Cene nekretnina

[BataDz]

Pa ti brate investiraj u šta god drugo želiš - mogućnosti su neograničene. Samo nemojte soliti drugima pamet, uvek bilo i biće ljudi koji investiraju u nekretnine.
Ustvari ima ljudi koji samo žele sebi da obezbede siguran krov nad glavom i ne mogu čekati da se ispune nečija predviđanja...

 

[keks]

Samo nemojte soliti drugima pamet, uvek bilo i biće ljudi koji investiraju u nekretnine.
Ustvari ima ljudi koji samo žele sebi da obezbede siguran krov nad glavom i ne mogu čekati da se ispune nečija predviđanja...

Ispravljena verzija:
Ustvari ima ljudi koji samo žele sebi da obezbede siguran prihod, jer nekome drugome treba krov nad glavom, i ti prvi i ne mogu čekati da se ne ispune njihova predviđanja...

 

[chiller]

Pa ti brate investiraj u šta god drugo želiš - mogućnosti su neograničene. Samo nemojte soliti drugima pamet, uvek bilo i biće ljudi koji investiraju u nekretnine.
Ustvari ima ljudi koji samo žele sebi da obezbede siguran krov nad glavom i ne mogu čekati da se ispune nečija predviđanja...

Zašto ljudi ovde po defaultu misle da kupovina stana = investiranje? A onda kao second thought im tek dodje - pa da neko zapravo samo želi da se skući.

 

[p3ricam89]

Mi smo u Q1 2023 imali YoY pad prometa u Beogradu od 17.3%.
U Q2 2023 YoY pad prometa u Beogradu je bio 25.9%.
Za Q3 je verovatno jos uvek rano pricati, ali Jul 2023 je bio 37.4% YoY pad prometa. Naravno da ce se mozda dodati jos neki ugovori u medjuvremenu, ali ne vidim razlog zbog cega bi avgust i septembar bili mnogo drugaciji od jula, tako da je gotovo sigurno da ce YoY pad prometa u Q3 biti preko 30%, a vrlo moguce i 35%. Pritom treba imati u vidu i da je YoY pad prometa za Q3 2022 u odnosnu na Q3 2021 bio 7.3%, sto daje ukupan pad i veci od 40%.
Inace, u Nisu je za jul 2023 YoY pad prometa 33.7%, a na to treba dodati YoY pad prometa za jul 2022 od 5.3%. U Novom Sadu je YoY pad prometa za jul 2023 37.9%, i na to treba dodati 7% YoY pad prometa za jul 2022.
Ukratko, moze se reci da se pad prometa definitivno preko 30%, vec mozda mozemo racunati i da je 40%, da je pad sve veci tokom vremena i ne bih se iznenadio da vec krajem ove godine imamo YoY pad prometa veci od 50%.

Inace, mislim da se ovde trziste nekretnina posmatra suvise pojednostavljeno u smislu da se sagledavaju samo 2 grupe kupaca: investicioni i podstanari koji zele da se skuce. Medjutim, mislim da imamo i trecu grupu kupaca koja je verovatno malobrojnija od podstanara, ali koja vrlo verovatno ima vecu plateznu moc i veci uticaj na trziste od podstanara, a to su ljudi koji ne placaju kiriju jer zive kod roditelja, rodjaka,..., ili zive u nekoj svojoj nekretnini koja im mozda ne zadovoljava potrebe u smislu lokacije, povrsine, strukture, ali su u poziciji da ne moraju da placaju kiriju, da stede daleko vise od podstanara i da ne moraju da zure sa kupovinom, nego da cekaju pravi trenutak i u pogledu finansija kojim raspolazu i u pogledu cena nekretnina, kamatnih stopa i ostalih uslova. Mi ne znamo koliko je ovih ucesnika na trzistu, ali smatram da su jako bitni ucesnici, i da ako se oni uvedu u sistem jednacina, da se mnoge stvari na trzistu mogu bolje razumeti i objasniti. Ne znam kako vecina iz ove grupe razmislja, ali verujem da vecini njih ne pada na pamet da kupuje stan po ovim cenama i kamatnim stopama.

Evo i jednog zanimljivog video priloga:

Zašto mladi odlaze: "Lakše živim i plaćam stan u Briselu, nego u Beogradu"​

 

[keks]

Srpski narod se vekovima unazad manje-više selio ka centrima civilizacije, moći, većih mogućnosti, imperijama.

Malo je dosadna ta politička priča kako se iseljavaju ljudi iz Srbije u poslednje vreme, a tako je od uvek, u talasima. Čak je ta pojava i smanjena poslednjih godina, moj je utisak.

Realnost je da su okolne zemlje koje su pristupile EU, više pogodjene tim famoznim iseljavanjem nego Srbija.

Neka živi ko gde hoće i gde mu je lepše.

 

[G.I.Joe]

Mi smo u Q1 2023 imali YoY pad prometa u Beogradu od 17.3%.
U Q2 2023 YoY pad prometa u Beogradu je bio 25.9%.
Za Q3 je verovatno jos uvek rano pricati, ali Jul 2023 je bio 37.4% YoY pad prometa. Naravno da ce se mozda dodati jos neki ugovori u medjuvremenu, ali ne vidim razlog zbog cega bi avgust i septembar bili mnogo drugaciji od jula, tako da je gotovo sigurno da ce YoY pad prometa u Q3 biti preko 30%, a vrlo moguce i 35%. Pritom treba imati u vidu i da je YoY pad prometa za Q3 2022 u odnosnu na Q3 2021 bio 7.3%, sto daje ukupan pad i veci od 40%.
Inace, u Nisu je za jul 2023 YoY pad prometa 33.7%, a na to treba dodati YoY pad prometa za jul 2022 od 5.3%. U Novom Sadu je YoY pad prometa za jul 2023 37.9%, i na to treba dodati 7% YoY pad prometa za jul 2022.
Ukratko, moze se reci da se pad prometa definitivno preko 30%, vec mozda mozemo racunati i da je 40%, da je pad sve veci tokom vremena i ne bih se iznenadio da vec krajem ove godine imamo YoY pad prometa veci od 50%.

Inace, mislim da se ovde trziste nekretnina posmatra suvise pojednostavljeno u smislu da se sagledavaju samo 2 grupe kupaca: investicioni i podstanari koji zele da se skuce. Medjutim, mislim da imamo i trecu grupu kupaca koja je verovatno malobrojnija od podstanara, ali koja vrlo verovatno ima vecu plateznu moc i veci uticaj na trziste od podstanara, a to su ljudi koji ne placaju kiriju jer zive kod roditelja, rodjaka,..., ili zive u nekoj svojoj nekretnini koja im mozda ne zadovoljava potrebe u smislu lokacije, povrsine, strukture, ali su u poziciji da ne moraju da placaju kiriju, da stede daleko vise od podstanara i da ne moraju da zure sa kupovinom, nego da cekaju pravi trenutak i u pogledu finansija kojim raspolazu i u pogledu cena nekretnina, kamatnih stopa i ostalih uslova. Mi ne znamo koliko je ovih ucesnika na trzistu, ali smatram da su jako bitni ucesnici, i da ako se oni uvedu u sistem jednacina, da se mnoge stvari na trzistu mogu bolje razumeti i objasniti. Ne znam kako vecina iz ove grupe razmislja, ali verujem da vecini njih ne pada na pamet da kupuje stan po ovim cenama i kamatnim stopama.

Evo i jednog zanimljivog video priloga:

Zašto mladi odlaze: "Lakše živim i plaćam stan u Briselu, nego u Beogradu"​

Odlična analiza s brojevima i prometom YoY. Mada mislim da bi trebalo još dodati i gde nas to vraća u koju godinu takav promet! Ako situacija ostane ovako u proseku se sigurno vraćamo na doba pre korone, ako ne i na 2017!
Onda će ili investitori davati akcije ili će zaključati stanove i čekati bolje dane da prodaju po cenama koje su zamislili.
Za starogradnje pravila nema kome se žuri prodace po nižoj ceni. Kome se ne žuri ili prodaje a Boga moli da ne proda taj neće ni prodati. Jer ako imate oglas i niko vas ne pozove 3 meseca - to vam je odmah znak da je cena previsoka.

 

[Ar4]

Priča oko odlaska isto mislim da je prenaduvana, ali jedino konačni rezultati popisa mogu da potvrde tu tezu. Uzeti npr. koliko je ljudi u starosnoj kategoriji od 20 do 50 godina živeo u Srbiji 2011. godine, a zatim od 31 do 61 2022. godine.

Promet mislim da će padati dokle god su kamatne stope na trenutnom ili većem nivou. Čak iako kamatne stope krenu naglo da padaju, trebaće meseci pre nego što krenu da deluju.

Onda će ili investitori davati akcije ili će zaključati stanove i čekati bolje dane da prodaju po cenama koje su zamislili.

Mogu investitori da povuku ručnu, ali će onda morati i sve delatnosti koje zavise od nekretnina isto da povuku ručnu. U tom slučaju privreda ide nizbrdo, gase se radna mesta, krediti ne mogu da se vraćaju itd.

 

[Jozua]

Sto je veci YoY pad ove godine to ce biti manji sledece. Mozda samo udjemo u period sa ovim cenama i malim prometom, kao novom normalnoscu, jer ne vidim da su neka otpustanja, cak se najavljuju povecanja plata i penzija u drzavnom sektoru. U toj situaciji malo kome ce biti hitno da proda stan.

 

[Defke]

Naravno da ce se mozda dodati jos neki ugovori u medjuvremenu, ali ne vidim razlog zbog cega bi avgust i septembar bili mnogo drugaciji od jula

Koji je razlog sto su maj i jun imali manji pad od aprila onda?

da je pad sve veci tokom vremena i ne bih se iznenadio da vec krajem ove godine imamo YoY pad prometa veci od 50%.

Opet, vec smo videli da se pad smanjivao u maju i aprilu, odakle na osnovu jednog meseca zakljucak da ce linearno padati? Da li je krenuo pad BDP-a, povecanje nezaposlenosti, da li kamate rastu istom brzinom pa da se stanje tako pogorsava?

Ne znam kako vecina iz ove grupe razmislja, ali verujem da vecini njih ne pada na pamet da kupuje stan po ovim cenama i kamatnim stopama.

Ne znas, ali znas?

 

[G.I.Joe]

Sto je veci YoY pad ove godine to ce biti manji sledece. Mozda samo udjemo u period sa ovim cenama i malim prometom, kao novom normalnoscu, jer ne vidim da su neka otpustanja, cak se najavljuju povecanja plata i penzija u drzavnom sektoru. U toj situaciji malo kome ce biti hitno da proda stan.

Ako udjemo u tu novu realnost - mali promet a cene iste! To će značiti da će npr veliki projekti tipa Lastavice, Airport Garden, Pupinova Palata itd u najboljem slučaju biti prodaje 50% a ostalo će se prodavati na kašičicu 1 stan mesečno. To će značiti da će investitori zaključati većinu stanova i čekati neko novo zlatno doba. E sad koliko ko može čekati je već drugo pitanje... Za sada po meni dok se Gordijev čvor ne odmrsi najbolje štednja na 6-12 meseci pa posle ili kupiti ili nastaviti štednju za godinu dana će se znati kuda ide tržište.

 

[StevanHN]

Ako udjemo u tu novu realnost - mali promet a cene iste! To će značiti da će npr veliki projekti tipa Lastavice, Airport Garden, Pupinova Palata itd u najboljem slučaju biti prodaje 50% a ostalo će se prodavati na kašičicu 1 stan mesečno. To će značiti da će investitori zaključati većinu stanova i čekati neko novo zlatno doba. E sad koliko ko može čekati je već drugo pitanje... Za sada po meni dok se Gordijev čvor ne odmrsi najbolje štednja na 6-12 meseci pa posle ili kupiti ili nastaviti štednju za godinu dana će se znati kuda ide tržište.

Prodaće se isto. Samo duplo sporijim tempom. I nakon završetka će ostati dobar dio stanova koji će se tek onda prodavati što je dobro za kupce jer će vidjeti šta tačno kupuju. Do sada se 30 % prodavalo dok se temelji iskopaju, 60 % dok se objekat stavi pod krov i eventualno 10 % ili ako neko od prethodnih kupaca odustane, pri kraju gradnje.

 

[niki]

Nova realnost u Srba ama cene idu dole i nema druge, zakon tržišta , nismo mi toliko specijalni koliko bi želeli….

 

[Echo]

Očigledno je da više ne prolazi plašenje raje i priča "kupi biće skuplje".

 

[Ar4]

Nova realnost u Srba ama cene idu dole i nema druge, zakon tržišta , nismo mi toliko specijalni koliko bi želeli….

Pre ili kasnije će neko biti prinuđen da proda nekretnine na nelikvidnom tržištu i tada će pokrenuti lavinu.

 

[Doka_1]

Desetine strana i tekstova o hordama Rusa koji sada kupuju, a ne rentiraju, nepresusnim izvorima gotovine lokalne populacije, verne dijaspore... kad ono sve to rezultiralo padom prodaje od 37.5%.

Investitori koji rade na 10-30% ce sada zakljucati stanove na x godina cekajuci novo zlatno doba, a onda ce posledicno ceo sektor od desetine hiljada frilens majstora, gradjevinskih firmi, proizvodjaca materijala, stovarista... zavrsiti u hibernaciji cekajuci novo investitorsko prolece.

Kad smo vec kod investitora, Stevanov sunarodnik koji gradi po NS i CG na najvecem domacem auto forumu najavljuje ozbiljnu krizu koja sledi uz napomenu da to nije samo njegovo misljenje vec i kruga najvecih domacih privrednika sa kojima se druzi.

Ali nema brige posto penzije rastu i plate u drzavnom sektoru, pa ce verovatno ta grupacija sa mesecnim primanjima 200-1000€ i AV povecanjem/milostinjom od ~50-100€ postati slamka spasa investitora i poceti kupovati 2500€+ kvadrate sa 7%+ kamatnom stopom.

 

[p3ricam89]

Koji je razlog sto su maj i jun imali manji pad od aprila onda?

Opet, vec smo videli da se pad smanjivao u maju i aprilu, odakle na osnovu jednog meseca zakljucak da ce linearno padati? Da li je krenuo pad BDP-a, povecanje nezaposlenosti, da li kamate rastu istom brzinom pa da se stanje tako pogorsava?

Ne znas, ali znas?

Kako se tebi svaki post svede na pokusaj diskreditacije.
Recimo da i sam pripadam toj grupaciji, a i znam jos neke koji pripadaju toj grupaciji, recimo rodjaku koju sam pominjao. Postoje ljudi koji razmisljaju o kupovini stana za zivot, ne kao oblik investicije, ali im jednostavno ne gori pod nogama da kupuju stan u vreme kad nemaju dovoljno novca za to sto zele, a kamate su ogromne. Jednostavno cekaju bolje vreme kad budu imali vise para, a cene i kamatne stope po mogucstvu budu bile nize.
Naravno da su moguce oscilacije iz meseca u mesec, ali se oscilacije vrse oko sve vecih vrednosti. Moze se desiti da avgusta pad bude 20% a septembra 50%, to su sve oscilacije, ali sto je veci period koji se posmatra efekti tih oscilacija se smanjuju.
Inace, iako jos uvek nemamo zvanicni pad GDP-a ili povecanje nezaposlenosti i rast kamata, poenta price jeste da u ekonomiji potrebno vreme da se neke stvari dese. Trenutno promet opada iako je rast kamatnih stopa usporio jer se tek sad oseca efekat onog sto je zapocelo prosle godine, a to je rast kamatnih stopa, zasicenje trzista, naduvane cene,....
Cinjenica jeste da se trziste menja i da je pad prometa veliki i verovatno ce biti sve veci i veci dok ne dodje do znacajnije korekcije cena, prihvatili to neki ili ne.

 

[ccc]

Prodaće se isto. Samo duplo sporijim tempom. I nakon završetka će ostati dobar dio stanova koji će se tek onda prodavati što je dobro za kupce jer će vidjeti šta tačno kupuju. Do sada se 30 % prodavalo dok se temelji iskopaju, 60 % dok se objekat stavi pod krov i eventualno 10 % ili ako neko od prethodnih kupaca odustane, pri kraju gradnje.

Kad je udarila prošla kriza, koliko je trebalo da prođe godina da se prodaju Belvil ili Alpha City?

Koliko je bilo akcijskih stanova? Ili da obrnem pitanje, da li je bilo stanova u ponudi koji nisu na akciji?

Navodim ih kao poznate projekte koji su tada bili aktuelni.

Kad sve ide po loju (kada je tražnja velika), brzo se zaboravi kakva je realnost bila tada.

 

[G.I.Joe]

Kad je udarila prošla kriza, koliko je trebalo da prođe godina da se prodaju Belvil ili Alpha City?

Koliko je bilo akcijskih stanova? Ili da obrnem pitanje, da li je bilo stanova u ponudi koji nisu na akciji?

Navodim ih kao poznate projekte koji su tada bili aktuelni.

Kad sve ide po loju (kada je tražnja velika), brzo se zaboravi kakva je realnost bila tada.

Belvil se nudio za 1400 ili 1500 po kvm na svim mogućim sredstvima javnog informisanja.
Stepa Stepanović je išao za 999 e po kvm i svaki dan na RTSu!!!
To si skroz u pravu na mišiće su ih prodali. A onda došlo zlatno doba i sve planulo za sekund.
Činjenica jeste da likvidnost pada, tj. Da se keš povlači!!! Pogledajte ponude za aute(do nedavno nezamislivo)!

 

[templar]

Ništa, desio se strahovit pad u julu, baš me zanima šta će biti u avgustu.

 

[keks]

Belvil se nudio za 1400 ili 1500 po kvm na svim mogućim sredstvima javnog informisanja.

Koliko se sećam, na kraju je bila cena 1200-1300 za preostale stanove.

 

[Ar4]

Investitori koji rade na 10-30% ce sada zakljucati stanove na x godina cekajuci novo zlatno doba, a onda ce posledicno ceo sektor od desetine hiljada frilens majstora, gradjevinskih firmi, proizvodjaca materijala, stovarista... zavrsiti u hibernaciji cekajuci novo investitorsko prolece.

Prodavnice nameštaja bi takođe trebale biti dobar indikator stanja na tržištu nekretnina.

 

[Defke]

Kad je udarila prošla kriza, koliko je trebalo da prođe godina da se prodaju Belvil ili Alpha City?

Koliko je bilo akcijskih stanova? Ili da obrnem pitanje, da li je bilo stanova u ponudi koji nisu na akciji?

Navodim ih kao poznate projekte koji su tada bili aktuelni.

Kad sve ide po loju (kada je tražnja velika), brzo se zaboravi kakva je realnost bila tada.

Koliko je opala cena u dinarima tada?

 

[Defke]

Kako se tebi svaki post svede na pokusaj diskreditacije.

Diskreditacija je ukazivanje na rupe u logici? Pa ok, onda mi se svodi svaki post na to.

Recimo da i sam pripadam toj grupaciji, a i znam jos neke koji pripadaju toj grupaciji, recimo rodjaku koju sam pominjao.

Znamo da pripadas toj grupaciji, upoznati su do sad svi na temi valjda.

U tome je i problem, sto i pises uglavnom iz sopstvene perspektive, zelja i nadanja. Navedes lepo sve postojece cifre i onda ekstrapoliras iskljucivo u pravcu u kome bi voleo da to ide.
Kada pad usporava dva meseca to je oscilacija, kada raste jedan mesec eto ga ide na 50% do kraja godine.
Kada mislis da u tekstu pise da se predvidja rast u 10% za 10 godina, to je realna analiza, kada se ispostavi da se misli na godisnji rast, ma to je nerealno a i sta znaju ti ljudi.
Setimo se ranijih 'sigurnih znakova' koji su ovde navodjeni, prosecne neto plate koja sve teze prati inflaciju (realni rast 1.2% u maju), pa brojanja stanova u oglasima (za prodaju stagniraju na 12k, za izdavanje palo na ispod 5k). Svaka metrika se odbacuje i zanemaruje cim se vise ne uklapa u pricu.

Kada dodjes do toga da lajkujes Hristianine ili milancetove postove koji su, pa nema lepseg izraza, totalna lupetanja, treba da se zapitas da li na stvari gledas objektivno.

 

[p3ricam89]

Diskreditacija je ukazivanje na rupe u logici? Pa ok, onda mi se svodi svaki post na to.

Znamo da pripadas toj grupaciji, upoznati su do sad svi na temi valjda.

U tome je i problem, sto i pises uglavnom iz sopstvene perspektive, zelja i nadanja. Navedes lepo sve postojece cifre i onda ekstrapoliras iskljucivo u pravcu u kome bi voleo da to ide.
Kada pad usporava dva meseca to je oscilacija, kada raste jedan mesec eto ga ide na 50% do kraja godine.
Kada mislis da u tekstu pise da se predvidja rast u 10% za 10 godina, to je realna analiza, kada se ispostavi da se misli na godisnji rast, ma to je nerealno a i sta znaju ti ljudi.
Setimo se ranijih 'sigurnih znakova' koji su ovde navodjeni, prosecne neto plate koja sve teze prati inflaciju (realni rast 1.2% u maju), pa brojanja stanova u oglasima (za prodaju stagniraju na 12k, za izdavanje palo na ispod 5k). Svaka metrika se odbacuje i zanemaruje cim se vise ne uklapa u pricu.

Kada dodjes do toga da lajkujes Hristianine ili milancetove postove koji su, pa nema lepseg izraza, totalna lupetanja, treba da se zapitas da li na stvari gledas objektivno.

To sto pogled iz jedne perspektive ne pokriva sve moguce case-ve ne znaci da imamo rupu u logici. Ti pokusavas da koristis "logicki sofizam" time sto kad imas 100 slucajeva od kojih neka logika pokriva 99 slucajeva ti nadjes onaj 1 koji nije pokriven da bi diskreditovao celu logiku.
Kako god, za sad se ispostavlja da zadnjih godinu dana stavovi nas koji smatramo da su cene naduvane i da ce padati za sad se pokazuju ispravnijim. Mozda pogresimo neki procenat, mozda nismo objektivni (kao sto nisi ni ti), ali trziste se definitivno krece u pravcu koji smo predvideli.

 

[ccc]

Koliko je opala cena u dinarima tada?

Ko priča o tome? Kakve veze ima to sa bilo čim?

Poenta je da nisu mogli ništa da prodaju jako, jako dugo. Jer zamisli, narod nije imao para, a kamatne stope su bile visoke.

Što mi to nešto poznato...