Šta je novo?
Od:
Filteri

Cene nekretnina

sutraw je napisao(la):
Da li su prsli ili ne je drugo pitanje, suština je da kupuju... I da to diže cene i dalje.

Čekamo izveštaj RGZ za drugi kvartal, ali po oglasima se vidi da smo YoY opet skočili, pitanje je već da li bi i recesija uspela da zauzda cene.

Srbija ima najotpornije tržište nekretnina u Evropi, sa medijalnom platom od 600 EUR.
Kliknite za proširenje...
Gde ti vidis YoY rast?

U periodu Q4 2015. do Q4 2020., tj. za 5 godina cene su porasle sa 1.109 e/m2 na 1.582 e/m2, tj. cene su u proseku rasle 7.2% godisnje, nekad samo 2-3%, nekad i preko 10% za godinu dana.
Q4 2021. u odnosu na Q4 2020. je porastao 14.3%, tj. sa 1.582 na 1.808 za godinu dana
Q4 2022. u odnosu na Q4 2021. je porastao 27.2%, tj. sa 1.808 na 2.299 za godinu dana.
U Q4 2022 cena m2 je bila 2.299, a u Q2 2024 2.339, sto znaci da cene stagniraju (porasle 1.7%) godinu i po dana.
Tacno je da recimo investitori dizu cene iz faze u fazu za istu lokaciju, ali to je vazilo i ranije, a promet sada opada (opao 30% na nivou Beograda), narocito u centralnim gradskim lokacijama, kao sto imamo i niz drugih mikrofaktora koji se mogu tumaciti ovako ili onako, tako da je najbolje gledati globalnu sliku.
 
Poslednja izmena:
Da ne gledam novogradnju jer su tu problem predugovori i lag podataka, samo starogradnja prema cenestanova.com

Jun 2023 - 2056 EUR
Jun 2024 - 2169 EUR (5.5% skok prosečne cene).

Ako gledaš prosek, cifre će te zavarati, kad trenutne novogradnje udare 80% videće se skok i kod njih.
 
sutraw je napisao(la):
Da ne gledam novogradnju jer su tu problem predugovori i lag podataka, samo starogradnja prema cenestanova.com

Jun 2023 - 2056 EUR
Jun 2024 - 2169 EUR (5.5% skok prosečne cene).

Ako gledaš prosek, cifre će te zavarati, kad trenutne novogradnje udare 80% videće se skok i kod njih.
Kliknite za proširenje...
Pa mi smo oduvek imali neke zgrade koje udaraju u 80% pa se upisuju, to nije nista novo. Trziste nije homogeno i normalno je da prosek ne daje celokupnu sliku, ali daje najobjektivniju.
A sto se tice rasta cena starogradnje, kako znas da je cena porasla? Odakle znas koliko se 100% renoviranih stanova i novogradnje prodalo kao starogradnja?
Evo primera radi, Novi Beograd, jun 2024, starogradnja sa cenom iznad 3.500 evra: 15 stanova od kojih 7 su ciste novogradnje + 1 Belvil (mozda i vise, ali nije obelezen naziv zgrade za sve stanove, mozda su neki malo starije novogradnje, tipa 6-7+ godina stare ili iz nekog drugog razloga nisu u bazi), a od ostalih stanova sigurno je velika vecina renovirana, jer cak i da gledas APP oglase bez spustanja cena to su cene za 100% lux renovirane stanove.

1723469533769.png

Juna 2023 si imao 7 stanova koji ispunjavaju ovaj uslov, od cega su 6 ciste novoradnje (West 65 i slicno).
Zasto bi neko za starogradnju dao preko 3.5k e na Novom Beogradu osim ako nije renovirana?
Ti sad na Halo Oglasima u blokovima 21, 30 i ostlaim centralnim blokovima imas masu stanova za manje od 3k e/m2, a pojedine i za manje od 2.5k e/m2, dok se luks stanovi oglasavaju za 3.2k e/m2. Ko bi dao vise od 3.5k e/m2 za starogradnju na Novom Beogradu osim ako nije luks premium renoviran stan?
Mislim, jako je tesko uraditi analizu, pa sam pokusao ovim pristupom, ali hocu da kazem da, to sto se vise prodaje starogradnja koja je renovirana u lux stanju i to sto se vise prodaje novogradnja koja se vodi kao starogradnja ne znaci da je doslo do rasta cena, iako statistika to pokazuje, jer je starogradnja najheterogenija.
 

Prilozi

  • 1723469480868.png
    1723469480868.png
    708,2 KB · Pregleda: 21
Zarkovo je napisao(la):
Bas ogromna razlika u ceni, obicno je razlika oko 100/200 eura, a ne 1000 i jace zbog spratnosti
Kliknite za proširenje...

Po renderu se vidi da je to zapravo više kao lokal, nego ga on prodaje kao stan? U ukupnoj kvadraturi ostava je 14kv... Svakako ne deluje kao normalan stan u suterenu.

iv4n je napisao(la):
Mislim, jako je tesko uraditi analizu, pa sam pokusao ovim pristupom, ali hocu da kazem da, to sto se vise prodaje starogradnja koja je renovirana u lux stanju i to sto se vise prodaje novogradnja koja se vodi kao starogradnja ne znaci da je doslo do rasta cena, iako statistika to pokazuje.
Kliknite za proširenje...

Svaki mesec se prodaje lux starogradnja, nije samo ovaj. Videćemo uostalom kako vreme bude prolazilo šta je istina. Ja ću da sačekam tu vladinu uredbu pa idem u šoping, čekati da padnu cene je ne lipši magarče do zelene trave.
 
sutraw je napisao(la):
Svaki mesec se prodaje lux starogradnja, nije samo ovaj. Videćemo uostalom kako vreme bude prolazilo šta je istina. Ja ću da sačekam tu vladinu uredbu pa idem u šoping, čekati da padnu cene je ne lipši magarče do zelene trave.
Kliknite za proširenje...
I tacno je da se uvek prodaje i lux starogradnja, ali meni deluje da ima sve vise renoviranih stanova i lux renoviranih stanova koji se prodaju i da oni uticu na percepciju o ceni.
Npr. decembra 2022. (uzeo sam taj mesec zbog slicnog obima prometa starogradnje) si na Novom Beogradu imao 248 prometovanih stanova, od cega 148 starogradnje, po prosecnoj ceni od 2.392 e/m2, a juna 2024. imas 189 prometovanih stanova od cega 164 starogradnje po prosecnoj ceni od 2.524 e/m2, sto izgleda kao rast od 5.5% za godinu i po dana. Pritom je broj stanova cija je cena po m2 veca od 3k e/m2 decembra 2022. bila 17, a sada je 31.
Inace, Novi Beograd sam uzeo kao primer da bih mogao da lakse uradim analizu, verovatno se slicna analiza moze uraditi i za bilo koju drugu opstinu.
Ja nisam rekao da cene padaju ili da ce padati (sto ne znaci da se nece desiti) i da ne treba da kupis stan sada, ali kazem da se ne moze tvrditi da cene rastu.
 
Extroniks je napisao(la):
Trenutna situacija na NBGD koja se trenutno gradi a da svaki ima veliku kvadraturu (izostavljam manje projekte):

1. New Minel Faza 2 (par stotina stanova)
2. Soul64 (samo 1 faza je oko 300 stanova a ima 4 faze)
3. Airport Garden (bese oko 400 stanova?)
4. Mazda Terminal 10 residences (oko 160 stanova)
5. Pupinova Palata (oko 700 stanova)
6. Kvart64 (oko 400 stanova)
7. Bel Mondo (par stotina stanova)
8. Dolce Vita (40ak stanova + hotel)
9. Wellport faza 4 (stotinak stanova?)
10. Newport (par stotina stanova)


A da ne spominjemo green line koji ce se graditi sto iznosi 5000 stanova sto ce biti otprilike slicno kao svi ovi iznad zajedno, reci da nema velikih projekata trenutno je suludo ili se nama razlikuju definicije velikih projekata.
Kliknite za proširenje...
Neka bude da je i ukupno svega 5,6 hiljada stanova u izgradnji. Od 2015. do danas je registrovano na Nbg oko 5720 prodaja novogradnje, sa tim da je u 2023.god prodaja bila daleko skromnija nego u onom korona bumu, sa 579 realizacija. Ako uzmemo da će se jače prodavati u budućnosti i postavimo prosek na 700 stanova godišnje (po meni je to jako dosta), trebaće oko 7,8 godina da se to proda. I to u slučaju da u medjuvremenu ne bude velikih projekata, poput onog na mestu Hotela Jugoslavija. Dijaspora može da izvadi stvar donekle, ali statistika pokazuje jasno da je potrebno dosta vremena da se ta količina stanova proda. Mada, kao što čusmo, investitorima se ne žuri, prodaja ide stabilno, čuvaće na lageru. I 3, 4 godine ako treba.
 
Poslednja izmena:
Zarkovo je napisao(la):
Ljudi kako se krecu cene oko autokomande? Sad sam bacio pogled i ova novogradnja deluje bas jeftino

www.4zida.rs

Dvosoban stan u izgradnji Beograd - Autokomanda 64.2m2m² | Autokomanda - Lux stanovi - Oblakovska

Dvosoban stan u izgradnji Beograd - Autokomanda 64.2m2m² | Autokomanda - Lux stanovi - Oblakovska,
www.4zida.rs www.4zida.rs

Sta mislite o ovome?
Kliknite za proširenje...
1500eur/m2 Beograd, lokacija autokomanda odlično.
Dosta niža je cena jer je suteren i jer nisam siguran kako će biti uknjižen, ali to je manji problem ako je za život.
Najveća mana je po meni nedostatak prirodnog svetla i moguća buka i ometanje privatnosti od spoljašnjih uticaja, jer je suteren.Možda i zagadjen vazduh od saobraćaja, jer ne znam tačnu mikrolokaciju zgrade.
Ostava i dnevna soba barem po ovoj skici nemaju prozore, ali ako bi to moglo da se napravi i da se ima i nekog dnevnog svetla bilo bi ok, a verovatno može jer nije svuda armirano betonski noseći zid.
Ostava ti je još jedna soba.Tako da je to dvoiposoban-trosoban stan.
Vidim da je stolarija na najvišem nivou kao i da ima neki smart sistem.
Sada postoje i folije koje se zalepe na prozore sa efektom ogledala, pa ti niko ne bi ni ugrožavao privatnost.
Ali zbog toga je dosta niža cena...
 
iv4n je napisao(la):
Gde ti vidis YoY rast?

U periodu Q4 2015. do Q4 2020., tj. za 5 godina cene su porasle sa 1.109 e/m2 na 1.582 e/m2, tj. cene su u proseku rasle 7.2% godisnje, nekad samo 2-3%, nekad i preko 10% za godinu dana.
Q4 2021. u odnosu na Q4 2020. je porastao 14.3%, tj. sa 1.582 na 1.808 za godinu dana
Q4 2022. u odnosu na Q4 2021. je porastao 27.2%, tj. sa 1.808 na 2.299 za godinu dana.
U Q4 2022 cena m2 je bila 2.299, a u Q2 2024 2.339, sto znaci da cene stagniraju (porasle 1.7%) godinu i po dana.
Tacno je da recimo investitori dizu cene iz faze u fazu za istu lokaciju, ali to je vazilo i ranije, a promet sada opada (opao 30% na nivou Beograda), narocito u centralnim gradskim lokacijama, kao sto imamo i niz drugih mikrofaktora koji se mogu tumaciti ovako ili onako, tako da je najbolje gledati globalnu sliku.
Kliknite za proširenje...

Pise u poruci gde vidi.

Opet mesamo babe i zabe. U Q4 2022. BNV je prodavao sve nove zgrade na ugovor, u Q2 2022. ni jednu novu zgradu nije prodao na ugovor (samo po nesto od ranije pustenih) bev sve na predugovor tako da te prodaje nisu usle u statitike na ovim sajtovima sto skupljaju podatje od rcn
 
Slazem se sa svima vama ljudi, nego svakako je cena bagatela, koliko ima ovakvih stanova na istoj poziciji pa se prodaju za samo 100 eura manje nego prvi sprat i tako dalje, to mi je bilo cudno
 
Zarkovo je napisao(la):
Slazem se sa svima vama ljudi, nego svakako je cena bagatela, koliko ima ovakvih stanova na istoj poziciji pa se prodaju za samo 100 eura manje nego prvi sprat i tako dalje, to mi je bilo cudno
Kliknite za proširenje...
Ja nešto ne znam da se sutereni cene samo 100/200 evra po kvadratu manje od prvog/drugog itd. sprata. Koliko znam, to je pre istina za prizemlje i potkrovlje, ali i kod tih spratova je cena najčešće niža 10-20% u odnosu na "normalne" etaže. Govorim o prosečnim cenama svih spratova, ne o nekim izuzecima. Mada ja imam lepo iskustvo sa jednim (polu)suterenom, starogradnjom, od pre dosta godina, ja bih to izbegavao. Drugaru koji je živeo u prizemlju (nema suterena u zgradi) su fekalije poplavile kupatilo, kaže najgore iskustvo u životu.
 
Suzuman je napisao(la):
biznis.telegraf.rs

Tabaković: Novim zakonom trajno će se urediti kamatne stope kredita

Cilj ovog zakona je da se spreči nagli rast kamatnih stopa naročito kod kredita sa promenjivim kamatnim stopama
biznis.telegraf.rs biznis.telegraf.rs

- Još je rano govoriti na kom će nivou one biti ograničene novim zakonom, ali svakako će biti niže od kamata koje su važile u trenutku donošenja pomenute privremene mere - kazala je Tabaković za Politiku
Kliknite za proširenje...
Ima li ko stručan ideju, pod uslovom da zakon bude usvojen tokom septembra, kada bismo mogli realno da očekujemo neki pad kamatnih stopa? Takođe, pre svega me zanima fiksna kamatna stopa - očekuje li se da će koliko toliko pasti u odnosu na sadašnjih 5.03% (po važećoj uredbi)?
 
Zarkovo je napisao(la):
Slazem se sa svima vama ljudi, nego svakako je cena bagatela, koliko ima ovakvih stanova na istoj poziciji pa se prodaju za samo 100 eura manje nego prvi sprat i tako dalje, to mi je bilo cudno
Kliknite za proširenje...
Mislim da mesas prizemlje i suteren. Evo ti primer u jednoj zgradi blizu mene je pre neku godinu kvadrat bio 3200e, polusuteren u istoj zgradi 1700e, nisam skorije proveravao da li je uopste to prodato ili i dalje stoji.
 
Zanimljivo mi je kako se vise ne spominje legalizacija nigde. Kao da se ozvanicio status quo. Taj fenomen sa nelegalizovanim nekretninama nisam siguran da li postoji negde drugde u Evropi, da ne pominjem EU. Verujem da je zavidan broj stanova koji se nalaze u cuvenom "postupku legalizacije" koji evo samo sto nije, ove/sledece godine.
Podtema toga su sve naknadne budzevine u vidu terasa/zajednickih prostorija koje su se pripojile stanovima. Dobro poznato "uknjizen na 40, mereno 90 kvadrata". Pa tako te nekretnine ostaju uglavnom samo za kes kupce.
 
Očigledno su drugi prioriteti preuzeli tok legalizacije. Možda bi legalizacija u više koraka (grupa objekata, na primer) bila rešenje, da se razvuče ceo proces na neki period. Da se ipak desi, jer je potrebna, a da ne poremeti tržište.
 
keks je napisao(la):
Očigledno su drugi prioriteti preuzeli tok legalizacije. Možda bi legalizacija u više koraka (grupa objekata, na primer) bila rešenje, da se razvuče ceo proces na neki period. Da se ipak desi, jer je potrebna, a da ne poremeti tržište.
Kliknite za proširenje...
razumem da ima svasta sto se podrazumeva pod nelegalizovanim objektima, ima tu i supa, stala, radionica, i to ni ne treba da bude prioritet.
Ali nekretnine i zgrade u kojima se zivi, koje imaju odavno brojilo, vodu, apsolutno trebaju da budu. Jos frapantnije je sto porez na takve nekretnine uredno dolazi.
 
sutraw je napisao(la):
Pogledajte prilog 207999

U kojem to univerzumu gde ponude ima dovoljno postoji i dalje pritisak na cene i odakle proizlazi

Inflacija je pala odavno, kamate su visoke, a starogradnja nastavlja da raste sa cenom i približavamo se tački kad će se izjednačiti u proseku sa novogradnjom, a pritom mi imamo lag cena novogradnje jer idu na predugovor, znači i kod njih će se videti rast uskoro.

To se na tržištu gde je tražnja rešena prosto ne dešava.
Kliknite za proširenje...
Slanina na pijaci je poskupela iako opada tražnja za istom ...
 
Napisa neko da će cene otići 2x ali nije dovršio pisanije. Da, otići će duplo ali ćemo imati i inflaciju veću nego sada.
Pitanje je samo kada će krenuti na gore. 2025. ili 2026?
 
sutraw je napisao(la):
Svakako nedovoljan broj stanova jer pritiska na cene uopšte nema, čak obrnuto, imamo konstantan rast cena i jedna od retkih zemalja smo u celoj Evropi čije se tržište nekretnina nije ni zagrcnulo. Procenjuje se 10k stanova godišnje da se gradi u BG i to cene ne može ni da mrdne na dole.

Očigledno je potrebno da se još poveća ponuda, i ja bih primarno to radio velikim projektima veličine Stepe gde bi država pravila i prodavala porodicama za život, a ostaviti privatne investitore da bilduju fond za dijasporu, biznismene i kriminalce.
Kliknite za proširenje...
Kad se zagrcne trebaće mu decenija da se oporavi…ili smo mi beše specijalni po nečemu…nema love u državi, ulazi se u Expo koji će isisati sav keš, a ako kurs dinaraa klecne eto haosa…
 
Morate se prijaviti ili registrovati da odgovorite ovde.
Vrh