

Mića će za 20 godina da bude dobar 4x ali opet će mu biti malo jer ne može da kupi za vrednost jednog stana pet stanova

 

[Salev85]

Spoljašnost i uredjenje zgrade koje je obećano renderom je poprilično skupo, tako da kada se vidi predračun za te stvari za koje ne može niko da te tuži preskočiš.

Koliko sam samo zgrada video da nisu ispoštovale render. Zapravo mozda svaka peta, šesta, sedma.....i to delimično.....

 

[Anon]

Kratkoročno (u narednih 2-4 godine) možda da. Ali za 20-30 godina nekretnina će SIGURNO vredeti mnogo više. Ja lično nisam ni kupio da bi prodao za 2 god, već da ostavim deci. Tako da ako i bude pad od 50% baš me briga. Ako stan poraste 5x u vrednosti - isto baš me briga. Ne prodajem! Izdavaću ga, a možda i ne. Možda će mi služiti samo da imam gde da prenoćim u BGu, da parkiram auto i tako to. Za 20+ godina samo na vrednosti nekretnine ću biti dobar duplo. Sledeće godine opet kreće štampanje ili QE i to masovni. Šta misliš kako će to da utiče na cenu nekretnina? Sav taj novoodštampani šareni papir?

Ma ja nesto i dalje mislim da taj QE nece puno znaciti odmah vec tek za nekoliko godina samo na osnovu parametara koje pratim. Moramo prvo da vidimo kakva ce kriza biti. Ako je ne osetimo onda verujem u taj scenario za koji pricas.

 

[mića]

Mića će za 20 godina da bude dobar 4x ali opet će mu biti malo jer ne može da kupi za vrednost jednog stana pet stanova

 

[Filip 01]

Koliko sam samo zgrada video da nisu ispoštovale render. Zapravo mozda svaka peta, šesta, sedma.....i to delimično.....

Skupa je dobra fasada i uredjenje kompleksa.
Humus, trava, drveće kada se dobije ponuda od firmi zaboli Investitore glava.
Odmah razmišljaš pa mogao sam još jedan sprat gore.
Primer su one gastrabajterske kuće po selima na 3 sprata gde nije odradjena fasada, jer se umesto toga sagradi još jedan sprat...
Dobra kapija, uredjenje dvorišta, zelenilo košta...

 

[mića]

2 + 2 = 4
Pričamo o nekretninama ?
Ajmo ponovo ?
Kako sam zaradio ako su nekretnine poskupele 100% ?
Kupio sam ga za 80....sada ga prodam za 160...ali mogu da kupim samo istu nekretninu za te pare....ne 2 ili 4...sve su poskupele..ne samo moja ...i vaša je poskupela...bez obzira gde se nalazi...ili sam ja lud

 

[Suzuman]

2 + 2 = 4
Pričamo o nekretninama ?
Ajmo ponovo ?
Kako sam zaradio ako su nekretnine poskupele 100% ?
Kupio sam ga za 80....sada ga prodam za 160...ali mogu da kupim samo istu nekretninu za te pare....ne 2 ili 4...sve su poskupele..ne samo moja ...i vaša je poskupela...bez obzira gde se nalazi...ili sam ja lud

E moj mićo, tužni sretniče.

 

[G.I.Joe]

Ma ja nesto i dalje mislim da taj QE nece puno znaciti odmah vec tek za nekoliko godina samo na osnovu parametara koje pratim. Moramo prvo da vidimo kakva ce kriza biti. Ako je ne osetimo onda verujem u taj scenario za koji pricas.

Inicijalno taj QE neće da podigne cene, to si u pravu. To se nije desilo ni 2008 a štampali su kao sumanuti. Dok god ljudi ne počnu da troše te pare. A onda dođe do eksponencijalnog skoka (kao što smo videli 2x već). Kolika će biti recesija od toga zavisi brzina povećanja cena. Ali kad gledaš period 20+ godina, pa tu je skoro 1/1 da će porasti.

 

[sutraw]

2 + 2 = 4
Pričamo o nekretninama ?
Ajmo ponovo ?
Kako sam zaradio ako su nekretnine poskupele 100% ?
Kupio sam ga za 80....sada ga prodam za 160...ali mogu da kupim samo istu nekretninu za te pare....ne 2 ili 4...sve su poskupele..ne samo moja ...i vaša je poskupela...bez obzira gde se nalazi...ili sam ja lud

Jel možeš da opišeš šta bi za tebe bio pozitivan tok događaja? Da je tebi nekretnina poskupela duplo, a drugima ostala ista cena? Ili da su kirije duplirane?

Ne vidim na šta se tačno žališ, možda sam ja lud doduše.

 

[mića]

Jel možeš da opišeš šta bi za tebe bio pozitivan tok događaja? Da je tebi nekretnina poskupela duplo, a drugima ostala ista cena? Ili da su kirije duplirane?

Ne vidim na šta se tačno žališ, možda sam ja lud doduše.

Ti kazes da sam zaradio duplo ...
Ti objasni meni kako sam zaradio duplo kad za istu nekretninu treba da platim duplo ?

 

[Salev85]

Ma ja nesto i dalje mislim da taj QE nece puno znaciti odmah vec tek za nekoliko godina samo na osnovu parametara koje pratim. Moramo prvo da vidimo kakva ce kriza biti. Ako je ne osetimo onda verujem u taj scenario za koji pricas.

Zavisi gde ode QE po 100-ti put.
Ako nema para, kriza je, služi da zaustavi pad. Ako je normalno vreme, zdravo, postoji realan rast, onda se cena koriguje nominalno.
Ako nema realnog rasta, svi zakljucani kući i onda štampaš u nedogled, normalno da praviš inflaciju.

@Anon, i ti očekuješ neku muku uskoro?
Šta misliš, hipotetički, znamo da ce da nas udari kriza za 2 godine. Država olabavila kredite na 4% i svi smo uzeli kredite. Kriza je naša šansa i svi smo uzeli stambeni. Davala plate državnom sektoru itd.
Šta misliš kako ce da uzme nazad sve sto je davala?
1. Kurs- ne moze, proglasili bi bankrot zbog spoljnog duga
2. Inflacija (pumpamo i dalje po 10% godišnje a nbs kaze da je 4%) jedno 5-6 godina. Mada, cene mislim da opadaju u prodavnicama u odnosu na pre godinu dana. (Bili smo najskuplji). Tako da postoji veći luft sada.
3. Fiskalna politika je agresivnija i dižu poreze na sve moguće.
3. ????

 

[Salev85]

2 + 2 = 4
Pričamo o nekretninama ?
Ajmo ponovo ?
Kako sam zaradio ako su nekretnine poskupele 100% ?
Kupio sam ga za 80....sada ga prodam za 160...ali mogu da kupim samo istu nekretninu za te pare....ne 2 ili 4...sve su poskupele..ne samo moja ...i vaša je poskupela...bez obzira gde se nalazi...ili sam ja lud

Nisi bre brate zaradio ali si očuvao vrednost toga što imaš. Na nuli si.
Oni što nisu imali za učešće, falio im je deo, oni su u bunaru sad
Ako si uzeo na kredit i rata ti je bila 200e i izdavao si po 200 evra. Sada ti je rata 200evra a ti izdaješ po 350. Onda si zaradio.

 

[sutraw]

Ti kazes da sam zaradio duplo ...
Ti objasni meni kako sam zaradio duplo kad za istu nekretninu treba da platim duplo ?

Zato što za nekretninu koju zapravo poseduješ nisi platio duplo, nego si platio pola njene sadašnje cene.

Tvoja nekretnina je nekad koštala 80k, a sad vredi 2x toliko.

Ti si svoju investiciju već otplatio kroz porast vrednosti nekretnine.

Da si stavio 80k na račun i čekao 2 godine i onda probao da kupiš, imao bi novca samo za 50% te nekretnine koju sada poseduješ.

Vrednost tvoje investicije je savršeno očuvana, imaš još dodatni prihod rente.

Možeš da odeš u banku sad ovog momenta, da staviš hipoteku na svoju nekretninu od 160k i da kupiš još jednu nekretninu kreditom.

Ti nisi žrtva ove ogromne inflacije kao što to tebi deluje u glavi, ti si pripadnik grupe koja je NAJBOLJE prošla zbog nje.