Cene nekretnina

[mzo]

@Guest7788 9 meseci kada sam precizno sracunao!
za 9 meseci, 4 ponude sam imao (1-8k nize od trazene).
Mislis da je cena trzisna da stan od 110kv u Ns ode za 1 mesec i brze?

Cene su skocile u Ns u 2021/2022 za 35-40 % i ocigledno se kupci jos nisu prilagodili tome skroz i na to skok euribora se doda i ocekivanje pada cene u 2023.

Koliko sam imao poziva zadnja 3 meseca rekao bih da se sada privikavaju tek na nove cene (za 2000€ eventualno se nadje sam obod grada, tipa sam kraj Zemuna u Beogradu).

 

[Guest7788]

9 meseci kada sam precizno sracunao!
Od toga, 4 ponude sam imao (1-8k nize od trazene).
Veoma je zanimljivo da na osnovu toga se govori da li je trzisna ili ne (ako sam za stan od 110kv koji se redje prodaju u Ns) imao 4 ponude za 9 meseci.
Mislis da je cena trzisna da stan od 110kv u Ns ode za 1 mesec?
A ja jer nije trzisna sam imao 4 ponude u 9 mesec.

Ti ili ne razumes znacenje reci trzisna cena, ili kako uopste funkcionise princip.
Ako si imao 4 ponude za 9 meseci, nize od te cene koju si oglasio, onda je to cena koju su kupci spremni da plate, i to je trzisna. Logicno, bira se najpribliznija trazenoj ceni.
Koja je logika da ako su kupci spremni da daju nizu cenu, ti povisis i ocekujes isti rezultat?

 

[Analitičar]

Ajmo ovako, manje kvalitetni stanovi, vece velicine, na malo boljoj lokaciji (ista ulica), su OGLASAVANI za bar 20% vise. 270 naspram 330-340k.
Identican stan na vertikali, bez namestaja je prodat za 270, takoreci sam davao namestaj gratis (20k vrednost).

U Novom Sadu je potraznja za vecim stanovima manja nego u Beogradu rekao bi, plus lokacija nije idealna za porodicni stan (po meni,lokacija je tipa kao u Bg blok 65).

Dodatno, zurilo mi se nije - Da jeste spustao bi. Ali sigurno je prosla godina bila slabija sto se tice kupovine.

4 ponude od ~11 gledanja za (10 meseci je oglasen ukupno, od toga zadnjih mesec dana se oteglo s kupcem notar i kredit i taj mesec da ne racunam, znaci 9 meseci) za tu velicinu mi deluje korektno. Moglo je i brze ali nije.
Ponude su bile DO 8k manje od trazene.

Nameštaj je stvar ličnih potreba, estetike i senzibiliteta, te mi je koncept kupovine stana sa nameštajem potpuno besmislen jer je mala verovatnoca da bi mi se svidelo i odgovaralo mojom potrebama to sto prodavac ima, ma koliko to bilo vredno ili skupo. Moja vrednost tog postojećeg nameštaja je onoliko koliko mogu da dobijem tokom flash sale-a na KP tokom vikenda, što će reći ne baš mnogo.

 

[goran123]

Samo bih dodao da su tržišne cene veće od onih iz RGZ-a, jer se deo za kupovinu u nekim slučajevima daje u kešu na ruke...

Ma ti misliš na prosečnu cenu. Ne pričam o tome.

Kad gledaš RGZ za ovu svrhu, gledaš pojedinačne ugovore u svom kraju i histograme, pa sam zaključiš koji su ugovori validni (većina), a koji ne. I onda formiraš tržišnu cenu.

 

[goran123]

@Guest7788 9 meseci kada sam precizno sracunao!
za 9 meseci, 4 ponude sam imao (1-8k nize od trazene).
Mislis da je cena trzisna da stan od 110kv u Ns ode za 1 mesec i brze?

Ti si za stan od 110m² formirao cenu po oglasima. Dobio samo _marginalno_ niže ponude od jedne do osam hiljada evra i to odbio?

 

[Guest7788]

Ti si za stan od 110m² formirao cenu po oglasima. Dobio samo _marginalno_ niže ponude od jedne do osam hiljada evra i to odbio?

I posle stereotipi kada kazem "video od komsije da prodao za vise, pa oce i on"...

 

[sutraw]

Mislis da je cena trzisna da stan od 110kv u Ns ode za 1 mesec i brze?

Moje mišljenje - ako je cena tržišna, stan će da ode u 3 meseca max.

Hajde pošto je tvoj stan preko 100kv, pa je teže naći kupca, svakako bi trebalo da si se sa nekim pogodio bar u 6 meseci.

Ako si imao 4 ponude do 8k manje, znači da jesi tu negde blizu tržišne, ali da kupci ipak misle da precenjuješ stan i neće da plate tvoju cenu.

Ovo ne isključuje da ćeš naći kupca kad tad, samo što se taj proces oteže dok ne nađeš nekog ko je spreman da plati više jer mu se jako sviđa stan...

 

[iv4n]

Kad traznja raste prodavci dizu cene jer "trziste, traznja..."
Kad traznja opada prodavcu ne obaraju cene ili cak pokusavaju jos da dignu jer "se kupci jos nisu prilagodili na ove cene"
Znaci, uvek su kupci ti koji treba da se prilagodjavaju i placaju nekretnine onoliko koliko prodavcima treba. Prodavci ne treba da se prilagidajvaju i spustaju cene kad traznja opada
To sto je u piku traznje neko uspeo da proda stan po nekoj nerealnoj ceni ne znaci da je ta cena realna i trzisna.

 

[MrGood2016]

A to sto je neko posle SEKE morao da proda po nerealno niskoj ceni, znaci da naredne 2 decenije treba da pricamo kako je svaka cena cena vise od te naduvana i da ce balon da pukne samo sto nije?

 

[iv4n]

Tema je psihologija prodavaca koji cenu formiraju na osnovu toga koliko im para treba za ono sto su oni zacrtali i na osnovu anegdotalnih prica o tome kako je neko prodao stan po nerealno visokoj ceni. I kad godinu dana ne uspeju da prodaju stan ne misle da je problem u visokoj ceni nego u tome da se kupci nisu prilagodili
Koliko god se meni ne dopadalo stanje na trzistu jer se stanovi prodaju po nerealno visokim cenama za moje shvatanje, ako neko cak i u tim uslovima ne uspe da proda stan po nekoj ceni, ocigledno je ta cena veca od realne za trenutno stanje trzista.
Stanovi u Novom Sadu u starogradnji velicine od 100m2 do 120m2 se prodaju po ceni od 100k do 300 eur. ZNaci da ima onih koji su spremni da daju i 3k e/m2 za takve stanove, ali da ima i onih stanova za koje neko ne zeli da da vise od 1k e/m2.. Naravno, ima tu i prodaja gde deo ide u kesu ili prodaja u okviru familije gde je niza cena, ali masa stanova je tipa 150k, tj nize od 1.500 e/m2. Ne treba svi da gledaju ovaj najskuplji jer nisu svi dobri kao sto je dobar verovatno taj najskuplji.

 

[ccc]

Pa izuzetno je jednostavno: ti prodavci su istovremeno i kupci, a pošto nema za šta pas da ih ujede, jednostavno ne mogu da spuste cenu, pa čekaju i čekaju.

 

[iv4n]

Pa izuzetno je jednostavno: ti prodavci su istovremeno i kupci, a pošto nema za šta pas da ih ujede, jednostavno ne mogu da spuste cenu, pa čekaju i čekaju.

Jeste tacno, ali je pitanje sta planiras da kupis tom prodajom starogradnje. Ko ima stan od 100m2 sigurno njegovom prodajom moze da kupi nesto solidno. Lupicu i karikiracu, primera radi. Mozda prodajom stana od 100m2 u starogradnji mozes da kupis 3 investicona stana. Ali ako si zacrtao da kupis 5 investiciona stana i cenu svoje starogradnje formiras na osnovu tog cilja, logicno da ces se muciti sa prodajom.
Mislim da je to i razlog sto se kupci sve cesce odlucuju za novogradnju, jer za starogradnju, jer takvo ponasalje prodavaca koji su istovremeno i kupci sa velikim ambicijama dize cenu starogradnje i tera kupce da kupuju novogradnju.

 

[Suzuman]

jer se stanovi prodaju po nerealno visokim cenama za moje shvatanje,

Ne postoje nerealno visoke cene. Postoje samo realno visoke cene u odnosu na neki od kriterijuma koje uspostaviš. Nerealne bi bile kada se stanovi ne bi prodavali po istim, odnosno kada ne bi imale uporište u realnosti. Određeni ljudi imaju pare i itekako kupuju stanove po ovim cenama, što znači da su im one prihvatljive i realne.
Kada bi se promet survao, onda bi mogli da govorimo o nerealnim cenama. Ljudi su sami napravili ovo, niko ih nije primorao ni na šta.

 

[iv4n]

Ne postoje nerealno visoke cene. Postoje samo realno visoke cene u odnosu na neki od kriterijuma koje uspostaviš. Nerealne bi bile kada se stanovi ne bi prodavali po istim, odnosno kada ne bi imale uporište u realnosti. Određeni ljudi imaju pare i itekako kupuju stanove po ovim cenama, što znači da su im one prihvatljive i realne.
Kada bi se promet survao, onda bi mogli da govorimo o nerealnim cenama. Ljudi su sami napravili ovo, niko ih nije primorao ni na šta.

Poenta mog komentara je bila da cak i u ovo vreme kad ljudi masovno kupuju nekretnine po jako visokim cenama (bile one realne ili ne), ako neko u takvim uslovima ne uspeva da proda svoj stan po nekoj ceni, ocigledno je da je cena previsoka.

 

[Suzuman]

Poenta mog komentara je bila da cak i u ovo vreme kad ljudi masovno kupuju nekretnine po jako visokim cenama (bile one realne ili ne), ako neko u takvim uslovima ne uspeva da proda svoj stan po nekoj ceni, ocigledno je da je cena previsoka.

Tu se slažem. Ljudi imaju neke svoje projekcije i tu nema pomoći. Dokle god ne ubede sami sebe da su izvukli najviše što su mogli, neće se tako lako odreći svoje imovine.

 

[goran123]

Poenta mog komentara je bila da cak i u ovo vreme kad ljudi masovno kupuju nekretnine po jako visokim cenama (bile one realne ili ne), ako neko u takvim uslovima ne uspeva da proda svoj stan po nekoj ceni, ocigledno je da je cena previsoka.

Možda se čoveku stvarno ne žuri. Možda prodaje nekoliko stanova, možda je neki već prodao u tom periodu.

I to je ok. Čekaš ako si solventan, ako procenjuješ dalji rast i sl.

Ali ponude su bile u rangu oglašene cene. I auto kad prodaješ možeš da spustiš par hiljada, ako je skuplji, a ne toliki stan.

 

[popbege]

Živeo sam ranije u Ns, prodao stan i kupio kuću u Veterniku. Na Nbg živim trenutno zbog posla u ženinom stanu. Dobro je ko ima za oboje, ali kuća nadomak Bg i Ns je zakon.

Kul dakle imas 2 stana i stalno savetujes ljude da ne kupuju jel ce vredeti džak krompira i palo palo samo sto nije, stala gradilista i ne može se prodaju stanovi, stoje na oglasima niko ih ne zove?
Što ne tapnes jedan, kad je krajnje vreme, da imas krompira i hrane kad dodje kriza?

Što bi rekao drugar koji mi je i preporučio ovaj forum - mnogi ljudi pričaju godinama samo što nije puklo, da sam ih slušao jer sam i ja donekle mislio da će biti tako, idalje bi bio podstanar sa ženom i detetom a oni komentarisali ovde po forumu iz svojih stanova, plus neki i rentali.
Epilog - on je kupio 47 kvadrata u Zemunskim kapijama 2021. za 1680+PDV

 

[StariPosmatrač]

Mozda prodajom stana od 100m2 u starogradnji mozes da kupis 3 investicona stana.

Ma 10 stana, što bi ti reko... U ovoj državi svi oće leba bez motike..

 

[sutraw]

Tu se slažem. Ljudi imaju neke svoje projekcije i tu nema pomoći. Dokle god ne ubede sami sebe da su izvukli najviše što su mogli, neće se tako lako odreći svoje imovine.

Ja za ovu situaciju najviše krivim novogradnju koja je toliko otišla u nebo da je masa kupaca bila prinuđena da se preorijentiše na starogradnju.

Nikad više loših, a precenjenijih stanova na oglasima nije bilo. Nikom se ne žuri, svi hoće hleba preko pogače, kupci su očajni jer ovo stanje traje već treću godinu itd.

Ja sve čekam da se ponuda popravi, imam osećaj da ću pre dočekati članstvo Srbije u EU nego da oglasi zaliče na nešto. Više me ni cene ne frustriraju ni blizu koliko loša ponuda stanova.

 

[rale srb]

Pa ovako da probam da pojasnim, približno...
Stan je starogradnja nekih 30-40god stara zgrada na super lokaciji Liman, na višem spratu sa brutalnim pogledom na Frušku goru i Dunav... Živi sa roditeljima i ženom i od nedavno dvoje dece, zato je i hteo da se odvoji i preseli od roditelja... E sada treba onda i njima uzeti stan i sebi hoce ili stan(ali je odustao, jer je shvatio da je to nemoguće cenovno na bilo kojim lokacijama u NS-u, pa i u predgradju poput Veternika i Futoga)i trazi neku kuću u Vojvodini. Čak je i našao skoro sve, ali pošto je uračunao troškove selidbe, pa i blagog renoviranja itd shvatio je da mu treba i još novaca kojih nema jer je trenutno tek u pronalasku posla, mada ni tada neće imati da štedi... Tako da se cenka sa ljudima oko kupovine stana i kuće a svoj stan neće da da za niže... Pa da video je oglašene cene i par prijatelja koji su prodali su mu rekli za koju cenu... Ali u suštini traži koliko mu treba, dolazili su mu i Rusi i mladi bračni par od 29-30god programsri, koji su mu dali ponude i eto kao 5000eur manje od njegove trazene jer je ceo stan bukvalno za rušenje i komplet renoviranje.... Vrednuje svoj stan zbog lokacije i pogleda i hteo je 2 stana u istoj kvadraturi koja nece morati da renovira i da je od ta dva jedan u novogradnji, nemoguće je to bilo, pa kao što sam i opisao promenio je pogled....

Tvoj drugar klasican bezobrazni Srbenda, zamisli njemu fali toliko. Ovakvih primera ima koliko hocete, Imaju taj neki veci porodican stan koji je sada vec u krs stanju (pretpostavljamo i kako su ga dobili, verovatno za tepsiju ribe, ziveo drug Tito), i on je sebi zacrtao koliko mu treba da se obezbedi za ceo zivot, obicno su to likovi za koje nema ker za sta da ih ujede i ovo im je jedina sansa da izvuku neki veci novac i da promene svoj zivot. Sad bi baja od jednog raspalog stana da kupi 2 nova na gradskim lokacijama ili moze i neka lepa kuca ali da nije jako daleko od NS, tipa Backi Jarak, Zabalj, Curug a i usput da mu ostane jos kesa da moze da lencari 10 godina. Gle k**** u slamenom sesiru.
Tako i kolega, zivi sa roditeljima, 40 godina, dobio neku starudiju od kuce i on je zacrtao da to vredi toliko i toliko, nema veze sto je prodaje 2 godine. Sad kad se ispostavilo da ni papiri nisu najcistiji, da ima i duga "Jao pa kako cu ja, to vredi toliko, sta cu ja onda dobiti na kraju"...

 

[Suzuman]

Ja za ovu situaciju najviše krivim novogradnju koja je toliko otišla u nebo da je masa kupaca bila prinuđena da se preorijentiše na starogradnju.

Nikad više loših, a precenjenijih stanova na oglasima nije bilo. Nikom se ne žuri, svi hoće hleba preko pogače, kupci su očajni jer ovo stanje traje već treću godinu itd.

Ja sve čekam da se ponuda popravi, imam osećaj da ću pre dočekati članstvo Srbije u EU nego da oglasi zaliče na nešto. Više me ni cene ne frustriraju ni blizu koliko loša ponuda stanova.

Ne znam šta da ti kažem napaćeni brate. Sređujem sad nešto po kući, pravim neki raspored u podrumu, zamišljam šta bi i kako promenio da mogu. I shvatam da je i ta niska kirija koju plaćam navlakuša klasična; kao sve je ok, a ovamo održavam tuđe, trošim životnu snagu u najbolje dane. Dok se okreneš, snage za promene sve manje, a ti cupkaš u mestu. A neko tamo je prelomio, odaljio se malo, uzeo recimo kuću u Bataji, bole njega uši šta mi mislimo. Eno ga, vidim ga u mislima, prska baštu, pustio radio i pevuši, dok napuni 40 ubeđen je da će da sredi sve cakup pakum.
A mi čekamo pad cena, bolju ponudu, i insistiramo na lokaciji, pljujemo novogradnju i starogradnju, sve po red.

 

[Salev85]

Šta će sada biti sa ratama za kredite posle odluke ECB: Dokle god je na snazi ograničenje NBS plaćaćete isto, ali kada istekne...

Sa najnovijom odlukom ECB, da po prvi put od jula 2022. olabavi monetarnu politiku i spusti referentne kamate (za 0,25 odsto), svi zaduženi u deviznim evro kreditima mogu malo da odahnu. Nakon što su mesecima unazad referentne kamate širom sveta ostale visoke, sada makar u Evropi, novac tj...

www.blic.rs

Kaže bljuc tekst: Ako padnu kamate na Euribor 0.75 do kraja godine (a neće) a država ne produži uredbu, to znači u ovom optimističnom scenariju da od 1 januara, stambeni kredit na 25 godina biće skuplji za oko 20%....

 

[Filip 01]

Tvoj drugar klasican bezobrazni Srbenda, zamisli njemu fali toliko. Ovakvih primera ima koliko hocete, Imaju taj neki veci porodican stan koji je sada vec u krs stanju (pretpostavljamo i kako su ga dobili, verovatno za tepsiju ribe, ziveo drug Tito), i on je sebi zacrtao koliko mu treba da se obezbedi za ceo zivot, obicno su to likovi za koje nema ker za sta da ih ujede i ovo im je jedina sansa da izvuku neki veci novac i da promene svoj zivot. Sad bi baja od jednog raspalog stana da kupi 2 nova na gradskim lokacijama ili moze i neka lepa kuca ali da nije jako daleko od NS, tipa Backi Jarak, Zabalj, Curug a i usput da mu ostane jos kesa da moze da lencari 10 godina. Gle k**** u slamenom sesiru.
Tako i kolega, zivi sa roditeljima, 40 godina, dobio neku starudiju od kuce i on je zacrtao da to vredi toliko i toliko, nema veze sto je prodaje 2 godine. Sad kad se ispostavilo da ni papiri nisu najcistiji, da ima i duga "Jao pa kako cu ja, to vredi toliko, sta cu ja onda dobiti na kraju"...

Neće baš 2 nova na gradskim lokacijama, hteo je prvo 2 u starogradnji na Novom Naselju u zbiru iste kvadrature kao njegov, ali i to nije moglo, tako da sada jedan u gradu i jedan u predgradju ili kuću(Temerin, Kać...)i da se ostane nešto para, nije baš da lelemuda 10god ali par sigurno... Pa da i ovaj drugar ima tako oko 40god...
Ne znam na osnovu čega se neko karakteriše kao bezobrazan, ali evo falilo mu je jako malo da to i ostvari, jer je dobio dve ozbiljne ponude i eto zbog 5000eur se nisu dogovorili...
I da ovo mu i jeste jedna životna odluka i prekretnica oko te prodaje, zato i hoće da izvuče maksimum....

 

[Salev85]

Neće baš 2 nova na gradskim lokacijama, hteo je prvo 2 u starogradnji na Novom Naselju u zbiru iste kvadrature kao njegov, ali i to nije moglo, tako da sada jedan u gradu i jedan u predgradju ili kuću(Temerin, Kać...)i da se ostane nešto para, nije baš da lelemuda 10god ali par sigurno... Pa da i ovaj drugar ima tako oko 40god...
Ne znam na osnovu čega se neko karakteriše kao bezobrazan, ali evo falilo mu je jako malo da to i ostvari, jer je dobio dve ozbiljne ponude i eto zbog 5000eur se nisu dogovorili...
I da ovo mu i jeste jedna životna odluka i prekretnica oko te prodaje, zato i hoće da izvuče maksimum....

Neka 2 nepisana pravila su da kada toliko čovek sitničari.....ili ostvari ono što je zacrtao u roku od godinu dana ili posle juri tu ponudu -5k zato što su sve naredne -20k. Kada to nema prodju, onda digne cenu stana još 10% i tako stoji godinama....

 

[Filip 01]

Neka 2 nepisana pravila su da kada toliko čovek sitničari.....ili ostvari ono što je zacrtao u roku od godinu dana ili posle juri tu ponudu -5k zato što su sve naredne -20k. Kada to nema prodju, onda digne cenu stana još 10% i tako stoji godinama....

Tako će i biti Ali svakako nema potrebe da nastavljam priču nego sam hteo taj jedan profil prodavaca da opišem, koji uglavnom nemaju novaca ni za renoviranje, a imaju ozbiljnu starogradnju na odličnoj lokaciji u NS-u i BG-u. Pri tome ovde je u pitanju momak od 40g, gde su svi oni mnogo stariji koji imaju nekretnine u centru BG-a i NS-a a imaju od prihoda samo penzije, uglavnom oko 50-60k prosek...