Šta je novo?
Od:
Filteri

Cene nekretnina

Milos1987 je napisao(la):
Kolega, sve je tacno sto ste rekli. Zanima me sta mislite o perspektivama investiranja u stambene nekretnine u Srbiji u narednih 20 godina u kontekstu ocekivanog ekonomskog rasta do +4% dugoročno i demografske krize u zemlji - 0.8% godisnje. Ima li to ikakvog smisla sem eventualne diversifikacije portfolia pa i po cenu negativnog prinos.
Kliknite za proširenje...
Sve zavisi po meni kako gledaš Milose. Ako gledaš dugoročno na period od 20+ godina i ako ces uloziti u Beogradu i to centar ili krug dvojke onda si OK. Ako u ROI od 4% računaš i capital gain (znači pored prinosa od kirije i kapitalnu dobit od porasta cene same nekretnine onda ćeš to imati.
Ako u ROI računar samo prinos od kirije mislim da će neto prinos biti oko 2,5% (nakon odbitaka troškova poreza, popravaka itd)....
Ako pitaš za celu Srbiju to onda nemam pojma.
Ako gledaš baš kratkoročno znači god dana onda ti je moj savet ili Adiko ili Procredit banka. Nude ti taj ROI i to bez stresa i bez muke s stanarima i uvek keš dostupan ...
 
G.I.Joe je napisao(la):
Sve zavisi po meni kako gledaš Milose. Ako gledaš dugoročno na period od 20+ godina i ako ces uloziti u Beogradu i to centar ili krug dvojke onda si OK. Ako u ROI od 4% računaš i capital gain (znači pored prinosa od kirije i kapitalnu dobit od porasta cene same nekretnine onda ćeš to imati.
Ako u ROI računar samo prinos od kirije mislim da će neto prinos biti oko 2,5% (nakon odbitaka troškova poreza, popravaka itd)....
Ako pitaš za celu Srbiju to onda nemam pojma.
Ako gledaš baš kratkoročno znači god dana onda ti je moj savet ili Adiko ili Procredit banka. Nude ti taj ROI i to bez stresa i bez muke s stanarima i uvek keš dostupan ...
Kliknite za proširenje...
Centar ili krug dvojke daje daleko veći prinos nego 2.5% od rente. Ja bih rekao oko 5%, jer lepo sređen (ne nužno luksuzan) dvosoban stan od 50 m2 u centru grada se renta bar za 800 eur (i znatno više od toga ako je novogradnja sa garažom kao na primer Novi Dorćol). Tržišna cena takvog stana je oko 180-200k EUR. Što se tiče buduće aprecijacije, o tome se vode silne debate na ovom forumu i tržište je u stagnaciji, ali u centru grada je sve manje parcela za gradnju i svakako je za očekivati da cene rastu, naravno po višestruko nižoj stopi nego što su rasle proteklih par godina.
 
goran123 je napisao(la):
Da stavimo tačku na ovu temu.

www.danas.rs

Profesor Arsić: Ekonomska snaga Srbije na pretposlednjem mestu u regionu

Indeks ekonomske snage nedeljnika NIN, kao i druge relevantne ekonomske analize pokazuju da je Srbija, za vreme aktuelne vlasti, ostvarila malo slabije rezultate od proseka susednih zemalja, pri čemu je u nekim godinama bila iznad, a u drugim ispod proseka, izjavio je profesor Ekonomskog...
www.danas.rs www.danas.rs
Kliknite za proširenje...
Ovde regularno pljuju na profesore ekonomije oni čije su reference 0.
 
Analitičar je napisao(la):
Centar ili krug dvojke daje daleko veći prinos nego 2.5% od rente. Ja bih rekao oko 5%, jer lepo sređen (ne nužno luksuzan) dvosoban stan od 50 m2 u centru grada se renta bar za 800 eur (i znatno više od toga ako je novogradnja sa garažom kao na primer Novi Dorćol). Tržišna cena takvog stana je oko 180-200k EUR. Što se tiče buduće aprecijacije, o tome se vode silne debate na ovom forumu i tržište je u stagnaciji, ali u centru grada je sve manje parcela za gradnju i svakako je za očekivati da cene rastu, naravno po višestruko nižoj stopi nego što su rasle proteklih par godina.
Kliknite za proširenje...
Mogu li primeri takvih oglasa? Da li si uračunao poreze i troškove, kao što je napisano?
 
ccc je napisao(la):
Mogu li primeri takvih oglasa? Da li si uračunao poreze i troškove, kao što je napisano?
Kliknite za proširenje...
Što se poreza tiče, zavisi od toga ko je zakupac- ako je pravno lice onda ono plaća porez u vidu poreza po odbitku od svake zakupnine. Ako je zakupac fizičko lice, ona porez plaća zakupodavac po stopi od 20% na osnovicu gde se od ugovorene cene zakupa umanje normirani troškovi od 25%. Za kiriju od 800 eur, porez bi bio 120 eur, međutim retki su primeri u praksi da zakupodavci uopšte podnose poresku prijavu za prihod osvaren od rente stana kao i da poreska uprava sprovodi bilo kakve radnje sa ciljem naplate poreza.
Nisam siguran da na koje primere oglasa misliš jer su oglašene cene više od realizovanih. Evo jednog stana na donjem Dorćolu u prosečnoj novogradnji. Oglašen je na 1200, realna cena bar 20% niža. https://www.halooglasi.com/nekretni...amesten/5425643505762?kid=3&sid=1692317198444
 
Analitičar je napisao(la):
Što se poreza tiče, zavisi od toga ko je zakupac- ako je pravno lice onda ono plaća porez u vidu poreza po odbitku od svake zakupnine. Ako je zakupac fizičko lice, ona porez plaća zakupodavac po stopi od 20% na osnovicu gde se od ugovorene cene zakupa umanje normirani troškovi od 25%. Za kiriju od 800 eur, porez bi bio 120 eur, međutim retki su primeri u praksi da zakupodavci uopšte podnose poresku prijavu za prihod osvaren od rente stana kao i da poreska uprava sprovodi bilo kakve radnje sa ciljem naplate poreza.
Nisam siguran da na koje primere oglasa misliš jer su oglašene cene više od realizovanih. Evo jednog stana na donjem Dorćolu u prosečnoj novogradnji. Oglašen je na 1200, realna cena bar 20% niža. https://www.halooglasi.com/nekretni...amesten/5425643505762?kid=3&sid=1692317198444
Kliknite za proširenje...
Znači:

- nisi uračunao porez, jer kažeš da retko ko to plaća u praksi (i tako će ostati 20+ godina?)
- poslao si link do stana koji zasigurno košta više od 200k (a posebno sa svim troškovima, uključujući i opremanje)
- sam kažeš da će teško da se izda po oglašenoj ceni
- i dalje tvrdiš da je ROI 5% godišnje?

:)
 
malo preteruju ali generalno jesu pale, i to prilično. Drugar koji je izdavao za 500 kod KC sad jedva 350

www.blic.rs

Kirije se vraćaju na staro! U centru Beograda ponovo moguće iznajmiti stan za manje od 300 evra, evo šta je sve u ponudi

Kirije po Beogradu ponovo su krenule da padaju. To pokazuju oglasi prema kojima su smeštajne jedinice u centru grada ponovo ispod 300 evra, što je do nedavno bilo nemoguće pronaći. Stanovi u širem centru kreću se već oko 200, dok je za samo 20 evra više isti smeštaj moguće iznajmiti na Vračaru.
www.blic.rs www.blic.rs
 
Otporne ove nekretnine. Jel na 10% krece pad?

1692341501339.png

1692341540205.png


A evo istorijski da uporedimo cene nekretnina sa kamatnim stopama kroz vreme. Ocigledna povezanost!!
1692341794618.png
 
P
ccc je napisao(la):
Znači:

- nisi uračunao porez, jer kažeš da retko ko to plaća u praksi (i tako će ostati 20+ godina?)
- poslao si link do stana koji zasigurno košta više od 200k (a posebno sa svim troškovima, uključujući i opremanje)
- sam kažeš da će teško da se izda po oglašenoj ceni
- i dalje tvrdiš da je ROI 5% godišnje?

:)
Kliknite za proširenje...
Poslao sam link za prosečnu novogradnju na donjem Dorćolu, gde se za 50m2 sa garažom traži 1200 eur, a ja verujem da je realna tržišna cena oko 950 eur. (800 za najam plus 150 za parking) odnosno da je neto prihod od izdavanja oko 11.000 godisnje. istovremeno, cena ovakvog stana nije 4k po m2 i više od 200k, odnosno možda je toliko sve sa opremanjem i garažnim mestom.

Što se poreza tiče, naveo sam kako je u praksi u 99% slučajeva. Nemam kristalnu kuglu da predvidim kako će se razvijati pozicija u budućnosti. U ovom trenutku ja plaćam porez na zakup za poslovni prostor u svojstvu zakupca tako da mi je logično da će, ukoliko dođe do sprovođenja naplate ovog poreza, zakupodavci prebaciti tu obavezu na zakupca.

Na kraju, moj komentar se odnosio na tvrdnju da je ROI za stan u centru grada 2.5% godišnje- ako neko zaista renta stan sa tako niskom stopom, negde debelo greši.
 
Analitičar je napisao(la):
P
Poslao sam link za prosečnu novogradnju na donjem Dorćolu, gde se za 50m2 sa garažom traži 1200 eur, a ja verujem da je realna tržišna cena oko 950 eur. (800 za najam plus 150 za parking) odnosno da je neto prihod od izdavanja oko 11.000 godisnje. istovremeno, cena ovakvog stana nije 4k po m2 i više od 200k, odnosno možda je toliko sve sa opremanjem i garažnim mestom.

Što se poreza tiče, naveo sam kako je u praksi u 99% slučajeva. Nemam kristalnu kuglu da predvidim kako će se razvijati pozicija u budućnosti. U ovom trenutku ja plaćam porez na zakup za poslovni prostor u svojstvu zakupca tako da mi je logično da će, ukoliko dođe do sprovođenja naplate ovog poreza, zakupodavci prebaciti tu obavezu na zakupca.

Na kraju, moj komentar se odnosio na tvrdnju da je ROI za stan u centru grada 2.5% godišnje- ako neko zaista renta stan sa tako niskom stopom, negde debelo greši.
Kliknite za proširenje...
Analitičaru ja sam rekao da je NETO ROI samo kirije oko 2,5% i to je realno. Što ti govoriš je opet BRUTO 5% znači moraš računati porez, moraš računati da će se nekad nešto u stanu i pokvariti, pa popravci, krečenje, itd... Obično oko 500-800e možeš godišnje da računaš. (Govorim o proseku kroz godine, naravno ako izdaš novi stan s novim stvarima onda ništa nema idućih 5 godina ali posle počne da se kvari pa kad uprosečiš dobiješ to). Meni nije bilo ništa par godina pa je onda u 4 meseca otišao i aspirator i mašina za sudove i TV...
Sam isto kažeš da oglašene i realne cene su dve različite stvari. Ti ako dobiješ za dvosoban stan 950e sa parkingom u BGu sada, ti si car! Vidi se da nisi izdavao nikad i da nisi uračunao i down time (znači vreme kad je stan prazan - što smanjuje ROI). Ja mislim realno da ćeš taj stan dvosoban s parkingom na Novom Dorćolu izdati za 600 max (sa parkingom). Bez parkinga oko 500... A ovo ja tražim 1200 i izdajem 4 meseca, to se vidi da nema logike. Ako ne izdaš u roku nedelju dana onda ti cena ne odgovara!
Stanovi kao ti (50kvm i manji) MORAJU da se izdaju za max nedelju dana. Ako se to ne dešava gazda je omašio opasno!!
Viđam ja tako ima jedan što izdaje od APRILA garsonjeru u K-distriktu za 1200e?!?! I vidi čuda još se izdaje.... Da li ti onda računaš ROI na 1200 ili na možda 500-600 što bi bilo realno.... I da li si uračunao downtime? 4+ meseci da ti garosnjera stoji slobodna znači da si omašio u računici opasno.
I dalje stojim da je realan ROI (NETO) s kirijom samo (bez kapitalne dobiti tj. povećanja vrednosti stana) između 2,5-3%.Biće sigurno perioda kao s Rusima kad će možda biti i 15%... Ali stan je na 20 godina ili 30... Tako da se to mora gledati na taj rok.
Ako gledaš stanove koji su neki penzioneri kod Slobe odkupili za 50DM a sad izdaju za 400e onda je tu ROI 10000%...
Stavi sve lepo na papir i nemoj reći (ja neću da plaćam porez, ja neću da ovo ono, pa će onda moj ROI biti X). Sve uračunaj pa onda reci šta je. Ako bude veći onda super. Ali ako računicu praviš s Rusima (kao što su neki... videli smo kako se to završilo).
 
predragstefan je napisao(la):
Ja sam jedina bu**** koja ima jedno dete, planira vise dece (do 3 max) i gledam stanove oko 90-100kvadrata. Imam dilemu, da li da zadrzim jednoiposoban stan na vrhunskoj lokaciji sa garaznim mestom i da ga izdajem, pa da mi prebija deo rate za kredit, ali u tom slucaju mogu da pazarim maksimalno trosoban (2 spavace sobe) sto mi je poprilicno tesno (pogotovu sto mi zena radi iskljucivo od kuce, a ja imam opciju odlaska u kanc), ili da prodajem ovaj manji, ljusnem preostali iznos kreditom za komotan 3.5 ili 4.0 i resim pitanje zauvek, a posle deca neka se sama snalaze... Svakako ce naslediti od nas taj veliki stan. Ako neko ima cisto ne savet, ali razmisljanje naglas da mi pomogne da prosirim vidike. :)
Kliknite za proširenje...
Ekonomski pogled je bar prost nikako nemoj prodati manji stan, na toj lokaciji to je sigurno 6000e godišnje ako ne i malo jače pa x 10god, računica je jasna. I rata je manja za manji stan plus imaš backup u izdavanju, to je teško pobediti. S druge strane komfor, vrlo verovatno još jedna rotacija, ali opet imaš vremena dok dođe 3će dete to je min minimuma 5-6 god, a realno 10 god dok ti zatreba još jedna soba.. tj. ima se vremana za rotaciju na veći stan. Ja bih zadržao manji stan po cenu komfora, a i taj finansijski dobitak od izdavanja manjeg je neka vrsta finansijskog komfora (po cenu prostornog).
 
keks je napisao(la):
I onda kuće i krajevi izgledaju depresivno kao na slici ispod.

Ne bih se slozio da je razlog nepostojanja javnog prevoza 'da neko ne bi došao', već zbog koncepta života gde je auto sredstvo kretanja i pojma Američkog sna, gde svako ima kuću, što vodi do masovnog pravljenja kuća.

To u praksi znači da svi mladji od 16 godina, stariji od npr 70, svii bez vozacke dozvole, invalidi ne mogu da mrdnu iz kuće nigde, jer oko njihove kuće ne postoji ništa sem drugih kuća, a ne idu po gostima okolo. Ne mogu da se ošišaju, da kupe hranu, ako nemaju auto. Sve od usluga se nalazi u tržnom centru do kog se ide autom.

Ima na YouTube dosta videa gde se diskutuje o suburban nacinu života. Na prvu liči da je simpatično, a u praksi je loše.
Kliknite za proširenje...
Depresivan je zivot na desetom spratu u stanu,kuca je kuca
 
Samo 306 ugovora za Beograd? Jako malo, mada sam prilicno siguran da dosta ugovora kasni (vise nego inace, s obzirom na spic sezone). U Nisu ima samo 17 ugovora, i to iz prve nedelje avgusta, tako da tu fali celih nedelju i po dana. Sa druge strane, deluje da u Novom Sadu nema kasnjenja. Uglavnom, situacija slicna kao prosle nedelje, rano za bilo kakva zakljucivanja.
 
Poslednja izmena:
p3ricam89 je napisao(la):
Samo 306 ugovora za Beograd? Jako malo, mada sam prilicno siguran da dosta ugovora kasni (vise nego inace, s obzirom na spic sezone). U Nisu ima samo 17 ugovora, i to iz prve nedelje avgusta, tako da tu fali cela jedna nedelja. Uglavnom, situacija slicna kao prosle nedelje, rano za bilo kakva zakljucivanja.
Kliknite za proširenje...
306 ugovora do 16.8... Ako množimo sa 2 onda debelo ispod 1000 jedinica, ako pomnožimo i sa 3 opet nema šanse da dođe do 1000 jedinica!! Izgleda će brojka od 1000 prodanih stanova mesečno biti misaona imenica u budućnosti.
 
Morate se prijaviti ili registrovati da odgovorite ovde.
Vrh