Cene nekretnina

[Filip 01]

Meni 30% zvuči zapravo dosta ok za stambenu zgradu. Ako si uložio 50 miliona, gradiš zgradu tri godine, 15 miliona profit bi značilo 5 miliona profita godišnje.

30% na 3god izgradnje, ali tu ne računamo period traženja placa i razmatranje o njegovom uzimanju kao i neki troškovi u periodu garancije objekta itd... ali nema veze.
U prevodu bi to značilo 10% godišnje uz sve potencijalne rizike.
Državne dinarske obveznice su koliko sam upućen oko 6% godišnje, bilo je priča ovde.
Tako da iskreno tako gledano i nije neka zarada.
Bude tu veća zarada nakon nekog iskustva(uštede se nalaze kasnije na svakom ćošku), ali prva izgradnja i ako se radi i angažuje sve po pravilu bih rekao da je ta ako sve prodje ok.
Sa većim kapitalom i projektima se otprilike povećava zarada, jer se izgradnja i sve što ide uz to smanjuje po m2. Mnogo bolju cenu ćeš dobiti za izvodjenje projektovanje nadzor itd po m2 ako se radi o 50k m2 nego o 5k m2.

 

[chiki]

Koliko košta zemljište prvo pitanje

Cena placa zavisi od toga koliko moze da se zida i koliko je okvirno kvadrat? Ili ce vlasnik dobiti kvadrate, ili ce dobiti novac ali ne po punoj ceni kvadrata.

Prakticno cena za visi od PDG-a odnosno mogucnosti gradnje (spratnost , iskoriscenost parcele itd).

 

[chiki]

O tome pričamo . Možda je nekome investiciona kupovina Vračar za 4400e (toliko je sad). To investicija nije. To je sklanjanje para. Meni makar nije investicija . Ja bih onda pre Beč po 5400e ili Bukurešt po 2800e pa čak i taj Kragujevac je daleko bolja kupovina po ceni koju sam naveo.

Promet nekretninama u Beogradu u 2024 je malo preko 2 milijarde evra (izracuna sa grafa Goranovog sajta, mozda sam pogresio) bez unesenih svih podataka. Nek bude i 2.5 milijarde. Ko zna koliko tog "investiciong" novca ulazi u nekretnine ali sigurno su stotine miliona. To utice na cene. Onda ce neko reci, pa da, ali manje bi se gradilo pa i nije tako. Gradice se dokle god imaju racunicu. A imace racunicu ako mogu izgurati model 33%/33%/33%. Trecina plac, trecina ulaganje, trecina od prodaje. Sto znaci da moraju imati novca da naprave pola zgrade (cena materijala, radovi, papirologija). Druga polovina je od prodaje i prakticno minimalna ocekivana zarada je ustvari u vrednosti cene gradnje pola zgrade! To je preduslov da bi se ulazilo u projekat. Sve preko toga je bonus.

EDIT: Ako to ne moze, onda nista. Ova formula na projektima kao sto je Beogad na vodi ili projekti po NBG i slicno je previse konzervativna. Tamo se mnogo vise zaradjuje.

 

[Filip 01]

Ali tih 30% postajue 100% ako se npr vlasniku placa daju stanovi, pola gradnje finansira iz prodaje. Tj ako investitor ulozi 30% od projekta, 30% plac kompenzuje za stanove, ostatak uzme od kupaca, on ce zaraditi duplo. Ovaj proracun gore je situaciju gde investitor narpavi zgradu iz svojih sredstava i onda prodaje stanove.

Ako tako gledaš može zarada i preko 1000% da ide ako si baš toliko snalažljiv.
20% neto m2 daš za zemljište, 50% Izvodjaču ključ u ruke, čak i sa projektantima, nadzorom i za tehnički prijem, se dogovoriš da im platiš kasnije ili u kompenzaciji da dobiju m2.
Sačuvaš novce ili si podigao kredit za priključke i takse(uredjenje gradjevinskog zemljišta ,,vazdušaru,, možeš i na mnogo rata), tako da eto od prve prodaje stana sve pokrivaš.
Da je samo to tako lako

 

[mariks]

To je ono sto sam pisao na prosloj strani. Ulozis 2, dobio si 1, zaradio si 3 niko ne oduzima neprodate kvadrate.

 

[Salev85]

Profit je toliko veliki da svaka "bu***a" koja ima milion evra može da gradi. Važno je samo da ga niko od lokalnih vlasti ne blokira.
Evo uješću se za jezik pa ću reći mada ne treba da pričam.
Za izgradnju je najveći problem plac na kome može da se gradi. To je najveći problem. Pronaći adekvatan plac. Izgradnja je glupost u odnosu na traženje lokacije. Kada nadješ i imaš plac za gradnju, regulisao si vlasništvo i dobio saglasnost 80% posla si obavio što se tiče gradnje.

 

[Filip 01]

Mi smo pregovarali za kupovinu jednog placa pre nekoliko godina, pisao sam već o tome ovde i čak kačio i neki mini plan.
Dajemo mu opcije stanova kao kompenzaciju, opciju stana i keša i samo keša.
Kaže on eto vi ćete prodati po toj ceni stanove, čak će i skočiti cena.
Lepo mi to dajte u kešu, to jest povećajte ponudu za keš.
Nije loše pregovaranje ali to nam je bila lekcija da ne trošimo mnogo vremena sa zadrtim ljudima, na kraju smo svi komplet prošli mnogo lošije nego što smo mogli, a zezali smo se oko toga 1.5god i nismo potpisali Ugovor, 3 puta pruzili ruke i trebali da zakazemo Notara za potpisivanje.
Drugi primer, mega korporaciji treba jedan mali plac da bi se prosirila(vec je kupila veliki plac pored).
Daje ponudu za raspalu kuću i plac u kojoj vlasnik ne živi(nekih 200m2) za jedno 4x veću cenu od realne, ali ne on hoće 8-10x veću cenu(misli njima to ništa ne znači 200k), oni mu daju ponudu od 150k, jedno 6xputa iznad realne.
Tražio je još 10-20% više, ali prekasno, direktiva je stigla da posle te ponude ne može ni EUR-o, promenjen projekat, kuća sada gleda na potporni zid utovarne rampe i mislim da joj se minimum prepolovila vrednost.

 

[Filip 01]

Profit je toliko veliki da svaka "bu***a" koja ima milion evra može da gradi. Važno je samo da ga niko od lokalnih vlasti ne blokira.
Evo uješću se za jezik pa ću reći mada ne treba da pričam.
Za izgradnju je najveći problem plac na kome može da se gradi. To je najveći problem. Pronaći adekvatan plac. Izgradnja je glupost u odnosu na traženje lokacije. Kada nadješ i imaš plac za gradnju, regulisao si vlasništvo i dobio saglasnost 80% posla si obavio što se tiče gradnje.

Ako si to već nekoliko puta radio i znaš sve onda se na neki način i slažem.
Ne možeš nikako izjaviti da je izgradnja glupost.
Ovako mi deluje kao samo jedna priča sa drugara iz mladosti koji nisu u tome i tako pričaju. Eh da mi je milion pa lako bi ja...
Da li bi ti znao celu proceduru izgradnje i prodaje?
Tebi neko da da 1m ti bi to mogao da izvedeš?
Znao bi koje sve ljude da angažuješ i sa njima da se dogovoriš to jest da napravite Ugovore i da sve pokriješ komplet?

 

[Extroniks]

Ako si to već nekoliko puta radio i znaš sve onda se na neki način i slažem.
Ne možeš nikako izjaviti da je izgradnja glupost.
Ovako mi deluje kao samo jedna priča sa drugara iz mladosti koji nisu u tome i tako pričaju. Eh da mi je milion pa lako bi ja...
Da li bi ti znao celu proceduru izgradnje i prodaje?
Tebi neko da da 1m ti bi to mogao da izvedeš?
Znao bi koje sve ljude da angažuješ i sa njima da se dogovoriš to jest da napravite Ugovore i da sve pokriješ komplet?

Kad neko drugi radi lako je, ali moj posao najtezi

 

[mariks]

Ma nasao nekog druga koji se bavi mozda izgradnjom pa sad je sve provalio opet. Al cuti, ne pricaj nikome, to ne sme da se zna.

 

[Extroniks]

Sale se ponasa kao da smo FBI i samo cekamo da ga doxujemo sa drugarima

 

[chiki]

Ako tako gledaš može zarada i preko 1000% da ide ako si baš toliko snalažljiv.
20% neto m2 daš za zemljište, 50% Izvodjaču ključ u ruke, čak i sa projektantima, nadzorom i za tehnički prijem, se dogovoriš da im platiš kasnije ili u kompenzaciji da dobiju m2.
Sačuvaš novce ili si podigao kredit za priključke i takse(uredjenje gradjevinskog zemljišta ,,vazdušaru,, možeš i na mnogo rata), tako da eto od prve prodaje stana sve pokrivaš.
Da je samo to tako lako

1. Zarada na ulozeno mora biti minimum 100%.
2. Ako uzmmeo da je ukupna investicija = cena placa + papiri+ cena gradnje onda zarada mora biti bar 30% od ukupne investicije. To jsu dva preduslova i niko nece ici u gradnju ako oba nisu ispunjena.

Ovo je minimum minimuma i samim tim vazi za manje projekte. Na osnovu ovoga investitori procenjuju prihvatljivu cenu placa.
Kako je plac veci ili moze vise da se zida, tako i zarada postaje veca.

Pitajte bilo kog invetitora i on ce vam ovo potvrditi.

 

[Salev85]

Mi smo pregovarali za kupovinu jednog placa pre nekoliko godina, pisao sam već o tome ovde i čak kačio i neki mini plan.
Dajemo mu opcije stanova kao kompenzaciju, opciju stana i keša i samo keša.
Kaže on eto vi ćete prodati po toj ceni stanove, čak će i skočiti cena.
Lepo mi to dajte u kešu, to jest povećajte ponudu za keš.
Nije loše pregovaranje ali to nam je bila lekcija da ne trošimo mnogo vremena sa zadrtim ljudima, na kraju smo svi komplet prošli mnogo lošije nego što smo mogli, a zezali smo se oko toga 1.5god i nismo potpisali Ugovor, 3 puta pruzili ruke i trebali da zakazemo Notara za potpisivanje.
Drugi primer, mega korporaciji treba jedan mali plac da bi se prosirila(vec je kupila veliki plac pored).
Daje ponudu za raspalu kuću i plac u kojoj vlasnik ne živi(nekih 200m2) za jedno 4x veću cenu od realne, ali ne on hoće 8-10x veću cenu(misli njima to ništa ne znači 200k), oni mu daju ponudu od 150k, jedno 6xputa iznad realne.
Tražio je još 10-20% više, ali prekasno, direktiva je stigla da posle te ponude ne može ni EUR-o, promenjen projekat, kuća sada gleda na potporni zid utovarne rampe i mislim da joj se minimum prepolovila vrednost.

Jeste ali kod tebe je bila specifična situacija jer si bio vlasnik placa pored. Kada si investor, ti si uvek u potrazi za lokacijom. Nisi vezan samo za jednu. Čak i dok ti se gradi tekuća zgrada ti imaš u rezervi minimum još jednu.
Ova druga situacija mi je poznata. 20 ari van grada, firma ga okruzila skroz. Nudili su mu kucu i 150k dm. Pa kuću, stan i 150k. Nije pristao. Tražio je to i 300k. Posle toga je vlasnik firme povukao ponudu. Iz principa nije hteo da kupi i tako stoji 20 godina. Tržišna vrednost možda danas 2-3k evra.

 

[Filip 01]

Kad neko drugi radi lako je, ali moj posao najtezi

Druže u tom poslu sam ceo život kao i moje okruženje, pa ne mogu tako nešto da izjavim. Hteo sam i hoću da i to da odradim i da se bavim time pa ne mogu ni blizu da kažem da znam sve i da je lako, priznajem. Čak i da imaš neograničeno novaca
Sada počinjem taj proces u inostranstvu u Istri, imam plac i imam neke novce, pa i neke projekte i cenu usluga, ko je zainteresovan tu sam u privatne poruke slobodno
Mogao bi sada poruka i poruka da napišem o tome i koje su tu problematike, barem meni, za bilo koju gradnju gde god i šta sve može neplanski da se desi...
Kao i u svakom poslu nije to čista matematika jer imaš brdo nepoznatih, a nije se našao još taj neko niti fakultet koji te sve to nauči.

 

[Suzuman]

Kad ulažeš novce u gradnju (ili bilo šta drugo) bitno je da ti se isplati.
Ja ne verujem da bi zidao da mi se ne isplati. Čisto sumnjam. Ma jok, ne bi sigurno.

 

[Salev85]

Ako si to već nekoliko puta radio i znaš sve onda se na neki način i slažem.
Ne možeš nikako izjaviti da je izgradnja glupost.
Ovako mi deluje kao samo jedna priča sa drugara iz mladosti koji nisu u tome i tako pričaju. Eh da mi je milion pa lako bi ja...
Da li bi ti znao celu proceduru izgradnje i prodaje?
Tebi neko da da 1m ti bi to mogao da izvedeš?
Znao bi koje sve ljude da angažuješ i sa njima da se dogovoriš to jest da napravite Ugovore i da sve pokriješ komplet?

Bilo bi tu problematike ali pošto znam ljude koji su u materiji snašao bih se ili bih platio njihove usluge. Samo obezbedi keš i da tražimo plac . Može i zgradica od 20-25 stanova za početak . Ne bih smeo veću za početak. Priznajem. I ovo bi bio zalogaj. Ali ako praviš nešto manje, smanjuje se isplativost. Treba imati želudac za prve dve. Posle ide lako

 

[Filip 01]

Jeste ali kod tebe je bila specifična situacija jer si bio vlasnik placa pored. Kada si investor, ti si uvek u potrazi za lokacijom. Nisi vezan samo za jednu. Čak i dok ti se gradi tekuća zgrada ti imaš u rezervi minimum još jednu.
Ova druga situacija mi je poznata. 20 ari van grada, firma ga okruzila skroz. Nudili su mu kucu i 150k dm. Pa kuću, stan i 150k. Nije pristao. Tražio je to i 300k. Posle toga je vlasnik firme povukao ponudu. Iz principa nije hteo da kupi i tako stoji 20 godina. Tržišna vrednost možda danas 2-3k evra.

Ja sam bio vlasnik 1/3 placa, ali nije bitno.
Slazem se, jer sam ja samo na taj dogovor fokusirao i hteo da ga ostvarim.
To kada se imam minimum i rezervna parcela onda si već uveliko u tom poslu, zato kažem da je daleko od toga da svaka bu...la može to, baš baš baš daleko.
Bilo je par takvih slučajeva sa prodajom placeva, za ovaj što kažem znam provereno.
Samo sam hteo da pokažem i takve situacije.

 

[Salev85]

Ja sam bio vlasnik 1/3 placa, ali nije bitno.
Slazem se, jer sam ja samo na taj dogovor fokusirao i hteo da ga ostvarim.
To kada se imam minimum i rezervna parcela onda si već uveliko u tom poslu, zato kažem da je daleko od toga da svaka bu...la može to, baš baš baš daleko.
Bilo je par takvih slučajeva sa prodajom placeva, za ovaj što kažem znam provereno.
Samo sam hteo da pokažem i takve situacije.

Visok profit ti dozvoljava greške i nepredvidjene stvari. Za razliku od nekih drugih poslova gde je marža 10-15%..... mnogo je niža tolerancija na grešku. Na to sam mislio pod ovim bu***a.

 

[mariks]

Ako tako gledaš može zarada i preko 1000% da ide ako si baš toliko snalažljiv.
20% neto m2 daš za zemljište, 50% Izvodjaču ključ u ruke, čak i sa projektantima, nadzorom i za tehnički prijem, se dogovoriš da im platiš kasnije ili u kompenzaciji da dobiju m2.
Sačuvaš novce ili si podigao kredit za priključke i takse(uredjenje gradjevinskog zemljišta ,,vazdušaru,, možeš i na mnogo rata), tako da eto od prve prodaje stana sve pokrivaš.
Da je samo to tako lako

Sad nesto razmisljam. IMas 200k za stan, sve ti skupo. Uzmes 200k, nadjes plac, dogovoris se sa covekom za kompenzaciju u stanovima, platis sta treba sa 200k, za ostatak dignes kredit, ako negde zapne sa izvodjacima das jos neki stan i cela zgrada je tvoja za prodaju, ako ostane neki stan

 

[Salev85]

Sad nesto razmisljam. IMas 200k za stan, sve ti skupo. Uzmes 200k, nadjes plac, dogovoris se sa covekom za kompenzaciju u stanovima, platis sta treba sa 200k, za ostatak dignes kredit, ako negde zapne sa izvodjacima das jos neki stan i cela zgrada je tvoja za prodaju, ako ostane neki stan

Ne može ispod miliončeta. Računao sam već za manju zgradu. Ako hoćeš da ne pukneš . To ti je da nemaš rizik za izgradnju i da budeš siguran da ćeš da je završiš .

 

[Filip 01]

Ne može ispod miliončeta. Računao sam već za manju zgradu. Ako hoćeš da ne pukneš . To ti je da nemaš rizik za izgradnju i da budeš siguran da ćeš da je završiš .

Sa placem ili bez?
EDIT: Za koliku zgradu?

 

[mariks]

ma moze, vidis da sam izveo racunicu.

Sad, ne znam da li da kazem jer dosta rizikujem ali evo reci cu. Milionce je malo osim ako ne planiras zgradu od 20tak stanova. max I tu opet moras stosta da odradis kroz kompnezaciju jer ti milionce garantuje samo do krova. Bez stolarije, fasade, moleraja...

 

[Filip 01]

ma moze, vidis da sam izveo racunicu.

Sad, ne znam da li da kazem jer dosta rizikujem ali evo reci cu. Milionce je malo osim ako ne planiras zgradu od 20tak stanova. max I tu opet moras stosta da odradis kroz kompnezaciju jer ti milionce garantuje samo do krova. Bez stolarije, fasade, moleraja...

Pa do krova si prodao već 50% stanova
EDIT:realno

 

[Extroniks]

Druže u tom poslu sam ceo život kao i moje okruženje, pa ne mogu tako nešto da izjavim. Hteo sam i hoću da i to da odradim i da se bavim time pa ne mogu ni blizu da kažem da znam sve i da je lako, priznajem. Čak i da imaš neograničeno novaca
Sada počinjem taj proces u inostranstvu u Istri, imam plac i imam neke novce, pa i neke projekte i cenu usluga, ko je zainteresovan tu sam u privatne poruke slobodno
Mogao bi sada poruka i poruka da napišem o tome i koje su tu problematike, barem meni, za bilo koju gradnju gde god i šta sve može neplanski da se desi...
Kao i u svakom poslu nije to čista matematika jer imaš brdo nepoznatih, a nije se našao još taj neko niti fakultet koji te sve to nauči.

Moj komentar je vise bio na kontu Saletovog komentara da svaka bu**** moze da gradi sa parama.

Hocu reci da svako tudji posao dozivljava laksim nego sto jeste, a svoj tezim nego sto jeste.

 

[mariks]

Zavisi. U manjim mestima su skepticniji i ne prodaje se pre asova, pogotovo ako je nov i manji investitor. Vecinom cekaju da zgrada stigne bar do krova. Kad stignes do krova krece prodaja.