Šta je novo?
Od:
Filteri

Cene nekretnina

sutraw je napisao(la):
Ili hajde da ne poredimo ni sa Vračarom ni Sremčicom jer su dve krajnosti, neka malo udaljenija lokacija na Karaburmi ili Višnjičkoj banji, za stan u ok stanju, cena je negde 400-500 EUR.

Prosečna plata u BG je 1000 EUR, medijalna je 800. Tako da taj stan pokrije 50% ili više medijalne plate, što uopšte nije beznačajno.
Kliknite za proširenje...
Slazem se. Ali bez obzira da li gledas opstinu po opstinu, samo gradske opstine, ili ceo Beogradski okrug, najam prosecnog stana (55 kvm, dvosoban u dobrom stanju) kosta daleko manje od prosecne plate. Pri tome je cena najma proporcionalno veca u centralnim gradskim opstinama (Vracar, Stari Grad, S.Venac) gde dostize oko 50% prosecne plate u tim opstinama, dok kako se ide ka periferiji taj procenat je sve manji.
 
Pitanje za sve iskusne forumaše.
Šta mislite, koliko je stanogradnja kod nas konkurentno tržište? Tačnije, da li postoji mogućnost slobodnog ulaska na tržište i za one koji nisu tako "povezani"?
Malo se bavim ekonomskim teoretisanjem zahvaljujući forumu, pa se pitam sledeće: ako na tržištu nekretnina postoji zdrava konkruetnost (hipoteza), onda bi sve više investitora trebalo da bude podstaknuto na ulazak u isto zahvaljujući profitu koji je ogroman. Shodno, kriva ponude bi se povećala, a to bi u izvesnoj meri moralo da dovede do pada cene, kada bi novi investitori prestali da ulaze na tržište, čime bi bila postignuta nova ravnoteža na duži rok.
U slučaju određenog monopola od nekoliko najjačih subjekata koji su u dosluhu (da li situacija na našem tržištu može da se nazove time?), ništa od ovog ne bi važilo, i cena bi se određivala prilagođavanjem količine koja se nudi na tržištu.
Da li mi to možda imamo naoko više igrača, a zapravo u pozadini ruka monopoliste pokreće tržište stanogradnje u željenom smeru?
 
Mislim da za male zgrade neće niko da te dira osim što ćeš morati da podmažeš za dozvolu verovatno.

Ako bi hteo da gradiš zgradu od 300 stanova, mislim da bi tu već morao negde da imaš leđa pre početka gradnje, ali za takvu investiciju se u Srbiji već podrazumeva donekle da si povezan sa strankom jer kod nas niko ne može da ima tolike pare, a da ostane neopažen.

EDIT: inače kad pogledaš gradilišta u BG, ima ih jako mnogo, ali zapravo 90% tih gradilišta su neke male zgrade sa max par desetina stanova. Postoji manji broj većih individualnih zgrada i fazne gradnje 3-4 zgrade (Zelena avenija, Vrtovi Ceraka...). Velikih projekata gotovo uopšte da nema osim BNV. Pada mi na pamet samo Sanivil.
 
B
sutraw je napisao(la):
Mislim da za male zgrade neće niko da te dira osim što ćeš morati da podmažeš za dozvolu verovatno.

Ako bi hteo da gradiš zgradu od 300 stanova, mislim da bi tu već morao negde da imaš leđa pre početka gradnje, ali za takvu investiciju se u Srbiji već podrazumeva donekle da si povezan sa strankom jer kod nas niko ne može da ima tolike pare, a da ostane neopažen.
Kliknite za proširenje...
Baš nemam pojma koliko je ulazak na tržište moguć za nekog "sa strane". Mada, čak i da se poveća ponuda značajno, ujedno može da se poskupi i recimo zemlja koju investitori traže (jer bi je mnogi tražili), a onda bi se to odrazilo na cenu. Pre će biti da je to slučaj.
 
Suzuman je napisao(la):
B
Baš nemam pojma koliko je ulazak na tržište moguć za nekog "sa strane". Mada, čak i da se poveća ponuda značajno, ujedno može da se poskupi i recimo zemlja koju investitori traže (jer bi je mnogi tražili), a onda bi se to odrazilo na cenu. Pre će biti da je to slučaj.
Kliknite za proširenje...

Ponuda da se poveća da bi pale cene, morali bi da lansiraju 2-3 projekta po 2000 stanova i da to sve izađe na tržište u isto vreme. To se neće desiti. Sigurno za investicije te veličine bi seli i dogovorili se da ne zakopaju jedan drugog i ostatak tržišta.

Jedini način da se poveća ponuda na nivo da to utiče na cene jeste da udari kriza pa da ljudi budu prinuđeni da prodaju stanove jer ne mogu da plaćaju kredite, krene da raste nezaposlenost itd. Znači postojeći fond stanova da izađe na tržište, da padne tražnja zbog krize, da poraste ponuda zbog finansijskog pritiska. I onda ti niko ne bi garantovao da bi mogao da kupiš stan, jer kad je kriza, kriza je svima.
 
Uzmite u obzir da ljudi slabo kupuju od manjih investitora i u manjim zgradama sa manje stanova iako su ti stanovi nekad i primetno jeftiniji. Žele ljudi u komplexe jednostavno ili kako se to popularno zvalo 2017te pa nadalje "kondominijume".
 
sutraw je napisao(la):
Ponuda da se poveća da bi pale cene, morali bi da lansiraju 2-3 projekta po 2000 stanova
Kliknite za proširenje...
Ne bi, novi igrači (ma koliko sitni bili) bi ulazili na tržište jer su gladni profita. Svako hoće da ulaže tamo gde ima dobar povrat, zar ne? Tako bi dugoročno (to je ključno) proizveli višak ponude, a cene bi se korigovale. Ne pričam o nekom padu velikom, samo korekcijama. Ipak, kada je konkurencija za sredstvima proizvodnje velika (u ovom slučaju za zemljom, majstorima itd.) onda se to reflektuje na konačnu cenu. Ako investitor sve više plaća majstore jer skače standard u Bg očigledno i ljudi neće da rade za sitno, sve će to nadomestiti kroz cenu. U tom slučaju će, po meni, cene tek da rastu, i to dobrim tempom.
 
Nego, posle svake kise, pa i ove sinocne, iskreno mogu samo ruku da pruzim i cestitam ljudima koji i dalje kupuju suterene. Komsija u zgradi (opet) ima poplavljen stan. A koliko vidim ucestalo je bilo na dosta lokacija.
 
Suzuman je napisao(la):
Ne bi, novi igrači (ma koliko sitni bili) bi ulazili na tržište jer su gladni profita. Svako hoće da ulaže tamo gde ima dobar povrat, zar ne? Tako bi dugoročno (to je ključno) proizveli višak ponude, a cene bi se korigovale. Ne pričam o nekom padu velikom, samo korekcijama. Ipak, kada je konkurencija za sredstvima proizvodnje velika (u ovom slučaju za zemljom, majstorima itd.) onda se to reflektuje na konačnu cenu. Ako investitor sve više plaća majstore jer skače standard u Bg očigledno i ljudi neće da rade za sitno, sve će to nadomestiti kroz cenu. U tom slučaju će, po meni, cene tek da rastu, i to dobrim tempom.
Kliknite za proširenje...

Tebi je jasno da novi igrač na tržištu koji doda 30 stanova na tržište ne može apsolutno da utiče na cenu? Pun je BG malih gradilišta i to nimalo nije mrdnulo cenu na dole.
 
mariks je napisao(la):
Uzmite u obzir da ljudi slabo kupuju od manjih investitora i u manjim zgradama sa manje stanova iako su ti stanovi nekad i primetno jeftiniji. Žele ljudi u komplexe jednostavno ili kako se to popularno zvalo 2017te pa nadalje "kondominijume".
Kliknite za proširenje...

Ja sam gledao male zgrade, pogotovo u Zemunu jer tu je najčešća varijanta takve gradnje, ali za dosta upitan kvalitet gradnje i nekvalitetne lokacije oni traže minimum 2600-2800 EUR/m2. Oni koji traže manje od toga, obično nešto ozbiljno ne štima, ili se koriste najjeftiniji materijali, ili su lokacije ubi bože.
 
Mali investitiori su se povukli kad je pocelo masovno zidanje zgrada bez dozvole sa naknadnom legalizacijom.
Uzmimo za primer Vojvode Stepe tu ima par takvih zgrada Neke odstupile od dozvole neke potpuno divlje. Neplatis dinara za gradj. zemljiste, prikljucke i jos podignes dva sprata vise.
Nisu svi spremni da idu tim putem.
 
Guest7788 je napisao(la):
Nego, posle svake kise, pa i ove sinocne, iskreno mogu samo ruku da pruzim i cestitam ljudima koji i dalje kupuju suterene. Komsija u zgradi (opet) ima poplavljen stan. A koliko vidim ucestalo je bilo na dosta lokacija.
Kliknite za proširenje...
Ja se divim i ljudima koji kupuju u Savskom amfiteatru. Možda gledaju kako se pobadaju šipovi za neke solitere, a nisu se zamislili zašto nijedna stara zgrada u Karađorđevoj nije imala podrum. Poplave iz 1940 i 1981 nas nisu naučile ničemu, a sad hoćemo i tunel ispod Terazijskog grebena
 

Prilozi

  • FB_IMG_1719565021126.jpg
    FB_IMG_1719565021126.jpg
    97,5 KB · Pregleda: 55
sutraw je napisao(la):
Tebi je jasno da novi igrač na tržištu koji doda 30 stanova na tržište ne može apsolutno da utiče na cenu?
Kliknite za proširenje...
2000 = 50x 400
Kako znaš koliko se zgrada gradi u ovom momentu i koliko će oni stanova dodati na tržište?
Limitirani smo prostorom pa smatram da je to teško izvodljivo, ali svakako potcenjuješ glad ljudi za profitom.
 
goran123 je napisao(la):
Sada je prilika da medijskom kampanjom targetiramo vlasnike nekretnina u Holandiji i ponudimo im da prodaju svoju NL nekretninu i novac prebace u beogradske stanove.

Sve može lepo da im se objasni. Koji se rast očekuje, koji ROI, šta su olakšice, možda i državljanstvo ako ulože više od jednog miliona.

Pogotovo se odnosi na investitore u stan na dan. Tu praktično i nemamo porez.
Kliknite za proširenje...
Mislim da će ti se možda i želja brže ispuniti čak i bez većih obećanja. A najviše možeš da "zahvališ" holandskoj vladi koja je upravo donela novi zakon od 1.7. koji će da reguliše preko 90% tržišta nekretnina (u prevodi smanji i ograniči rent) a da pritom dižu poreze. Tako da već su čak i veliki kanadski investitori koji imaju preko 9000 stanova u svom posedu najavili prodaju stanova i napuštanje NL.
Mislim da će mnogi i bez državljanstva da gledaju opcije. A koliko god se mnogima činilo, Srbija nije ni malo loša država.
 
sutraw je napisao(la):
Ja sam gledao male zgrade, pogotovo u Zemunu jer tu je najčešća varijanta takve gradnje, ali za dosta upitan kvalitet gradnje i nekvalitetne lokacije oni traže minimum 2600-2800 EUR/m2. Oni koji traže manje od toga, obično nešto ozbiljno ne štima, ili se koriste najjeftiniji materijali, ili su lokacije ubi bože.
Kliknite za proširenje...
Sad im se može. Ranije nije bilo tako već ili je bila dosta jeftinija cena kod lošijeg kvaliteta ili je kvalitet bio veći nego u velikim kompleksima, a cena ista. Za lokaciju jbg, kako ko dobije gde.
 
G.I.Joe je napisao(la):
Mislim da će ti se možda i želja brže ispuniti čak i bez većih obećanja. A najviše možeš da "zahvališ" holandskoj vladi koja je upravo donela novi zakon od 1.7. koji će da reguliše preko 90% tržišta nekretnina (u prevodi smanji i ograniči rent) a da pritom dižu poreze. Tako da već su čak i veliki kanadski investitori koji imaju preko 9000 stanova u svom posedu najavili prodaju stanova i napuštanje NL.
Mislim da će mnogi i bez državljanstva da gledaju opcije. A koliko god se mnogima činilo, Srbija nije ni malo loša država.
Kliknite za proširenje...
Znam sve.

Što se više bavim ovom temom vidim koliko stranka amaterski radi ovaj posao. Bukvalno brute-forcuju tržište sa milijardama i čekaju da vide šta će se desiti.

A realno, možemo imati još veći rast samo da se neko angažuje na pravi način.
 
Nikakav problem niko neće imati ako hoće da udje na tržište i bude Investitor pogotovo manjih zgrada ili malog kompleksa, ali posmatrajte to drugačije da li te bilo koji fakultet nauči za to, da li i vi ovde koji ste mnogo upućeni u sve nekretnine bi znali da organizujete i uspete u celoj izgradnji, od dogovora za kupovinu zemljišta istraživanje lokacije i potrebnih priključaka(da li su izvodljivi), Ugovora i pronalaska Izvodjača, kontrole izvedenih radova i mnogo mnogo procedura ako hoće neko sve korektno... Kasnije reklamiranje i sama prodaja...Garancije, osiguranja bukvalno planiranja svake sitnice, ja sam par puta ovde pokušao sažeto da napišem minimalne procedure i koliko izadje kvadrat, dok mi neki ovde osporavaju te cene i kažu da to može jeftinije itd... Uzmite u proračun tokom gradnje sve okolnosti advokate i Ugovore, koliko advokata zna ove stvari pa nisam siguran, evo ja kada sam ulazio u te poslove jedva da sam našao advokate i računovodje baš sa tim iskustvom... Portire ogradjivanje zemljista i apsolutno mnogo stavki ulaze u samu izgradnji i odgovornost Investitora... A ne, daće u kompenzaciji za zemljiste i Izvodjacu i eto profit dobija... Ko je perfektan menadzer i u ovom poslu i poznanstvima može i bez mnogo para da sve organizuje, a neki Investitori budu u minusu... Pri tome kada gradiš manju zgradu imaš iste procedure a Izvodjenje i procedure te neke koštaju isyo i mnogo skuplje po m2 nego prilikom gradnje velikih kompleksa... Porezi kapitalna dobit itd...
Gradjevinsku dozvolu upotrebnu i sve treba dogovoriti sa nekim projektantskim biroom da odradi sve definisati jer niko nece odgovornoat i jako su razliciti Ugovori i sami dogovori.. Dozvole zavise i od sposobnosti i iskustva tih ljudi... Protivpožarna policija je jedna od najstrozijih i za njih se treba spremiti... Nisu svi projektni biroi, Izvodjaci radova, Nadzori isti, advokati, racunovodje i nisu dorasli zadatku, zato i imamo manje više iste ljude koje to obavljaju...
Investitora obaveza je i koordinator za bezbednost i zastitu na radu, da obezbedi adekvatne i sigurne uslove itd...
Na kraju se i svodi ekonomska računica i isplativost u koju treba uracunati da si aktivan i da garantujes sve i posle izgradnje(garantni rok)...
Kako sam razumeo bilo je i ovde pokušaja da se udruže ljudi da probaju sopstvenu izgradnju pa sam dobio odgovor a i moju potvrdu da je to skoro nemoguće zbog neadekvatnog dogovora i rasporede, ali to je drugačije...
 
goran123 je napisao(la):
Tako je. Zašto što i tražnja stalno raste. Da li se slažeš?
Kliknite za proširenje...
Tako je, potraznja je ogromna i sve dok imamo centralizaciju ce tako biti.
Posebno sto ce blok 64/65 biti defakto najnoviji deo novog beograda, sa novim ulicama i poslovnim/biznis centrom, ko ne bi voleo da zivi u mestu gde je okruzen gde je sve apsolutno novo? Infrastruktura, zgrade i ulice. Cena kvadrata u bloku 65 ce se preslikati na 64 kada se izgradi a onda ce i zajedno da skoce jos jedno 10%.
 
Morate se prijaviti ili registrovati da odgovorite ovde.
Vrh